别墅房产项目商业计划书.doc

第 1 页 共 38 页别墅房产项目商业计划书目 录前 言 ..............................................................5第一部分 执行概要 ..................................................6一、项目概述 ......................................................6二、项目发起人简介 ................................................6三、股东单位 ......................................................7第二部分 项目提供的产品和服务 .......................................8一、项目的创意和定位 ..............................................8（一）项目创意 ..................................................8（二）项目定位 ..................................................8二、项目优势 ......................................................9（一）地理位置优越，交通便利 ....................................9（二）具有较大的市场空间和目标客户群体 ..........................9（三）与园区内多个项目形成资源共享及优势互补 ....................9（四）创新的“大型人工湖＋旅游＋酒店式别墅”经营模式 ...........10三、项目规划及建设方案 ...........................................10（一）项目地址 .................................................10（二）酒店式湖景别墅规划设计 ...................................11（三）项目经营范围 .............................................12（四）项目实施保障条件 .........................................12第三部分 项目背景及其可行性 .......................................13一、宏观经济的配合 ...............................................13（一）社会消费水平稳步提高 .....................................13（二）旅游行业为政府扶持性行业 .................................13（三）酒店式别墅面临良好的发展机遇 .............................14二、当地政府大力支持及优惠政策 ...................................14第 2 页 共 38 页（一）生态园项目获得天津市及静海县政府大力支持 .................14（二）相关优惠政策 .............................................14三、面临的良好机遇 ...............................................15（一）2008 年北京奥运会为京津地区带来大量客流 ...................15（二）中国加入 WTO 加速旅游产业发展 .............................15（三）旅游业已经成为促进经济发展的新的经济增长点 ...............15（四）周遍地区具有较强的消费能力和市场需求 .....................15四、发起人具备承担项目建设的优势和能力 ...........................16（一）经营管理能力 .............................................16（二）资本运作能力 .............................................16（三）创新的产权机制和开放的经营理念 ...........................16第四部分 市场分析 .................................................17一、外部环境分析 .................................................17（一）天津地区投资价值的凸现 ...................................17（二）天津别墅市场具有良好的发展空间 ...........................17二、市场需求分析 .................................................18（一）庞大的潜在市场规模 .......................................18（二）京津一带强劲的市场需求 ...................................18（三）目标客户分析 .............................................18第五部分 竞争分析 .................................................20一、竞争影响因素分析 .............................................20（一）价格 .....................................................20（二）交通 .....................................................20（三）环境 .....................................................20（四）娱乐项目、配套设施设置 ...................................20二、竞争优势分析 .................................................21（一）齐全的配套娱乐设施 .......................................21（二）创新的“大型人工湖＋旅游＋酒店式别墅”经营模式 ...........21（三）庞大的人脉网络及畅通的宣传渠道 ...........................21第 3 页 共 38 页第六部分 经营发展规划 .............................................22第七部分 市场销售 .................................................23一、市场计划 .....................................................23（一）市场进入 .................................................23（二）市场开发 .................................................23二、销售策略 .....................................................23三、公共关系 .....................................................24（一）平面媒体广告 .............................................24（二）电视媒体广告 .............................................24（三）广播广告 .................................................24（四）互联网广告 ...............................................24（五）户外广告 .................................................24第八部分 项目的运营与管理 .........................................25一、治理结构 .....................................................25（一）关于股东与股东大会 .......................................25（二）关于董事与董事会 .........................................25（三）关于监事与监事会 .........................................26二、管理团队 .....................................................26三、激励与约束 ...................................................26第九部分 投资估算 .................................................28一、项目实施进 度 .................................................28二、投资估算及资金筹措 ...........................................28三、运营第一年流动资金明细 .......................................29第十部分 经济效益分析 .............................................30一、收入预测 .....................................................30（一）出租比例预测 .............................................30（二）租赁价格预测 .............................................31（三）租赁收入预测 .............................................31二、成本费用预测 .................................................32第 4 页 共 38 页三、利润及投资报酬率预测 .........................................33四、特别提示 .....................................................33五、结论 .........................................................33第十一部分 风险分析与对策 .........................................35一、政策风险 .....................................................35二、市场风险 .....................................................35三、行业风险 .....................................................36四、不可抗力风险 .................................................36第十二部分 结论 ...................................................37第 5 页 共 38 页前 言本商业计划书内容包括酒店式湖景别墅的项目简介、主要建设内容、辅助资源配置、发展前景、市场定位、竞争对手、销售策略、风险控制及项目的投资回报期等投资者关心的各项问题。酒店式湖景别墅为天津市都市生态园项目的下属子项目之一，生态园的整体介绍参见《天津市都市生态园项目说明书》 。本项目中的所有外部数据均有确切出处，财务预测数据则根据相关方法推算而得。第 6 页 共 38 页第一部分 执行概要一、项目概述酒店式湖景别墅是天津都市生态园旅游度假村中的一个重要组成部分，是一个集旅游、娱乐、住宿、餐饮、会务等为一体的高档休闲度假旅游项目。