杭州康业房产康宁乐苑小高层营销策划报告.doc
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1、1康业房产康宁乐苑小高层营销策划报告一、宏观/微观经济分析、宏观经济分析1、绍兴市经济情况2、绍兴市房地产供求情况、微观经济分析1、袍江工业区经济概况2、袍江房地产供求情况二、可比楼盘/竞争对手分析、袍江地区、生态产业园区三、项目 SWOT 分析、项目优势、项目劣势、项目机会点、项目存在的威胁四、市场定位、目标客户群定位、价格定位、形象定位五、营销策略2、总体销售思路、广告策略、战术1、发售时机的确定2、销售进程安排3、价格策略4、付款方式5、销售渠道6、促销活动、项目形象包装1、 广告牌2、 广告旗3、 气球条幅4、 气拱门5、 售楼部六、媒介分析与选择、 媒介分析、 媒介选择七、媒介运用、
2、总体运用思想、推广重点选择、推广区域界定3、销售进程划分及相应媒介战术八、媒介排期表九、康业房产小高层项目市场调查报告、 报告总说明、 调查结果统计分析、 总结附件:市场调查表杭州康业房产康宁乐苑小高层营销策划报告一、宏观/微观经济分析、宏观经济分析绍兴市经济情况绍兴市是我国经济最具发展活力的地区之一。1990 年到 2000 年 GDP 增长 39 倍;1991 年到 1995 年年均增长速度达到 26.2%,1996 年到 2000 年年均增长速度达 14.2%。2002 年绍兴市国民生产总值已经达到 928.15 亿元,同比增长 13%,居全省最高水平。2003 年绍兴市国民生产总值首次
3、突破 1000 亿元,达到 1088.4 亿元,比上年增长 15%,成为浙江省第四个千亿城市。人均 GDP 超过3000 美元,人均可支配收入 10281 元,居长三角第三位。经济总量位居全国大中城市第 29 位,人均生产总值位居第 24 位;城镇居民人均可支配收入 13152 元,农村居民人均纯收入 6143 元,分别增长412%和 8%。绍兴市房地产供求情况绍兴市房地产市场自 1998 年开始正式启动,在 1998-2001 年的 3 年中稳步升温,但 2002 年的增长态势并不明显,2002 年的房地产开发投资额为 49.09 亿元,较 2001 年增长仅为 0.9%。历年中,只有200
4、0 年的增幅相对较大。虽然 2002 年房地产投资增幅较小,但是 2003 年却是绍兴房地产的井喷之年。一年中,市区推出的 20 多个楼盘平均价格突破了 4000元/平方米,部分楼盘价格上涨幅度超过 1000 元,全市商品房销售价格同期上涨 650 元/平方米。2003 年全市房地产开发投资增速高达 70%以上,比全社会固定资产投资高 24 个百分点。其中前三个季度投资额 50.9 亿元,增速高达73.7%,位居全省第一。2003 年绍兴推出 3000 余亩土地参拍,都被开发商尽收囊中,成交价一般较起拍价高出 50%,甚至数倍。绍兴市中心的房价每平方米已高达 6000 余元,有个别楼盘已突破
5、7000 元。据统计,2003 年,商品房每平方米售价 2481 元,同比上涨 668 元;其中住宅每平方米售价 2215 元,同比上涨 574 元。2004 年上半年,国家出台的宏观调控政策,在楼市激起千层浪,房地产业不可避免的受到一定影响。受宏观调控影响,今年以来我市房产投资增长呈逐渐下降趋势。但这一态势在目前得到扭转,与 8月份相比,9 月份房地产投资回升了 2.9 个百分点,这是今年首次5止跌回升。同时房产开发规模上升势头良好,前 9 个月我市房产开发计划总投资达 250 亿元,同比增加 47.6%;房产施工面积达 791 万平方米,同比增加 48.5%,其中新开工面积达 367 万平
6、方米。房产销售形势也开始回暖,截至 9 月底,全市预售商品房面积为230 万平方米,实际销售面积 92 万平方米,同比增长 45.4%,形势较为乐观。与此同时,土地购置费占房地产开发投资比重也逐渐下降,前三季度土地购置费占房地产投资比重为 37.7%,比一季度及上半年分别下降 12%和 3.5%,土地购置费开始出现负增长,这将有利于绍兴房地产企业降低开发成本,从而使得房地产行业得以稳健发展。、微观经济分析袍江工业区经济概况绍兴大城市由越城、柯桥、袍江和江滨四大组团组成,而东连上虞、西接柯桥、南靠越城、北达江滨的袍江注定要在绍兴百万人口大城市建设中发挥不可替代的重要作用。2003 年工业区累计完
7、成自营出口额 14293 万美元,同比增长 181.04%,增幅列全市第一位,完成市政府下达考核指标 6500 万美元的 219.89%。今年 19 月份,全区完成工业现价产值 132.33 亿元,同比增长 74.16%。其中规模以上工业企业产值 116 亿元,同比增长 79.5%,实现销售收入 129.8 亿元,其中规模以上工业企业实现销售收入 113.02 亿元,同比分别增长675.22%和 79.88%,完成工业性投入 33.72 亿元。合同利用外资26368 万美元,实到外资 11273 万美元,同比分别增长 18.58%和41.39%。分别位居全省国家级、省级开发区(园区)第五、第四
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