xx广场市场推广执行报告.doc
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1、xx 广场推广执行报告目 录 一项目定位P3 1、项目评判 2、市场形象定位 3、目标客户定位 4、目标客户分析 二推广策略P12 1、策略概述 2、推广阶段 3、推广费用预算 三广告企划P19 1、广告总精神 2、阶段广告执行计划 3、媒体计划 四工作进度表P4序 本案营销企划的基本思想 l 以耀江集团整体发展的战略眼光,对待本案的全程营销企划; l 将本案理解为耀江品牌运作的一部分,充分考虑对耀江品牌已有影响力的继承和发展; l 充分发挥每个项目在品牌发展过程中的作用,进行整合营销,最终实现“满盘皆赢”。 本案营销企划的主要目的 l 销售目标 实现与现金流相对应的销售计划,达到预先确定的经
2、济收益; l 品牌目标 在耀江花园的基础上,将耀江品牌的市场影响力提升到一个新的层次; l 积累客户 通过良好的品牌影响力,培养客户的忠诚度,为后续开发项目积累忠诚的潜在客户。 一. 项目定位 1、项目评判 1.1 优势 北外滩、外滩源、四川北路商街的总体规划,使本区域成为公众关注的焦点,同时也增强了投资者对本区域物业的信心; 名江七星城、浦江名邸、香港丽园、名佳经典等物业的推出,使人们对虹口区域的物业认识由“中低档 ”逐渐向“中高档” 转变,为本案的推出奠定了一定的基础; 耀江花园已经在上海市场积累了较高的品牌形象,使人们对“耀江”品牌有了初步的认识; 与周边竞争楼盘相比,本案在功能定位、建
3、筑设计方面具有非常独特的优势,已经完全突破了传统意义上的建筑设计模式,除了考虑朝向、观景等要求外,更多地考虑了建筑本身的景观,将艺术与功能很好地融为一体,成为城市中独特的风景线; 由于本案具有高级商务办公和酒店式公寓的功能,使本案与北外滩相应的规划相符合,大大增加了本案的档次。 1.2 劣势 由于本案的开发正处于北外滩开发的前奏,北外滩的真实价值还没有在房地产市场体现出来,所以存在着很多的不确定性, 尤其是本案的升值空间,具体表现在定价的策略; 本案的占地面积相对较小,因而在环境设计上的余地较小,只能借助于建筑设计和周边景观资源的充分利用; 由于重点考虑了观景效果、建筑景观,使部分房型出现了一
4、些不规则的空间布局,使人们居住心理和家居摆放有一些困难。 1.3 威胁 周边已开发项目,如浦江名邸、名江七星城中投资者持有的房源将在未来不断释放,由于其相对较低的价格,对本案造成 一定的威胁; 四川北路的整体开发,在未来将出现较大规模的高档住宅供应量,由于其户型面积、规模效应等因素,将对本案造成一定 的竞争力。如明佳房产的明佳经典,北临 4 万平方米的绿地,毗邻四川北路,很可能成为未来虹口高档住宅的新星; 世界政治和经济格局处于动荡,将影响外资企业对上海的投资,对本案也将造成一定的影响; 随着北外滩和外滩源开发进程的加速,与本案地段优势雷同,甚至更加优越的项目可能会不断涌现,将减低本案的市场竞
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