上海裕安大酒店项目计划书.doc
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1、上海裕安大酒店项目计划书第 1 页 共 59 页上海裕安大酒店项目计划书上海裕安投资有限公司上海裕安大酒店项目计划书第 2 页 共 59 页目 录一、上海高星级酒店市场分析及裕安大厦简介(一)上海高星级酒店现状分析.1(二)上海浦东新区酒店市场分析.2(三)裕安大厦简介及区位特点.4(四)上海裕安公司介绍及经营特色.4二、改建裕安大酒店的意义(一)提高裕安大厦资产收益、提升安徽在沪形象.6(二)抓住安徽经济“东向发展”战略机遇,充分利用裕安的品牌效应,使裕安大酒店成为新一轮沪皖互动的桥头堡6三、裕安大酒店的规划设想和设计档次(一)酒店客房标准.8(二)配套设施标准.8(三)装饰布局标准.9(四
2、)前厅(大堂)标准.9四、裕安大酒店工程改建可行性(一)建筑结构10(二)空调设备.10(三)锅炉及热交换设备.10(四)供水设备11(五)排水系统.11上海裕安大酒店项目计划书第 3 页 共 59 页(六)供电设备.11(七)电梯设备.11(八)酒店大堂.11五、裕安大厦改建酒店的优势条件(一)裕安大厦外观现状12(二)裕安大厦内部结构12(三)大厦现有设备基本齐全12(四)酒店与写字楼互为补充13(五)改建费用低、周期短.13六、改建后裕安大酒店功能介绍13七、裕安大酒店改建成本及改建前后收益对比(一)裕安大酒店改建成本15(二)酒店改建前后收益对比18八、酒店的经营成本及效益分析(一)酒
3、店年营业收入测算22(二)酒店年经营成本测算25(三)营业税29(四)所得税30九、财务分析(一)投资回报分析31(二)盈亏平衡分析.33(三)现金流量表.37上海裕安大酒店项目计划书第 4 页 共 59 页十、裕安大厦业主分布态势及业主参股方式(一)业主分布态势39(二)合作方式41十一、裕安大酒店的公司治理结构(一)采用股份有限公司形式.42(二)公司治理结构.46十二、上海裕安大酒店经营管理方式的建议(一)自行管理.52(二)聘用酒店顾问公司.52(三)纳入酒店管理集团经营体系53十三、结语54附件上海裕安大酒店项目计划书第 5 页 共 59 页上海裕安大酒店项目计划书一、上海高星级酒店
4、市场分析及裕安大厦简介(一)上海高星级酒店现状分析上海市旅游事业管理委员会公告(2006 年第 1 号)称,到目前为止,上海 拥有五星级饭店 25 家,四星级 40 家,三星级 125 家,二星级 130 家。从分布状况看,四、五星级饭店大都集聚在中心城区。这与高星级饭店的功能定位和适配环境基本一致。近、远郊地区目前尚未有正式挂牌的成熟的五星级饭店;四星级饭店仅有宝山的宝山宾馆、奉贤的悦华大酒店与嘉定的迎园饭店。三星级以下饭店相对平衡,全市 18 个区与崇明县均有分布。根据上海市 2005 年统计年鉴的数字显示,上海市 2004 年旅游星级饭店基本情况如下图所示:图表 1:上海市 2004 年
5、旅游星级饭店基本情况旅游星级饭店基本情况 (2004)指标 合 计 五星级 四星级 三星级 二星级 一星级饭店数(个) 359 24 37 132 147 19客房数(万间) 6.05 1.05 1.31 2.35 1.22 0.12 床位数(万张) 10.32 1.50 2.07 4.25 2.26 0.24 客房平均出租率(%) 69.0 76.0 72.3 65.7 66.3 61.1 营业收入(亿元) 139.69 60.10 34.33 35.24 9.37 0.65 平均房价 (元/间天) 539 1177.21 586.81 332.94 204.70 178.23另外,根据上海
6、旅游事业管理委员会网站所公布的统计资料,上海市四星级饭店 2005 年 1 月至 2006 年 2 月平均出租率和房价走势如下图所示:上海裕安大酒店项目计划书第 6 页 共 59 页图表 2:上海市四星级饭店平均出租率(2005.12006.2)上 海 四 星 级 酒 店 2005-2006年 平 均 出 租 率0204060801002005年 1月2005年 3月2005年 5月2005年 7月2005年 9月2005年 11月2006年 1月四 星 级 酒 店 平 均出 租 率 (%)图表 3:上海市四星级饭店平均房价(2005.12006.2)上 海 四 星 级 酒 店 2005-20
7、06年 平 均 房 价01002003004005006007008002005年 1月2005年 3月2005年 5月2005年 7月2005年 9月2005年 11月2006年 1月四 星 级 酒 店 平 均房 价 (元 /间 天 )根据上图数据显示,上海市四星级酒店 20052006 年平均出租率一般在 6080之间波动,平均房价在 600800 之间波动。但是,由于浦东新区金融中心的特殊地理区位,酒店出租率和平均价格都高于全市平均水平。(二)上海浦东新区酒店市场分析随着金融、旅游会展等现代服务业迅速发展,浦东对高档宾馆的需求量也不断提升。据浦东新区旅游会展处统计,自 2002 年以来,
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