《-项目方案工程计划治理介绍及其说明手册》.doc
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1、-_内部资料(注意保密,不得外传) 新城地产流程管理体系文件新城地产流程管理体系文件项目工程管理手册项目工程管理手册文件编号:XCDC-YY-SC-01版本:VA.1编制:编制:孙峰、陆建中孙峰、陆建中 日期:日期: 20142014年年7 7月月3131日日 审核:审核: 裴建东裴建东 日期:日期: 20142014年年7 7月月3131日日 审批:审批: 王晓松王晓松 日期:日期: 20142014年年7 7月月3131日日 发布日期:发布日期:20142014 年年 7 7 月月 3131 日日 实施日期:实施日期:20142014 年年 8 8 月月 1 1 日日房地产业务流程管理手册
2、文件编号XBDC-YY SC-01-_项目工程管理手册版本/修订VA.02 / 194目 录1 总 则2 基础性管理工作流程3 过程管理流程3.1 工程策划阶段管理3.2 工程准备阶段管理3.3 工程实施阶段管理3.4 项目验收阶段管理4 工程实施各阶段表单房地产业务流程管理手册文件编号XBDC-YY SC-01-_项目工程管理手册版本/修订VA.03 / 194 1 总则房地产业务流程管理手册文件编号XBDC-YY SC-01-_项目工程管理手册版本/修订VA.04 / 1941.1 手册编制说明1.1.1 编制目的通过 项目工程管理手册将公司在项目开发过程中的工程管理要求、实施方法进行归纳
3、,便于项目管理人员系统了解、查询项目实施过程中应该遵循的制度与流程,从而提高项目团队整体协作效率。1.1.2 编制原则:1)从房地产项目管理角度对工程管理各阶段的重点工作进行归纳、梳理,提示每个阶段通常涉及到的管理工作、技术与质量要点。2)从公司管理角度,将工程实施各阶段的流程、指引等具体内容加入手册。3)不便于在手册中大量展开的内容以文件发布编号、文件名称为标识,以便于在公司文件体系内查询为原则。1.1.3 应用本手册注意事项1)本手册使用应结合公司发布的权责手册 、 组织管理手册 、 项目管理手册 。2)本手册如涉及营销、技术、财务等内容与其专业管理做法有冲突,应以各专业的流程、指引为主。
4、房地产业务流程管理手册文件编号XBDC-YY SC-01-_项目工程管理手册版本/修订VA.05 / 1941.2 各阶段管控成果准备阶段:项目开发计划;项目主项计划;项目全景计划;合约规划、材料设备采购分判表;项目总体采购控制计划;项目施工规划大纲;现场三通一平施工阶段:开工(取得施工许可证) ;基础施工完成0;施工样板确定;水电定位验收样板区(房)毛坯作业结束;样板区(房)验收;主体施工达到预售条件;主体验收脚手架拆除功能试验(通球、通水、蓄水、淋水)完成土建与精装交接(六方签字)完成精装修施工样板精装修房内部验收配套施工完成;景观施工完成验收交付:项目竣工验收、备案;内部预验收;交付预验
5、收;物业接管验收;项目后评估房地产业务流程管理手册文件编号XBDC-YY SC-01-_项目工程管理手册版本/修订VA.06 / 194 2 基础性管理工作房地产业务流程管理手册文件编号XBDC-YY SC-01-_项目工程管理手册版本/修订VA.07 / 1942.1 基础性管理工作要点2.1.1 工程进度管理项目公司部每周三,通过线上系统反馈工程形象进度;工程运营部每月 25 日前向运营管理中心反馈各项目节 点计划的达成情况;运营管理中心跟踪项目节点计划及工程形象进度,分 析统计形成当月进度评价信息2.1.2 成本控制项目运作开始至项目交付期间按照现场水电费管理 流程对项目现场发生的各类临
6、水、临电费用进行管 理;参见公司内网-知识管理:规范制度1 项目运营篇1.7 项目工程 XCDC-YY-LC-02 水电费管理流程项目运作开始至项目交付期间按照自来水工程签证 办法对项目现场自来水费用进行管理;参见公司内网-知识管理:规范制度1 项目运营篇1.7 项目工程 XCDC-YY-ZD-04 自来水工程签证办法按照临时电缆使用办法对工程中的临时电缆进行管理;参见公司内网-知识管理:规范制度1 项目运营篇1.7 项目工程 XCDC-YY-ZD-03 临时电缆使用办法施工过程中的各类签证执行现场签证管理流程详见现场签证管理流程房地产业务流程管理手册文件编号XBDC-YY SC-01-_项目
7、工程管理手册版本/修订VA.08 / 1942.1.3 月度招标计划项目公司部每月 25 日前填写月度招标计划, 提交城市公司工程运营部计划经理协调汇总后报城市公司总经理审 批详见项目招投标管理流程2.1.4 月度采购计划项目公司部每月 20 日前填写月度采购计划。 项目总经理(审核)-项目采购 PM-城市公司专业负责人 (采购合约)运营经理-城市公司管理负责人(采购合约) 分管副总经理(审批)-运营管理中心采购总监(备案)详见项目材料设备类采购管理流程2.1.5 月度付款计划项目公司部每月 20 日前填报月度付款计划,报运营部、 财务部财务经理城市公司专业负责人(工程) 、 (财务)2.1.
