2017年成都房地产市场年报-修改版-12.11.pptx
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1、2017年成都房地产市场年报,数据说明,本年报中的数据情况如下:1、土地、住宅及商办数据:截止时间2017年11月30日2、数据统计口径:备案数据,经济,稳中向好,政策,持续加码,土地,风起云涌,住宅,坚挺上行,1,2,3,4,目 录,商办,蓄势发力,5,未来,风险与机遇并存,6,壹,经济稳中向好,1.2.,全国宏观经济成都经济,中国经济运行平稳。,房地产仍为支柱性产业2017年房地产行业增加值在GDP中占比有所下降,但仍保持6.0%以上的占比,仍为支柱性产业。金融行业虚胖得到控制2017年金融业在银监会、证监会的监管下GDP占比有所下降,使其回归服务实体经济的本质,防止金融过度创新。,201
2、1-2017年第三季度金融、房地产业增加值在GDP中占比季度走势图,全国经济环境,成都经济环境,20062017年前三季度全国GDP及其增速年度走势,20112017年11月全国消费者价格指数CPI、工业品出厂价格指数PPI月度走势,数据源:国家统计局,经济结构调整导致经济进一步下滑,2017年前三季度增速6.9%。,全国经济环境,成都经济环境,20112017年11月M2供应量同比增长(%)情况月度走势,2011-2017年11月社会融资规模 (万亿元)情况月度走势,数据源:国家统计局,全国经济环境,成都经济环境,M2增速放缓,去杠杆成效明显。,20052017年前三季度全社会固定资产投资及
3、其增速年度走势,20122017年11月全国房地产投资累计额及增速月度走势,数据源:国家统计局,全国经济环境,成都经济环境,固定资产投资增速平稳,房地产投资增速略有回落,投资热度持续上升。,2005-2017年前三季度成都市GDP及其增速年度走势,2005年-2017年前三季度成都市CPI(%)增速年度走势,数据源:历年成都市统计年鉴及统计公报,全国经济环境,成都经济环境,成都经济受宏观形势影响持续缓慢走低,产业结构持续调整。,2005年-2017年前三季度成都市社会消费品零售及增速年度走势,2005年-2017年前三季度成都市城镇居民可支配收入及增速年度走势,全国经济环境,成都经济环境,居民
4、消费和购买力保持平稳态势。,数据源:历年成都市统计年鉴及统计公报,2005年2017年前三季度成都市固定资产投资额及其增速年度走势,2005年2017年前三季度成都市房地产投资占固定资产投资额比例年度走势,全国经济环境,成都经济环境,固定资产投资增长率缓慢上升,但房地产投资占比有所下降。,数据源:历年成都市统计年鉴及统计公报,贰,政策持续加码,1.2.,全国政策成都政策,【十年政策走势】近十年中国经历了两次调控周期,扶持周期2年,打压周期4年左右,十九大确立“房住不炒”的基调,锐理预计未来两年楼市调控将持续。,全国政策,成都政策,小结,限售,限价,限购,限贷,限制购房资格,减少购房客户,提高首
5、付比例,提高购房门槛,限制二手房交易年限,控制投机购房,限制预售价格,稳定市场价格,全国政策,成都政策,【调控手法】2016年10月开始,各大城市纷纷出台楼市调控政策,主要为限购、限贷、限售、限价几大措施。,小结,【限购】目前限购城市已达到41个,二三线城市加入调控范围,调控内容多为户籍限制、社保及个税限制等。,2017年限购城市,部分城市限购政策,全国政策,成都政策,小结,【限贷】多个城市实施限贷政策,从限贷政策来看,主要体现在提高二套房首付比例,使改善、投资门槛更高。,部分城市限购政策,全国政策,成都政策,小结,【限售】目前已有39个城市出台限售政策,商品住宅在获得房产证一定年限之后才能出
