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1、生 态 养 老 院 创 业 项 目 计 划 书一 、 养 老 机 构 产 业 化 发 展 的 方 向从 经 济 学 的 角 度 分 析 , 需 求 使 人 产 生 消 费 的 动 机 和 行 为 , 进而 刺 激 供 给 的 变 化 , 促 进 产 业 结 构 的 变 革 。 老 年 人 的 养 老 需 求 有其 特 殊 性 : 一 是 老 年 人 由 于 身 体 机 能 老 化 和 疾 病 的 原 因 , 饮 食 起居 需 要 人 照 顾 , 不 同 身 体 状 况 和 疾 病 要 求 是 多 样 性 的 , 有 些 情 况家 人 和 保 姆 是 不 能 照 顾 到 位 的 , 需 要 有
2、较 专 业 医 护 人 员 和 营 养 师才 能 护 理 好 。 二 是 由 于 家 庭 经 济 状 况 和 住 房 条 件 的 原 因 , 有 些 家庭 没 有 能 力 请 保 姆 , 即 是 请 了 保 姆 也 不 一 定 能 够 满 足 特 殊 护 理 老年 人 的 要 求 。 如 果 老 年 人 出 现 疾 病 同 样 会 影 响 子 女 的 工 作 和 学 习 ,在 疾 病 的 预 防 和 治 疗 上 相 对 养 老 机 构 的 医 疗 护 理 成 本 会 更 高 。 三是 从 老 年 人 的 心 理 来 看 , 老 年 人 不 愿 意 被 子 女 “囚 禁 ”在 家 里 ,孤 独
3、的 生 活 会 使 其 感 到 痛 苦 。 老 年 人 不 愿 意 被 人 “遗 弃 ”, 如 果子 女 将 其 送 到 条 件 较 差 , 或 是 交 通 不 便 远 离 城 市 的 养 老 机 构 , 有些 老 年 人 容 易 产 生 自 残 、 自 杀 的 倾 向 。 那 么 , 养 老 机 构 将 沿 着 怎样 的 方 向 发 展 呢 ?根 据 上 述 对 老 年 人 养 老 的 需 求 分 析 , 养 老 机 构产 业 化 发 展 的 三 个 基 本 方 向 :1、 大 力 发 展 规 模 经 营 。规 模 经 营 可 以 充 分 发 挥 人 财 物 的 集 中 优 势 , 容 易
4、在 公 众 中 形成 良 好 的 信 誉 度 和 公 信 力 。 目 前 我 国 尚 未 对 养 老 机 构 的 规 模 大 小形 成 较 为 统 一 的 等 级 划 分 标 准 , 但 就 一 般 民 众 心 理 认 同 而 言 , 养老 机 构 的 床 位 数 在 200 张 以 下 的 为 小 规 模 , 床 位 数 在 200-500 张 之 间 的 为 中 等 规 模 , 床 位 数 在 500 张 以 上 的 为 大 型 养 老机 构 。 我 认 为 规 模 经 营 就 是 发 展 大 型 养 老 机 构 。 那 么 , 为 什 么 要把 规 模 经 营 作 为 养 老 机 构 发
5、 展 的 方 向 呢 ?理 由 主 要 表 现 在 如 下方 面 :(1)建 筑 设 计 规 范 。 目 前 我 国 已 有 的 大 型 养 老 机 构 一 般 都 能按 照 建 设 部 、 民 政 部 联 合 颁 布 的 老 年 人 建 筑 设 计 规 范 进行 设 计 和 施 工 , 较 为 科 学 合 理 的 考 虑 了 消 防 、 通 风 、 内 部 无 障 碍交 通 等 问 题 , 以 及 卧 具 、 饮 食 、 娱 乐 、 医 疗 等 功 能 配 套 。(2)医 疗 护 理 上 的 优 势 较 为 明 显 。 由 于 大 型 养 老 机 构 具 有 规模 优 势 , 较 为 容 易
