2017年房企竞争格局及2018年展望-易居.pptx
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1、,此报告仅供客户内部使用,未经易居企业集团书面许可,其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。,2012年5月,2017年房企竞争格局及2018年展望,林波 易居(中国)企业集团 研究中心 副总经理2017年12月,一、业绩表现,单位:亿元,数据说明:1、企业范畴:主营业务在中国内地的房地产开发企业。2、项目属性:本榜单成交数据为商品房数据。为了榜单的公正性,从2013年四季度开始,合作项目不做重复计算,即房企操盘口径为准。3、数据来源:涉及的销售金额及销售面积均为合同签约备案数据。,企业业绩:2017年1-11月中国房地产企业销售流量金额TOP100,3,单位:亿元,数据说明:1、企业范畴
2、:主营业务在中国内地的房地产开发企业。2、项目属性:本榜单成交数据为商品房数据。为了榜单的公正性,从2013年四季度开始,合作项目不做重复计算,即房企操盘口径为准。3、数据来源:涉及的销售金额及销售面积均为合同签约备案数据。,企业业绩:2017年1-11月中国房地产企业销售流量金额TOP100,4,企业业绩:2017年1-11月中国房地产企业销售权益金额TOP100,单位:亿元,数据说明:1、企业范畴:主营业务在中国内地的房地产开发企业。2、项目属性:本榜单成交数据为商品房数据。为了榜单的公正性,从2013年四季度开始,合作项目不做重复计算,即房企操盘口径为准。3、数据来源:涉及的销售金额及销
3、售面积均为合同签约备案数据。,5,企业业绩:2017年1-11月中国房地产企业销售权益金额TOP100,单位:亿元,数据说明:1、企业范畴:主营业务在中国内地的房地产开发企业。2、项目属性:本榜单成交数据为商品房数据。为了榜单的公正性,从2013年四季度开始,合作项目不做重复计算,即房企操盘口径为准。3、数据来源:涉及的销售金额及销售面积均为合同签约备案数据。,6,企业业绩:流量金额、权益金额TOP50排名对比,7,单位:亿元,数据说明:1、企业范畴:主营业务在中国内地的房地产开发企业。2、项目属性:本榜单成交数据为商品房数据。为了榜单的公正性,从2013年四季度开始,合作项目不做重复计算,即
4、房企操盘口径为准。3、数据来源:涉及的销售金额及销售面积均为合同签约备案数据。,7,2017年前三季度行业集中度进一步提升,金额集中度的增速整体高于面积集中度,百强房企销售均价提升明显。金额方面,TOP100房企的集中度达54.5%,占据市场份额过半。其中TOP50房企集中度升幅最大,较2016年末上升了10.5个百分点。面积方面,TOP50房企集中度升幅最大达6.0个百分点,TOP100房企的集中度达到了32.8%。随着市场调控压力持续和规模房企竞争优势的体现,未来TOP100房企的整体业绩规模将继续增长,各梯队房企的行业集中度也将进一步上升。预计2017年末,TOP3、TOP10、TOP2
5、0和TOP30房企的金额集中度预计将分别达到13%、25%、35%和40%。,表:2015-2017年前三季度上榜房企销售金额及销售面积集中度,集中度:集中度进一步提升,TOP100房企占据超五成,备注:金额(面积)集中度=入榜房企销售金额(面积)/统计局公布的全国商品房销售金额(面积)。,资料来源:CRIC,中国房地产测评中心,8,梯队门槛:TOP30房企保持高速增长,2017年规模房企的门槛和行业集中度均在提升,强者更强的趋势明显,其中TOP30房企内的竞争尤为激烈。从金额门槛来看,TOP30房企规模继续保持了高速增长。预计TOP10全年上榜门槛将达1410亿元,同比增长28%;预计TOP
6、30房企的入榜门槛增幅最大,大幅增长47%至670亿元。而龙头房企规模快速扩张,与其他房企的规模差距越来越大。从面积门槛来看,增幅最大的将是TOP10、TOP20和TOP30的房企,其中TOP30房企增速超50%。在市场调控持续加码的背景下,龙头房企销售态势强劲;而其他房企受调控影响更大,TOP100面积门槛则将较去年同期有所降低。,资料来源:CRIC,中国房地产测评中心,9,格局:龙头三强房企全年均超5000亿,房企分化不断加剧,目前,百强房企规模增长较为显著,TOP3房企碧桂园、万科、恒大预计2017年都将突破5000亿元;TOP11-20梯队也都极有希望在今明两年达到千亿;TOP50门槛
