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1、珠宝及工艺品文化广场项目可行性研究报告XX 实业有限公司2016 年 5 月 目 录目录 .- 1 -第一章 总 论 .- 3 -1.1 项目概要 .- 3 -1.2 可行性研究报告编制依据 .- 5 -1.3 综合评价 .- 5 -第二章 背景及必要性 .62.1 项目建设背景 .62.2 项目建设的必要性 .7第三章 建设条件 .103.1 项目区地址 .103.2 项目建设条件 .123.3 建设标准.14第四章 市场分析及销售方案 .154.1 市场分析 .154.2 营销方案 .154.3 财务状况 .164.4 法人代表基本情况 .16第五章 市场分析与销售方案 .165.1 市场
2、分析 .165.2 销售策略、方案和营销模式 .215.3 市场风险分析 .22第六章 建设方案 .236.1 建设任务和规模 .236.2 建设规划和布局 .236.3 生产技术路线 .246.4 项目建设标准和具体建设内容 .246.5 实施进度安排 .27第七章 投资概算与资金来源 .297.1 投资概算依据 .297.2 投资概算 .297.2 资金来源 .307.4 资金使用和管理 .30第八章 财务评价 .318.1 财务评价依据 .318.2 销售收入、销售税金和附加估算 .328.3 总成本及经营成本估算 .328.4 财务效益分析 .338.5 不确定性分析 .338.6 财
3、务评价结论 .36第九章 环境影响评价 .379.1 环境影响 .379.2 环境保护与治理措施 .379.3 评价与审批 .37第十章 产业化经营与农民增收效果评价 .3810.1 农业产业化经营 .3810.2 农民增收、农业增效评价 .4010.3 其它影响评价 .41第十一章 项目组织与管理 .4211.1 组织机构与职能划分 .4211.2 经营管理模式 .4211.3 经营管理措施 .4311.4 技术培训 .4311.5 劳动保护与安全卫生 .43第十二章 可行性研究结论与建议 .4412.1 可行性研究结论 .4412.2 问题与建议 .45附录 .45一、附表: .45二、附
4、图 .46三、附件: .46第一章 总论第一节 项目概况1、项目名称:深圳市 XX 珠宝及工艺品文化广场项目2、建设单位:深圳市 XX 实业有限公司3、建设地点:深圳市宝安区西乡街道河西工业村4、项目总占地面积:66,454.69 平方米5、项目总建筑面积:约 111,757 平方米6、项目总投资:约人民币 33527.1 万元7、项目建设周期:自 2017 年 3 月开工,至 2019 年底竣工。其中,项目分四期建设:一期拟定开发期为:2017 年 3 月至 2017 年 12 月为第一期,总占地面积约 11000 平方米,总建筑面积约 22280 平方米,总投资约6684 万元。二期拟定开
5、发期为:2018 年 1 月至 2018 年 6 月为第二期,总占地面积约 24000 平方米,总建筑面积约 37000 平方米,总投资约11100 万元。三期拟定开发期为:2018 年 7 月至 2019 年 12 月为第三期,总占地面积约 14000 平方米,总建筑面积约 26000 平方米,总投资约7800 万元。四期拟定开发期为:2019 年 1 月至 2019 年 12 月为第四期,总占地面积约 16454.69 平方米,总建筑面积约 26477 平方米,总投资约 7943.1 万元。第二节 项目建设单位深圳市 XX 实业有限公司成立于贰零零肆年,注册资金 500 万元,为民营全资公
6、司。公司的主营业务是兴办实业;房地产开发;房地产咨询,房地产策划管理,房地产经纪,物业管理,自有物业出租,建材、五金制品的销售,国内商业、物资供销业 。第二章 项目建设的背景第一节 项目建设的宏观背景深圳作为经济特区,已经在我国改革开放的道路上走过了 26 个年头。在新的形势下,深圳面临着转型和可持续性发展的重大转折抉择。随着粗放型、重污染、简单制造和加工产业逐步移出深圳,现代服务业已经越来越呈现出巨大的活力和发展前景。根据深圳市“十一五”发展规划,深圳将建设“三圈” ,即“深港半小时生活圈”、 “珠三角一小时商业圈”和泛珠三角“一日到达圈” 。所有这些都为深圳带来了难得的历史发展机遇。在深圳
7、市政府确立的高新科技、物流、金融和文化四大支柱产业中,属于现代服务业的就占了三项。建设“自主创新型”城市,大力发展“循环经济” ,建设先锋城市,打造“品牌之都” 、 “设计之都” 、 “钢琴之都”等,并将“文化立市”作为城市发展的基本战略方针。一系列的发展规划伴随着各项扶持政策的出台,为深圳顺利地完成转型和发展奠定了基础,创造了良好的宏观氛围。在政府强有力的政策支持和明确导向下,集聚基地的建设成为深圳发展现代服务业,由“深圳制造”向“深圳创造”转变过程中的重头。所谓集聚基地,就是将同一产业及相关的产业链条中上下游单位尽可能地聚在一起,将以往分散、竞争的态势转变为聚集、竞合,从而避免不必要的资源
