品牌公司项目经营计划.doc
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1、 1远洋万和城项目经营计划2目录1. 项目概况 .41.1 项目决策背景 .41.2 项目区位 .41.3 项目总平面 .51.4 项目主要规划条件 .51.5 项目资源状况 .51.6 股权安排 .62. 项目战略性安排 .62.1 项目特点 .62.2 战略定位 .62.3 项目资源销售与持有意见 .62.4 公司期望回报 .72.5 公司资源投入与专业支持 .72.6 主要工作安排 .82.7 风险提示 .82.8 项目计划管理职责分工 .83. 项目定位 .83.1 市场定位 .83.2 客户定位 .93.3 产品定位 .93.4 营销策略 .93.5 项目卖点 .103.6 开盘计划
2、 .103.7 市场部职责分工 .114.项目前期计划 .114.1 前期工作计划 .114.2 前期工作职责分工 .125. 项目设计计划 .125.1 产品配置 .125.2 设计工作计划 .135.3 项目设计费用 .145.4 项目后续设计管理要求 .145.5 规划设计职责分工 .146. 项目建设计划 .156.1 项目建设计划 .156.2 项目建设职责分工 .157. 项目营销计划 .167.1 推广策略 .167.2 定价策略 .167.3 营销节点 .167.4 销售计划 .177.5 项目营销需其他部门配合的重点工作 .1737.6 项目营销职责分工 .188. 经营性资
3、产 .198.1 经营性资产定位 .198.2 经营性资产效益测算 .198.3 经营性资产重要节点工作 .198.4 经营性资产工作职责分工 .209. 项目成本控制 .209.1 总成本目标 .209.2 项目招标计划 .219.3 工程成本执行情况及资金计划 .229.4 成本控制职责分工 .2210. 项目经济效益分析及资金计划 .2310.1 项目整体效益分析 .2310.2 分年度效益分析 .2410.3 项目现金流量分析 .2410.4 项目融资计划 .2410.5 财务工作职责分工 .2511. 项目人力资源计划 .2511.1 组织架构设置 .2511.2 人员编制及成本预算
4、 .2611.3 人力资源工作职责分工 .2612. 客服工作(含物业管理)计划 .2712.1 客服(含物业管理)工作主要节点计划 .2712.2 客服(含物业管理)职责分工 .2713. 项目重点工作与风险因素 .2713.1 市场风险 .2713.2 政策与法律风险 .2813.3 规划条件限制 .2813.4 立项工作 .2813.5 奥运因素 .2841. 项目概况1.1 项目决策背景远洋万和城项目于 2006 年 11 月 15 日经公司项目开发委员会第十三次会议通过,于 2006 年 12 月 10 日经公司第三届第四次董事会执行委员会会议通过;并于 2006 年 12 月 30
5、 日在北京土地公开市场通过招标方式获取。可行性研究报告项目进度计划安排:表 1:远洋万和城项目可行性研究报告项目进度计划安排C 地块主体综合楼项目 A、B 地块 A1、D 地块公寓 文化娱乐中 心 商业街 商业裙房(四层以下部分)写字楼(四层以上部分)开工 2007.8 2007.8 2007.8 2007.8 2007.8 2007.8 2008.1封顶 2008.3 2007.11 2008.3 2007.12 2007.11 2008.2 2009.2外立面 2008.6 2008.2 2008.6 2008.2 2008.2 2008.6 2009.8完工 2008.12 2008.6
6、 2008.12 2008.6 2008.6 2009.11可行性研究报告项目效益水平测算:表 2:远洋万和城项目可行性研究报告项目效益水平测算物业类型AB 地块住宅及车位、C 地块公寓(销售部分) C 地块商业、办公及文化活动中心(持有部分)收入利润率 12.09%内部收益率16.11%租金水平假设(元/天/平方米):商业7.5,办公 6,文化活动中心 3.8。效益指标项目整体内部收益率 14.19%1.2 项目区位远洋万和城项目位于北京市朝阳区北四环东路 73 号,望和桥西北角。项目东至居然之家家居广场,南至北四环东路,西至规划的育慧中路,北至育慧东路。图一:远洋万和城项目区位图51.3
7、项目总平面其中,A 地块为住宅,A1 地块为幼儿园,A2 地块为消防用地;B 地块为住宅,包括文化活动站、开闭站和医疗服务站;C 地块为公建,包括写字楼、商业、文化活动中心、公寓;D 地块为小学用地。图二:远洋万和城项目总平面1.4 项目主要规划条件表 3:远洋万和城项目主要规划条件项目 指标用地性质 居住、商业金融、公共设施规划占地面积 16.6 公顷总建筑面积 44.69 万平方米其中:地上建筑面积 31 万平方米地下建筑面积 13.69 万平方米容积率 2.88建筑限高 A、B 地块 60 米、C 地块 80 米70/90 政策限制 受限1.5 项目资源状况表 4:远洋万和城项目资源状况
8、其中区期 物业类型 建筑面积 (m2) 地上面积 (m2) 地下面积 (m2) 人防面积(m2)可销售面积(m2)留存资产(m2)一期A 地块住宅261583 190607 70976 6101 79511 14415 6B 地块住宅 91261 AB 地块车库 1229 个C 地块公寓 34021 C 地块商业 34768 C 地块办公 39846 二期C 地块文化活动中心 185349 121967 63381 29189 15000 合计 446932 312574 134357 35290 204793 104029 1.6 股权安排本项目由远洋地产有限公司持有 100%股权,由项目一
9、部运作。2. 项目战略性安排2.1 项目特点2.1.1 是公司在北京第一个通过“招拍挂”方式获取的土地,资金占用大,付款条件比较严格;2.1.2 项目土地成本总价高,单位成本较高(地上可售可经营面积每平方米6800 元) ;2.1.3 项目区域、区位条件优越,但受规划条件(70/90 政策)的限制,在产品配比和客户定位上存在矛盾;2.1.4 公司向高端住宅市场转型的关键项目。2.2 战略定位2.2.1 基本开发策略:追求快速周转;2.2.2 作为公司在北京第一个通过“招拍挂”方式获取的土地,其开发模式具有示范意义。2.3 项目资源销售与持有意见初步建议 A/B 地块住宅和 C 地块公寓销售,C
10、 地块办公、商业和文化活动中心暂按持有经营考虑。C 地块办公和商业的租售策略,建议再做进一步的研究。表 5:远洋万和城项目资产处置意见区期 AB 地块 C 地块物业类型 住宅 车库 公寓 办公 商业 文化活动中心 车库资产处置意见 出售 随同住宅一 出售 暂按持 暂按持有考 持有 暂按持有考7起出售 有考虑 虑 虑2.4 公司期望回报2.4.1 效益指标销售部分(A/B 区住宅及车位、C 区公寓)毛利率不低于 30%,项目整体内部收益率不低于 15%。表 6:公司对项目期望的效益指标销售部分 持有部分指标类型AB 地块 C 地块公寓 合计 C 地块商业办公及文化活动中心 项目整体毛利率 29%
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