7、也将逼近400亿元。房企竞争进一步加剧,不同房企的名次变动也呈现两极分化。目前已有12家房企跌出百强。,TOP3,TOP4-10,TOP11-20,TOP21-50,TOP51-100,目前绿城、金地和排在TOP10行列的华润、华夏幸福的差距都在三四十亿之内。2017年最后一个月,TOP10房企梯队的最后两席竞争激烈。,TOP11-20梯队内除了已经过千亿的4家房企之外,其他6家也都极有希望在今明两年达到千亿。截止11月末千亿房企已有14家,预计全年千亿房企的数量将达到18家。,TOP50房企的门槛截止11月末已经达到340亿元,预计全年将接近400亿,相比2016年有较大的提升。,TOP51
8、-70梯队的房企竞争进一步加剧,不同房企的名次变动也呈现两极分化。目前该梯队相比2016年末已有12家房企跌出百强。,10,企业增长表现:各梯队皆有黑马涌现,全年千亿房企将有16-18家,2017年,TOP100房企中各梯队都有黑马涌现。阳光城、中梁、美的、福晟、新力、海伦堡等房企今年1-11月的业绩同比增速明显高于行业水平,名次提升显著。 年终格局预测:全年三家龙头房企业绩都将突破5000亿;融创超3000亿;保利、绿地有望迈入3000亿房企阵营;龙湖、中海将冲击2000亿规模。目前千亿房企的数量已经达到了14家,全年可能达到16-18家。,表:TOP100房企中2017年1-11月业绩同比
9、增幅及名次提升较大的房企(亿元),资料来源:CRIC,中国房地产测评中心,11,企业增长表现:龙头房企战略单项第一VS全能冠军,2017年11月,碧桂园单月实现销售500亿元,成为首个业绩破5000亿的房企,同比增长85.6%,并提前完成全年业绩目标。恒大和万科累计销售金额4703.4亿元和4685.6亿元,分别同比增长34.8%和37.3%。龙头房企不仅在地产开发领域优势明显,也纷纷在多元化业务板块进行布局。从布局的方向来看,碧桂园和恒大都是在某一个点进行突破。万科要做的则是全能冠军,近年在整个房地产相关的各个方面进行全方位突破。,资料来源:CRIC,中国房地产测评中心,在一线城市周边及强二
10、线城市打造产业发展平台。通过目前的风口概念去拿更多的地,获取更多的项目资源。,从定位和未来发展来看,“童世界”在国内和国际上都是比较有特色的概念和产品,当然童世界也为恒大拿地做出了巨大贡献。,万科在物业、教育地产、养老地产、产业地产等方面也齐头并进。另外,无论是和链家的合作还是美好家的尝试,都可以看出万科在家装领域有很大的野心。,产城融合,模式,理念,产业先行地产为产业服务,文旅地产,模式,产品,童世界,商业运营印力集团平台,物流地产普洛斯,长租公寓万科泊寓,12,业绩展望:中型房企持续规模扩张,2020年千亿企业将达30家,规模化竞争是此类房企生存和发展面临的首要困难,完成“千亿目标”既是其
11、未来持续发展的必要保障,又是其获取融资及参与土地资源竞争的重要基础“千亿目标”房企,多样战略加速扩张:多样化储备余粮、广泛化全国布局、标准化复制周转和梯度化人才,资料来源:CRIC,中国房地产测评中心,表:2017年部分房企千亿目标制定情况,13,业绩展望:预计2020年,TOP3和TOP30房企集中度将分别达到30%和70%,在总量可预见的市场中厮杀,大鱼吃小鱼成为行业常态,房地产市场份额进一步向品牌房企聚集,行业集中度不断提升。预计2020年,TOP4 房企销售规模总额将达3万亿,市场份额占比35%,TOP10 和TOP30 房企的集中度将分别达到47%和70%。,资料来源:CRIC,中国
12、房地产测评中心,14,业绩展望:面对行业变革和市场挑战,黑马房企深化战略布局,中梁地产:加快步伐全国布局,提高销售规模增长;快速开发快速销售,资金回笼助推扩张祥生地产:立足杭州,深耕长三角,两年完成长三角的全覆盖福晟集团:各大板块协同发力,快速扩张,提出”千亿千人”计划,从地方企业到全国TOP50俊发地产:坚持“深耕云南、布局全国六大区域”的战略,资料来源:CRIC,中国房地产测评中心,前11月超额完成全年668亿元销售目标,跻身TOP30行列加仓扩储布局三四线,并购合作多渠道拿地植根浙江面向全国,激励制度成为扩张内动力(阿米巴生态经营理念)铺开推广结合爆破营销,增强自身企业影响力产品模块化助