8、浪费,提升效率,节约成本,企业也从集聚带来的整体形象提升中扩大了影响,因为集聚基地吸引的关注和客户远比企业单打独斗来得更多、更有效。目前,位于罗湖的水贝珠宝首饰集散基地、动漫创意基地、古玩文化城以及位于福田的世纪工艺品文化广场和田面创意产业园等项目,都是在这样的前提下建成的,其中很多项目已经实现了很好的社会和经济效益,有些即便还没有全面启动,但巨大的社会影响已经形成。伴随着这些集聚基地的建成和运行,人们看到的不仅是某一个产业的发展,而且以集聚基地为依托而逐步带动起来的商业氛围更使人惊喜。以往工业园区单纯生产和开发的模式,现在已经逐步被开发、生产、批发、销售和娱乐休闲相结合的产业集聚基地所取代。
9、现代服务业的融入已经产生了效果。相比之下,作为深圳市最大的行政区,而且处在经济龙头地位的宝安区,由于历史上一直作为一个工业大区,在建设现代服务业方面还有很长的路要走。根据宝安区“十一五”发展规划,宝安区从自身条件来看,将受到四大因素的制约:一是粗放型经济增长模式难以为继,经济增长与资源短缺之间的矛盾日益突出,成为制约未来发展的主要瓶颈。二是产业处在国际产业分工体系中的较低层次。以加工贸易为主,产品拥有自主知识产权与自有品牌的企业少,工业支柱产业外资企业占统治地位,产业竞争力低下。三是基础设施发展滞后成为发展的瓶颈。四是社会管理压力大。为此,在未来相当一段历史时期内,宝安区的经济社会发展必须实现
10、“四大转变” :经济增长从速度型向效益型转变;从追求经济总量增长向追求经济社会和谐发展转变;资源的粗放利用向资源的集约化、生态化利用转变;从发展外向型经济为主向外向型、内源型经济并重转变。未来五年,将重点发展商贸业、物流业、旅游业,稳步提升房地产业,积极培育文化产业、金融业、信息服务业。其中有关发展商贸业和文化产业的规划内容包括:商贸服务业方面,以增强城市服务功能和辐射功能为重点,建设一批与制造业相结合的带有专业市场性质的物流配送项目,与旅游业相结合的旅游商业项目,与休闲活动相结合的大型购物中心、主题购物中心等有特色的大型商业项目。重点发展专业批发市场,鼓励发展集散型批发市场,尤其是为产业配套
11、服务的生产资料市场和承接特区内功能转移的市场。文化产业方面,将努力使其发展成为宝安区新的支柱产业和经济增长的新亮点。将在做大做强印刷、工艺礼品、玩具等优势产业的基础上,扶持广告、影视动漫、网络游戏、文化中介等现代文化产业,聚集提升广电传媒、休闲娱乐、文化旅游等传统产业;积极培育创意设计产业。培育三大文化产业群:即包括印刷、玩具、工艺礼品、动漫游戏、艺术创作等在内的“文化创意产业群” ;包括数字电视、演艺娱乐、艺术培训等在内的“文化传播产业群” ;包括法律、专利、品牌、版权服务、咨询、中介、营销在内的“文化产业服务群” 。建设三大文化产业基地:即现代印刷包装产业基地,工艺礼品创意设计、加工制作、
12、交易展示及出口基地,玩具创意设计、加工制作、交易展示及出口基地。在利用和结合现有旧城旧村的改造来促进第三产业发展方面,宝安区“十一五”规划中,特别强调:要依区位条件、招商条件、成本或其它条件,对处在各街道办的中心地带的城中村(旧村)、旧工业区,按照规划要求,变更用途,大力发展商业、服务业,完善公共市政设施配套,使一些旧厂房通过改造翻新变成服务设施;另一些条件成熟的可以改造成大型实验基地、维修中心、检测中心等;也可根据实际需要改建成工业品批发交易市场等;还有一些可改造成培训中心、配送中心、现代服务业孵化园区等等。综上所述,无论是深圳市还是宝安区,在发展现代服务业,尤其是在发展商贸服务和文化产业,
13、建设集聚基地等方面,都给予了高度的重视,并在政策扶持和导向上做出了积极的努力,为本项目的规划建设创造了良好的宏观环境氛围。第二节 项目建设的微观背景本项目选址在深圳市宝安区西乡街道河西工业村,之所以选择在此,主要是综合考虑宝安区和西乡街道当前良好的微观环境。宝安地处穗、港、深黄金分割点上,深圳市关于珠三角“一小时商业圈”的规划,将会给宝安带来前所未有的发展机遇。作为连通珠三角城市群的交通枢纽,宝安已基本形成陆、海、空立体交通网络,具有发展物流产业的良好地理条件以及发展大型商贸产业的受众群体基础。宝安区商业持续兴旺,市场规模不断扩大。社会消费品零售总额由 1996 年的 33.4 亿元增长到 2005 年的 284.99 亿元,年增长率一直保持在 14以上。全区共有商业网点 8 万多个,其中经营面积5000 平方米以上的大中型网点 74 个,营业面积在 500 平方米以上的大中型批发市场 77 个,形成了以沃尔玛、家乐福、天虹商场、苏宁电器、海雅百货、国美电器、好百年等 20 多家知名品牌企业为龙头,拥有大型现代先进超市、专卖店、购物中心和主题商场为结构的多种商贸业态。
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