8、6 工序样板评审通过对重点工序实施样板做法,强化重点工序的质量 控制标准,使后续施工作业质量得到有效控制详见施工样板作业指引2.1.7 月度工程检查项目公司部进行日常检查,填报“过程检查表” ,形成供应商 评价的基础信息;工程运营部每月进行项目检查,作为供应商评价的主要 依据 运营管理中心每月进行项目检查,形成项目巡检报告, 同时作为对供应商进行二次评价的主要依据。详见供应商管理流程2.2 现场签证管理流程房地产业务流程管理手册文件编号XBDC-YY SC-01-_项目工程管理手册版本/修订VA.09 / 1942.2.1 术语和定义现场签证:是指对施工管理中发生的零星事件的确认。例如:因设计
9、变 更引起的拆除、地下障碍的清除迁移、销售通道的搭建、临时用工、各 种技术措施处理、施工过程中出现的奖励和索赔问题、发包单位委托承 包单位施工的零星工程(在施工合同之外)等。2.2.2变更及签证的操作 原则本着事前有约束,事后可追溯的原则对变更、增减的提出必须有书面 的正式文件2.2.3变更及签证的审批所有涉及变更的事项,由项目公司统一在网上平台上发起变更通知 单审批。 变更通知单应扼要阐述其原因,并注明施工部位、内容 等要求。特急事件不能及时提供书面文件的,应在相关部门负责 人口头通知后由项目公司整理后及时补发正式的书面文 件。2.2.4签证申报时间具体要求1、需计量签证的工程应在每道工序完
10、工后 4848 小时内,须隐蔽工程项 目必须在下道工序前完成工程计量签证,需要提前的应提前 24 小时提 交报告。 2、若需计量工程为最后一道工序,要求施工单位最迟在工程完工 7 7 日 内完成工程签证。2.2.5签证在信息平台上填报的要求 1、签证单的签核依据:相对应的“通知单”和合同 2、作为上传附件的签证单,需是经过专业工程师、工程 PM 和成本财务 部成本成员共同签核完成后的签证资料。系统将对应各个标段自动连续编号,上传的签证单附件编号需与 系统中的编号一致,否则审核人将退回,以保证签证编号的连续。2.2.6签证单内容填写具体规定房地产业务流程管理手册文件编号XBDC-YY SC-01
11、-_项目工程管理手册版本/修订VA.010 / 1941、正确完整填写办理签证的项目名称、施工单位名称、施工日期、签证依据 等自然情况。 2、在签证正文栏内简单扼要阐述时间、地点、施工部位、内容、数量、是否 使用甲供材、完成情况等,能以图示表示的必须画示意图,并标明相关尺寸。1、根据需要,可通过摄影、照相等方式形成影像资料作为签证附 件。 2、一般签证计量本着以图纸计算为原则,对于以图纸计算有难度 的亦可以采用现场实量。2.2.7签证注意事项土方工程签证:必须在签证正文后附有以下材料: 1、土方施工的“现场平面图”应根据施工现场的场地自然情况合理的设置标 高测量点,并在图上编号标明。 2、标高
12、测量点在土方施工前后的三方测量记录(施工单位、监理单位、建设 单位) 。 3、土方工作量计算书。挖方工程签证: 建设方有指定土方堆放回填地点的,施工方应按建设方指定地点回填,此工 作不得计量回填工作量。 零星的土方工程以及抽水等适合以台班计量的项目签证: 可以采用机械台班计量签证。 (附:每日机械台班使用记录表 )砼工程签证: 注明施工部位、工作量的标号、种类(自拌、商品砼) 、外加剂品种、 输送方 式(泵送、塔吊吊运、人工运输等)钢筋工程签证: 1、基础底板马凳:画出马凳大样图,细部尺寸,标注出钢筋规格、间距,并 且注明按矩形布置。 2、后浇带两侧固定网片:画出大样图,钢筋规格、长度、间距。
13、 3、塔吊基础、人货电梯基础:提供塔吊基础大样图,需要在大样图上签字确 认。房地产业务流程管理手册文件编号XBDC-YY SC-01-_项目工程管理手册版本/修订VA.011 / 194砌体工程签证: 注明施工部位、工作量、砌体的材料、规格以及砌筑砂浆的标号。 内、外墙粉刷(含保温)工程签证: 注明施工部位、工作量、施工厚度、粉刷材料的配合比及外加剂的品种和掺 量。 内、外墙面砖、地砖和石材工程签证: 注明施工部位、工作量、面砖的名称、品种规格、铺贴工艺。 外墙涂料工程签证: 注明施工部位、工作量、涂料的名称、品种和颜色代号。防水工程签证: 注明施工部位、工作量、防水材料的名称品种和施工工艺,