13、力企业快开发,立面风格多样强化品牌认知探索企业发展多元化,精装修成新利润增长点,立足杭州,深耕长三角,两年完成长三角的全覆盖与中心城市共成长,提前布局一二线,在杭州之江、崇贤、双浦、下沙北等板块提前落快周转发展:拿地块、开发块、开盘快“共创互盈”的人才机制针对刚需、刚改、改善等各类客群匹配三条产品线“大城春晓”、“悦说新语”、“府樾同辉”。,“千亿千人”计划,2020年福晟将实现千亿规模;双一流院校人才储备达到千人规模 成立飞虎队,拿地激增并购为主,2017年前11月福晟共新增拿地1691万平方米预判:未来会有近30家房企的销售业绩突破1000亿元产品打造市场认可,快速周转加大扩,全国各地开发
14、了200多个钱隆系列项目人才建设: 因材施策制度完善,优厚福利快速成长,福将和福星计划,坚持“深耕云南、布局全国六大区域”的战略前11月已超额完成年初300亿元销售目标,跻身TOP50行列通过城市更新,获得大量的优质土地资源通过项目收并购增加了未来的货值储备,2017年俊发收购了观云海、玉龙湾、版纳等项目,15,二、土地投资,2017年1-11月中国房地产企业新增土地货值TOP100,单位:亿元,数据说明:1.企业范畴:主营业务在中国内地的房地产开发企业;华夏幸福和华侨城的土地中含有大量产业用地和文旅用地且无法区分,暂不计入。2.项目属性:本榜单土地数据包含招拍挂土地以及收并购项目。3.数据范
15、畴:包含大陆地区的新增土地或项目,而海外及港澳台地区的土地数据不予计入;包含住宅、商业、办公等经营性用地,而一级土地开发不予计入,收并购的酒店不予计入。,排行榜:,17,2017年1-11月中国房地产企业新增土地货值TOP100,单位:亿元,数据说明:1.企业范畴:主营业务在中国内地的房地产开发企业;华夏幸福和华侨城的土地中含有大量产业用地和文旅用地且无法区分,暂不计入。2.项目属性:本榜单土地数据包含招拍挂土地以及收并购项目。3.数据范畴:包含大陆地区的新增土地或项目,而海外及港澳台地区的土地数据不予计入;包含住宅、商业、办公等经营性用地,而一级土地开发不予计入,收并购的酒店不予计入。,排行
16、榜:,18,1-11月,TOP100房企共完成销售6万亿,其对应的新增货值则达到10万亿,为同期百强房企销售的1.6倍,而考虑到这些项目未来的增值溢价,按照正常的去化速度,这些新增货值在明年入市后,将有效提升明年1-11月百强房企销售量,可以预见的是在行业规模基本稳定的背景下,未来百强的集中度还有较高上升空间。,图:2017年1-11月销售百强和新增货值百强各梯队规模(单位:亿元),拿地情况:百强房企积极备粮,行业集中度上涨空间依在,数据来源:CRIC,19,今年销售金额前10的席位依然竞争激烈,去年底销售前10的房企当前仅保利一家名次保持不变。而结合企业的新增货值和销售情况来看,未来销售前1
17、0席位大概率还将继续变动,值得期待的有融创、保利、中海这三家。值得一提的是,今年融创销售和拿地不断发力,如今销售名次已位列第4,而企业1-11月的新前已名列第1,明年有足够潜力保持这样的规模增速。,表:2017年1-11月销售金额TOP10房企新增货值情况(单位:亿元),TOP10房企:前10房企竞争激烈,未来名次仍存变数,数据来源:CRIC,20,今年部分中型房企的求生欲表现强烈,新增货值相对较高,是2018年销售黑马的有力人选,从具体企业来看,弘阳、福晟、俊发拿地表现优秀,1-11月新增土地货值均远高于同期销售金额,其之所以能达到这样的成绩主要得益于其清晰的战略布局,其中弘阳新增货值的92
18、%为合作拿地,福晟通过收并购取得的货值占到新增货值的89%,俊发在大部分的优质城市均有战略布局。,表:2017年1-11月潜力高增长房企新增货值情况(单位:亿元),黑马房企:拓地有术,发展规模成为主旋律,数据来源:CRIC,21,从TOP50房企今年以来的拿地布局来看,一二线城市因为其庞大的市场容量吸引了大部分投资。但随着房企的扎堆进入,一些城市未来的销售压力也随之增高,如截至11月底TOP50房企在合肥、南昌取得的土地建面,分别是该地区全市商品房成交面积的2.5和2.0倍,未来随着大量的项目入市或将直接对各家房企造成压力。而北京的项目未来也存在销售压力,与前几个二线城市不同的是,这方面压力主