6、 吸 引 一 些 有 专 业 知 识 和 经 验 的 医 疗 人 员 加 盟 ,从 而 提 高 了 医 疗 护 理 的 服 务 水 准 。 特 别 是 对 那 些 有 多 种 疾 病 的 高龄 老 年 人 , 可 以 使 之 有 医 疗 保 障 的 安 全 感 。(3)休 闲 环 境 较 好 。 大 型 养 老 机 构 在 规 划 设 计 时 , 一 般 都 会结 合 自 有 土 地 、 空 间 的 实 际 情 况 , 建 设 一 些 适 合 老 年 人 活 动 的 场所 , 种 植 一 些 花 草 树 木 , 以 营 造 一 个 幽 雅 休 闲 的 环 境 。 而 这 一 切又 都 是 老
7、年 人 , 特 别 城 市 中 生 活 的 老 年 人 和 子 女 最 为 关 注 的 。2、 创 立 养 老 机 构 的 品 牌 效 应 。品 牌 创 立 一 般 是 以 规 模 经 营 为 背 景 和 前 提 条 件 的 。 只 有 具 有规 模 优 势 和 良 好 信 誉 , 才 能 创 立 和 提 升 品 牌 的 形 象 。 目 前 我 国 养老 机 构 的 品 牌 意 识 还 比 较 弱 。 据 不 完 全 统 计 , 我 国 养 老 机 构 中 仅有 广 州 市 良 典 养 老 院 在 国 家 商 标 局 注 册 了 “良 典 ”及 其 标 识 。 为什 么 养 老 行 业 也 要
8、 向 品 牌 经 营 过 渡 呢 ?一 方 面 在 大 众 消 费 心 理中 存 在 一 种 崇 尚 品 牌 , 信 任 有 良 好 形 象 的 品 牌 倾 向 。 另 一 方 面 ,当 品 牌 在 消 费 者 心 理 产 生 归 属 感 以 后 , 有 利 于 推 进 品 牌 的 规 模 扩张 和 连 锁 经 营 , 进 而 促 进 养 老 机 构 的 产 业 化 进 程 , 形 成 有 一 定 规模 和 影 响 的 养 老 集 团 。 这 样 不 仅 可 以 为 老 年 人 提 供 良 好 的 养 老 条件 和 环 境 , 同 时 可 以 引 导 养 老 消 费 市 场 更 趋 于 合 理
9、 , 抑 制 乱 收 费和 服 务 不 到 位 的 现 象 。 有 利 于 解 决 子 女 的 后 顾 之 忧 , 促 进 社 会 的安 定 团 结 。3、 完 善 养 老 机 构 的 配 套 功 能 。随 着 人 们 生 活 水 平 的 逐 步 提 高 和 改 善 , 原 有 的 一 些 规 模 小 、起 居 生 活 条 件 差 、 医 疗 护 理 不 到 位 , 以 赡 养 孤 寡 老 人 、 生 活 困 难老 人 为 主 的 敬 老 院 等 养 老 机 构 模 式 , 已 不 能 满 足 老 年 人 养 老 的 消费 需 要 。 取 而 代 之 的 必 然 是 有 医 疗 护 理 专 业
10、 、 膳 食 结 构 科 学 合 理 、文 娱 活 动 丰 富 、 休 闲 环 境 幽 雅 、 子 女 探 望 交 通 便 利 的 养 老 机 构 。因 此 , 完 善 养 老 机 构 的 配 套 服 务 显 得 尤 为 重 要 。 养 老 机 构 配 套 功能 完 善 的 重 点 在 两 个 方 面 :(1)医 疗 护 理 服 务 的 配 套 。 虽 然 民 政 部 门 规 定 养 老 机 构 要 配套 设 立 医 疗 室 , 但 医 疗 室 能 真 正 满 足 老 年 人 的 疾 病 治 疗 和 特 殊 护理 要 求 吗 ?显 然 是 不 够 的 。 就 大 型 养 老 机 构 而 言 ,
