罗马假日建坤花园全程策划报告.doc
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1、罗马假日(建坤花园)全全全程程程策策策划划划报报报告告告罗马假日(建坤花园)全程策划报告目 录第一部分:区域市场分析篇一、区域概况5二、区域房地产供应市场分析61、龙池开发区商品房市场供应不断增加 62、2003 年龙池开发区楼市呈现特征73、2004 年龙池开发区楼市总体走势7三、区域房地产需求市场分析7四、相同区域内房地产竞争项目调查9(一)本项目主要竞争对手 9(二)个案分析 10五、不同区域内房地产竞争项目分析161、角美镇房地产项目162、海沧房地产项目17六、区域房地产市场租赁状况分析18第二部分:项目概况篇一、项目概况19二、项目 SWOT 分析19第三部分:项目定位篇一、产品性
2、质定位 21二、客源定位 21第四部分:产品规划篇一、产品总体规划设计 23二、住宅规划设计24三、店铺规划设计24第五部分:项目投资经济效益分析一、 项目经济效益分析 26第六部分:产品营销推广篇一、市场主题的确立及入市的整体形象28二、案名建议: “罗马假日” 28三、项目推广28(一)策略思考 281、品牌策略282、广告策略:分阶段主题28(二)销售进度控制 30(三)建坤花园的价格与销控体系 301、价格与销控体系302、小结31(四)项目分阶段推广思路 311、销售第一阶段:项目导入期312、销售第二阶段:项目开盘期及强销期333、销售第三阶段:持续期34“凯撒”商业街营销推广方案
3、第一篇:市场概述一、区域(龙池开发区)商业概述36二、区域(龙池开发区)商业结构36三、区域(龙池开发区)商业物业开发现状和趋势36四、消费者状况37五、经营户状况37第二篇:商业物业竞争对手篇一、直接竞争对手【金山家园】39二、间接竞争对手龙池好望角40 三、间接竞争对手瑞鑫公寓40四、间接竞争对手灿美阳光41五、间接竞争对手云龙海岸42六、其他类比项目调研42第三篇:项目 SWOT 分析一、优势和机会点43二、问题与威胁点43第四篇:项目定位第五篇:营销筹备第六篇:销售政策第七篇:广告策略罗马假日(建坤花园)全程策划报告以专业的市场调研为基础,根据整体市场的现状和区域市场的特性,通过项目专
4、业策划来发掘项目的优点并加以专业发挥,配合尽快完成项目的销售目标。策划是促进销售的有效手段和必要措施,制定系统的、科学而全方位的策划计划是完成本项目销售任务的重要环节。通过策划我们还将有效的刺激市场需求,树立楼盘形象,而重点和难点在于本案店面的销售引导;对于住宅单位的销售,将循“投资自住两相宜 ”路线平行展开。第一部分:区域市场分析篇一、 区域概况:1、区域地理位置:漳州龙池开发区位于漳州角美镇东南部,紧接厦门海沧投资区,东于海沧交界,西至规划龙池一路,南至九龙江边,北至龙池山,坐山面水,号称“闽南小金三角” ,是通往厦门海沧、漳州的必经之路。龙池开发区被定为省级重点投资开发区。2、开发区现状
5、:龙池开发区总规划面积达 13.52 平方公里,内设灿坤、白礁、金山、鸿浙和台湾纺织城等五个工业园,其中灿坤工业园、台湾纺织城、鸿浙工业园等三个大型工业企业所需员工人数可达 13 万人。2003 年,灿坤集团在此设立灿坤工业园,并被省政府列为省重点建设项目。工业园占地 160 万平方米,投资 6 亿多美元,拥有 3 万多名一线工人。其生活配套由社会提供。3、开发区房地产市场:龙池开发区总规划面积达 13.52 平方公里,政府规划开发区共有六个房地产项目,他们分别是:云龙海岸、瑞鑫公寓、金山家园、灿美阳光、龙池好望角、 【本案】 。到目前为止,有些项目(如瑞鑫公寓)已经完成一期的销售工作。在大规
6、模工业项目开发的同时,催生了区域房地产开发热潮。在一年的时间里,已经有瑞鑫佳园、金山家园、灿美阳光等项目相继推出,而且区域市场开发产品“同质化”现象严重。随着产品供应量的逐渐增多,市场竞争愈加激烈。4、区域人口预测:随着灿坤落户漳州,紧邻海沧的龙池开发区已成为新的投资热点,今后的 5 至 10年,龙池开发区的人口规模将由现在的 14339 人递增至 12 万人以上。目前开发区内,仅灿坤的员工数量就已经达到了 2 万 3 千多人。根据灿坤公司高层介绍,灿坤员工总数量将达到三万人。政府规划方案也明确表示:开发区建成后,区域内的人口总量将达到 16 万左右。5、居民收入水平:灿坤员工的待遇分为五个档
7、次:第一,普通工人:700800 元/月;第二,技术工:10001200 元/月;第三,班长:12001500 元/月;第四,中层管理人员:2000 元/月左右;第五,高层管理人员:无法获取,但至少在 3000 元/月以上。开发区内居民以前主要靠外出打工、经商或种地为生,但是开发区成立后,很多村民将自己的房屋出租给外来工厂工人,以赚取房租。我们在市调过程中获知一个村民单单房租,一个月就达到了一万元左右。总体而言,开发区的居民生活环境得到了很好的改善,尤其在消费水平上已经得到了一个很大的提高。二、区域房地产供应市场分析:1、龙池开发区商品房市场供应不断增加:(1)住宅供应市场分析:在三年左右的时
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