龙兴商业广场销售策略.doc
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1、龙兴商业广场销售策略面对商业物业激烈的竞争局面,龙兴商业城除加强本身内功外,尚须在不断更新的营销策略上求新求异,才能在竞争对手中脱颖而出,取得良好的销售业绩。为此,我司在结合多年商业物业销售经验的基础上,总结近期内商业物业常见的操作手法,提出如下营销策略供讨论。 (一)永不供楼营销策划方案 龙兴商业城与好百年十五年租赁关系的确立,其销售的主要营销模式也必将为返租方式。考虑到该营销模式的目前现状,我司建议在目前一般做法的基础上需求突破。为此,我司特出台永不供楼的方式供参考: 1.传统方式 一般都采取每年由发展商提供 8%的固定回报。同时,发展商为达促销目的,往往都将前三年(布吉中心广场为四年)的
2、租金直接从首期款中扣除。现以一价值 40 万的铺位,返租 15 年、每年 8%,银行提供五成五年按揭付款为例,分析小业主和发展商的收益: a) 铺位总房款:40 万 b) 首期五成扣除三年租金后小业主实际支付首期款:10.4 万 c) 发展商实际总计收取房款为:30.4 万 d) 十五年内发展商共计支付金额为 400000*8%*12=38.4 万 e) 小业主十年每月供楼款为:2178.4 元 f) 前三年小业主实际支付资金总额为: 1. 2178.4*3*36+104000=182422 元 g) 从第四年开始,小业主每月所收租金额为:2666 元/月 h) 小业主前七年除去供楼款后的所得
3、收益为: 1. (2666-2178)*84=41014 元 i) 小业主前十年尚有成本数额为:18242241014=141487 元 j) 后五年业主每年收益 8%,尚须收回成本的时间为: 1. 141487/400000/8%=4.4 年 结论: 4 小业主投入资金总额为 182422 元,到第 14.4 年全部收回成本(不计入租赁税和其他杂费) ,前十年时尚有资金 141487 元尚未收回。 4 发展商总计收回资金为:30.4 万,十五年共计支付 38.4 万,须补贴 8 万员。 2.永不供楼新方案 发展商采取首期支付 20%,前十年由发展商提供等额供楼款帮助业主供楼,后五年发展商则提
4、供每年 3%的固定回报。同时,采取将同等物业提高 25%售价的方式,同样由银行提供五成五年按揭的方式,分析小业主和发展商的收益: a) 铺位实际总房款: 40 万 b) 铺位公布总房款: 50 万 c) 首期二成为:10 万 d) 发展商实际总计收取房款为: 35 万 e) 十年每月供楼款为:2723 元 f) 十五年内发展商共计支付金额为: 1. 500000*3%*5+2723*10*12=40.1 万 g) 前十年小业主尚有资金成本为 20%:10 万 h) 十五年内,尚须收回成本为: a) 107.5 = 2.5 万 结论: 4 小业主投入资金总额为 10 万元,不计入租赁税和其他杂费
5、,前十年时尚有资金 10 万元尚未收回。十五年后尚有 2.5 万未收回。 4 发展商总计收回资金为: 35 万,十五年共计支付 40.1 万,须补贴 2.6 万员。 以实际价值为 40 万的铺位为例,以上两种方式对比见下表 对比情况传统方式新方案 小业主投入资金额 182422 元 100000 元 第十年小业主的剩余成本 141487 元 100000 元 收回全部成本所需时间 14.4 年 15 年尚有 5%的房款万未收回 发展商共计收入资金 30.4 万 35 万 发展商共计还款金额 38.4 万 40.1 万 发展商须补贴金额 8 万 5.1 万 通过比较,新方案比传统方案要优越很多。
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