14、防水层的厚度。 脚手架或其他架设工具签证:注明施工部位、工作量、使用或租赁的周期。脚手架或其他架设工具签证:注明施工部位、工作量、使用或租赁的周期。机电工程签证:注明施工部位、工作量、使用材料的品种规格、等级和厂家。园林绿化工程签证:注明施工部位、工作量、使用材料的品种规格、种植密 度。点工签证:点工数量必须现场按实估算,当需要签证补贴性质的点工必须经 过项目总经理同意。确实无法采用计算工作量的:必须采用点工计算的可采用一次性点工包干的方 式,以防止施工人员的消极工作。2.2.8签证人员组成规定签证人员组成规定1、合同中约定的施工单位现场代表、监理工程师、项目专业工程师和工程 PM、城市公司财
15、务部成本成本部相关人员。 2、城市公司财务部成本经理专业负责人(成本)对签证单复核确认。2.2.9 城市公司审核规定房地产业务流程管理手册文件编号XBDC-YY SC-01-_项目工程管理手册版本/修订VA.012 / 1941、所有签证单必须对应合同条款、各类经审核确认的通知单等有效书面正式文 件作为签证依据,并在审批系统中进行链接,否则为无效签证。 2、项目公司对办理的签证应以承接项目单位工程(即按标段按幢号)为单位进 行统一按序编号。 3、在签证单正文最后一条内容下应注明“以下无内容”字样。1、设计单位签署的设计交底、设计变更、图纸版本调整,甲方要 求的统一做法及客户提出并经甲方确认的变
16、更按实结算,效力视同 图纸,可不办理签证。 2、同一施工单位在同一单位工程办理的签证单不能发生重号签证, 若出现同编号签证单则较后办理的签证单为无效签证不予结算。2.2.10城市公司成本财务部/财务管理中心审核规 定1、签证单在审批未完成前不得签发到施工单位。 2、书写字迹必须端正清晰,由于书写字迹不清晰,造成最终无法结算或多方 理解不一致的,一律按财务管理中心的意见确定。 3、签证单内的最终结果数量必须由阿拉伯数字和中文大写文字标注组成,由 于阿拉伯数字和中文大写文字标注数量不统一的,一律按财务管理中心的意 见确定。1、签证单内容不允许涂改(特别是数量) ,否则为无效签证不予以 结算,公司审
17、核人员需要修改的应在意见栏内说明(数字应用大写 标注) 。 2、未按公司规定办理的变更、签证一律无效。2.2.11其他规定1、签证单应保留两份原件,一份项目公司保留,一份交城市公司成本财务部 /财务管理中心(未设城市公司成本财务部的) 。 2、 涉及反签证的事项,在流转中要说明原由、反签单位和反签金额,并提 供必要的现场证据资料。3、一份变更通知单关联多份工程签证情况下,当工程签证的累计金额超过变 更通知单的预估金额时,项目公司经办人应当说明原因。对重大的、典型的签证,由公司运营管理中心组织,相关部门 参与编制形成案例。2.2.12反索赔管理房地产业务流程管理手册文件编号XBDC-YY SC-
18、01-_项目工程管理手册版本/修订VA.013 / 194目的: 1、维护公司利益、推进项目有序进行,规范反索赔管理流程。 2、加强反索赔的及时性和准确性。适用范围: 1、适用于公司所有开发项目的现场反索赔管理工作。 2、不适用于第三方维修导致的反索赔质保金扣款。 3、适用对象包括但不限于施工单位、设计单位。2、加强反索赔的及时性和准确性;反索赔是指: 1、因乙方责任未能按合同约定执行,导致甲方开发项目的工程质量、工期、 成本发生损失时,由甲方直接委托第三方介入完成相关内容,同时对乙方实 施的反索赔管理。 2、因乙方责任未能按合同约定执行,导致其他项目参建方施工范围内的工程 质量、工期、成本发
