房地产企业成本控制指南.doc
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1、 1成本控制要点应用指南编者按我们将公司成本控制专题的讨论成果汇集起来,编纂成这本公司成本控制要点应用指南。其中有三点需要说明:第一:控制要点是大家总结公司历史经验,按权重筛选出来的,不可能涵盖所有的成本控制内容。第二:成本控制的详细方法已体现在相应的规范里,我们以控制什么What、怎样控制How和谁来控制Who的编写形式,仅提供一本应用指南。第三:由于相应的规范仍在编制中,本指南的内容将在实践中不断完善。希望它能在工作中为大家带来便利。总部人事部培训基地2目 录第一项 . 立项成本控制要点应用指南第二项 . 规划环节成本控制要点应用指南第三项 . 招投标环节成本控制要点应用指南第四项 . 施
2、工环节成本控制要点应用指南第五项 . 材料及设备采购环节成本控制要点应用指南第六项 . 销售环节成本控制要点应用指南第七项 . 工程预决算环节成本控制要点应用指南第八项 . 期间费用的成本控制要点应用指南第九项 . 物业管理成本控制要点应用指南附件 . 北京公司规范化管理系列文件目 录3立项成本控制要点应用指南立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制,运作时灵活度较小,基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。项目部在项目开发前期起主要作用,因此,这一环节成本控制的主要任务由项目部来承担。控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 备查文件征
3、地费用 少交或晚交,力争减免 项目部负责拆迁安置费用 房产确权后办理拆迁安置费用项目部负责大市政费用自建部分按照公司工程体系走;交政府部分按有关规定办理工程部、设计部和审算部负责自建部分;工程部负责交政府部分。1、 新征土地规划条件满足公司利益最大化,合理提高容积率,降低土地成本项目部、设计部负责详见项目立项成本控制要点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表二。买断内容 明确买断内容明细 项目部负责付款总额 为公司争取最大利益 项目部负责付款时间 周期长、次数多 项目部负责三通或七通一平的标准明确验收标准明细 工程部、项目部负责2、 买断项目手续风险 与项目付款时间直接挂钩。 项目部负责详见项
4、目立项成本控制要点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表二及买断方式的成本构成合作方式 符合集团要求,有利于北京公司;项目部负责分成比例 双赢原则; 项目部负责交房时间 尽可能地延后交房, 工程部负责交房标准 不低于合同中交房标准项目部负责开发形式3、 合作开发付款总额付款时间选择有利于公司利益的方式项目部负责项目部负责详见项目立项成本控制要点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表二及合作开发的成本构成第一项4规划环节成本控制要点应用指南规划环节的成本控制所占权重最大,具有“一锤定音”的地位和作用:在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键,可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控制
5、要点和控制内容相当复杂,基本原则是,周密规划,科学讨论,严格审批。设计部和各类评审委员会在该环节承担主要的职能。控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 备查文件(1)可行性规划设计市场信息搜集和分析市政状况信息分析规划要点确立可行性研究设计任务书可行性设计变更设计部负责,项目、审算、销售部配合暂缺相应可操作参考文件,以下同(2)方案评审组成可行性规划评审委员会,对方案进行评审、确定。未通过的方案进入可行性设计变更环节,再重新评审。由项目、设计、工程、审算、财务、销售等各部门组成评审委员会,总经理负责对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整设备选型方案提前确定设计部负责,工程部配合1、 规划方案
6、(3)设计成果根据提交的设计成果进行投资估算审算部负责,设计部配合根据项目前期运营的情况和市场分析制订设计任务书设计部负责,项目部、销售部协作方案设计招投标 设计部(1)设计方案方案设计评审 招投标评审委员会2、报批设计(2)报批注意市政设计注意相关法规,完善自身报批规范性,材料完整项目部负责,设计部配合控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 备查文件第二项5(1)扩初设计要求对报批设计进一步调整设计要求内部审核设计部负责,知会各部门根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总成本作出概算设计部与工程部负责(2)成本概算制订经营指导书 审算部负责根据扩初设计要求招标专家评审内
7、部评审招投标评审委员会3、扩初设计(3)扩初设计图设计调整 设计部负责(1)地质勘察 搜集权威地质资料自己专业人员勘察(2)设计方案评审桩基设计 2 种以上形式由专家进行桩基形式和桩基结构评审4、桩基设计(3)桩基施工图 设计调整设计部负责,工程部协助(1)施工图设计要求根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素,在扩初图基础上确立施工图设计要求建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价 70%的部分属于设计方可控部分,应严格审核。设计部和工程部负责,其他部门协助(2)报建 政府部门报批费,按政府有关政策交纳。 项目部(3)报施图(4)审图(5)施工配合互审互签,明确修改
8、意见,设计洽商设计部负责,工程协助,知会销售部5、施工图设计(6)面积测算 设计图纸测算与实际施工时检验相结合 设计部负责,工程部协助6、销售包装设计结合营销费用控制施工招投标(1) 方案设计要求根据扩初设计图、经营指导书和实体研究的结果确定方案设计要求设计部负责,销售部协助市场信息调研根据设计要求确定装修材料和设备(2) 材料设备选型成本方案 制订装修设计目标成本计划明细表装饰综合价格拆分分析设计部负责参见深圳公司文件制订设计任务书 设计部负责,销售部协助7、装修方案设计(3) 招投标评审 招投标评审委员会控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 备查文件6市场调研 销售部负责(1)小区建筑物
9、功能的经济评估 有针对性扩充建筑物功能 设计部负责,销售、工程部协助(2)市政配套方案 市政状况调研争取政府有利条件 项目部负责根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标成本总额设计部负责,项目部协助(3)环境方案设计招投标 招投标评审委员会市场现状分析,智能化必要性分析智能化内容控制销售部负责(4)智能化设计招投标,寻找外部合作,争取双赢招投标小组组织,总经理负责8、功能设计(5)销售承诺保持各部门与销售部的信息畅通,保障销售承诺与实际功能的一致性设计部负责,工程部协助(1)设计调整费用9、设计变更 (2)设计变更洽商 严格按照设计变更洽商流程进行设计部负责,工程、销售部协助详见工程现场变更
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