时富花园D、E栋开发可行性研究报告.doc
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1、 共 66 第 页1时富花园 D、E 栋开发可行性研究报告一、 报告摘要1 开发企业2 项目简介3 项目经济效益指标4 结论、风险及建议二、 项目概况1 项目综述1.1 项目位置2 项目用地2.1 用地面积2.2 地块形状2.3 地块现状2.4 项目经济技术指标3 项目发展状况3.1 项目发展单位简介3.2 项目法律手续三、 项目投资环境1 宏观经济分析1.1 全国整体经济环境1.2 东莞经济环境共 66 第 页22 寮步镇概况2.1 寮步镇经济2.3 寮步镇城镇规划四、 区域地产市场分析1 市场总体特征2 市场供给分析2.1 住宅供给2.2 商业供给3 市场需求分析3.1 住宅需求3.2 商
2、业需求五、 项目发展定位1 项目 SWOT 分析2 发展战略3 形象定位4 产品定位5 户型定位6 客户定位7 价格定位六、 营销策略1 营销策划2 营销计划共 66 第 页33 场地布置4 营销费用七、 物业管理策略1 物业管理的前期介入2 管理费的确定3 具体对本小区的物业管理的建议八、 项目可行性研究1 项目投资估算及资金筹借计划1.1 投资与成本费用估算1.2 开发费用估算1.3 总成本费用汇总分摊表1.4 资金筹借、投资计划及借款利息2 项目销售和租贷收入测算2.1 住宅销售单价的确定2.2 商铺销售单价的确定2.3 车位销售单价的确定2.4 总收入估算3 项目财务评价3.1 税金计
3、算3.2 损益表及静态盈利分析3.3 现金流量表及动态盈利分析3.4 资金来源与运用表的货款偿还能力共 66 第 页44 项目不确定分析4.1 盈亏不确定分析4.2 敏感性分析4.3 决策概率分析4.4 风险规避和控制措施5 项目效益评价5.1 项目社会效益评价5.2 项目环境效益评价6 结论与建议一、 评估结论二、 有关说明及建议共 66 第 页5一、 报告摘要1.1 开发企业东莞市时富花园开发有限公司是香港时富集团下属全资企业,主要从事房地产开发、销售、租贷及管理业务,注册资本人民币3,200 万元。企业经营状况良好,具有较好的发展潜力。1.2 项目简介本项目位于东莞市莞樟大道与五环路、莞
4、深高速莞城出入口交汇处东侧,用地面积 7,397,74 平方米(指 E 和 D 型) ,建筑面积 91,968,80 平方米,建筑密度不大于 29%,建筑高度控制在17 层以下。1.3 项目经济效益指标项目总投资:211,816,962 元项目销售收入:309,548,886 元(别墅/住宅销售率:95%) ;商业销售率:100%税后利润 54,114,992成本利润率:25.55%财务内部收益率(FIRR):34.27%财务净现值(FNPV): 45,560,272共 66 第 页6动态投资回收期:1.87 年贷款偿还期:2 年1.4 结论、风险及建议结论本项目开发商已合法取得本项目土地使用
5、权,各项建设手续正在申办中。因此,我方在后面的分析测算中假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及东莞市的房地产项目开发程序及规定。根据测算,在预测的销售价格、销售率条件下,本项目具备良好的可行性。风险及建议寮步镇房地产市场规模小,具属于封闭型市场,因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏;本地块虽然土地成本较低,但仍需要严格控制工程成本和管理成本。充分利用地块位置优势和地段资源;与知名专业设计公司、品牌实力建筑公司合作,强强联合,打造小区品牌和企业品牌;制定合理的市场营销方案,扩大媒体宣传,注重营销推广,保证销售资金回款。共 66 第 页7二、 项目概况2.1 项目综述2.1
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