11、 入 住 的 大 都 是在 70 岁 以 上 的 高 龄 老 年 人 。 为 什 么 会 出 现 高 龄 老 年 人 居 多 的 现象 呢 ?一 般 是 由 家 庭 护 理 的 成 本 和 照 顾 难 度 决 定 的 。 只 有 家 庭 护理 成 本 与 养 老 机 构 收 费 相 当 时 , 或 由 于 老 年 人 身 体 状 况 需 要 医 疗护 理 时 , 子 女 才 会 送 老 人 入 住 养 老 机 构 。 这 就 对 养 老 机 构 的 医 疗护 理 提 出 了 更 高 的 要 求 , 简 单 的 医 疗 室 是 无 法 满 足 需 要 的 。 试 想500 多 名 70 岁 以
12、上 的 老 年 人 , 至 少 有 50%的 身 体 都 有 一 些 疾病 , 需 要 吃 药 、 打 针 ;至 少 有 25%的 老 年 人 需 要 进 行 留 医 观 察治 疗 , 这 样 的 病 患 者 就 诊 和 住 院 规 模 , 应 有 一 级 甲 等 以 上 医 院 与配 套 。 因 此 , 大 型 养 老 机 构 必 须 通 过 合 作 , 或 独 立 申 办 老 年 病 医院 的 方 式 , 才 能 达 到 医 疗 护 理 功 能 上 的 配 套 和 完 善 。(2)饮 食 的 科 学 合 理 套 配 。养 老 机 构 的 食 堂 首 先 必 须 按 照 卫 生 防 疫 部
13、门 的 规 定 进 行 设 计和 装 修 , 满 足 基 本 的 卫 生 要 求 和 操 作 流 程 。 其 次 , 要 针 对 老 年 人常 见 病 、 多 发 病 , 如 高 血 压 、 糖 尿 病 等 的 特 殊 要 求 , 科 学 制 定 营养 食 谱 , 合 理 控 制 饮 食 数 量 和 种 类 。c)商 业 模 式 分 析 , 包 括 盈 利 模 式 、 竞 争 对 手 分 析 、 核 心 竞争 力 分 析 等 ;二 、 养 老 机 构 产 业 化 过 程 中 存 在 的 问 题目 前 我 国 的 养 老 机 构 有 政 府 办 的 , 民 间 办 的 , 政 府 和 民 间 合
14、办 的 等 多 种 形 式 。 就 其 机 构 性 质 而 言 , 又 可 分 为 非 营 利 性 和 营 利性 两 种 。 养 老 机 构 产 业 化 实 质 上 是 走 自 主 经 营 、 自 负 盈 亏 的 营 利性 道 路 。 这 条 道 路 好 走 吗 ?不 好 走 , 很 艰 难 。 主 要 存 在 问 题 有 如下 方 面 :1、 投 入 大 , 回 收 期 长 。既 然 养 老 机 构 产 业 化 方 向 是 规 模 经 营 、 品 牌 经 营 , 那 么 投 入产 出 情 况 如 何 ?摆 在 我 们 面 前 的 一 个 事 实 是 , 大 家 都 认 为 养 老 行业 是
15、一 个 朝 阳 行 业 , 是 有 发 展 前 途 的 , 市 场 非 常 巨 大 , 竞 争 格 局尚 未 形 成 , 总 需 求 大 于 总 供 给 。 可 为 什 么 没 有 人 愿 意 跨 入 这 行 业 ,特 别 是 一 些 有 实 力 的 企 业 集 团 和 个 人 不 愿 意 投 资 呢 ?道 理 很 简单 , 因 为 投 入 大 , 回 收 期 长 , 无 利 可 图 。 我 们 拿 一 个 同 等 规 模 的养 老 院 项 目 与 房 地 产 项 目 做 一 个 比 较 , 其 结 果 就 显 而 易 见 。 假 设在 某 市 有 一 块 10000 万 m2 的 土 地 ,
