2017年天津房地产是市场年报总结20180109.pdf
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1、思源地服集团天津区域公司咨询顾问中心2017年天津市房地产市场总结年报20172017天津三限齐发市场低位盘整天津三限齐发市场低位盘整,地王蓄势地王蓄势 刚需跑量刚需跑量限2017年围绕 “房住不炒”原则,各地楼市调控密集出台;天津紧随脚步,政策层层加码,限购、限贷、限价严控楼市,信贷逐步收紧、贷款成本上 升难度增加,限地价竞自持防范地王现象。降限制型调控之下,非理性追涨得以控制,短期投资客被挤出,市场整体趋稳。住宅成交量腰斩,价格回归稳定。变城市外扩,远郊成为主战场,市区稀缺环城缩减;土拍市场竞自持模式出现,自持物业增加,考验开发商实力;企业积极多元化储地快速获得更多开 发机会。稳预计201
2、8年以“稳”为主,政策先紧后松,市场上半年低位稳定,下半年开始回温,全年整体表现量价稳定。量:240万方,下降10%价:15400元/,上涨2%存:1950万方,出清周期8年商办量价稳定 存量巨大量:790万方,下降52%价:13300元/,上涨8%二手房成交减半 价格松动量:建面1200万方,下降28%价:9600元/,上涨27%土地成交降三成 价格涨三成量:1280万方,下降47%价:15700元/,上涨16%存:1380万方,出清周期14个月住宅成交降一半 价格涨16%政策施压,成交下滑,天津政策施压,成交下滑,天津24002400亿市场总量亿市场总量前言土地至尊榜总价第一:保利迎水道地
3、块,56.5亿元面积第一:华侨城西青组合地块,34万方地价第一:天房迎水道地块,48000元/住宅英雄榜金额第一:融创城,48.9亿元面积第一:恒大绿洲,29.4万方单价第一:美墅金岛,10.89万元/前言企业MVP拿地金额第一:保利,82亿元拿地面积第一:金地,57万方参拍次数第一:碧桂园,30次销售金额第一:融创,220亿元保利土储进取心最强,融创单盘仍守擂主位保利土储进取心最强,融创单盘仍守擂主位010203宏观宏观博弈持续,形势趋紧博弈持续,形势趋紧市场市场双向控价,成交跳水双向控价,成交跳水趋势趋势先跑刚需,再补改善先跑刚需,再补改善ContentsContents目录01宏观环境
4、经济环境 政策环境 市场热点常住人口1562万人,外来人口超三成;高素质人群比例提高,人口增长仍有空间常住人口:截止2016年天津市常住人口数量达到1562万人,增长率1%,人口规模稳定。外来人口:截止2016年外来人口508万人,占常住人口32.5%,同比增长1.6%,增速持续放缓。学生人口:天津2016年大学毕业生人数达13.79万人,同比增长4.4%;小学在校生人数达63.12万人,同比增长4.8%。数据来源:天津市统计局天津市国民经济和社会发展统计公报数据宏观经济-人口1413 1472 1517 1547 1562393 441 476 500 508 4%4% 3% 2% 1%14
5、%12%8%5%2%0%2%4%6%8%10%12%14%16%05001000150020002012年2013年2014年2015年2016年天津市历年常住人口及外来人口增长情况常住人口(万人)外来人口(万人)常住人口增长率外来人口增长率11.3012.1012.3513.2113.7953.2355.2157.3260.2163.120.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.002012年2013年2014年2015年2016年高校毕业人数和小学在读人数高校毕业人数(万人)小学在读人数(万人)居民可支配收入稳定上涨;居民消费支出上涨乏力,前三季度增幅下滑数
6、据来源:天津市统计局天津市国民经济和社会发展统计公报数据宏观经济-收入居民可支配收入:2017年前三季度城镇可支配收入32212元,同比上涨9%;居民可消费支出:2017年前三季度城镇消费支出为22526元,同比上涨5%。223062429026230283452252611%9%8%8%5%0%2%4%6%8%10%12%0500010000150002000025000300002013年2014年2015年2016年2017年前三季度近五年城镇居民消费支出城镇居民可消费支出(元)增长率(%)326583150634101371103221210%9%8%9%9%0%2%4%6%8%10%