6、售,抑制投机炒房行为。,2017年限售城市,沈阳,北京,保定,承德,石家庄、徐水、白沟镇,济南,青岛,无锡、常州,郑州、开封,西安,成都,重庆,贵阳,珠海、惠州,南宁、北海,海口、琼海、三亚,东莞、广州,南昌,长沙,武汉,芜湖,启东,杭州、嘉兴、苏州,福清、长乐、闽侯、厦门,福州,部分城市限售政策,全国政策,成都政策,小结,【限价】多个城市出台限价政策,稳定楼市价格,限价政策中,成都力度较强。,2017年限价城市,沈阳,北京,青岛,滁州,西安,成都,珠海、惠州,东莞、广州,佛山、深圳,南昌,长沙,武汉,芜湖,杭州,赣州,福州,部分城市限价政策,唐山,开封,苏州,全国政策,成都政策,小结,【限购
7、限贷政策】成都2016年10月开始出台限购限贷政策,后续不断加码、打补丁,遏制投机炒房。,全国政策,成都政策,小结,【市场监管政策】成都2016年10月出台限价政策,之后市场出现了“全款优先”、“捆绑销售”等不正当的销售行为,2017年11月出台摇号政策,维护市场秩序。,2016年9月价格监管:新增项目价格一般不得高于周边均价10%,同一项目分期价格上涨幅度不得超过城镇居民人均可支配收入增幅。开发商预售价格申报,将按照楼面地价建安成本合理利润的方式申报。申报价格需提供价格构成资料,开发商不得以提高装修标准、提高设施设备档次的方式变相加价。,2017年11月摇号政策:引入“公证摇号”排序选房,“
8、全款支付”不得被“额外对待”,开发企业不得设置捆绑销售、挂牌价外收费等不利于购房人的登记条件,摇号过程将由公证机构作全程现场监督公证。,限价政策出台后,由于市场供不应求,各项目为了快速回现、实现更高的溢价,出现了“全款优先”、“捆绑销售”、“与中介合作价外收费”等不公平、不正当的销售行为,全国政策,成都政策,小结,【土拍政策】成都土拍已进入到5.0时代,触发最高限价后进入竞商业自持、移交租赁住房等,对开发商的产业整合能力和运营能力都提出了新的要求,公开拿地难度加大。,土拍2.0时代:限价流拍,2016年12月28日,2017年3月17日,土拍3.0时代最高限价+抽签竞得,以前,土拍1.0时代:
9、竞价拍卖,土拍4.0时代限价竞买+竞商业自持比例+抽签竞得,2017年6月27日,2017年9月7日,土拍5.0时代“配建并无偿移交定量租赁住房+限价竞买+续竞配建并无偿移交租赁住房比例”,全国政策,成都政策,小结,【成品住宅政策】支持成品住宅建设,计划到2020年,中心城区成品住宅面积比例逐步达到100%,郊区市县成品住宅面积比例逐步达到80%。,2017年10月17日,成都发布“关于进一步加快推进成都市成品住宅发展提出实施意见”,政策内容:至2020年底,全市新开工商品住宅(三层及以下低层住宅除外)和保障性住房:中心城区成品住宅面积比例逐步达到100%;郊区市县成品住宅面积比例逐步达到80
10、%政策解读:推行成品住宅主要有两个目的,一是为了环保,二是为了减少投资购房带来的负面影响,贯彻落实习总书记“房子是用来住的”的宗旨,使房屋空置率大大降低,2017年11月29日,成都成品住宅细则颁布,政策重点:成品住宅装修工程施工实施样板先行,样板间验收合格后才能进行装修,且样板间至少保留一年一次性报建,成品住宅施工许可内容包括土建工程和房屋装修工程部门条款涉及开发企业的信用评分,主动投保、主动建设成品住宅增加信用分,信息公示不明或虚假公示将减扣信用分,全国政策,成都政策,小结,【住宅建筑规范】2017年10月颁布新建筑规范,进一步限制赠送面积,要求建筑外观多样化。,跃层起居室挑高赠送被禁止住
