碧海云天销售执行报告.doc
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1、 碧海云天 销 售 执 行 报 告承蒙信任,我们非常荣幸地提交碧海云天项目的后期执行报告,供贵司决策时参考。本册执行报告是根据前期策划报告、与贵司的多次会议及今年秋交会的宣传,结合本司多部门专业人员的策划代理经验而完成的。碧海云天项目体量大,销售周期长,因此本册报告销售部分重点在西区,东区部分将在销售前期另案专呈。由于时间和资料的限制,未必能将碧海云天的实际情况全面考虑在内,本司希望通过双方的共同努力使之更加完善,以达致成功销售之目的。专此送达,敬祝商祺!目 录第一部分 物业定位评估一、 近期市场现状 / 5二、 区域市场分析 / 7三、 项目评估 / 13第二部分 价格一、 厘定价格的相关因
2、素 / 21二、 价格定位 / 22三、 价格策略 / 23四、 定价原则 / 24五、 付款方式 / 27六、 回款计划 / 27第三部分 营销氛围形成一、 包装总纲 / 29二、 应用系统 / 291、 营销通路包装 / 292、 卖场形象包装 / 353、 形象宣传包装 / 39第四部分 销售实施一、 销售总体战略及目标 / 45二、 销售阶段及进度 / 46三、 销售阶段工作安排 / 47四、 销售前期准备工作 / 49五、 各销售阶段价格控制 / 49六、 促销手段 / 50七、 销售管理 / 51第五部分 宣传推广策略一、 广告目标 / 54二、 广告诉求 / 54三、 广告风格
3、/ 56四、 阶段安排 / 57五、 媒体组合策略 / 58六、 费用预估 / 63七、 附件:1、 “碧海云天”售前准备工作时间表;2、 “碧海云天”虚拟价格表及楼层平面房号图;3、 “碧海云天”西区部分回款计划表;4、 “碧海云天”广告安排时间表5、 “碧海云天”项目经营费用支出预算。第 一 部 分物物 业业 定定 位位 评评 估估本章要点 :下半年整体经济不理想;明年各片区推出量放大;明年深圳湾片区全市瞩目;项目基本定位符合片区要求。一、 近期市场现状今年本市房地产市场总体表现平稳,上半年全市共出让住宅用地 80.58 万平方米,同比下降 5.67%,全市住宅新开工面积 263.75 万
4、平方米,同比减少17.27%,全市共销售住宅面积 234.51 万平方米,同比增长 7.87%,实现销售收入 79.72 亿元,同比增加 22.18%,整体销售态势良好。下半年,随着 WTO 的逐渐临近,宏观经济进一步利好,各区涌现大量新盘、大盘,7-11 月,共推出新盘 55 个,各发展商对下半年的销售寄予了很大希望。但前期股市不景,国际局势动荡,国庆黄金周销售旺季不温不火,整体销售并未如预计的好。尽管如此,随着中国市场愈来愈被境外投资资金看好,以及中国年底入世的坚定决心,深圳市成为全国范围内高科技、金融、物流业先锋的高城市定位,明年的市场普遍被看好,供应量呈急剧放量增加态势,需求亦随着香港
5、以及内地的股市止跌而略有上升。展望四季度及明年,随着地铁一期工程的全线加速建设,城市重心的完全西移,并且,随着股市的持续低迷,大量投资资金流入房地产业,房地产市场放量增长。今年底政府拍卖滨海地块,明年全年尤其是上半年将涌现大量大体量楼盘。房地产市场呈上升趋势,将出现各区楼盘竞艳,异彩纷呈的局面: 环深圳湾片区市场焦点:环深圳湾片区由四个片区组成:下沙红树林片区、华侨城南填海区、高新南片区、后海蛇口片区,今年下半年至明年上半年,这四个片区将以其良好的景观资源和规划,涌现出如金地海景三期翠堤湾、万科金域蓝湾、泰然碧海红树林、京基碧海云天、波托菲诺、世纪村二期、招商阳光带海滨城、漾日湾畔、蔚蓝海岸三
6、期、招商海月二期、南海玫瑰园等十几个大规模的高品质楼盘,带动整个湾区物业的发展,成为明年深圳房地产市场的瞩目焦点,也是楼盘密集投放地带。 关外准都市主义格局形成:居住郊区化的概念,已随着布吉、龙岗的成功开发而被广大置业者认同,随着市区内土地供应量的减少,龙华、横岗等为代表的关外板块将更趋活跃,并且在市场的剧烈竞争压力下,呈规模化发展,形成新型的居住市镇,大量容纳城市中低收入阶层及部分港人置业,此点从新亚洲花园的成功销售及近期各大发展商角逐 42 万平方米的横岗三幅地,最后高出标底 1500 万元的成功拍卖中,可见一斑。 中心区持续升温:2005 年,中心区将全面建成,在此带动下,中心区项目呈加
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