房地产投资信托基金.ppt
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1、房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts, REITs),房地产投资信托基金(REITs),一、REITs概述二、国际REITs-以美国为例三、国内REITs,房地产投资信托基金(REITs)概述,什么是Reits? 简单来说,Reits (Real Estate Investment Trusts,即房地产信托投资基金)是把投资者的小额投资集中在一起,委托专业的管理机构进行管理,投资于特定房地产项目,所获得的利益大部分分配给投资者。投资者购买了在交易所发行的Reits股票,即视为入股。,一、 REITs概述,REITs简介,全球主要REITs市场比较,R
2、EITs简介,REITS,投资形式,1,运作方式,2,组织形式,3,基金募集方式,4,权益型抵押型混合型,封闭型运作型,公司型契约型,私募型公募型,投资形式,权益型,混合型,作为投资组合的一部分对房地产进行运营,从事经营活动,投资并拥有所有权,部分从事抵押贷款的服务,基金管理人作为受托人,介于权益型与抵押型REITs 之间,收益主要来源于是房地产贷款的利息,抵押型,投资房地产抵押贷款或抵押支持证券,稳定性强,市场占比10%,更好的长期投资回报与更大的流动性,一、 REITs概述,组织形式,公司型,契约型,区别,以公司法为依据发行 REITs 股份,独立的法人资格,股份持有人为股东,非独立法人,
3、基金管理人作为受托人,以信托契约成立为依据发行受益凭证,法律依据与运营的方式不同,灵活性强,一、 REITs概述,运作方式,封闭型,开放型,证券交易所上市流通,不得任意追加发行新增的股份,股份持有人为股东,可随时追加发行新的股份,投资者可随时买入,也可随时赎回,一、 REITs概述,基金募集方式,公募型,私募型,公开发行,可以进行大量宣传,经过监管机构严格的审批,不允许公开宣传,不上市交易,非公开方式向特定投资者募集资金,区别,投资管理参与程度,法律监管,投资对象,一、 REITs概述,二、国际REITs-以美国为例,美国REITs的投资范围企业:写字楼、停车场、厂房、工业园区零售业:超市、商
4、场、购物中心住宅:公寓、住宅区旅游业:酒店、度假村医疗设施:医院、养老院仓储:工业仓库、个人自助式仓库特殊类别:林场、电影院、游乐中心、大学公寓具体公司:零售业REIT:Simon Property Grou写字楼REIT:Boston Properties酒店REIT:Host Hotels & Resorts 学生宿舍REIT:American Campus Communities健康医疗REIT:Ventas自助式仓储REIT:Public Storage林业REIT:Weyerhaeuser通信塔站REIT:American Tower,数据来源:新浪基金研究中心,美国REITs总市值
5、在2011年突破4千亿美元。,美国REITs的历史(续),REITs发展,公司规模也从小盘股为主变为中大盘股。,数据来源:美国房地产信托协会(NAREIT),美国REITs的投资者分布,REITs发展,数据来源:ING Clarion, 2007,1、资产质量高法律规定REITs必须将不少于90%的应纳税收入派发红利,因此多数REITs重经营轻开发。为了避免市场波动和空置率上升偏好购买优质地段的甲级地产(Class A Properties),尤其是地标性建筑(Trophy Assets)。REITs可以通过资本市场融资,在大型项目上具备竞争优势。REITs维持适度的杠杆。其历史资产负债率维持
6、在40到45%,该比率目前为40%。,美国REITs的特点,REITs特点,2、付息率高REITs享受税收优待,不支付企业所得税和资本利得税,而是通过派发红利以普通收入、资本利得和返还资本三种形式传递给投资者,并由投资者按照个人相关税率缴税,避免双重征税。 REITs历史平均股息率约68%,为投资者提供稳定的收入来源。,美国REITs的特点,REITs特点,3、总收益高富时和MSCI REITs指数历史表现对比标普500指数、上证综指和巴克莱资本美国债券指数。,4、公司治理良好由于美国税收法律对REITs严格的分红要求,管理层较难动用资金进行对投资者价值无益的行为,一定程度上降低了委托代理风险
7、。根据美国机构投资者服务机构(ISS)统计的公司治理指数(CGQ),REITs行业在其跟踪的24个行业中排名最高。,5、流动性好以MSCI美国REITs指数成份股为例,截至2011年6月:总市值:超过4600亿美元;中位市值:20亿美元最大市值:380亿美元日交易量:超过40亿美元;持有人结构:机构持有超过70%流通股。,美国REITs的特点,REITs特点,6、透明度高受美国证交会(SEC)严格监管。信息披露充分(季报、年报和投资物业、房地产交易、租赁合约等信息)。REITs 除了汇报GAAP之外还汇报运营资金(FFO),更能反映真实现金流状况。容易识别的资产能帮助实现独立的估值和分析。入选
8、主要股指:标普500指数成份股15只、标普400指数成份股25只、标普600指数成份股27只。债券评级机构定期评估。,1、宏观风险美国经济波动对个人如就业、消费和企业如资本开支、库存等方面的影响都会REITs的基本面。2、利率风险市场利率上升影响REITs的融资成本和股利折现的价值。3、股票市场风险股票市场、尤其是金融行业股票价格波动会影响REITs表现。4、单个REIT的投资风险房地产公司亦会倒闭。5、其他海外投资共同的风险:汇率、地缘等,美国REITs的风险,REITs特点,美国最大的REIT ETF:Vanguard REIT ETF1. 投资范围是美国交易所交易的房地产信托凭证(REI
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