万达江畔人家推广方案.doc
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1、万达江畔人家:倾情演绎“新城市主义”生活项目定位(1)“万达江畔人家”地产项目营销的成功,源于其定位创新,而其定位是以“新城市主义”为中心,这个中心可解构为项目、理念、服务三大版块。 万达江畔人家是大连万达集团在高寒地区吉林省吉林市的住宅创新夺标中的经典实践;是万达集团携15年丰富的地产开发经验,又出奇制胜的一个成功案例。 在万达江畔人家项目的营销推广过程中,无论是其产品本身,还是战略的制定与战术的运用,无不闪现着创新的睿智。 项目定位:适合高寒地区的超大型现代社区住宅创新是一种根据具体的城市地理、气候、人文特点等客观条件,对现代住宅进行的科学规划,对生活方式进行的努力探索。这种创新是具体的、
2、实际的,而不是抽象的、理论的。万达江畔人家是专门针对北方的生活方式,为充分满足北方消费者的居住需求而设计的创新项目。 一、项目概况 万达江畔人家地处吉林市最具发展潜力的东部沿江位置。整体居住区占地30万平方米,建筑面积40万平方米,绿化率51% 。该项目毗邻风光旖旎的松花江,与景色秀丽的龙潭山隔江相望,是不可多见的集水景、山色为一体的高尚楼盘。 二、SWOT 分析 (一)优势 1 、企业的高知名度与美誉度。 大连万达集团成立于1988年,现已形成以住宅房地产、商业房地产、大型百货连锁店为三大支柱产业的大型企业集团,公司总资产约100亿元人民币。万达地产在大连、南京、长春等主要城市都曾经创造过骄
3、人的销售业绩,并以其过硬的质量、高品质的物业服务打造出“万达”的强势品牌。因此,雄厚的企业实力与企业强势的品牌引力是当地竞争对手所不具备的。 2 、项目整体规模宏大。 吉林市开发的住宅项目多为10万平方米以下的中小型社区,占地最大的仅21万平方米。万达江畔人家占地30万平方米,可谓“江城第一大楼盘” 。而“第一”的独特位置,可以在消费者心目中留下极深的印象。同时,由于吉林市的地产项目普遍配套不完善,万达江畔人家作为超大型社区可以弥补这方面的不足。 3 、最适合北方人生活的创新规划设计。 万达江畔人家是由业界闻名遐迩的何显毅建筑师公司,亲自“捉刀”所完成的一部力作。并且从以下几方面完全领先于当地
4、的竞争对手: 高寒地区住宅的人性化规划与均好性设计。 高寒地区的停车库规划:根据吉林市的气候条件,为了避免在寒冷冬季,室外停车对车辆的损坏,缩短住户室外步行距离,规划设计中的停车场所以地下车库为主,在小区内均衡布置四个100车位的车库,方便住户停车后,就近回家。 人车分流设计,保证了业主的人身安全也方便了社区内行车的舒畅、便捷。 户户南向的建筑布局,满足了高寒地区的使用日照。 高寒地区住宅的围合空间设计 内聚的邻里空间是一种中国化的邻里居住关系。万达江畔人家在设计中充分表现了这样的邻里关系,将住宅分为多个围合的邻里单位,既互相联系,又有各自独立的小绿洲环境。 环境设计 欧洲住宅区的步行街建设,
5、在社区内以雕塑廊等文化设施为主要题材。在景观廊以人文造园为主。在宅前屋后以自然植物造园为主。 智能化设计 万达江畔人家将领先的“可视对讲系统” 、 “智能通讯系统” 、 “紧急求助系统”等五大智能技术应用于社区的智能化系统,从而使社区的科技生活与世界同步。 4 、开发能力及物业管理优势。 万达地产的施工能力、设计水平、建设速度等开发能力是吉林市本土开发商都无法比拟的。吉林市商品房小区的物业管理相当薄弱,而万达的物业管理却已经达到了国际标准,因此其优势可以充分体现。 5 、经验丰富,能力高超的工作团队。 万达集团吉林市房地产公司,现有员工40名,本科以上学历的员工占80%。其中,不乏在万达集团征
6、战多年的地产宿将,在他们的手中曾经创造出星海人家、长春明珠、江南明珠等一系列经典楼盘。(二)劣势 1 、项目存在空气、噪声污染以及环境景观缺陷。 万达江畔人家南侧隔路有一个热电厂,项目东侧隔松花江和龙潭山后有30万吨乙烯工厂,空气污染比较严重。项目当中有火车道,存在噪音污染。周边有电线杆和高压线,影响环境景观。 2 、市政配套严重不足 万达江畔人家周边除了有几所质量一般的中学外,几乎没什么市政配套设施,因此生活不是很便利。而且有许多破旧棚屋和烂尾建筑,严重影响项目形象。公交站点及线路也不完善,属未成熟片区。 3 、地段口碑差 在项目区域有大片棚户区,为城市最低收入人群集中区,市民对此地段的印象
7、不佳,口碑较差。 4 、期房销售 当地的其他楼盘皆为现房销售,万达江畔人家一期为跨年度期房销售,所面临的售卖阻力大。 (三)机会 1 、商品房消费市场正在逐步扩大。 吉林市国民生产总值(GDP)位居全省第二,人均可控支出为4260元左右,位居全省第三。随着吉林市经济的发展,商品房市场正处于成长期,并且在逐步扩大。 2 、项目所处地块具有一定的发展潜力。 虽然万达江畔人家周边环境较差,但地处城市副中心地带,距市中心不过7公里左右距离,发展空间巨大,片区具有很强的发展潜力。 (四)问题 1 、市场容量小。 吉林市开发的项目虽然多数规模不大,但数量众多,市场积压较为严重,许多市场知名楼盘的销售也不超
8、过7成。吉林市2001年的市场竣工总量为157万平方米,销售量刚过5成,这一切说明了当地市场容量还是有很大的局限性。 2 、消费习惯不成熟。 当地购房者对性价比的要求不够成熟,一味追求低价格,容易忽视产品真正的价值,因此对高价格、高品质的本项目容量产生一定的购买“瓶颈” 。 3 、居民消费水平偏低。 吉林市人均可控支出为4260元左右(省会长春市为 4800元) ,位居全省第三,市民人均收入800元左右。当地房地产主流价格在1500元左右(省会长春市在2200元左右) 。因此与省会长春相比,房地产消费能力偏低。 4 、按揭贷款观念不成熟。 吉林市民对于按揭贷款的消费观念接受起来还有一定困难,需
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