7、12%28000290003000031000320003300034000350003600037000380002013年2014年2015年2016年2017年前三季度近五年城镇居民可支配收入城镇居民可支配收入(元)增长率(%)受冬歇期政策影响,施工、竣工面积大幅下降,影响未来市场供应减少房屋建筑施工面积:截止2017年11月房屋建筑施工面积为8400万,同比下降11%。房屋建筑竣工面积:截止2017年11月房屋建筑竣工面积为553万 ,主要为天津10月全面停工政策影响,大幅下将;销售 面积与竣工面积比值为2.5。数据来源:天津市统计局天津市国民经济和社会发展统计公报数据近五年天津市商品
8、房销售面积与竣工面积走势近五年天津市房屋建筑施工面积走势宏观经济-竣工、施工面积9864108921065210230935084009%10%-2%-4%-9%-10%-15%-10%-5%0%5%10%15%020004000600080001000012000施工面积(万方)施工面积增速11221456 11991558268913930.40.50.40.50.92.50.00.51.01.52.02.53.00500100015002000250030003500竣工面积(万)商品房销售面积(万)销售面积/竣工面积十九大坚持住宅居住属性,多重长效机制,主基调“保刚需、轻改善、抑投资”
9、地产政策-十九大 【地产长效机制建立获立法支持】住建部部长王蒙徽:坚持“房子是用来住的”的定位,以满足新市民需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,以市场为主满足多层次需求,以政府为主满足基本保障,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段推进房地产长效机制的建立 【新时期经济增长模式以消费为主】习近平主席在19大报告中指出,完善促进消费的体制机制,增强消费对经济发展的基础性作用。这一表述意味着我国经济增长模式进入“新时期”,以出口驱动和投资驱动为主转变为消费驱动型经济增长模式。依法治国依法调控房地产房地产税作为长效调控的重要机制之一,要经过全国人大立法才有实现的根基,最快要到2
10、018年两会可能对房地产税立法,进而出台房地产税。保障内需保障不同群体住房、带动内需房价过高挤压居民的消费能力,易造成内需潜力不足。多元住房供应体系,既能保障中低收入人群的住房需求,又能整体提高社会的消费能力和水平。 资金监管细则 调整 全面停止审批 酒店型公寓土地出让现“竞自 持”新机制 天津首套房贷款利率 折扣提升至9折 “331”加强 版限购出台 “331”限贷 升级限购细则微调,社 保个税补缴不超过3 个月有效 首套房贷款利率优 惠逐渐取消 加强住宅及用地供应管理和 调控,规定商品房库存消化 周期超36个月停止供地 房管局与市市场监管委进一 步整顿规范房地产市场秩序限购细则微调, 社保
11、个税补缴不 超过3个月有效 首套房贷款利率 优惠逐渐取消2月3月5月6月4月8月9月天津率先实现对京 冀社保同城认定 天津部分银行开始 上浮首套房贷款利 率,信贷再度收紧331政策:除滨海外全面限购,同时限贷限价,严格控制市场,防止市场过热;土地竟自持:设置最高限价,达到最高限价后转为竞自持比例竞拍土地;从根源控制土地供应,对拿地企业有更高的要求;信贷收紧:银行多次上调贷款利率,贷款成本提高难度增加,抑制大量购房需求;酒店型公寓全面停止审批:公寓市场未来将供应减少,成交上涨,持续去库存状态;石方施工停工半年:2017年10月到2018年3月,天津石方施工全面停工,预计今年上半年供应量减少,下半
12、年集中供应。住宅、土地双向控制,开发利润可见;信贷政策紧缩,坚定抑制投资购房1月7月市环保局发布关于 天津市建成区内停止 土石方施工(2017 年10月到次年3月)天津大多数银行 首套执行基准利 率上浮5%,房贷 额度依然紧张限价房政策实施,此 政策进一步加强市场 监管,要求开发建设 单位加快项目建设和 上市进度,不得捂盘 惜售上调基准地价,显 化土地资产价值, 建立价格引导土地 利用的机制,促进 土地节约集约利用12月10月11月地产政策-本地政策年底部分城市限购政策开始有所松动,至18年1月兰州部分区域已解除限购合肥:市国土资源局和市物价局表示: 商品房应由开发商自行定价,且 2016年1
