[新景祥]南京2017商品住宅市场年报.ppt
《[新景祥]南京2017商品住宅市场年报.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《[新景祥]南京2017商品住宅市场年报.ppt(60页珍藏版)》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。
1、新景祥认为:随着社会主要矛盾发生变化,房地产的主要矛盾,也从住房短缺转变为资源错配导致的不平衡不充分发展的问题,新时代,十九大报告36次提及“新时代”,党的十九大标定了我国发展新的历史方位,也吹响了向新目标奋进的嘹亮号角,新时代标志着中国共产党承担新的历史使命,要进行伟大斗争、建设伟大工程、推进伟大事业、实现伟大梦想,新使命,新思想,既要全面建成小康社会、实现第一个百年奋斗目标,又要乘势而上开启全面建设社会主义现代化国家新征程,向第二个百年奋斗目标进军,新征程,提出重大理论创新成果,新思想即是“个明确”和“条坚持”构成的新时代坚持和发展中国特色社会主义的基本方略,两者需相互统一,人民日益增长的
2、美好生活需要和不平衡不充分发展之间的矛盾,从一个主要矛盾的变化谈起,聚焦四大关键词,新与旧,量与质,租与售,短与长,关键词/新与旧,十九大具化提出我国社会主义现代化时间表,社会主义现代化时间表,我国经济由超高速增长转变为常态化增长,关键词/量与质,经济L型初现,经济L型企稳,经济平稳运行,数据来源:国家统计局,2016年第三产业对于我国GDP贡献率达58.2%,服务业已成为我国经济发展的重要引擎,2014年开始,消费已成为拉动我国经济增长的第一驱动力并一直延续至今,2016年消费对GDP贡献率高达64.6%,我国经济增长方式进一步优化,经济驱动力由投资主导转变为消费主导,关键词/量与质,数据来
3、源:国家统计局,房地产不再作为抵抗缩表的工具,政策收紧成为必然,关键词/量与质,外汇储备月度环比负增长,外汇下降趋势放缓,2008年以来我国外汇储备变动情况,数据来源:外汇管理局,货币政策由超高速增长转变为稳健的中性货币政策,关键词/量与质,2015-2016年上半年,M1大幅回升而M2并未跟随,表明超发货币并未进入实体经济进行信用创造,而是推高资产价格,落入流动性陷阱,这是金融加杠杆周期尾声阶段的典型特征;2017年12月14日,美联储宣布加息25个基点,今年第三次加息,央行仅小幅上调了公开市场、MLF和SLF等政策工作操作利率五个bp,并未跟随美联储实质加息,仍将延续稳健中性货币政策的基调
4、,坚持宏观去杠杆;,08-16年加杠杆,17年去杠杆,数据来源:央行,关键词/租与售,房地产定调“房住不炒”,让居民“住有所居”,从“居者有其屋”到“住有所居”,房屋的属性正在改变!,资源错配导致的不平衡不充分的问题成为房地产市场的主要问题,关键词/租与售,一二线城市人口集聚能力强,但土地供应严重不足;三四线城市人口吸纳能力有限,但土地供应量大;,数据来源: CREIS,一线城市和部分二线城市二手房成交量远高于新房房地产开始呈现从增量时代到存量时代的转变,关键词/租与售,数据来源: CREIS,数据更新至11月,3月初,两会工作报告提出“遏制热点城市房价过快上涨”,3.17,北京“3.17新政
5、”后,限购范围由一线、热点二线城市蔓延至热点三、四线城市,调控升级成为主旋律,5.13,南京限卖政策,新购住房三年之内严禁进行交易,9.23,重庆、南昌、南宁、长沙、西安、贵阳、石家庄等七城市发布新的楼市调控政策,12月底,全国共有50多个城市启动限售政策,关键词/短与长,地方政府因城施策,供需两端同时发力,配合金融政策短期调控政策以控房价为目的,3.23,厦门出台限售政策,随后由一二线城市逐步蔓延至热点三、四线城市(东莞、惠州、常州等),限售政策一方面从供给端出发可以实现快速有效的控制房价,但是另一方面也需要看到限售政策并未解决房地产市场供需失衡问题,一旦放开限售,房价可能出现报复性上涨,要
