上海裕安大酒店项目计划书.doc
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1、第 1 页 共 18 页上海裕安大酒店项目计划书一、上海高星级酒店市场分析(一)上海高星级酒店现状到目前为止,上海拥有五星级饭店 25 家,四星级 40 家,三星级125 家,二星 级 130 家。上海市四星级饭店 2005 年 1 月至 2006 年 2月平均出租率和房价走势如下图表 1 和图表 2 所示:图表 1:上海市四星级饭店平均出租率(2005.12006.2)上 海 四 星 级 酒 店 2005-2006年 平 均 出 租 率0204060801002005年1月2005年2月2005年3月2005年4月2005年5月2005年6月2005年7月2005年8月2005年9月2005
2、年10月2005年11月2005年12月2006年1月2006年2月图表 2:上海市四星级饭店平均房价(2005.12006.2)上 海 四 星 级 酒 店 2005-2006年 平 均 房 价01002003004005006007008002005年1月2005年2月2005年3月2005年4月2005年5月2005年6月2005年7月2005年8月2005年9月2005年10月2005年11月2005年12月2006年1月2006年2月第 2 页 共 18 页根据上图数据显示,上海市四星级酒店 20052006 年平均出租率一般在 6080之间波动,平均房价在 600800 之间波动。由
3、于浦东新区金融中心的特殊地理区位,浦东酒店的出租率和平均价格都高于全市平均水平。(二)浦东新区酒店业现状自 2002 年以来,浦东新区四星级以上的高星级宾馆平均房价年均增幅达 17%,2005 年达到每晚每间 1513 元,平均出租率均高于 72%这一良好水平。上海作为国际会展之都及国际性旅游观光城市,会展旅游业非常发达。据统计仅浦东新区一年的国际性会展就高达 600 个。2010 年上海世博会将吸引海内外 7000 万人次参观。2010 年前上海酒店业规模将大幅度扩容,床位将从现在的 27 万增加到 40 万,其中星级酒店的床位将从现在 9 万的基础上增加到 17 万张。综上所述,根据浦东高
4、星级酒店的发展趋势以及酒店业巨大的发展空间,把裕安大厦部分楼层改建为酒店,组建裕安大酒店符合市场发展的需要。二、裕安大酒店工程改建可行性(一)建筑结构裕安大厦建筑结构为框架结构,每层面积可以自由分割。根据每层面积及四星级酒店房间设置标准,大厦单层可改建为 14 个标间,5个商务间。如市场需要,可将大厦的一个单层改建为 12 个豪华套房。第 3 页 共 18 页(二)空调设备目前,裕安大厦具有“ 特灵”冷水机两台、循环泵四台、冷却泵三台、冷却风 机二台。空调设备基本可以适应大酒店改造的需要,但是相关的主管道需要重新更换,以便使用酒店客房的需要。(三)锅炉及热交换设备裕安大厦现有锅炉三台,热交换(
5、地下车库)的所有气包和主管道目前还比较新,可以供裕安大酒店使用,不需要更换或添加此类设备。(四)供水设备目前,裕安大厦总共有四只水箱,除其中一个水箱容量是 25 吨以外,其他水箱容量均为 50 吨。以目前的供水设备来看,改造后的裕安大酒店供水没有问题。另外,水压和流量等也符合酒店所需标准。(五)排水系统目前裕安大厦下水道管道太少,部分排水管道也不大通畅,出水口径又相对太小。虽然目前排水系统作为办公用楼使用是符合要求的,但是作为酒店使用,就比较困难了。因此, 为优 化排水系统,酒店改造必须要对所有排水管道进行重新布管。另外,排水系统还需要配备污水处理装置。(六)供电设备目前裕安大厦单个楼层均能提
6、供 380A 的容量,供 电设备状况良好,因此,酒店改建完成后,供电系统是没有 问题的,只需进行小量的线路调整,就可以符合酒店的用电需求。第 4 页 共 18 页(七)电梯设备目前裕安共有主楼电梯四部、货运电梯一部、裙楼扶手电梯三部。主楼电梯为 OTIS 电梯,速度 2.5m/s,载重为 1150KG,容量 15 人。因此,电梯符合四星级酒店的硬件要求。酒店经营时,可根据实际情况分区使用电梯,以方便酒店客户迅速入住房间。(八)酒店大堂目前,裕安大厦一楼裙楼是按照写字楼的标准进行设计的。而酒店改建需要把一楼裙楼按照四星级酒店标准改建为酒店大堂。改建后,一楼大堂将有咖啡吧、茶吧等酒店配套设施。三、
7、裕安大厦改建酒店的优势条件(一)裕安大厦外观典雅,符合高星级酒店建筑的外观标准(二)裕安大厦内部结构可满足高星级酒店改造要求(三)大厦现有设备基本齐全(四)酒店与写字楼互为补充(五)改建费用低、周期短四、裕安大酒店功能介绍根据大酒店改建的初步规划,将从大厦中选择 10 个楼层作为酒店楼层,另外大厦裙楼将改建为酒店大堂,大厦地下车库也将改建为第 5 页 共 18 页酒店停车场。大酒店改造总面积为 15664.08 平方米。图表 3:大酒店改造各部分的面积表序号 酒店各部分建筑面积(单位:平方米)备注1 客房面积 10351.3 10 个楼层2 一楼大堂 1834.43 扣除华夏银行所占面积3 停
8、车场 2078.35 36 个车位4 其他功能设施 1400 扣除华夏银行所占面积计划其中一个楼层改建为酒店豪华套房,其它九个楼层改建为商务间和标房来计算,则有 1035.13 平方米改建为套房、9316.17 平方米改建为商务间和标房,共可改建豪华套房 12 间、商务间 45 间、标准房 126 间。大酒店主要功能见下表 4: 图表 4:裕安大酒店主要功能表序号 酒店功能面积(单位:平方米)备注1 豪华套房 1035.132 商务间、标准房 9316.173 停车场 2078.354 商务中心 100 改建费用 20 万,位于裙 1 楼5 健身房 150 改建费用 20 万,位于裙 2 楼6
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