11、宅建筑层高一般不应高于3.6米。局部层高高于3.6米的跃层式住宅,其高于部分应按其自然层高度折算层数计算建筑面积。,要求建筑外观多样化建筑外观应体现多样化,住宅建筑不宜出现6栋及以上相同重复,商业办公建筑不宜出现3栋及以上相同重复。,加大对面积赠送的限制每套住宅飘窗、阳台以及非公共活动空间的水平投影面积不大于该套住宅套型总建筑面积的15%。,取消阳台进深的限制前版规定当阳台(包含但不限于各类形式的入户花园、空中花园、等)进深大于1.8 米时,超出1.8米部分按全面积计入容积率,新规取消对阳台进深的限制。,全国政策,成都政策,小结,【商办政策】取消类住宅产品及住宅底商,对商办用地的规划设计及运营
12、能力提出新要求,叫停类住宅产品:商办类项目严禁擅自改变为居住用途;商办类项目宜采用公共卫生间,不得设置外挑阳台、花槽、飘窗,不得采用住宅套型设计;商办项目分隔的层高不大于4.2米,不分隔的层高不大于4.6米。,取消住宅底商:2017年10月13日,成都市规划管理局发布成都市城市规划管理技术规定(2017),其中提出“新建住宅建筑不得设置底商,商业应独立设置”。从新规实施开始,住宅+底商的建筑类型将不复存在,兼容的商业只能从住宅脱离出来,单独设置,住宅将更加纯粹。但是脱离出来的住宅会占用地,建筑密度也会相应增加。,全国政策,成都政策,小结,【落户政策】实施宽松的落户政策,学历落户吸引人才进入,积
13、分落户推进农业转移人口城镇化,2017年7月19日,本科落户政策,目的:吸引人才进蓉,避免限购政策下楼市“硬着陆”45岁及以下、本科学历及以上可选任一区域落户在限购的情况下,“本科落户政策”为成都输送了大量的购房客群,自2018年1月1日起,正式实行积分落户政策(学历落户依然有效),目的:推进农业转移人口城镇化积分落户需满足的条件:1、持本市居住证;2、男55周岁以下,女50周岁以下;3、在成都连续缴纳社保5年以上;4、无刑事犯罪记录积分规则:1、社保每年积10分;2、自有住房加10分,租赁住房加1分,连续居住按每年1分累计;3.大学专科(含职高)以上学历加10分;4、东进南拓区域每年加20分
14、,北改区域每年加10分;5、从五城区及高新区转到其他城区加5分,工作及住所都转移加10分;6、急缺工种加10分;7、个人贡献加10-25分;8、创新创业加5-15分;9、不超过45岁加10分;10、近三年不良信用记录每条减10分;11、违法犯罪记录每条减20-50分;12、违反计划生育减50分。,全国政策,成都政策,小结,【人才公寓政策】推行购租结合的人才公寓,多管齐下吸引人才。,符合成都市急需紧缺人才和高端人才目录中A、B、C、D类标准的人才,可申请租住由政府提供的人才公寓。租期为5年,租金标准由各区(市)县政府(管委会)根据人才和项目情况,按照市场租金的一定比例确定。租住由政府提供的人才公
15、寓满5年后,可申请按入住时的市场价格购买,购房后5年内不得出售。,申请人才公寓的条件,符合成都市急需紧缺人才和高端人才目录中A、B、C、D类标准并经人社部门认定与本市用人单位签订劳动合同并缴纳社会保险在本市无自有住房且未在本市享受过其他购房优惠政策,各类型人才公寓面积,A类、B类:不超过120C类:不超过90D类:不超过60,全国政策,成都政策,小结,【房地产业五年规划】2017年11月15日公布成都市房地产业发展五年规划,规划土地供应量逐年增长、重点发展“东进南拓”区域,提高住宅舒适度。,一、土地供地总量将保持逐年增长,全市经营性用地供应年度计划,二、“东进”及“南拓”是未来主力方向,“东进
