金科地产集团股份有限公司主体长期信用评级报告.PDF
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1、 主体长期信用评级报告 金科地产集团股份有限公司 1 金科地产集团股份有限公司 主体长期信用评级报告 评级结 果: 主体长 期信 用等 级:AA + 评级展 望: 稳定 评级时 间:2017 年 8 月 11 日 财务数 据 项目 2014 年 2015 年 2016 年 17 年 3 月 现金类 资产(亿元) 75.42 93.89 176.50 140.60 资产总 额( 亿元) 820.66 955.53 1092.49 1150.89 所有者 权益(亿元) 131.66 153.38 225.32 219.21 短期债 务( 亿元) 122.15 212.74 66.76 76.08
2、长期债 务( 亿元) 226.01 186.07 378.98 428.65 全部债 务( 亿元) 348.16 398.81 445.74 504.73 营业收 入( 亿元) 173.24 193.99 322.35 46.15 利润总 额( 亿元) 7.53 17.85 22.31 0.87 EBITDA( 亿元) 10.11 23.03 28.21 - 经营性 净现 金流(亿元) -83.85 4.12 62.44 -61.09 营业利 润率(%) 15.85 20.78 14.96 10.51 净资产 收益 率(%) 4.58 4.92 5.74 - 资产负 债率(%) 83.96 8
3、3.95 79.38 80.95 全部债 务资 本化 比率 (%) 72.56 72.22 66.42 69.72 流动比 率(%) 164.48 144.41 207.37 213.45 经营现 金流 动负 债比 (%) -18.34 0.68 13.04 - 全部债 务/EBITDA( 倍) 34.45 17.32 15.80 - EBITDA 利息倍数( 倍) 0.35 0.68 1.36 - 注:1. 2017 年 1季度财务报表未经审计;2. 长期债务中包括长 期应付款中融资租赁款。 分析师 王兴萍 张 峥 邮箱: 电话:010-85679696 传真:010-85679228 地址
4、:北京市朝阳区建国门外 大街 2 号 中国人保财险大厦 17 层(100022) 网址: 评级观 点 金科地产集团股份有限公司(以下简称 “ 公司” 或“ 金科股份” )是从 事房地产开 发 经营业 务的 区 域性 大型 上市 企业。 联合 资信 评 估有限 公司(以下简 称“ 联合资 信” )对金科 股份的评级反映了公司作为区域性大型房地 产上市 公司 ,在 建项 目较 多、产品 品质 较高 、 土 地 储备 充足、 品牌 影响力 逐 年扩 大, 综 合竞 争实力 很强。 同时 联合 资 信也关 注到 房地 产行 业受宏 观政 策调 控影 响大 、 公司项 目区 域集中 度高、 债务 负担
5、 重等因 素 对其信 用水 平的 不利 影响。 2016 年9 月,公司 完成非公 开发行股票 , 财务实 力得到 有效 提升 , 资本结 构有所 优化 。 公司业务布局由重庆地区逐步向国内一二线 城市扩 张, 未来 随着 各地 开发项 目逐步 实现 销 售, 公 司整 体收 入规 模有望 持 续扩 大。 联 合资 信对公 司评 级展 望为 稳定 。 优势 1 公司作 为区 域性 大型 房地 产开发 企业, 产 品品质 较高 ,品 牌影 响力 逐年扩 大。 2 公司在 建项 目及 土地 储备 充足, 为 公司 未 来持续 发展 提供 了支 撑。 3 2016 年 9 月, 公 司非 公开发 行
6、 股票, 财务 实力得到 提升 , 资本 结构 有所优 化。 关注 1 房地 产行业受 宏观政策 调控影 响大,未 来 房地产 市场 运行 存在 不确 定性。 2 公司 资产负债 率高,有 息债务 负担重。 在 建、 拟建项目 未来投资 额大, 债务规模 有 可能进 一步 上升 。 3 公司 房地产项 目多位于 重庆地 区,区域 集 中度高 。 4 2016 年, 融创 中国 控股 有 限公司 增持 公司 主体长期信用评级报告 金科地产集团股份有限公司 2 股票 ,持股比 例增大, 对公司 实际控制 人 带来一 定压 力。 主体长期信用评级报告 金科地产集团股份有限公司 3 声 明 一、本报告