13、1月之前出让地块不限价!武汉、济南、西安、郑州、长沙人才购房政策陆续放开限购武汉:争取“让更 多留汉就业创业的 大学毕业生以低于 市场价20%买到安居 房、以低于市场价 20%租到租赁房”。济南:取消购房、 投资纳税落户条件 限制,实行居住就业 落户。长沙:在长沙工作、 具有专科以上学历 或技师以上职业资 格的人才,首套房 不受户籍和个税、 社保缴存限制。郑州:符合条件的 博士、硕士和“双 一流”建设高校的 本科毕业生,在郑 首次购房分别给予 10万元、5万元、2 万元购房补贴。西安:近5年毕业或35周岁以下的高校毕业 生创业,可申请贷款,额度最高50万元, 期限一般为两年,并给予50%贴息。
14、合肥、兰州南京:将调整人才落 户政策,允许研究生 以上学历及40岁以下 的本科学历人才,以 及持高级工及以上职 业资格证书的人才先 落户再就业。兰州:兰州市发文对部分区域取消限 购;南京地产政策-地方政策从京津冀协同发展到雄安新区成立,环北京城市群关注度逐渐转移到泛雄安城市群市场热点-雄安新区雄安新区不搞土地财政 雄安新区实行积分购房,租售并举; 大型房企依托自身优质资源,对接雄安新区开发。人口流动与京津中心的距离缩短至半小时,房价差使得吸引通勤人群成为可能;依托水资源,有机会吸引京津及环渤海休闲地产客户和投资客户;人口迁移产业转移承接首都产业转移;增强区域内产业与都市经济圈间的联系;促进区域
15、产业升级;雄安对京津唐集聚力增强;加强周边乡镇人口向城区的集聚;承接京津中心区的人口转移;人口流动:改变人们的出行方式,促进了要素的快速流动; 产业转移:由雄安绿色智慧新城定位,未来将引入以高科技产业、绿色环 保、智慧金融等高知高智产业; 人口迁徙:增强沿线城市的凝聚力,防止核心城市过度中心化,节点城市 获得发展机会。大者恒大、强者恒强,天津前三房企销额均超百亿,占全市市场份额五分之一2017年各企业成交金额排名排名企业成交套数成交总面积成交金额成交金额变化市场占有率名次变化 (套)(万平米)(亿元)环比2016年(%)环比2014年1融创8185 94.4 220.2 102.99.2%2万
16、科7864 81.1 156.0 33.76.5%23天房3923 44.9 112.1 205.04.7%14金地3474 35.4 75.7 34.23.2%105富力4786 48.3 69.7 13.22.9%6首创2583 24.1 56.7 34.22.4%17恒大4264 42.9 53.6 29.12.2%18中海1402 16.1 49.3 133.72.1%59泰达1326 20.0 45.7 34.61.9%110旭辉2173 23.0 42.2 9.81.8%111保利2422 28.2 42.2 15.81.8%212鸿坤2658 28.8 38.4 18.71.6%
17、2413路劲1250 12.0 34.7 3.31.4%814世茂1870 21.6 33.3 1.51.4%315仁恒1225 13.3 31.7 12.91.3%316远洋2210 25.2 31.3 24.61.3%617正荣(天津)置业1220 13.3 29.7 9.21.2%1518联发1457 16.8 29.2 8.31.2%1319红星1626 18.4 25.8 6.31.1%20新城1485 16.5 24.5 -1.0%-备注:以上均为商品房数据,监测时间2017年1月1日-2017年12月31日市场热点-企业成交招拍挂拿地难度加大,多家房企多元化储地,以联合拿地和收并
18、购为主要土储方式联合拿地 2017年8月融侨、阳光城联合竞得西青张家窝地块,土地金额21.21亿元,楼面价16008元/; 2017年2月,天房、首开联合竞得东丽张家窝地块,土地金额14.6亿元,楼面价27000元/土地收购 2017年4月龙湖地产通过招标方式以36亿元总价获取建德房地产的破产财产转让项目,进入武清; 2017年8月泰禾收购天津盛捷友谊服务公寓项目,进驻天津。市场热点-投资方式传统住宅开发白热化,房企转型优先考虑特色小镇主题,但产业落位多数仅为概念市场热点-产品方向房企名称/类型项目介绍选址特点碧桂园碧桂园科技 小镇 (科技型服 务小镇)碧桂园有在郊区做大盘开发的经验,能够很好