16、 容 积 为 3%, 建 筑 面 积30000 m2。 养 老 院 项 目 扣 除 减 免 的 征 地 补 偿 费 , 建 筑 成 本 约1770 元 / m2, 总 投 资 约 5300 万 元 , 资 金 成 本 为 年 利 率 6%。养 老 院 的 规 模 按 1000 张 床 位 计 算 , 回 收 资 金 的 主 要 收 入 来 源是 一 次 性 设 备 购 置 费 , 人 均 收 费 约 8000 元 , 10 年 的 周 转 率为 3 次 , 共 计 约 2400 万 元 ;床 位 费 每 人 每 月 500 元 , 10 年 入住 率 按 100%计 算 共 计 约 6000
17、万 元 ;其 他 收 入 抵 扣 经 营 成 本 。这 样 养 老 院 项 目 回 收 投 资 需 要 10 年 , 而 且 没 有 盈 利 。 而 房 地产 项 目 的 建 筑 成 本 约 2170 元 / m2, 总 投 资 约 6500 万 元 , 房屋 销 售 价 格 3500 元 / m2, 回 收 资 金 约 1.05 亿 元 , 包 括 建 设 期和 销 售 期 在 内 大 概 需 要 2 年 半 到 3 年 时 间 。 结 果 房 地 产 项 目3 年 内 不 仅 可 以 收 回 投 资 , 还 可 获 取 约 4000 万 元 左 右 的 利 润 。2、 租 赁 经 营 融
18、资 困 难 。由 于 经 济 利 益 的 驱 动 , 投 资 兴 建 养 老 机 构 不 符 合 我 国 现 阶 段投 入 产 出 的 经 济 效 益 常 规 做 法 。 那 么 , 租 赁 房 屋 经 营 养 老 机 构 则是 一 个 较 为 理 想 的 选 择 。 这 可 以 把 近 期 的 巨 大 投 资 , 转 化 为 分 期的 租 金 支 出 。 但 是 , 如 果 是 一 个 完 整 的 房 地 产 项 目 , 他 人 又 怎 样会 转 租 给 别 人 呢 ?答 案 只 有 一 个 , 那 一 定 是 多 年 的 “烂 尾 楼 ”。要 完 成 一 个 “烂 尾 楼 ”项 目 , 仍
19、 然 需 要 较 大 的 投 资 。 由 于 是 租 赁来 的 房 屋 , 只 有 经 营 权 , 没 有 所 有 权 , 投 入 的 资 金 必 然 被 占 压 ,不 能 通 过 抵 押 贷 款 等 方 式 , 将 资 金 盘 活 , 周 转 使 用 。 因 此 , 租 赁经 营 融 资 困 难 是 必 然 结 果 。 我 们 以 广 州 市 良 典 养 老 院 的 经 营 情 况为 例 。 广 州 市 良 典 养 老 院 2002 年 承 租 了 一 栋 94 年 的 九 层 宾 馆“烂 尾 楼 ”, 建 筑 面 积 20000 m2, 占 地 面 积 8000 m2, 租 期 20年 。
20、 有 200 多 个 房 间 , 可 设 养 老 床 位 650 张 , 每 月 租 金 近 20万 元 , 改 造 、 扩 建 总 投 资 约 1500 万 元 , 投 资 回 收 期 需 要 6 年以 上 。 虽 说 目 前 该 院 经 营 状 况 良 好 , 但 是 由 于 股 东 投 资 能 力 有 限 ,不 得 不 放 弃 原 有 经 营 的 其 他 产 业 。 由 于 经 营 权 不 能 抵 押 贷 款 , 为了 筹 措 养 老 院 的 流 动 资 金 , 股 东 只 得 向 朋 友 借 款 , 甚 至 将 个 人 的住 宅 也 做 了 银 行 抵 押 贷 款 。 这 就 是 养
