2017年宁波房地产市场年报(2017年)同策咨询.pptx
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1、(数据截止时间2017年10月31日),2016.3,上海市政府发布“沪九条”,指出外地人购房必须连续缴社保/个税满5年,企业购买的商品房再次上市交易需满3年级以上;上海户口购置第二套房屋,对于普通住宅,首付提高到5成,对于非普通住宅,首付提高至7成。,2016.6,国务院发布关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见,支持住房租赁消费,促进住房租赁市场健康发展。财政部、国家税务总局发布关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知,指出营改增试点期间不动产租赁按5%比例征税。,2016.910,9天21城楼市调控,多地重启限购限贷政策国务院发布互联网金融风险专项
2、整治工作实施方案,明确表示未取得相关金融资质的房地产企业不得利用P2P以及众筹平台从事房地产业务,严禁“首付贷”上海市政府出台“沪六条”,加强商品住房用地交易资金来源监管。,2016.11,上海出台“沪六条”加码,二套住宅认房又认贷;首套首付比例提升到35%;二套首付比例提到70%住房城乡建设部发布关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知,对房地产开发企业在售楼盘和房地产中介机构门店明码标价情况进行检查,2017.3,3月,房地产调控政策已经蔓延至东部核心三大经济圈周边的三四线城市3月,从厦门开始出台“限售”政策,截止到11月,超过56个地区出台“限售”政策,2017.7,上海出台住房发展“十
3、三五”规划,其中指出“十三五”期间住房用地供应量为5500公顷,较“十二五”期间增加20%。,2017.10,“十九大”指出,加强社会保障体系建设。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。,针对热点一二线城市调控趋严,东部三大经济圈内核心城市周边的三四线城市也启动楼市调控政策。在调控思路上,通过“限售”政策,对已经聚集金融风险的三四线城市实施“资产价格锁定”,防止爆发系统性金融风险。2016.03-至今中国及上海主要调控政策,1-1/17年全国楼市主要调控政策,通过审、竞、限三大类土地拍卖政策方式的组合,形成各热点城市的土拍
4、政策,进一步提高房企在热点城市竞争拿地的资格门槛与“成本”,降低成交地块溢价率,有助于缓解市场热度,从土地市场为热点城市的房地产市场降温2017年部分城市土拍政策细则,1-2/17年全国楼市“四限”调控(土拍限定),为抑制房价上升过快,降低前期杠杆率较高城市的金融风险,各热点城市政府对尚未入市的新建住宅项目备案价格执行限价政策,对申请备案价格过高的项目不发放预售证,从未开盘项目参考周边项目价格备案,限制已开盘项目价格涨幅2017年部分二三线热点城市限价政策,1-2/17年全国楼市“四限”调控(限价政策),厦门3月份开启楼市限制交易的先例后,多个二、三四线城市相继出台“限售”政策,截至2017年
5、11月30日,累计已有54个城市、海南全省出台“限售政策”。通过限售的方式,锁定资产价格,控制前期居民部门杠杆率较高城市的金融风险发布限售政策的城市及限售年限,防范系统性金融风险锁定2016年下半年以来处于高位的房贷资产,禁止交易,防止资产出现贬值及由于房价下降而带来的银行的系统性金融风险。,防止资本外流美国进入加息通道后,国内资本外流明显,楼市限售政策使得房地产的大量投资资金沉淀于国内,防止了资金外流,也为实体经济改革与复苏提供了更长时间的窗口期。,1-2/17年全国楼市“四限”调控(限售政策),2016-2017年,限签政策被地方政府频繁使用,通过网签系统对实际销售价格进行实时监控,对不接
6、受价格指导的涨幅过快的楼盘暂停网签并进行整改,同时实现各板块楼盘售价对冲,从指标上维稳房价,影响市场预期,并控制金融房价过快增长带来的金融风险部分城市限签政策执行限签的根本原因,1-2/17年全国楼市“四限”调控(限签政策),房企违规经营、或破指导价格及增幅限制,目的:防范“隐形”金融风险,同城市不同板块、不同类型项目进行网签价格对冲,目的:稳定市场价格预期,巩固楼市调控的阶段性成果,0,2,4,6,8,10,12,14,0,500,1000,1500,2000,2500,3000,3500,4000,2016/22016/1,2016/3,2016/52016/4,2016/6,2016/7
