全国土地估价师资格考试试卷土地估价实务.doc
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1、-、评估对象概况: 市江东消防器材厂位于公路西侧,该厂西侧一块平整的 土地 为估价标的物,面积为3942平方米,该地西北角有两栋平房,两栋共计 建筑 面积为168平方米。另有已拆除 建筑 物若干(详见附表),该地块为一不规则四边形,位于市一等二级地区,交通方便水电齐全。根据我市规划该地适合作为工业用地。 二、评估目的: 公司与香港飞达工艺有限公司合资成立飞马冷轧钢有限公司,需要租用该地建冷弯型钢厂,要求评估出该地地价,确定年租金额。 三、评估依据: 1中华人民共和国城镇国有 土地 使用权出让和转让暂行条例。 2市城镇国有 土地 使用权出让、转让和有偿划拨暂行规定。 3市外商投资使用 土地 暂行
2、办法。 4市实施暂行规定。 四、评估过程: 土地部分 1征地成本费: 根据市实施暂行规定,我市一般耕地的征地成本费用组成如下:项目有青苗费、土地费、安置费、安置配套费、耕地占用税、预交农转非人口差价款、征购粮差价款、不可预见费、 管理 费、其它费用等合计为70.66元/平方米 2三通一平费用:86.00元/平方米 3投资 利息 :156.6624/20.01=18.80(元/平方米) 开发周期为24个月,银行贷款月 利息 为1。 4正常利润额:175.4615=26.32(元/平方米) 5地段差价=70.00修正系数=70.000.935=64.45(元/平方米)因该地位于我市一等二级地区,取
3、修正系数为0.935。 6单位地价:267.23元/平方米 7年租金额: 年纯收益(年租金额)=地价还原利率 根据我市银行存款 利息 以及 债券 投资利率,确定还原利率为9。 即:年租金额1053420.669%=94807.86(元/年) 地上物部分 1已拆除和待拆除部分: 名称 面积(平方米) 结构 成新 重置价(元/平方米) 估价额(元) 围墙 357.68 砖实砌 8 46.00 11445.76 厕所 16 砖木瓦 6 150.00 1440.00 粉碎房 44.4 砖石棉瓦 7 200.00 6216.00 废料棚 16 砖石棉瓦 7 200.00 2240.00 电焊间 14 砖
4、墙瓦顶 9 390.00 4914.00 仓库 28 砖混 9 390.00 9828.00 化验室 28 砖混 9 390.00 9828.00 库房 112 砖石棉瓦 7 200.00 15680.00 水泥路 300 水泥 9 20.00 5400.00 合计 66991.00 2出租部分 二楼会议室 建筑 面积138.60平方米,楼面分摊占地69.30平方米,需出租给飞马公司。 房屋部分:重置价 620元/平方米 小区配套 48元/平方米 商业网点 40元/平方米 合 计 744元平方米 估计额=744138.6=103118.40(元) 土地 价额=69.3267.23=18519.
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