西安琳苑小区营销策划案.doc
《西安琳苑小区营销策划案.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《西安琳苑小区营销策划案.doc(28页珍藏版)》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。
1、 大量管理资料下载中国策划资源网(http:/ )提供 1目 录一、项目概况二、市场调研三、竞争环境分析四、项目分析1、自身分析2、项目 SWOT 分析五、项目定位分析1、目标客户定位2、项目市场定位3、价格定位六、差异化营销核心价值体系建立七、推广策划八、销售计划 大量管理资料下载中国策划资源网(http:/ )提供 2一、项目概况万华园琳苑鸟瞰图位 置开发商:西安万胜房地产开发有限公司占地面积:29.9 亩建筑面积:6 万余平方米总户数:646 户容积率:3规划设计:四栋 18 层高层,分别为二梯四户和二梯十户建筑设计:剪力墙结构层 高:2.8 米绿化绿:40公 摊:18推出户型:十二种户
2、型一房一厅50二房二厅一卫74104三房二厅二卫129主力户型:二房二厅一卫74104户型配比:一房一厅50,占 10;二房二厅一卫74104,占 80;三房二厅二卫129,占 10。 大量管理资料下载中国策划资源网(http:/ )提供 3二、市场调研市场如战场,瞬息万变。关键在于时刻保持清醒的头脑,密切跟踪市场、细分市场、发掘市场,发现市场机会,通过缜密论证和科学分析,制订出“上兵伐谋”的营销策略,才可能立于不败之地。我们将从“点” 、 “线” 、 “面”三个层面对西安市场进行分析:(一) “点”1、亮点:紫薇田园都市、锦园新世纪等品牌大盘改变了西安城市的居住模式,同时也为其他开发商在树立
3、品牌方面指引了一条方向:经营理念、服务意识、观念提高、产品细节。2、焦点:中海地产(南二环西段)的巨额拍卖地成为了西安市房地产市场近几年关注的焦点。3、疑点:原“景观 360”项目,摇身一变成为了“就掌灯” (动物园拍卖地)让人遐想联翩,究竟开发商葫芦里卖得什么药?这样操作房地产项目,即使是在概念炒作盛行地北京,也算是极为危险,在西安有多少人可以接受?4、原点:以原创为起点,繁衍新生命。2002 年以“城市生活第一线”为 大量管理资料下载中国策划资源网(http:/ )提供 4主题的旭景名园在西安横空出世,2003 年又诞生了姐妹篇“旭景碧泽园” ,一家开发,两种定位,成为城西居民的首选大盘。
4、5、标点:以标新立异为起点,树立市场差异化。 “紫薇 LIHO”、 “高新水晶岛” 、 “时光 2000”、 “柠檬公寓” 、 “中城新天地”等一批以小户型、精装修公寓为定位的项目占据了市场的部分份额。6、新点:以产品更新为定位点的新兴项目细分了客户群。如“我爱我家” 、“新西蓝” 、 “中华世纪城”的户型设计、 “城南锦绣” 、 “紫昕华庭”的宣传推广(但宣传投入过大)等,在很大层面上吸引了消费人群。7、质点:以产品附加值提升项目价值。 “蔚蓝印象”向政府捐赠1000 万元改善大庆路园林、社区内 100 米木栈道、阳光停车走廊;“豪盛时代华城”西安首家水景住宅, “佳家 SPORT”西北首家
5、运动主题社区为代表的楼盘,在打造产品附加值方面取得了不俗的效果。但“佳家 SPORT”由于其它方面的原因,销售状况令人担忧。(二) “线”1、经线:开发商以品牌效应推动产品,赢得市场。高新、紫薇、龙安无疑是西安房地产市场最为成功的代表,其它占据中坚力量的开发商 大量管理资料下载中国策划资源网(http:/ )提供 5不胜枚举。2、纬线:以产品迎合市场,从而获得最大市场价值。这是产品细分的必然结果。每个旺销楼盘都在产品细节方面下足功夫,如旭景碧泽园的户型、紫薇田园都市的社区教育等等。3、平行线:产品与客户群体平行定位。房地产市场从卖方市场过度到买方市场,给了西安部分开发商很深的教训,这已成为不争
6、的事实,产品定位实质就是寻找目标客户的过程。因产品定位出现偏差的项目造成销售严重受阻,如丰泰大厦(丽日朗庭)等,在西安市场已经形成较大批量的“库存货” ,给开发商带来极大的资金压力,严重影响了企业发展。(三) “面”1、界面:据工商行政部门统计资料表明,西安目前已经注册的房地产开发公司上千家,各大开发商目前已经把征地目光投向三环线,西安市房地产行业竞争已经达到接近白热化的程度。开发商在重视自身品牌宣传的同时,力求在媒体、同行以及消费群体的口碑宣传中创造一个最佳印象。历数西安各大开发商,在经营过程中或多或少都曾出现过不同原因、不同影响的负面效应,以至于需要花费更大的精力去弥补和挽救。 大量管理资
7、料下载中国策划资源网(http:/ )提供 62、剖面:剖析西安市房地产行业,整个房地产呈现倒金字塔形状,满足于高消费人群的物业居多,而满足于中低消费人群的项目偏少,随着市场的成熟,以及消费群体的细分化,这一现象在近年得到部分缓和。3、三点一面:从品牌推广、产品经营、项目开发、推广销售等房地产营销步骤,我们将开发商、策划公司(包括广告公司) 、消费群体定为三个点,而有机结合这三点才能确定整合营销最佳层面。其中的关系如下: 开 发 商策 划 商 消 费 者三、竞争环境分析 大量管理资料下载中国策划资源网(http:/ )提供 7(一)区域市场竞争环境:近年来西安在“东方红” 、 “向北走”等策略
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 西安 小区 营销策划
限制150内