16、”和“南拓”区域,增加新建商品房供应规模,适度超前、加快推进房地产业发展。“西控”区域,控制房地产供应总量,优化供应结构。“北改”区域,保持房地产供应规模,稳定房地产业发展。“中优”区域,减少房地产开发建设总量,控制新征土地上市规模,控制建筑容积率,促进人口有序疏解。,三、提高住宅舒适度,停止新建公寓,为稳步调整住房结构,成都将支持开发企业开发建设大套型、高品质商品住房,主要满足改善性需求,确保居民人均住房建筑面积稳步提高、户均住房套数不过快增加。同时严格执行住宅建筑规范,停止新建“公寓”类生活单元,确保居住品质。,四、清水房退出市场,全面建成成品房,到2021年底,新开工商品住宅(3层及以下
17、低层住宅除外)中,中心城区成品住宅面积比例达到100%,全市成品住宅面积达到90%,实现我市住宅产品结构从清水房为主到成品住宅为主的根本转变。,全国政策,成都政策,小结,根据以往政策调控规律,一般6年为一个周期,扶持期为2年,打压期为4年,目前新一轮调控正处于第二年,且十九大确定长久调控基调,因此至少未来两年内,政策调控将为常态。从全国调控手法来看,主要通过限购、限贷、限售、限价几个方面,抑制投机需求,稳定房价;调控范围从一二线城市向三四线城市蔓延,政策出台密集。成都政策紧跟一线城市步伐,通过限购、限价、加大供地量、推出人才公寓等手段稳定市场,相比其他城市,成都限价严格,但限购政策相对宽松,且
18、通过落户政策,提供了较多有资格的购房人群,为房地产后续发展储备了客户基础。,全国政策,成都政策,小结,土地风起云涌,1.2.3.4.,土地供销价区域对比成交排行小结,贰,2007-2017年大成都土地市场供销及楼面价走势图(单位:亩、元/),【年度供销价-整体】成都土地市场供应成交量下降明显,楼面地价大幅上涨。,注:统计时间截至2017.11,出让方式为招拍挂。,土地供销价,区域对比,成交排行,小结,2007-2017年大成都纯住宅土地供销及楼面价走势图(单位:亩、元/),【年度供销价-纯住宅】成都土地市场纯住宅土地有较大幅度回升,楼面价出现历史高位。,成交0亩,成交1064亩,土地供销价,区
19、域对比,成交排行,小结,注:统计时间截至2017.11,出让方式为招拍挂。,2007-2017年大成都住兼商土地供销及楼面价走势图(单位:亩、元/),【年度供销价-住兼商】成都土地市场住兼商土地占比五成,量跌价涨。,成交9044亩,成交5122亩,土地供销价,区域对比,成交排行,小结,注:统计时间截至2017.11,出让方式为招拍挂。,2007-2017年大成都纯商业土地供销及楼面价走势图(单位:亩、元/),【年度供销价-纯商业】成都土地市场纯商业土地供销下行,楼面地价涨幅明显。,土地供销价,区域对比,成交排行,小结,注:统计时间截至2017.11,出让方式为招拍挂。,2007-2017年大成
20、都商兼住土地供销及楼面价走势图(单位:亩、元/),【年度供销价-商兼住】成都土地市场商兼住土地供应成交均下跌,楼面地价涨幅巨大。,注:统计时间截至2017.11,出让方式为招拍挂。,土地供销价,区域对比,成交排行,小结,【月度供销价-整体】2017年大成都土地供销主要集中在下半年,平均楼面地价约6141元/。,2017年1-11月大成都土地市场月度供应成交价走势图(单位:亩),注:统计时间截至2017.11 ,出让方式为招拍挂。,土地供销价,区域对比,成交排行,小结,【月度供销价-纯住宅】2017年大成都纯住宅土地成交集中在9-11月,供销比约1.1:1。,2017年1-11月大成都纯住宅土地
