金马商城个案外地行销计划书.doc
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1、金马商城个案外地行销书区域的选择一、浙江温州温州的企业投资者怎样影响国内楼市,温州的小投资者,对我们投资国内地产有甚么启发。 以中国地域计,温州是除香港以外,全国最多私人企业的地区。经过20 多年的财富累积,投资房地产自然成为大量游资的最佳出路。除了部分温州人为了改善居住质素而买屋外,其余大部分人都是持投资态度购房。 雄厚的民间资金在楼市中自由流通,让不止温州地区的楼市受惠,外地楼市也因温州资金涌入而兴旺起来。根据非正式的统计,温州现有 200多万人参与房地产投资/投机,其中 160 多万人曾经投资在温州地区以外的国内地产,温州人投资房地产的炽热程度可见一斑。 温州地小人多,当地的楼市已经变成
2、天价,有的甚至比上海还要高。基本上,5000 元一平方米(一平方米为 10.764 平方尺)以下的房价少之又少,8,000 元一平方米已经很普遍,在市中心的黄金地段,每平方米超过 1万元也不足为奇。在供不应求的情况下,到其他地区投资楼市便成了这百多万投资者的必然出路。 年龄变化影响投资取向 温州地处浙江省边缘地带,对以江南文化为主的苏杭地区(尤其上海)有一种情意结,故成为温州投资者的首选。若以年龄细分,温州的小投资者可以被划分为 3 类:分别是 30 岁以下的炒家、30 至 50 岁的投资者和 50岁以上的稳健投资者。 正如前文所述,温州人崇尚经商,以做老板为荣,所以,他们通常未够 20 岁已
3、经创业,经过 5 至 10 年,已经累积到资本,加上他们年纪尚轻,敢于冒险,投资也以短线为主,不论住宅、写字楼、商铺,只要认为能短线获利便会投资,最重要是买得易,走得快。 相反,30 至 50 岁的投资者就不一样,他们的儿女已经长大,为了安排子女到上海或省会杭州读高中或大学,他们会购买面积约 100 平方米、约60 至 100 万的中价楼,让在学的儿女居住,因为即使到上海探望子女,也可以住在一起。若子女学成后,选择在上海发展,这些楼房便成为了他们的新婚之居。 过了 50 岁以后,投资者的财富已累积至一定程度,物业的价钱不是他们的主要因素,反而物业的稳定回报,才是他们的主要考虑,故此,他们会选择
4、商业旺区的街铺、高级别墅,或市中心的高级公寓,因为这些物业较容易租出。由此可见,生活形态有异,令这 3 类投资者的投资目标也有不同。 不过,过去两三年,上海和杭州的楼价已升逾倍,温州人认为再上升的幅度有限,很多中长期投资者都变成短期投机,并逐步撤离上海楼市,而靠近上海的长江三角洲城市比如象苏州、无锡、常州等地区的楼价还有很大的潜力,已经成为很多投资者淘金地。二、浙江永康强项在工业经济结构得到进一步调整,三次产业结构由 2002 年的4.768.127.2 调整为 2003 年的 4.266.529.3。全市有五金机械、化工工业等企业 1 万多家,产品达 1 万多种。500 万元规模以上企业 3
5、01 家,其中销售收入在 5000 万企业的有 17 家,1 亿元以上的有 30 家。2002 年税收超过超 100 万元的企业 173 家,上交税收达 5.7 亿元,占全市财政总收入的 56.2。纳税百强最低 155.5 万元,前 50 名最低 347 万元(1998 年度 146 万元,1999 年度 212 万元,2000 年度 266 万元,2001 年 283 万元)。设立 1100 万元的农发基金,加大结构调整力度,粮经作物面积比例55:45,产业结构更趋合理,农业经营大户达到 2000 多户。特色在五金永康是闻名全国的“百工之乡“、“五金之都“,五金工业产值占全市工业总产值的 9
6、0以上,是目前全国最大的五金产品生产基地和集散中心。(1)五金产品门类齐全:主要分为五金材料工业五金材料加工工业两大部分,全市有五金企业近一万家,从业人员达 20 多万人。产品涵盖机械五金、装潢五金、日用五金、建筑五金、工具五金、小家电等 1 万多个品种。(2)支柱行业作用明显:电动工具,年产量达 2000 万台,总产量和出口量分别占全国总量的 1/4 和 1/3,是我国最大的电动工具出口基地之一。与日本。德国并称全球电动工具三强。;金属冶炼压延,建筑铜条、防滑条、燃气灶具炉头均占全国市场的 80%以上,铜板、铜排、铜带占全国销量的70%。衡器。台秤、案秤、磅砰、电子计价秤等产品及零配件在国内
7、市场占有率达 60%;小家电,电暖锅占全国市场的 60%、电饼铛占 50%,电动剃须刀出口量居全国第一,汽摩配,小型拖拉机、柴油机出口创汇连续 11 年列全国手拖行业第一,是全国农用车生产大市、摩托车配件重要生产基地,年产量 10 万辆;不锈钢制品,不锈钢保温杯、保温瓶、咖啡壶、水壶等产品以出口为主。防盗门,是中国最大的防盗门生产基地,占全国总产量的70%;电动滑板车,自行车,是主要生产、出口基地。(3)五金专业市场发达:有五金专业市场 12 个。中国科技五金城是国内规模最大、功能最全、辐射最强的五金产品集散中心,信息中心和技术交流中心,国家国内贸易局全国重点联系批发市场之一,浙江省 20 家
8、重点市场之一,去年市场成交额 120 多亿元。占地同样为 500 亩的二期工程正在建设之中。每年 9 月举办的中国五金博览会盛况空前,成为“永康五金走向世界,世界五金汇集永康“的重要舞台。优势在民营民营经济占全市经济总量的 95以上,全市有个体工商户 17700 多家,私营企业近 4300 家,私营独资企业 2100 多家。集团公司 15 家,冠浙江省名的 95 家,无区域性企业集团(冠中国名)6 家。4 家企业进入中国民营500 强(星月 62、万泰 399、先行 455、群升 481)。永康,作为一个县级城市,近两年的经济发展使得投资者的闲余资金有所积累,投资者相对温州及其他浙江城市的投资
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