优诗美地营销策划案..doc
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1、1“优诗美地”营销策划草案目录第一章 项目的营销市场分析第二章 同比竞争楼盘的调查及分析第三章 项目的 SWOT 分析第四章 项目目标群体的锁定及分析第五章 项目核心价值的建立第六章 项目的主题定位及形象定位第七章 项目的价格策略第八章 项目的推广策略第九章 项目的销售策略第十章 项目营销环境的建议第一章 项目营销背景的调研一、项目的宏观市场分析2、成都住宅郊区化的 6 大趋势纵观世界发达国家居住区位的演绎轨迹,大致经历了三个阶段:在城市化初期,住宅建设的区位重点在市内旧城改造和偏重于市区边缘扩大, ;在城市化中期,集中开发建设的大规模城郊住宅和别墅区开始出现,城市人口增大引起居住区由市区向郊
2、区拓展;在城市化后期,城镇体系日臻完善,城市化与工业化相辅相成,使城市与乡村边级模糊趋同。成都目前正处于城市化初期向城市化中期过渡阶段,郊区住宅应运而生,这是因为:趋势 1、经济高速增长,城市化迅速推进近年,成都经济以每年 10%左右的幅度高速发展。2001 年,成都市 GDP 约 1600 美金,为住宅郊区化奠定了经济基础。据悉,未来几年,成都市的城市化水平将从目前的 33%提高到 45%,城市人口将增加百万之众,为此,政府已开始放开户口限制。城市化的加速推进,使城市空间向郊区拓展,也为郊区房产开发提供了巨大的市场机会。趋势 2、城乡一体化规划绘就大成都蓝图成都市城市总体规划(1995 年至
3、 2020 年) 绘就了成都经济圈的发展蓝图,根据规划,成都城市空间布局分为三个层次:第一层次为外环路以内的中心城市,并将形成多中心格局;第二层次为中心城市周边的青白江、龙泉驿区、新都、郫县、温江的行政区范围以及双流的北部地区构成,将建设大弯、龙泉、柳城、桂湖、郫筒、东升、华阳等 7 个卫星城,龙泉、高新区、温江 3 个开发区;第三层次则为第一、第二层次以外的市域范围。结3合四川省优先发展“成都一个特大城市,绵阳一个大城市,德阳、彭州、邛崃、崇州等 10 个中等城市”的成都平原都市群发展战略,逐渐形成以成都为核心,以 2050 万人口的卫星城和中等城市为主体,以小城镇为基础的城镇体系。2002
4、 年 1 月 1 日,新都撤县设区,紧接着,郫县、温江、双流也将撤县设区,郊县城市化进程加快。2002 年 3 月 1 日, 成都市第三层次区域规划管理暂行办法开始实施,郊县规划建设正式纳入统一管理。趋势 3、快速通道四通八达,轿车普及家庭使住在郊区成为可能成绵高速、成渝高速、成乐成雅高速、外环高速、 “五路一桥”和即将修建的成温邛高速、成彭高速、光华大道两延线、红星路南延线、成金路、草金路西延线缩短了成都与郊县的距离,小汽车普及家庭更使住在郊区成为可能。成都市城市轨道交通线路总体格局初步定为:三环路内为“十字”加环状地铁,三环路外为高架或地面轨道。届时,普通市民将一改骑车不超过半小时为开车或
5、乘车不超过半小时来确定居住地与上班单位的理想距离,城内上班,城外居住成为最普遍的居住模式。趋势 4、郊县基础设施的快速发展改善郊区住宅的居住条件近年来,郊县政府投巨资完善当地基础配套设施建设。崇州市投入 10 个亿整治西江滨河路,龙泉投入近 12亿用于城市基础设施和市政服务设施建设。以 1995 年与 2000 年比较,成都城市道路长度由 558 公里增加到 951公里,道路面积由 780 万增加到 1347.4 万,排污管道由 463 公里增加到 820 公里,自来水综合生产能力由72.5 万吨提高到 89.1 万吨;天然气用气普及率提高到 65.7%。新建城市广场、小游园 40 多个,新增
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