19、生损失时,需要向其他参建方赔偿,由甲方对乙方实施 的反索赔管理。项目公司部: 因乙方原因引发甲方反索赔事项时,甲方代表应以邮件形式发送邮件“整改 通知”至乙方指定邮箱,若乙方在规定时间内未进行响应,甲方代表可引进 第三方进行处理。 当第三方完成“整改通知”中要求整改的工作后,甲方代表应及时在明源系 统中对第三方办理签证。流转时,系统中同时进行反索赔操作,同时上传 “整改通知”邮件截图。2.2.12.1 目的与适用范围2.2.12.2 术语和定义2.2.12.3 职 责房地产业务流程管理手册文件编号XBDC-YY SC-01-_项目工程管理手册版本/修订VA.014 / 194城市公司成本部:
20、1、审核网签反索赔表单内容的完整性及合规性。 2、每季度统计网签反索赔的金额,编制反索赔汇总表 ,结算时由成本统 一扣除。 3、根据反索赔结算情况,在反索赔汇总表中及时更新反索赔的实际扣款 额。 4、反索赔扣款时,责任单位扣款金额必须大于或等于第三方结算金额。有合 同约定的,按合同约定执行;合同没有明确约的,原则上扣款额度应在第三 方结算基础上增加 20%的管理费。总部成本条线: 1、定期抽查反索赔内容的合规性。 2、定期抽查各项目公司部留存通知乙方单位的所有信息。 3、定期对各城市公司的反索赔执行情况进行考核。主要控制点: 1、反索赔内容描述的规范性。 2、反索赔时,通知乙方单位的及时性及合
21、规性。支持性文件: 1、 反索赔汇总表 2、 整改通知2.3 招投标管理流程(是否可取消或不再单独做招投标管理流程)范围:适用于公司工程、材料设备招投标工作。2.2.12.4 主要控制点及支持性文件房地产业务流程管理手册文件编号XBDC-YY SC-01-_项目工程管理手册版本/修订VA.015 / 1942.3.1 供应商引入及考察工程类供应商考察及资格预审考察小组考察小组资格预审及考察重点资格预审及考察重点工程、成 本(2 人 以上)1、营业执照、资质证书、安全许可证、诚信手册; 2、企业简介、项目经理简介、项目经理近三年施工的同类项目简介; 3、企业和项目部主要负责人员专业资格证书、现有
22、施工设备数量及型号和使 用状态; 4、拟分包工程项目及分包人情况; 5、现场考察供应商近两年已完工及在建工程 6、企业材料生产工厂考察采购类供应商考察、资格预审考察小组考察小组资格预审及考察重点资格预审及考察重点采购、设计、成 本、工程(可选) (3 人以上)1、企业法人营业执照、事业单位法人代码证、税务登记证及其有关资 质以及资信证明; 2、业务经营情况及近三年主要业绩工程证明; 3、生产许可证、产品的型式检验报告、质量检测报告、备案证、推广 证等(如有) ; 4、产品样册及小样; 5、企业材料生产工厂考察其它类供应商资格预审考察小组考察小组资格预审及考察重点资格预审及考察重点合作专业人员
23、(2 人以上)1、企业法人营业执照、事业单位法人代码证、税务登记证 2、业务实施水平(根据不同的类别考虑)2.3.2 供应商入库管 理考察小组将收集到的供应商信息及供应商信息登记表 、 供应商考察报告 , 经网上系统提交审批,审批完成后,由专业主管人员登入供应商库系统。当供应商的资质到达或接近有效期时,供应商库维护人员应及时 要求供应商提交新的资质信息。2.3.3 招标基本要求房地产业务流程管理手册文件编号XBDC-YY SC-01-_项目工程管理手册版本/修订VA.016 / 194招标条件类型类型工程类工程类材料设备类材料设备类招标30 万以上直采1、政府垄断(含前期类) ; 2、已签订框
24、架协议的战略供应商供应商数要求:推荐供应商数量满足中标率低于 50%2.3.4 制定招标计划每月 25 日前编制招标工作计划项目总经理根据合约规划组织制定招标计划,提交城市公司工程运营部计划经理协调汇总后报城市公司总经理审批执行。2.3.5 编制招标方案招标方案招标小组要求招标方案审批 流转附件要求项目总、 城市公司工程 运 营部经理、 工程、成本、技术 (若需要)1、承包范围、界面、开工时间、工期、单位入围 条件、入围投标单位数量、现阶段图纸、工程质 量及工地要求等; 2、依据招标内容及目标成本编制工程量清单; 3、制定评标标准 4、合同主要条款,如:进度款支付方式、违约处 罚方式、质量及要
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