7、,2016/92016/8,2016/10,2017/12016/122016/11,2017/2,2017/42017/3,2017/5,2017/82017/72017/6,2017/9,2017/10,一线城市销售面积,一线城市可售面积,3月移动存销比,万平米,月,一线城市商品住宅销售面积、库存及3个月移动存销比走势,5000,15000,25000,35000,45000,55000,65000,2016/1,2016/2,2016/3,2016/4,2016/5,2016/6,2016/7,2016/8,2016/9,2016/10,2016/11,2016/12,2017/1,20
8、17/2,2017/3,2017/4,2017/5,2017/6,2017/7,2017/8,2017/9,2017/10,北京,上海,深圳,广州,元/平米,四个一线城市商品住宅价格走势,2017年1-10月,一线城市商品住宅销售面积为1996万平米,同比下降45%。而受调控政策影响,市场需求受抑制导致3个月移动存销比上升(限签政策影响,实际移动存销比更低)。从四个城市的商品住宅价格走势来看,进入2017年,各城市房价处于稳定区间(受成交结构、地方政府限价、限签政策影响),1-3/17年全国各线城市楼市现状,一线城市 / 量缩价稳,从选择的7个样本强二线城市市场需求走势可以发现,2017年1-
9、10月,强二线城市商品住宅销售面积为7704万平米,同比下降26%。商品住宅成交均价为16522元/平米,同比增长19%(由于高端项目成交结构影响,实际房价增速更低)。截止到2017年10月,强二线城市3个月移动存销比仅为5.3个月,限价政策导致新增住宅项目减少,强二线城市 / 量缩价涨,10000,11000,12000,13000,14000,15000,16000,17000,18000,0,200,400,600,800,1000,1200,1400,2017/102017/92017/82017/72017/62017/52017/42017/32017/22017/12016/12
10、2016/112016/102016/92016/82016/72016/62016/52016/42016/32016/22016/1,强二线城市销售面积,成交均价,万平米,元/平米,强二线城市商品住宅销售面积、成交均价走势,0,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,0,1000,2000,3000,4000,5000,6000,7000,8000,9000,2016/32016/22016/1,2016/4,2016/62016/5,2016/7,2016/8,2016/102016/9,2016/11,2017/22017/12016/12,2017/3,2017/52017/4,2
11、017/6,2017/7,2017/92017/8,2017/10,强二线城市可售面积,3月移动存销比,万平米,强二线城市商品住宅库存及3个月移动存销比走势,月,1-3/17年全国各线城市楼市现状,2017年1-10月,普通二线城市商品住宅销售面积为8168万平米,同比下降24%。商品住宅成交均价为12726元/平米,同比增长16%。截止到2017年10月,普通二线城市3个月移动存销比为11个月,普通二线城市居民“加杠杆”目前已处于阶段性尾部。,普通二线城市 / 量缩价涨,0,2,4,6,8,10,12,14,16,18,20,0,2000,4000,6000,8000,10000,12000
12、,14000,16000,2016/22016/1,2016/42016/3,2016/62016/5,2016/82016/7,2016/102016/9,2016/122016/11,2017/22017/1,2017/42017/3,2017/62017/5,2017/82017/7,2017/102017/9,普通二线城市可售面积,3月移动存销比,万平米,普通二线城市商品住宅库存及3个月移动存销比走势,8000,9000,10000,11000,12000,13000,14000,0,200,400,600,800,1000,1200,1400,1600,2017/102017/920
13、17/82017/72017/62017/52017/42017/32017/22017/12016/122016/112016/102016/92016/82016/72016/62016/52016/42016/32016/22016/1,普通二线城市销售面积,成交均价,万平米,元/平米,普通二线城市商品住宅销售面积、成交均价走势,月,1-3/17年全国各线城市楼市现状,2017年1-10月,一线城市周边的三四线城市商品住宅销售面积为5668万平米,同比下降34%。商品住宅成交均价为10613元/平米,同比增长17%。受调控政策扩围影响,一线城市周边三四线城市市场成交缩量明显,同时中央配合