19、的运 用到产业地产中,同时科技小镇一定是 “重资产” 打造,更多的是做平台搭建,提供产业配套服务, 与拥有科技产业资源或运营机构合作,更好更快地 让科技人才集聚、企业入驻,通过龙头企业带动关 联企业入驻,实现小镇产城融合发展一线城市周 边和强二线 城市的 30- 80Km区域, 最好不超过 60Km难点:产业资 源导入和招商绿城绿城农业小 镇 (农业小镇)绿城专注农业15年之久,于2012年与浙江省农业科 学院共同成立蓝城农业公司,旗下有8家子公司,分 别负责营销、检测、种子和研发、生产基地等,从 生产到销售的农业链条已初具雏形。绿城农业小镇 在中心 1K进行地产开发建设,利用自身农业技术 带
20、动周边 2K农业改造,建成有地方特色的大型农 业基地,将周边农民转化为现代农业工人,同时配 套完善的医疗、教育、娱乐系统距离上海、 杭州等城市 市中心 30- 50Km有完备的整体 规划,特别是 基础农业的配 套,其次是提 供稳定的农地 和有产权的住 房华侨城华侨城文旅 小镇(文旅 小镇 )华侨城将发挥文化旅游产业传统优势,针对有优质 的自然资源或文化旅游资源的城市旅游目的型的小 镇进行有选择的城镇化开发,以主题乐园为开发引 擎。目前华侨城集团分别与成都金牛区政府、大邑 县政府、双流区政府以及成都文旅集团签署合作协 议,投资超千亿元打造天回(占地10K)、安仁 (占地15K)、黄龙溪(占地16
21、.7K) 三大名镇城市旅游目 的地型的郊 区小镇基于华侨城在 文化旅游产业 所取得的成绩 和品牌优势, 同时小镇自身 具备旅游功能华夏幸福华夏幸福产 业新城(产 业新城)华夏幸福作为全球产业新城运营商,自2002年以来 一直扎根实体经济领域,以产业新城为载体打造多 样化的发展平台,构建从园区建设、招商引资到城 市运营三大业务体系。华夏幸福打造以产业新城为 主体,抓住一线城市工业外溢趋势,在一线城市周 边建立工业园区,同时进行土地一二级联动开发一线城市周 边,同时一 线城市有产 业外溢趋势地方政府有产 业转移需求, 同时可提供丰 富的土地;大 量人口导入01经济水平较高、增速放缓结构优化。预测全
22、年经济总量1.98亿元;受产业转型及雾霾治理 等原因,经济出现短暂下滑,前三季度增速下滑至6%。 投资增速放缓、政策影响施工下降。受房地产调控及施工停工等政策影响,投资施工均出 现下滑。其中房地产投资同比下降2.2%,房地产施工面积同比下降10%。02土地限价自持。“限地价竞自持”,严控地王现象,考验开发商资金实力及多物业运营能力 住宅三限加码。限购限贷全面升级,抑制投资需求;限价严格执行,价格政策性回稳 长效机制渐进。十九大定调住宅回归居住属性,建立长效机制和保障不同群体住房03雄安新区千年大计,京津冀三足鼎立格局建立,加快京津冀城市群发展 大力发展租房市场,从中央到地方、再到金融机构多方出
23、台政策支持发展租房市场,未来长租 公寓等多元化租房产品将快速兴起。 多元发展寻求突破,强强联合、二手地收购等多元化储地方式兴起,开发企业涉足特色小镇开 发,寻求新的产业发展。宏观 经济政策 环境市场 热点经济走势增速放缓,政策阶段性调节市场,虽有松动迹象但中央基调不变拿地难度+规划红利挤压房企关注泛雄安城市群宏观环境总结02市场总结一级市场 二级市场 三级市场46 140 69 53 56 194 52 297 204 69 111 141 78 8 126 69 35 75 141 94 192 121 186 86 020004000600080001000012000140000.050
24、.0100.0150.0200.0250.0300.0350.01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2017年土地供求月度走势图供应建筑面积(万m)成交建筑面积(万m)楼面价(元/m)【量跌价涨】成交建面1212万方,同比下降28%,地价大涨27%土地市场-供求走势 2017年共挂出137宗地,供应建面1432万方,同比下降28.4%; 2017年成交119宗地,建筑面积1212万方,同比下降27.7%; 2017年成交楼面价9594元/,较2016年上涨26.9%。2267 1588 1115 2001 1432 2129 1563 1074 1677 1212 3249
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