房地产开发企业审计.ppt
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1、,房地产开发企业审计,房地产开发企业审计,1、房地产开发项目相关证件2、销售收款3、税金4、收入确认5、利息资本化6、完工产品结转7、存货成本,2,房地产开发项目相关证件,3,销售收款,依据财税201636号附件2相关规定,房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目,以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,适用一般计税方法计税的,应以取得的全部价款和价外费用,按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。根据国家税务总局2016年第18号公告第十条和第十二条规定,一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,在收到预收款的次月纳税申报期向
2、主管国税机关预缴税款。按照总局有关会议精神,主管国税机关为房地产项目地主管国税机关。,4,税金,房地产行业涉及的税种主要有增值税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、土地使用税、土地增值税、契税、印花税、个人所得税、企业所得税等。财税201636号:从2016年5月1日开始,房地产业被纳入增值税征税范围,对于销售不动产和转让土地使用权,增值税适用税率为11%。一般纳税人出售房地产老项目或老不动产的,可以选择适用一般计税方法或简易计税方法。如果选择一般计税方法,则适用11%的增值税税率;如果选择简易计税方法,则适用5%的征收率。上述所称“房地产老项目或老不动产”是指:对房地产开发企业销售其开发的
3、房地产项目情形,指建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目(即“房地产老项目”)。,5,契税要点1、拆迁补偿费是否并入成交价格缴纳契税依据财税2004134号文件规定,房开企业受让国有土地使用权所支付的拆迁补偿费不管是何种形式均应并入成交价格计征契税。2、市政建设配套费是否并入成交价格缴纳契税依据财税2004134号文件规定,房开企业受让国有土地契税计税价格为其取得该土地使用权而支付的全部经济利益,包括其为取得土地使用权而缴纳的市政建设配套费和发生的建设市政配套设施支出。3、土地前期开发成本是否从契税成交价格中扣除依据国税函2009603号文件规定,对通过“招、
4、拍、挂”程序承受国有土地使用权的,应按照土地成交总价款计征契税,其中的土地前期开发成本不得扣除。4、转让划拔的土地补交的土地出让金是否缴纳契税依据财税200014号文件规定,以划拨方式取得的国有土地使用权,经批准再转让,需由取得划拨土地使用权者补缴土地出让费用或土地收益,并缴纳契税。,6,契税5、未建成房地产转让是否缴纳契税依据财税2007162号文件规定,土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物)转让给他人的,应按照转让的总价款计征契税。6、代建保障性住房所承受的土地是否缴纳契税依据财税201282号文件规定,房开企业承受土地使用权用于房地
5、产开发,并在该土地上代政府建设保障性住房的,契税计税价格为取得全部土地使用权的成交价格。7、改变国有土地性质契税处理是否正确依据国税函2008662号文件规定,对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的,应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。,7,契税8、零地价出让国有土地使用权是否缴纳契税依据国税函2005436号文件规定,对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金,要计征契税。不得因减免土地出让金,而减免契税。需要注意的是,部分省份对于房开企业享受减免的市政建设配套费的契税征收比照减免土地出让金执行。即对于房
6、开企业承受国有土地使用权所应支付的市政建设配套费要计征契税,不因减免市政配套设施费而减免契税。9、合作建房契税的处理是否正确财税200014号文件规定,甲单位拥有土地,乙单位提供资金,共建住房。乙单位获得了甲单位的部分土地使用权,属于土地使用权权属转移,根据 中华人民共和国契税暂行条例 的规定,对乙单位应征收契税,其计税依据为乙单位取得土地使用权的成交价格。上述甲乙单位合建并各自分得的房屋,不发生权属转移,不征收契税。,8,契税10、出售房屋使用权契税处理是否正确国税函1999465号文件规定,房屋使用权与房屋所有权是两种不同性质的权属。根据现行契税法规的规定,房屋使用权的转移行为不属于契税征
7、收范围,不应征收契税。11、回迁安置房建造支出契税处理是否正确回迁安置房建造支出指房开企业受让土地使用权时,按国有土地使用权出让合同约定在受让的土地之外配套修建房屋,建成后无偿转让给回迁安置户,或由政府按约定的价格回购,其发生的建设支出。依据财税2004134号、国税函2009603号文件规定,应征收契税。12、融资性售后回租房地产契税的处理是否正确依据财税201282号文件规定,对金融租赁公司开展售后回租业务,承受承租人房屋、土地权属的,照章征税。对售后回租合同期满,承租人回购原房屋、土地权属的,免征契税。即融资性售后回租业务中,房开企业将房地产出售给金融租赁公司时,金融租赁公司应缴纳契税;
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