21、老 机 构 在 产 业 化 进 程 的 写 照 ,是 产 业 化 进 程 中 的 融 资 难 点 问 题 。3、 医 护 人 才 引 进 难大 型 养 老 机 构 的 服 务 重 点 是 医 疗 护 理 服 务 , 而 要 引 进 有 经 验的 、 中 高 级 专 业 医 护 人 员 难 度 较 大 。 在 医 院 有 一 套 较 为 完 整 的 专业 技 术 职 称 晋 升 机 制 , 如 果 某 位 专 业 医 护 人 员 到 养 老 院 的 医 疗 康复 室 工 作 , 要 想 从 初 级 职 称 向 中 高 级 职 称 晋 升 , 这 几 乎 是 不 可 能 。因 此 , 大 型 养
22、老 机 构 不 仅 不 能 吸 引 专 业 医 护 人 员 加 盟 , 也 很 难 培养 出 自 己 的 医 护 队 伍 。 例 如 , 广 州 市 良 典 养 老 院 引 进 一 名 主 任 医师 出 任 院 长 , 由 于 医 疗 卫 生 体 制 管 理 的 原 因 , 只 得 被 迫 辞 去 公 职 ,放 弃 近 30 年 的 工 龄 和 相 应 的 福 利 待 遇 。4、 经 营 风 险 大 。随 着 人 们 的 法 律 意 识 的 逐 步 增 强 , 粗 放 式 的 医 疗 护 理 已 经 不适 合 养 老 机 构 规 模 经 营 的 发 展 需 要 。 由 于 大 型 养 老 机
23、构 的 企 业 规模 较 大 , 人 们 认 为 其 有 一 定 的 经 济 实 力 和 赔 偿 能 力 , 因 此 对 于 医疗 护 理 过 程 中 的 失 误 和 不 当 , 老 年 人 的 子 女 往 往 不 容 易 包 涵 和 谅解 , 甚 至 有 意 将 矛 盾 激 化 , 向 医 疗 事 故 纠 纷 的 法 律 程 序 方 面 推 进 ,最 终 导 致 养 老 机 构 的 赔 偿 。 当 然 人 们 法 律 意 识 增 强 有 其 积 极 一 面 ,但 养 老 机 构 由 于 医 疗 条 件 、 人 员 素 质 的 原 因 往 往 处 于 弱 势 状 态 。从 主 观 角 度 来
24、看 , 大 型 养 老 机 构 都 愿 意 开 办 与 之 规 模 相 配 套 的 老年 病 医 院 , 但 卫 生 部 门 的 规 章 制 度 、 审 批 程 序 等 并 不 能 予 以 支 持 ,客 观 上 加 大 了 大 型 养 老 机 构 的 经 营 风 险 。d)运 营 计 划 , 包 括 未 来 几 年 具 体 战 略 、 市 场 计 划 、 营 销 策 略等 ;在 全 国 范 围 内 选 择 利 用 目 前 国 家 民 政 部 政 策 在 运 营 模 式 上 既有 公 建 公 营 的 , 又 有 公 建 民 营 和 民 办 公 助 的 。 有 利 因 素 采 用 租 赁 ,自 建
25、 在 有 一 定 经 济 基 础 的 地 区 开 办 。e)融 资 要 求 及 投 资 回 报 分 析 ;投 资 微 型 社 区 养 老 院 , 床 位 约 为 30 张 , 成 本月 人 力 成 本 : 16000 元杂 项 : 10000 元收 益收 入 : 35000 元纯 利 : 约 10000 元f)实 施 计 划 和 运 营 团 队 管 理 ;小 型 家 庭 养 老 院 模 式 。 即 开 办 者 利 用 自 有 住 房 , 在 照 料 自 家老 人 的 同 时 , 招 收 社 区 老 人 养 老 。 小 型 家 庭 养 老 院 床 位 设 置 一 般为 6 15 张 , 由 开