7、引用的资料主要由金科地产集团股份有限公司(以下简称 “该公司”)提供,联合资信评估有限公司(以下简称“联合资信”)对 这些资料的真实性、准确性和完整性不作任何保证。 二、 除因本次评级事项联合资信与该公司构成委托关系外, 联合资信、 评级人员与该公司不存在任何影响评级行为独立、 客观、 公正的关联关系。 三、联合资信与评级人员履行了实地调查和诚信义务,有充分理由保 证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。 四、本报告的评级结论是联合资信依据合理的内部信用评级标准和程 序做出的独立判断,未因该公司和其他任何组织或个人的不当影响改变评 级意见。 五、本报告用于相关决策参考,并非是某种决策的
8、结论、建议。 六、该公司信用等级自 2017年 8月 11日至 2018年 8月 10日有效; 根据跟踪评级的结论,在有效期内信用等级有可能发生变化。 主体长期信用评级报告 金科地产集团股份有限公司 4 金科地产集团股份有限公司 主体长期信用评级报告 一、主体 概况 金科地产集团股份有限公司(以下简称 “ 金科股份” 或“公司”)前身是重庆东 源 钢业股份有限公司(以下简称“ 东源钢 业”) , 系经 重庆 市人 民 政府重 府发 (1986) 290 号文 批准 , 于 1987 年 3 月 20 日由 原重 庆 钢 铁 公司 第四 钢铁 厂改 组设 立, 并于 1996 年 11 月 28
9、 日在深交所上市,股票代码 000656.SZ , 上市 时注 册资本 为 1.87 亿元 。 2011 年,公司完成新增 股份吸 收合并重庆市金 科 实业(集团)有限 公司,重庆市金科投资 控 股(集团)有限责 任公司 (以下简称“金 科 投资” )持有 公司 252835355 股股 份,占 公 司总股 份的 21.82% , 成为公 司 控股 股东 ,并 变更公司名称为现 名。后 经多次定向增发 、 权益分派及向特定 对象进 行股权激励等, 截 至 2017 年 3 月 底,公 司注 册资本 为 53.43 亿 元,黄红云与一致 行动人 陶虹遐直接持股 比 例为 11.81%,通 过 金
10、 科投资 间 接持有 14.20% 股 份,另黄 红 云通 过 “银河 汇通 29 号定 向资 产 管 理计 划” 持有 0.23%股份 , 黄红 云合 计持 有 公司 26.24% 股 份, 为公 司实际 控制 人。 公司经营范围包括:房地产开发、物业 管理、机电设备安 装(以 上经营范围凭资 质 证书执业);销售 建筑、 装饰材料和化工 产 品(不含化学危险 品)、 五金交电;自有 房 屋租赁;企业管理 咨询服 务;货物及技术 进 出口(以上经营范 围法律 法规禁止的,不 得 从事经营;法律法 规限制 的,取得许可后 方 可从事 经营 )。 截至 2017 年 3 月 底, 公司内 设 董
11、事 会办 公室、审计风控部 、证券 事务部、投资部 、 法律事 务部 、资 金管 理部 和财务 管理 部 等 22 个职能部门。公司 纳入合 并范围的子公司 共 172 家, 业务 涉及 房地 产开发 、 酒店 服务 、 物 业管理 、新 能源 发电 等业 务板块 。 截至 2016 年底, 公司 (合并 ) 资产 总额 1092.49 亿元 , 所 有者 权益 225.32 亿元 (其 中 少数股 东权 益 25.26亿 元 ); 2016 年,公司 实 现营业 收入 322.35 亿 元,利润总 额 22.31 亿 元。 截至2017年3月底 ,公司( 合并) 资 产总 额1150.89
12、亿 元, 所 有者 权益219.21亿元 ( 其中 少数股 东权 益21.84亿 元 ); 2017年13月 ,公 司实现营业收入46.15 亿元,利润总额0.87 亿 元。 公 司注册 地址: 重庆 市江北 区复盛 镇正 街(政 府大 楼) ;法 定代 表人: 蒋 思海 。 二、宏观 经济 和政 策环 境 2016 年 ,在 英国 宣布 脱欧、 意 大利 修宪 公投失败等风险事 件的影 响下,全球经济 维 持了缓慢复苏态势 。在相 对复杂的国际政 治 经济环境下,中国 继续推 进供给侧结构性 改 革 , 全年 实际 GDP 增速 为 6.7%, 经济 增速 下 滑趋缓,但下行压 力未消 。具
