金隅·万科城09年营销方案.ppt
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1、金隅万科城09年营销方案,2008年12月13日,目 录,09年的经营计划 09年的营销动作 风险把控,2008年的销售完成情况(截至12月31日),第一部分:2009年的经营计划,昌平首次置业市场分析,50,50,市场规模和份额:,库存及新增,去化和价格趋势:,片区1-10月首置市场整体成交价量较平稳金隅万科城5月开盘,5-10月去化696套,提出开盘因素月成交45套,50%,预计09年销售情况,按照08年正常的去化速度推测:09年销售量 = 45套/月 12 = 540套市场份额:50%,说明:09年市场容量估算扣除了开盘影响,说明:5-10月万科城市场份额为77%,第一部分:09年经营计
2、划,金隅万科城再次改善市场分析,市场规模和份额:,库存及新增,去化和价格趋势:,再次改善产品线,片区1-10月再改市场整体成交量、价走势较平稳; 8、9月受奥运影响成交量、价均呈现调整趋势金隅万科城销售整体趋势和片区市场相同,注:金隅万科城5月2日开盘,按照近2个月的去化速度推测:09年销售量 = 8 套/月 12 = 96 套市场份额:43%,预计09年销售情况,50,50,50%,片区市场四季度表现,随着价格的调整,首置客户的开始走出观望,客户接受价格基本锁定在6300-6500元/平米。 随园四季度更换了代理公司,价格由8000下调到6500左右。成交量稳步提升,每周平均成交5套左右。,
3、各楼的库存情况(截止12月31日的签约) :2009年销售重点是1-4#、1-5#、1-7#,各产品的库存情况(截止12月31日的认购):2009年销售重点是A户型,2009年销售难点是再改产品:A2户型、A3a(A3b)、A4,A3b(A3a),A2,A4,09年库存资源(5#该产品之后的资源划分),截止2008年12月31日签约,2009年销售计划(一期库存消化78%,二期不增加资源),1、2009年的销售以消化一期存量资源为主,计划两居售罄,大三居销售48%,总库存消化70% 。2、2009年的销售难点为三居的再改产品,根据公司决策,采用降价并结合改产品的方案同时进行。3、工程配合节点:
4、5月15日三个销售示范区开放:社区中心、6#底商、A2样板间。10月1日一期园林全景展现,备注:此版计划是根据区域市场制定。2009年项目在硬件完善的前提下,项目内部会做好提前销售二期8#9#10#的准备,力争在此基础上多销售2万平米。,2009年财务经营指标,09年结算利润:一期所有楼栋09年均可实现竣工备案及入住,故一期08、09年已实现销售部分均可转为结算资源。,单位:平米、万元,09年结算面积中包含:住宅14.0万平米(08年8.1万平米,09年5.9万平米),车位9240平米(08年3915平米,09年5325平米),商业1708平米(08年897平米,09年811平米)。,09年创
5、造利润:销售创造利润4652万元,创造毛利润率11%。,2009年项目现金流,08年底归还股东贷款1亿元,09年初现金余额预计为2.8亿元。09年1月开始金隅万科需归还08年4亿元开发贷款,具体资金安排已提交董事会审批。,2009年随着项目硬件设施的逐步完善以及交付日期的临近,项目的优势将逐渐显现。因此价格策略建议采用:年初价格调整一步到位,全年价格稳中有升,年度售价实现6700元/平米。一、库存资源(3#、4#):与08年12月份价格保持持平,实现销售均价6600元/平米7层-27层B1户型、A3、A4户型6800元/平米,7层以下6500元/平米;B2户型7000元/平米;西端A1户型、顶
6、层库存、东西向的B4、B5户型6400元/平米;3层以下B5户型6300元/平米,5层以下B4户型6200元/平米。现场保留3%的优惠折扣,灵活挤压成交;二、1-7#计划均价实现6700元/平米;三、1-5#计划均价实现7000元/平米;,2009年销售价格,第二部分:2009年的营销动作,09年工程支持条件,1、5月15日 社区中心开放、A2样板间开放、1-6#商业界面开放;2、8月份引进健身会所3、10月份园林全景展现4、11月份一期交付使用5、09年将919或者345站点引到项目附近6、09年力争将项目的划片学校归入区重点7、09年确立三期大型商业的合作伙伴,万科城09年的目标客户仍以地
7、缘型客户为主,重点公关前期到访客户,深入挖掘新客户;价格调整和释放是09年的工作关注重点,根据12月份业主维权的动向建议平稳过渡;,万科城四季度的客户特征,从项目入市初开始积累客户,共积累5200组左右意向客户,截止目前共转化870组客户,目前还存活的C类客户(每周电话联系一次,还有意向购买的客户)还有3800组左右,其中:,3055(79)组客户受整个市场环境影响,加之政府出台政策的影响购买信心不足,购买意向降低,报观望态度; 577(15)组客户因为本身有房居住,不着急购房,看房后觉得项目公摊面积大,无阳台,物业费等问题还在考虑当中; 172(4)组客户购买意向稍强,但是与家人的意见不能达
8、成统一,正在协调中; 72(2)组客户想买房,但是基于现在二手房市场不好手中的房产卖不掉,所以没有足够的资金购买。,成交客户,未成交客户,09年销售安排:,第一阶段:两节促销,销售周期:1月1日-2月28日 考虑春节、元宵节的因素,将促销顺延到2月底。 销售资源:3#、4#楼库存资源,两居70套,三居140套 力争将库存两居消化80%。 销售价格:均价6600元/平米 与12月份售价基本持平,库存均价实现6600元/平米 客户资源:吸引区域市场内的新客户为主 12月份冲刺年底任务,将前期到访的客户鞭尸两遍,1月份促销预计对老客户吸引力不大。项目一直未做降价的宣传,1月份促销主要吸引关注项目但是
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