肇庆名雅居销售策划方案.DOC
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1、 大量管理资料下载名雅居项目销售策划报告书编制:奥域置业二零零五年四月二十日名雅居销售策划方案 第 页 共 11 页 2一、 肇庆市房地产经济宏观分析2005 年肇庆市区房地产市场走势。受国家宏观调控的影响房地产建设开发速度放缓,开发成本增加,商品房可供量减少导致存量减少,房地产业继续保持良性健康发展的局面。商品房价格近期内继续趋升,主要影响因素有多方面:一是银行调控政策导致商品房成本增加;二是建筑材料价格继续上升;三是国家对土地供应限制,市区土地存量紧缺导致价格上升;四是市场竞争十分激烈和楼盘开发建设水平素质要求不断提高;五是周边县(市)区以及外地居民到来肇庆市区购房置业不断增多带来楼价向高
2、波动。一、房地产商品房开发规模放缓根据肇庆市区调查综合资料显示:2005 年肇庆市区商品房开发总计划规模为 140 万平方米(包括上年结转到今年继续施工的建筑面积和目前新开工或准备在年内新上的计划面积) ,比上年(全年)减少 16 万平方米,下降 10.26%。其中商品住宅为 124 万平方米,比上年减少 10 万平方米,下降 7.46%。二、商品房可供量预测根据市区上年商品房竣工率 37.02%推算今年(全年)商品房竣工面积可达 52 万平方米,加上上年空置面积经运算后预测今年全年商品房可供量为 77 万平方米,其中商品住宅可供量为 59 万平方米。名雅居销售策划方案 第 页 共 11 页
3、3三、商品房销售量及价格情况预测调查 27 个楼盘(别墅楼盘不包括在内) ,综合住宅销售套内面积为 38526 平方米,比去年同期调查数减少 62472 平方米,下降 61.85%;总销售金额为 9076.72 万元,每平方米平均售价为 2356 元,比上年调查数增加 37 元,增长 1.60%,综合价格指数为 101.60%。根据上年商品房销售率为 67.96%和目前销量情况,预测今年商品房销量可达 52 万平方米,其中住宅 45 万平方米。预测城区商品房空置面积由上年底 25 万平方米降至 22 万平方米,其中商品住宅由 14 万平方米降至 10 万平方米。预测今年全年商品住宅销售价升幅为
4、每平方米上升 100 元左右。四、肇庆市区重点楼盘的楼层价格情况根据调查资料显示:今年 12 月肇庆市区新开发重点楼盘(不包括旧楼盘)楼层住宅最高价每平方米为 4500 元;中价(一般价)为 3500 元左右;最低价为 1850 元五、肇庆市区重点楼盘住宅销售人群结构比例情况今年 12 月肇庆市区重点楼盘住宅销售人群结构比例:分为肇庆市区居民购买综合数占 70.06%;周边县(市)区(包括云浮、罗定、郁南、新兴以及高要,四会、广宁、怀集、封开、德庆等)占 22.11%;以及港澳台,外商及外地来购买占 7.83%。调查资料表明各个楼盘销售人群结构比例有所不同。名雅居销售策划方案 第 页 共 11
5、 页 4二、项目概况1、概况。项目位于肇庆市芙蓉公园旁嘉仕翠苑西侧,南北朝向,楼高九层,原用途为海事局招待所,内设置套房标准间、电梯井、会议室、食堂布局等,总建筑面积约 5530.9 m2,楼后院约有 800 平方米停车空地;约停放 20 多台小车;项目东面是与芙蓉路、芙蓉公园(片区内主干道)相通仅隔幢嘉仕翠苑住宅小区,南前方是国税局办事处,西面连通西江路(肇庆市道路主干道)相隔仅隔幢旧住宅商品楼,北面是住宅小区;项目位于的片区是肇庆市房地产发展最为成熟的区域,由于毗邻体育中心、邮电局、医院、星湖旁、大型酒店等,周边 1 公里半径是肇庆市饮食、 娱乐事业最发达地区,售价最低 2000 元/m2
6、,最高 3600 元/m2,住房条件和房价居肇 庆房地产最高水平, 该片区销售方面一直是肇庆市本地、外地置业者首选;由于周边的商业发达,该片区的二手租售市场最为活跃,尤其租金方面是肇庆租金市场的风向标;三、房地产市场调查和具体分析1、体育中心板块二级市场重点楼盘销售价格调查情况表( 2004 年 2005 年开发楼盘)名雅居销售策划方案 第 页 共 11 页 5发展商 楼盘名称 地理位置 售 价元/m2百花园房地产 阳光华庭 桥北路 2100御景房地产开发有限公司 御景花园 体育路 2600星荷花园房地产 星荷豪苑三期 翠星路 3100新世界房地产 新世界花园 新湖苑 B9 2784创展实业发
7、展 芙蓉轩 芙蓉西 2560汉一房地产有限公司 翠庭湖轩 康乐北路 2700嘉仕翠苑房地产 嘉仕翠苑 芙蓉西 2680广宇房地产开发有限公司 山水晴天 新湖路 2800侨兴实业 康乐明庭 西江路 2300结论:由表分析,体育中心板块二级市场最低售价(套内均价)2100 元/m2,最高售价(套内均价)3100 元/m2,均价(套内均价)2624 元/m2,而体育中心板块中子板块芙蓉公园板块最低价(套内均价)康乐明庭 2300 元/m2,最高售价(套内均价)2680 元/m2,均价(套内均价)2513 元/m2,本项目是介乎于二级物业与三级物业之间,因此定价必须考虑参考到二级市场的定位,也要考虑参
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