13、体来看,产 业 结构继续改善,固 定资产 投资缓中趋稳, 消 费平稳较快增长, 外贸状 况有所改善;全 国 居民消 费价 格指 数 (CPI ) 保 持 温和 上涨, 工 业生产者 出厂价 格指数 (PPI )和工业 生产 者 购进价格指数(PPIRM )持续回升,均实现 转负为 正; 制造 业采 购经 理指数 (PMI)四 季 度稳 步回升 至 51% 以上,显示 制造业持 续回 暖; 非制造业 商务活动 指数全 年均 在 52% 以 上,非制造业保持 较快扩 张态势;就业形 势 总体稳 定。 积极的财政政策和稳健适度的货币政策 对经济 平稳 增长 发挥 了重 要作用 。2016 年, 主体
14、长期信用评级报告 金科地产集团股份有限公司 5 全国一 般公 共预 算收 入 15.96 万亿 元, 较上 年 增长 4.5% ; 一般 公共 预算支 出 18.78 万 亿元 , 较 上 年增长 6.4%; 财 政赤字 2.83 万 亿元, 实 际财政 赤字率3.8%,为 2003 年以来 的最 高值, 财政政 策继 续加 码。2016 年,央 行下 调人 民 币 存 款准 备金率 0.5 个百 分点, 并灵 活运 用多 种货币政策工具, 引导货 币信贷及社会融 资 规模合理增长,市 场资金 面保持适度宽松 , 人民币 汇率 贬值 压力 边际 减弱。 三大产业保持稳定增长,产业结构继续 改善
15、。 2016 年, 中国 农业生 产 形势 基本 稳定 ; 工业生产企稳向好 ,企业 效益持续改善, 主 要受益于去产能、 产业结 构调整以及行业 顺 周期的影响;服务 业保持 快速增长,第三 产 业增加 值占 国内 生产 总值 的比重 以及 对 GDP 增长的贡献率较上 年继续 提高,服务业的 支 柱地位 进一 步巩 固。 固定资产投资缓中趋稳,基础设施建设 投资依旧是稳定经济增长的重要推手。2016 年 , 中国 固定 资产 投资 59.65 万亿 元, 较上 年 增长 8.1% (实 际增长 8.8%) , 增速 较上 年小 幅回落 。其 中, 民间 投资 增幅(3.2% ) 回落 明显
16、。2016 年, 受益 于一系 列 新型 城镇 化、 棚户区 改造 、 交 通、 水利 、 PPP 等项目 相继 落 地, 中国 基础 设施 建设 投 资增速 (15.7%)依 然保持在较高水平 ;楼市 回暖对房地产投 资 具有明显的拉动作 用,全 国房地产开发投 资 增速(6.9%)较 上年明 显 提升; 受经 济 下行 压力和实体经济不 振影响 ,制造业投资较 上 年增长 4.2%,增 幅继 续回落 , 成为 拉低 中国 整体经 济增 速的 主要 原因 。 消费平稳较快增长,对经济支撑作用增 强。 2016 年, 中国 社会 消 费品零 售总 额 33.23 万亿元 , 较上 年增 长 1
17、0.4% ( 实际 增长 9.6%), 增 速 较上 年小 幅回落 0.3 个百分 点, 最终 消费 支出对 经济 增长 的贡 献率 继续上 升 至 64.6% 。 2016 年, 中国 居民 人均 可 支配收 入 23821 元, 较上年 实际 增长 6.3%,居民 收 入的 稳步 增长 是推动 消费 改善 的重 要原 因之一 。 具体 来看, 居住、医疗保健、 交通通 信、文化教育等 与 个人发展和享受相 关的支 出快速增长;受 益 于楼市回暖和汽车 补贴政 策的拉动,建筑 及 装潢材料、家具消 费和汽 车消费增幅明显 ; 网络消 费维 持较 高增 速。 外贸状况有所改善,结构进一步优化。
18、 2016 年 ,中 国进 出口 总值 24.33 万 亿元 人民 币 ,较上年 下降 0.9% ,降幅 比上年收窄 6.1 个百分点; 出口 13.84 万 亿元,较上 年下降 2.0% ,其 中机 电产 品 、传统 劳 动密 集型 产品 仍为出口主力,航 空航天 器、光通信设备 、 大型成套设备出口 额保持 较高增速,外贸 结 构 有 所优 化; 进口 10.49 万 亿元, 较上 年增 长 0.6% ,增 幅转 负为 正 ,其中 铁 矿石 、原 油、 煤、铜等大宗商品 进口额 保持增长,但量 增 价跌,进口质量和 效益进 一步提升;贸易 顺 差 3.35 万亿 元, 较上 年减少 9.2