26、办 者 家 庭 成 员 为 老 人 服 务 。日 托 养 老 模 式 。 即 “朝 至 夕 归 ”式 养 老 , 功 能 设 施 与 托 儿 所相 近 , 多 数 由 街 道 或 社 区 兴 办 , 内 设 活 动 室 、 休 息 室 、 餐 厅 及 老年 课 堂 等 设 施 , 老 人 白 天 集 中 活 动 , 中 午 供 应 饭 食 , 晚 上 各 自 回家 。 全 市 现 有 各 类 托 老 所 近 30 家 。居 家 养 老 模 式 。 即 由 政 府 组 织 失 业 人 员 进 行 养 老 技 能 培 训 ,通 过 购 买 公 益 服 务 的 形 式 提 供 养 护 员 补 贴 ,
27、 安 排 到 特 困 老 人 家 中提 供 养 老 服 务 。货 币 化 养 老 模 式 。 即 政 府 出 资 为 特 困 老 人 发 放 养 老 服 务 补 贴 。选 择 居 家 养 老 , 政 府 每 月 发 放 “代 币 券 ”, 由 特 困 老 人 凭 券 自主 选 择 居 家 养 老 服 务 项 目 。 选 择 机 构 养 老 , 老 人 可 在 全 市 范 围 内选 择 养 老 机 构 , 用 养 老 金 (低 保 金 、 房 屋 租 金 等 )作 养 老 费 , 差额 部 分 由 政 府 补 贴 和 养 老 院 减 免 。暖 巢 管 家 养 老 模 式 。 即 为 空 巢 老
28、人 配 备 管 家 , 负 责 老 人 日 常生 活 照 料 、 身 体 健 康 监 护 、 生 活 用 品 代 购 配 送 、 健 康 咨 询 、 休 闲娱 乐 等 , 有 2 台 专 门 的 配 送 车 和 52 名 专 业 人 员 , 登 门 为 老 人服 务 。 目 前 接 受 服 务 的 老 人 有 732 户 、 8500 人 次 。异 地 互 动 养 老 模 式 。 即 老 人 在 当 地 养 老 机 构 或 中 介 机 构 登 记 ,由 养 老 机 构 或 中 介 机 构 联 系 到 外 地 养 老 机 构 养 老 。养 老 助 教 模 式 。 即 发 挥 国 内 外 老 年
29、高 级 知 识 分 子 的 作 用 , 为其 提 供 养 老 服 务 的 同 时 , 发 挥 知 识 技 能 特 长 。信 息 化 养 老 模 式 。 即 把 信 息 化 手 段 融 入 养 老 服 务 中 , 提 高 养老 服 务 效 率 。 信 息 化 养 老 模 式 由 西 岗 区 首 创 , 通 过 “养 老 110”呼 叫 平 台 、 社 区 老 人 “呼 救 通 ”统 、 空 巢 老 人 家 用 “爱 心 门 铃 ”等信 息 手 段 , 将 社 会 福 利 机 构 、 社 区 卫 生 服 务 中 心 、 街 道 社 会 化 养老 服 务 中 心 、 社 区 日 间 老 年 康 乐 苑 、 互 动 式 异 地 养 老 服 务 中 心 等养 老 服 务 资 源 整 合 成 为 养 老 服 务 网 。合 资 合 作 式 养 老 模 式 。 即 广 泛 吸 引 国 外 资 金 和 技 术 , 开 办 养老 福 利 机 构 , 完 善 养 老 服 务 体 系 。g)项 目 的 退 出 策 略 ;股 权 回 购依 照 事 业 商 业 计 划 的 分 析 , 公 司 对 实 施 股 权 回 购 计 划 应 向 投资 者 说 明 。利 润 分 红
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