6、实现房地产市场健康、稳定发展,加快推进长效机制的建立方为上策。,多轮市场调控已使需求进入了理性的通道,稳定预期已逐步建立。投机需求抑制,供应加大,加之租赁住房、共有产权房等影响,价格将取决于新的供求关系,政策放开后对市场影响相对较小。,可能结构化放松,短期主体政策收紧趋势不变,限价限签或有所放开,企业应当放弃幻想,多措施保销售,新景祥观点:,住房租赁培育共有产权房试点,集体建设用地改革盘活城镇建设用地,房地产税改革,租赁住房RELTs试点,关键词/短与长,房地产调控的长效机制从“加快研究建立”到“加快建立和完善”住房、土地、财税、金融等多层面同时发力,未来住房多主体供给蓝图,一线及二线核心城市
7、,三、四线核心城市,商品住宅,社会租赁住房,公共租赁住房,共有产权房,具有规模性的、资金实力的品牌实力的大开发商,地方政府平台,实力开发企业开发商自持住宅商业用房存量持有方,商业用房存量持有方地方国企和央企,商品住宅,租赁住房,中小型开发企业,地方政府,加快建立多主体供应,多渠道保障,租购并举的住房制度,关键词短与长住房制度,中高收入人群,全产权售卖,中等偏下收入,部分产权售卖,大学生毕业及城市人才住房,社会租赁,低等收入人群,保障租赁,中高收入人群,低等收入人群,全产权售卖,保障租赁,去化周期6个月以下:显著增加供地,加快供地节奏;去化周期6-12个月:增加供地;去化周期18-36个月:减少
8、供地;去化周期36个月以上:停止供地;,2008-2014年;提出建立城乡统一的建设用地市场;2015-2016年:试点工作推进;2017年:在全国13个城市开展集体建设用地建设租赁住房试点,与住房租赁市场挂钩;,城市更新;旧城改造、棚户区和城中村改造、产业升级改造等;土地转型利用:产业、商业、工业用地等转变用地性质,建设住宅、租赁住房等;,在供应节奏、增量和存量三方面进行优化,构建中长期的土地供应机制,关键词短与长土地制度,短期房地产税出台可能性较低,房地产税出台将因地制宜、因城制宜,关键词短与长财税制度,按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个
9、人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度,房产税出台面临五大问题,房产税征收目的是为抑制投机,通过对持有端的影响,增加二手市场供给,实现市场调节作用,房产税的出台是和其他税费的改革与减免并行的,不是简单的“增税”,住房产权是70年的长期租赁权,如果要征收,需对“土地”和“房产”进行分割,难实现,房产税不会成为影响房价走势的决定性因素,寄希望于用房产税来遏制高房价,是房产税难以承受之重,税率如何确定,如何确定免征范围?无论确定1%或3%,对房价很高的城市而言,如果不能合理设计,很可能出现大量的避税行为,造成征收不公平,2017年10月,首单公寓
10、权益类REITs新派类REITs,2018年,中国公募REITs,类REITs实验;创造了国内ABS版本,为未来公募REITs提供制度借鉴,首入中国;公募REITs进入中国大陆,回归正途;国际标准CMBS诞生,权益类REITs入场,CMBS和类REITs脱离主体,顺应时代;PPP项目,在公寓找到政治主旋律,公募REITs寻求突破;以公寓等作为突破点,权益型投资终将入场,REITs的试点与推行可以降低租赁房企的投资风险,实现规模化经济为盘活存量提出退出机制,关键词短与长金融制度,17年12月26日,中国首单民企长租公寓储架类权益型REITs“旭辉领寓类REITs”获审议通过,多主体供应,多渠道保
11、障,租购并举的住房制度,优化土地供应节奏集体建设土地入市盘活城市存量土地,立法先行,充分授权,分步推进,加快房地产税的立法和实施,加快REITs的试点与推行,长效机制的建立,是为了形成更稳定更健康的房地产市场房企应该主动调整,去适应制度变化,房地产调控的长效机制,新景祥观点:,明冷暗热强者恒强,总量下降热度不减,低位徘徊整体趋稳,价格倒挂流动放缓,2017南京商品住宅市场大数据,【南京市场】土地市场:明冷暗热,强者恒强,2017年土地成交564万,总揽金1558亿元,楼面地价12504元/,拿地企业均为实力房企,数据来源:RDAS、新景祥整理,16-17年各板块住宅土地成交价格(含商住),房企
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 新景祥 南京 2017 商品住宅 市场 年报
限制150内