21、月度供应成交价走势图(单位:亩),土地供销价,区域对比,成交排行,小结,注:统计时间截至2017.11 ,出让方式为招拍挂。,【月度供销价-住兼商】2017年大成都住兼商土地供销两旺,集中在下半年,供销比约1.2:1。,2017年1-11月大成都住兼商土地月度供应成交价走势图(单位:亩),土地供销价,区域对比,成交排行,小结,注:统计时间截至2017.11 ,出让方式为招拍挂。,【月度供销价-纯商业】2017年大成都纯商业土地供销量较大,供销比约1.3:1。,2017年1-11月大成都纯商业土地月度供应成交价走势图(单位:亩),土地供销价,区域对比,成交排行,小结,注:统计时间截至2017.1
22、1 ,出让方式为招拍挂。,【月度供销价-商兼住】整体供销较均衡,供销比约1.03:1,成交集中在7月和11月。,2017年1-11月大成都商兼住土地月度供应成交价走势图(单位:亩),土地供销价,区域对比,成交排行,小结,注:统计时间截至2017.11 ,出让方式为招拍挂。,【土地供应热度图】土地供应集中在顺江、新川、华府、正兴、大丰等区域。,注:统计时间截至2017.11 ,出让方式为招拍挂,土地类型包含住兼商、纯商业、商兼住,纯住宅。,土地供销价,区域对比,成交排行,小结,【土地成交热度图】顺江、青城山、正兴、华府以及大丰等区域土地成交亮眼。,注:统计时间截至2017.11 ,出让方式为招拍
23、挂,土地类型包含住兼商、纯商业、商兼住,纯住宅。,正兴,土地供销价,区域对比,成交排行,小结,2017年大成都各性质土地供应面积占比,2017年大成都各性质土地成交面积占比,本年度大成都土地成交仍以住宅兼容商业为主,占总成交面积的53%;其次为纯商业用地,占总供应面积的27% 。,本年度大成都土地供应以住宅兼容商业为主;占总供应面积的52%;其次为纯商业用地,占总供应面积的31%。,【土地性质】本年度大成都土地供应成交用地性质以住兼商为主,占比达到5成以上。,注:统计时间截至2017.11 ,出让方式为招拍挂, 土地类型包含住兼商、纯商业、商兼住,纯住宅。,土地供销价,区域对比,成交排行,小结
24、,【土地金额】本年度成都土地出让金共984亿元,累计成交9140亩,土地金额达到高峰。,2007年至2017年大成都土地市场供销及楼面价年走势图(单位:亩、元/),2007年至2017年大成都土地出让金对比图(单位:亿元),注:统计时间截至2017.11,出让方式为招拍挂,土地类型包含住兼商、纯商业、商兼住,纯住宅。,土地供销价,区域对比,成交排行,小结,【溢价和流拍】平均溢价率48.64%,同比下降2.11%;流拍率19.10%,同比上涨21.50%。,2007年-2017年大成都土地月平均溢价率走势图(单位:%),2007年-2017年大成都土地月流拍率走势图(单位:%),注:统计时间截至
25、2017.11 ,出让方式为招拍挂, 土地类型包含住兼商、纯商业、商兼住,纯住宅。,土地供销价,区域对比,成交排行,小结,2007年至2017年大成都土地市场住宅、商业楼面价月走势图,2007年至2017年大成都土地市场住宅、商业溢价率走势图,【各性质土地对比】住宅楼面价一季度起即攀升,溢价率有一定下降;商业土地楼面价亦是如此。,注:统计时间截至2017.11 ,出让方式为招拍挂, 土地类型包含住兼商、纯商业、商兼住,纯住宅。,土地供销价,区域对比,成交排行,小结,2017年主城区及近、远郊供地面积占比,2017年主城区及近、远郊土地成交面积占比,本年度大成都共计供应土地178宗,合计1228
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