19、 个百 分 点。 总体来看,中国进 出口增 速呈现稳步回升 的 态势。 展望 2017 年, 全球 经济 持 续复苏 仍是 主 流,但美国特朗普 新政对 经济影响的不确 定 性、欧洲极右翼势 力的崛 起、英国正式开 始 脱欧进程等不确定 因素使 得全球经济复苏 面 临更大 的挑 战。2017 年,中 国 货币 政策 将保 持稳健中性,财政 政策将 更加积极有效, 促 进经济增长预期目 标的实 现。具体来看, 固 定资产投资增速将 有所放 缓,其中基础设 施 建设投资依旧是政 府稳定 经济增长的重要 手 段,制造业投资受 企业盈 利的改善或将有 所 增加,但房地产调 控将使 房地产投资增速 有
20、所回落,拉低中国 固定资 产投资增速水平 ; 消费将保持稳定增 长,随 着居民收入水平 的 不断提高,服务性 消费需 求将不断释放, 从 而进一步提升消费 对经济 的支撑作用;进 出 口或将有所改善, 主要是 受到美国、欧元 区 经济复苏使得外需 回暖、 区域间经济合作 加 强、 人民 币汇 率贬 值以 及 2016 年进 出口 基数 偏低等 因素 的影 响。 总体 来看,2017 年, 中 国将继续推进供给 侧结构 性改革,促进新 旧 主体长期信用评级报告 金科地产集团股份有限公司 6 动能的转换,在着 力稳增 长的同时注重风 险 防 范,全年 GDP 增速 或有所 下 降, 但 预计 仍
21、将保持 在 6.5% 以 上, 通胀水平将 略有 回升 , 就业情 况基 本稳 定。 三、行业 分析 1. 行业概况 2015 年底以来,在房地产和货币宽松政 策有效刺激购房需 求的背 景下,房地产市 场 持 续 升温,2016 年9 月底 开 始, 各地 政府密 集 出台楼市调控政策 ,中央 经济工作会议和 两 会多次强调“ 因城 施策” 、“ 住房回归居 住 属性” ,房地产市 场景气 度进入调整期,各 地房地 产市 场呈 分化 状态 。 图 1 2015 年以来国房景气指 数(频率:月) 数据来源: W i n d 资讯 国房景气指数 15-Q1 15-Q2 15-Q3 15-Q4 16
22、-Q1 16-Q2 16-Q3 16-Q4 17-Q1 15-Q1 92 92 93 93 94 94 95 95 96 96 97 97 98 98 99 99 100 100 101 101资料来源:Wind 资讯 2016年, 房 地产 开发 投资增 速 大幅 增长 , 全年房地 产开发 投资10.26万亿元, 同比增 长 6.90% ;其 中住宅 投资6.46万 亿元,同 比增 长 6.40%。全 国房 屋新 开工 面积16.69亿平 方米 , 同比增长8.38% ,其中住宅新开工面积11.59 亿平方 米, 同比 增长8.32% 。 房地产销售方面,2016 年销售增速呈现 先升后降
23、的态势。2016 年 上半年,在利好政 策的刺 激下 , 全国 房地 产 销售规 模快 速增 长, 2016 年10 月以来,在政策 从紧的影响下,销 售增速有所回落。2016 年 全年商品房销售面 积为15.73 亿平方 米,同 比增 长22.41% ,共实 现销售 额11.76万亿元 ,同 比增长34.80%。价 格方面 , 根据 中国 房地 产 指数系 统对100 个城 市的全样本调查数据显示,2016 年百城住宅 价格累计上涨18.71% ,较2015 年全年扩大 14.56 个百 分点,创 近年新 高。2016年四季 度 多城市调控政策密 集出台 ,市场运行环境 趋 紧,1012 月
24、百 城均 价 环比涨 幅 分别 收窄1.18 个、0.13个和0.21个百 分点。 分 类 来看, 与 2015 年 全年相 比, 2016 年 一线城市商品房销 售面积 与 2015 年基本持 平, 但价 格涨 幅持 续扩 大 , 代表城 市 111 月 房 价 累计 涨幅达 22.95%;二 线 城市 销售 规模 显著增 长, 价格方 面增 幅 较大, 二线 代表 城 市 1-11 月房 价累 计涨 幅 13.34%, 四 季度 随调 控政策 出台, 增 幅有 所回落 ; 三线 城市 成交 规模差 异显 著,核 心城 市 周边区 域成 交大 幅 增长, 普通 三线 城市 成交 量呈稳 定增
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