14、出台限售政策,旨在控制一线城市需求外溢推升下的周边三四线城市金融风险。,三四线城市(一线城市周边) / 量缩价涨,6000,7000,8000,9000,10000,11000,12000,0,200,400,600,800,101000,1200,1400,2016/1,2016/3,2016/5,2016/7,2016/9,2016/11,2017/1,2017/3,2017/5,2017/7,2017/9,三四线城市(一线城市周边)销售面积,成交均价,三四线城市(一线城市周边)商品住宅市场销售面积、成交均价走势万平米,元/平米,-60-70,-50,-40,-30,-20,-10,0,2
15、0,30,2017/1,2017/2,2017/3,2017/4,2017/5,2017/6,2017/7,2017/8,2017/9,2017/10,销售面积增速,销售均价增速,%,三四线城市(一线城市周边)商品住宅量价增速走势,1-3/17年全国各线城市楼市现状,2017年1-10月,其他区域三四线城市商品住宅销售面积为10818万平米,同比上升12%。商品住宅成交均价为6290元/平米,同比增长14%。在经历了一轮三四线城市(其他区域)居民“加杠杆”后,受制于城市住房需求总量和购买力等因素,三四线城市(其他区域)销售面积增速出现负增长,表明居民“加杠杆”处于阶段性尾部。,三四线城市(其他
16、区域) / 量升价涨,0,1000,2000,3000,4000,5000,6000,7000,0,200,400,600,800,1000,1200,1400,1600,2016/1,2016/3,2016/5,2016/7,2016/9,2016/11,2017/1,2017/3,2017/5,2017/7,2017/9,三四线城市(其他区域)销售面积,销售均价,万平米,元/平米,三四线城市(其他区域)商品住宅市场销售面积、成交均价走势,-20-30,-10,0,10,20,30,40,50,60,70,80,2017/1,2017/2,2017/3,2017/4,2017/5,2017/
17、6,2017/7,2017/8,2017/9,2017/10,%,三四线城市(其他区域)商品住宅量价增速走势,销售面积增速,销售均价增速,1-3/17年全国各线城市楼市现状,(数据时间2017年12月27日),2-1/17年宁波楼市政策出台,宁波楼市调控逐步收紧,全面贯彻“房子是用来住的”,大力挤压投资市场!,17年市六区住宅成交指数,供应面积(万平米),674,环比去年增加 43.5 %,成交面积(万平米),694,环比去年减少 1.8 %,成交套数(套),57121,环比去年下降 3.7 %,成交均价(元/平米),17949,环比去年上涨 31.0 %,17年市六区住宅成交指数,2-2/市
18、六区成交指数,2-3/土地市场年度供求走势,17年市六区土地市场总成交土地 83 幅,其中奉化区成交最多,共 27 幅;其次鄞州区 15 幅,2-3/年度土地成交(海曙区),17年海曙区土地市场总成交土地 12 幅,其中住宅用地 9 幅,商服用地 3 幅,2-3/年度土地成交(鄞州区),17年鄞州区土地市场总成交土地 15 幅,其中住宅用地 12 幅,商服用地 3 幅,2-3/年度土地成交(江北区),17年江北区土地市场总成交土地 11 幅,其中住宅用地 8 幅,商服用地 3 幅,2-3/年度土地成交(镇海区),17年镇海区土地市场总成交土地 10 幅,其中住宅用地 6 幅,商服用地 4 幅,
19、17年北仑区土地市场总成交土地 8 幅,其中住宅用地 7 幅,商服用地 1 幅,2-3/年度土地成交(北仑区),17年奉化区土地市场总成交土地 27 幅,其中住宅用地 22 幅,商服用地 5 幅,2-3/年度土地成交(奉化区),17年市六区新增住宅供应合计 54821 套,环比去年增加 38 %;,2-4/市六区住宅供应,截至17年底市六区住宅总存量合计 19840 套,住宅可售总面积合计 254.8 万平方米,2-4/市六区住宅存量,17年市六区住宅总成交 57121 套,环比去年减少 2197 套;17年总成交面积 694 万方,环比去年下降 1.8 %;17年全年成交均价 17949 元
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