酒店式湖景别墅群倚已建成的 800 亩人工湖建设，为整个生态园最佳休闲观光地之一，建成后的度假村风景优美、设施完备、功能齐全，将成为都市人休闲度假的一个最佳去处。该项目的建设分为三期，其中一期为项目规划设计、市场宣传及推广等，目前正在进行中。二期将建设具有异国情调的酒店式湖景别墅 20 幢，形成具有丰富亲水资源的湖畔别墅区，包括日式 8 幢 、欧式 8 幢、中式 4 幢；三期建设计划为 100 栋风格迥异的别墅群。该项目的二期建设即将正式启动，有关立项手续完备，预计二期地上物建设总投资 2280 万元,占地面积 30 亩。根据投资力度和投资规模的增加，三期的后续开发建设预留 50 亩可以在现有规划的基础上进行调整和创新。二、项目发起人简介天津 XXXX 科技发展有限公司作为本项目的发起主体，对项目进行总体策划，并作为投资人投资兴建该项目。公司简要情况如下：公司名称：天津 XXXX 有限公司注册时间：2002 年 10 月 9 日注册资金：4,500 万人民币公司地址：天津市公司电话：公司传真：XXXX 将按照现代公司治理结构的标准进行管理系统设计和人力资源规划，第 7 页 共 38 页最终形成完整规范的公司法人治理结构以及科学合理、精简有效的组织管理体系。三、股东单位XXXX 的两家大股东分别是：天津方舟天马投资（集团）有限公司和深圳市明德投资有限公司。天津方舟天马投资（集团）有限公司成立于 1999 年，注册资金 8,000 万元，是在国家工商行政管理局注册并具独立法人资格的集团公司，下属 18 家子公司，业务范围涉及旅游景区、景点开发、体育、通讯、商贸等领域。公司于 2000 年巨资买断原天津甲 B 立飞足球队，建立甘肃天马足球俱乐部，现俱乐部迁至东莞，更名为东莞东城队。方舟天马投资集团下属天津市方舟旅行社成立于 1999年，注册资金 1500 万元，目前名列天津同行业前三位，主要负责都市生态园的营销，提供良好的客源市场。深圳市明德投资有限公司（SHENZHEN MINTEX INVESTMENT CO,LTD）成立于2004 年成立，注册资本 3,000 万元人民币，是在深圳市工商局注册的新兴的专业化投资机构，主要业务范围包括直接投资、项目管理、投资银行，主要投资方向为旅游、房地产、高科技。主要负责都市生态园项目规划和资本运营。第 8 页 共 38 页第二部分 项目提供的产品和服务一、项目的创意和定位（一）项目创意“酒店式湖景别墅”项目是天津都市生态园内最核心、最具盈利能力的项目之一。鉴于北方的地理条件，相对缺乏高档消费的亲水地产别墅，酒店式湖景别墅倚 800 亩人工湖建设迎合了高端消费人群的需要，建成后的度假村风景优美、设施完备、功能齐全，将成为都市人休闲度假的最佳场所之一。本项目的规划融合了西方建筑特色和现代社区规划理念，将建设为中式、欧洲等不同风格的别墅群，以优雅、开放、包含着休闲和赏心为建设宗旨，旨在创造一个融优美的生态环境、旅游、休闲度假与居住功能为一体的社区，是成功人士梦想居住中最耀眼的一道风景。（二）项目定位酒店式湖景别墅以休闲、自然为主题，采用星级酒店式经营管理模式，主要为满足前来进行度假休闲、商务会务等的群体提供多方位服务。酒店式湖景别墅项目包括别墅群以及 800 亩人工湖，不同风格的设计以及每栋别墅独立的码头、游船、工作犬配合生态园内优美的风景和众多高端的休闲娱乐项目，必然成为国内众多休闲度假村中的翘楚，这同时也是本项目盈利能力的关键。从景观特色上分析，酒店式湖景别墅以营造以人工湖为中心的水域景观为主要发展方向，通过景区内特有的水域景观并结合健康有趣的娱乐设施来吸引远近游客。从规划建设旅游项目上分析，酒店式湖景别墅是都市生态园旅游项目开发中一个重要的组成部分，与其周边的休闲娱乐项目共同构成了休闲、娱乐、度假、会议、住宿等多功能旅游环境，能够满足不同年龄结构、职业结构的需求。第 9 页 共 38 页从现代生活节奏上分析，久居城市的人们日常工作、生活节奏紧张，渴望利用节假日到自然环境中寻求乐趣，得到放松。旅游度假村便捷通畅的交通体系，公园内精心设计和新奇创意的游乐设施，能够抓住现代人们的旅游心理和消费心理，为游客营造一个融于自然的休憩空间。从时空距离上分析，酒店式湖景别墅交通方便、各种设施齐全，天津、北京等距离较近的大城市居民或游客能够开展节假日 1、2 日游，而全国其他地区的游客也能利用各种假期，前来旅游度假。二、项目优势（一）地理位置优越，交通便利酒店式湖景别墅位于天津静海县西双塘村都市生态园内，东临京浦铁路，紧靠京沪高速公路和 104 国道，距天津市区 40 公里，天津新港 80 公里，天津滨海国际机场 60 公里，距首都北京 140 公里，经 XXXX 公司申请，天津市政府同意在京沪高速公路都市生态园处建设出口，未来从北京、天津将可直接通过高速公路直接进入都市生态园，交通更加便利。这也同时体现了天津市政府对天津都市生态园的大力支持。（二）具有较大的市场空间和目标客户群体酒店式湖景别墅的市场定位是酒店式高尚别墅，而且社区规模较大，总建设规划面积 80 亩。随着国民经济保持高速增长，国民收入不断增加，中国已有相当一部分人已先富起来，这些人士对居住条件及休闲度假住所要求较高，因此酒店式湖景别墅项目目标客户源较为充裕。（三）与园区内多个项目形成资源共享及优势互补酒店式湖景别墅是都市生态园中一个重要的组成部分，为生态园项目二期建设内容之一，其他部分子项目已在去年开工建设。按照生态园的设计规划，整个园区项目的工程建设将分成四个时期，从 2003 年 3 月份起建，预计 2007第 10 页 共 38 页年全部完成。其中，一期部分项目已经接近竣工，正在试营业之中。生态园一期项目中包括马术俱乐部、特种犬养殖、斗牛场、动物竞技、大土炕餐厅等项目，其主体工程已经基本建设完成，预计 2004 年十月一日之前开始营业。预计一期建设完成后，园区可正式对社会开放，接待各地游客，成为京津一带的热门旅游景点。到时园区内可进行包括农业大棚采摘，犬类观赏，马术俱乐部表演，动物竞技表演等以娱乐性活动为主的项目。酒店式湖景别墅项目属于二期工程，届时将尽享一期工程的相关资源及配套设施。（四）创新的“大型人工湖＋旅游＋酒店式别墅”经营模式围绕 800 亩人工湖建设的酒店式湖景别墅项目整体形象突出，各类建筑设计风格独特，服务内容丰富，功能齐全，各类配套设施完备，具备良好的硬件条件。酒店式湖景别墅作为生态园的重要组成部分，与其它项目优势互补，联合经营，形成资源共享，都市生态园内优美的环境、众多独具特色的经营休闲项目衬托出酒店式湖景别墅的潜在价值。三、项目规划及建设方案（一）项目地址酒店式湖景别墅二期占地 30 亩，环绕都市生态园内人工湖的南侧，在生态园图示 F3 处。 （项目位置见下图）