19、要来源于政府的价格和预售证管制。,图:2017年1-11月销售金额TOP50房企热点城市布局(单位:亿元),拿地区域分布:一二线仍为房企投资热土,部分城市竞争或加剧,数据来源:CRIC,22,土地投资展望: 总量保持稳定,收并购前景广阔,数据来源:CRIC,拿地方式,趋势二,趋势三,大型房企和中等规模房企将继续成为土地市场的主力在拿地金额和拿地面积TOP10这个梯队上,集中度将继续上升,集中度高位运行,龙头房企销售规模仍将继续扩张中等房企纷纷追赶提出千亿计划, 对房企未来的新增土地储备需求量形成支撑;,拿地总量保持高位,集中度不断上升一些小房企融资困难,未来或被淘汰出局,成为大型房企并购标的,
20、收并购机遇增多,趋势一,23,三、财务及融资,2017年上半年,房地产上市企业利润率逐渐回升,总体盈利能力较2016年同期提升明显。房企加权平均毛利率29.7%,较去年同期增长2.6个百分点;毛利率中位数为31%,同比上升5.3个百分点。一方面,2016年前三季度中国房地产市场销售火热,商品住宅价格上升较快,带动了2017年上半年房企结算收入总体规模的提升。另一方面,今年上半年结算的这些的项目获取时的土地成本还处于市场低位,这也使得营业收入的增速高出营业成本近4.4个百分点,最终的毛利率水平得以高于房企的预期。,图:158家房企1H2015-1H2017毛利率、归母净利率,盈利分析:行业总体营
21、收规模增长,利润逐渐释放、盈利能力探底回升,资料来源:CRIC,中国房地产测评中心,图:2016上半年至2017年上半年158家房企盈利规模同比增幅,25,盈利分析:TOP3房企盈利指标同比增幅最大,各梯队房企盈利情况参差,各梯队房企2017年上半年毛利率、归属于母公司净利率均呈现不同程度的上升趋势。其中,TOP3房企毛利率、归属于母公司净利率同比增长幅度最大。碧桂园、万科、恒大三家房企上半年平均毛利率达31.9%,同比增长6.2个百分点。其余各梯队房企盈利指标增幅较小,主要是因为梯队中企业跨度较大、各企业经营及盈利情况参差。TOP21-50房企平均毛利率为28.4%,同比增长2.1个百分点,
22、同比增幅为除龙头房企梯队中最高。,资料来源:CRIC,中国房地产测评中心,表:80家房企按规模划分毛利率、归属于母公司净利率变动情况,26,负债分析:上半年负债持续增长突破5万亿,未来压力逐步加大,表:2017年上半年165家房企整体财务指标,数据来源:企业年报,CRIC整理,上半年末,165家房企持有现金21116亿元,较期初微增4.57%,过半企业持有现金有所减少。总有息负债增加17.27%至51619亿元。负债规模再创新高。从偿债能力来看,165家房企整体财务杠杆增加,债务结构指标下行,但基本维持稳健,短期偿债压力不大。从融资成本来看,上半年大部分企业的融资成本仍然呈现下行趋势,平均融资
23、成本由2016年末的6.34%下降至5.95%。,27,表:2017年上半年165家房企持有现金TOP20,表:2017上半年165家企业总有息负债TOP20,数据来源:企业年报,CRIC整理,数据来源:企业年报,CRIC整理,负债分析:2017上半年165家房企持有现金、总有息负债TOP20情况,28,图:历年房企的融资情况(单位:亿元),图:2017年融资总量变化(单位:亿元),备注:外币融资统一按当月月末汇率换算为人民币,监测数据不含开发贷、一般银行贷款数据来源:企业公告、CRIC整理,数据来源:企业公告、CRIC整理,融资总量:融资规模整体微降,恒大、阳光城等融资力度较大,2017年前
24、11月108家房企融资总额为10014亿元,同比下降4%,占2016年融资总额的90% ,房企融资总量并未出现明显下滑,超半数企业融资总量较于2016年出现大幅下降2017年前11月,中国恒大、阳光城融资总量皆超千亿,创单房企历年融资规模新高。剔除恒大及阳光城之后的融资总量为7254亿元,较2016年全年相比下降了31%。,29,图:历年108家房企境外债、公司债及中票融资成本(单位:%),资料来源:企业官网、CRIC整理,融资成本:房企融资成本均有上升,结构性变化进一步拉升境外融资成本,2017年1-11月108家房企的境外发债、公司债及中期票据平均融资成本分别为6.72%、6.05%及5.
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