中指-2017中国房地产市场总结&2018趋势展望(完整版).pdf
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1、中国指数研究院中国指数研究院 中国房地产指数系统中国房地产指数系统 目录目录 摘要摘要 . 4 第一部分:第一部分:2017 年中国房地产市场形势总结年中国房地产市场形势总结 . 7 1. 政策:地方调控深化,长效机制加速推进,积极引导预期政策:地方调控深化,长效机制加速推进,积极引导预期 . 7 2. 价格:百城整体价格趋稳,价格:百城整体价格趋稳,环比环比涨幅连续涨幅连续 8 个月个月回落回落 . 14 3. 成交:重点城市成交成交:重点城市成交下行下行,三四线城市,三四线城市增长显著增长显著,全国销售创新高,全国销售创新高 . 18 4. 土地:成交规模土地:成交规模近近四年首增长,缓解
2、供应压力,四年首增长,缓解供应压力,但但高价地高价地存风险存风险 . 26 5. 企业:龙头加速领跑、中型企业进退分化,竞争格局面临巨变企业:龙头加速领跑、中型企业进退分化,竞争格局面临巨变 . 34 第二部分:第二部分:2018 年中国房地产市场趋势展望年中国房地产市场趋势展望 . 41 1. 市场展望:市场展望:成交回落,价格趋稳,成交回落,价格趋稳,供应供应中低速增长中低速增长 . 41 2. 关注点:关注点:因势而变,把握增量、突破存量因势而变,把握增量、突破存量 . 55 (1) 发展阶段:经济增速与人口红利仍是我国比较优势,房地产市场规模发展阶段:经济增速与人口红利仍是我国比较优势
3、,房地产市场规模将将维持相对高位维持相对高位 . 55 (2) 租赁市场机会:主要市场集中在重点城市群,核心城市中高端租赁发展空间大租赁市场机会:主要市场集中在重点城市群,核心城市中高端租赁发展空间大 . 61 (3) 三四线城市三四线城市:行情能否持续?城市群内行情能否持续?城市群内及及具有内生动力的三四线城市值得关注具有内生动力的三四线城市值得关注 . 70 研究主持:研究主持:中国指数研究院 中国房地产指数系统 数据支持:数据支持:CREIS 中指数据, 主要研究成员:主要研究成员: 中国指数研究院:中国指数研究院:莫天全 黄瑜 葛海峰 白彦军 张婷 程威 李雪娇 郑艳会 吴季亮 方肖
4、李文婧 吴建钦 周宣 杜语轩 李沛平 周巍 李璠璠 杜咏咏 魏云静 曹晶晶 战雪 潘雪 黄圣 李云鹤 梁天呈 陈文静 赵宕涵 仵世友 王雅涵 尹建英 赵丽一 高静 张曼 吴珊 蒋云峰 陈茜 张丽丽 汪勇 黄秀青 李力 张志杰 张化学 林建晖 丁晓 胡超 赵玉国 苑承建 薛建行 薛琳 黄雪 曹旭东 钱慧群 王玲 袁彬彬 张伟 高院生 程玉 祁丽静 黄飞 金宁宁 谢俊云 中国中国房地产市场房地产市场 2017 总结总结 & 2018 展望展望 2017 年年 12 月月 20 日日 中国中国房地产市场房地产市场 2017 总结总结 & 2018 展望展望 1 本报告数据来自本报告数据来自 CREI
5、S 中指数据或其他公开资料。详情请查询中指数据或其他公开资料。详情请查询 http:/ 或致电或致电 400-630-1230、010-56319252。 前言:前言:写给写给未来的房地产市场未来的房地产市场 中国房地产市场化二十年来,跨越了西方国家几十年甚至上百年的住房发展路径,解决了亿万城镇家庭的基本居住需求。尽管过程中面临很多问题,但通过发展的思路来解决问题、化解矛盾,一直是市场和政策不断交互实现自我调整和修复的重要特征。在今天看来,过去二十年的成果,基本上解决了现代化居住从无到有、从小到大的规模化问题,期间我们一直面对的市场频繁波动、结构化问题、品质问题,仍然需要更长远的考量和机制安排
6、去解决。从量变到质变,也正是积累到今天,解决这些问题就变得愈发迫切。 中国的房地产市场从来没有像今天这样走在中国的房地产市场从来没有像今天这样走在变革变革的前沿的前沿。 就如前面所说, 在规模化扩张顶峰向结构优化、品质优化的过渡期,行业运行的规律已然发生了变化,无论是否察觉,企业决策的思路必须调整。市场运行的市场运行的逻辑在变,逻辑在变,2016 的高歌猛进、2017 的惯性增长不会再是常态;市场需要冷静,任何一个行业在规模接近顶峰的过程中,更多需要的是对市场规律的敬畏和对未来需求转向的洞见,而不是盲目的一哄而上。政策决策政策决策的逻辑在变的逻辑在变, “房子是用来住的,不是用来炒的” ,铿锵
7、有力的几个字,勾勒出了未来更长一段时期内房地产之于中国经济社会中的基本定位,也明确了未来楼市政策的出发点,会不断引导各类市场主体的预期。 市场市场冷静冷静、城市分化城市分化 “有效供给有效供给”政策会发力,让热点一二线城市供需结构趋于均衡、市场量价波动性降低。”政策会发力,让热点一二线城市供需结构趋于均衡、市场量价波动性降低。这一轮诸多调控政策中,最鲜明的特点是在控制短期需求的过程中强化了对中长期供应结构的调整,如目前各地在大力推进的租赁、共有产权及普通商品房和保障房政策,基本在供地环节即限制了未来的可供应客群,不再会让规模庞大的刚需群体都挤进纯商品房市场,造成供需紧张氛围;加之北京上海等地未
8、来五年供地计划充裕,如能落实到位,这些新增供给会更匹配这些城市的庞大刚需,稳定市场。在这种情况下,未来一线城市的新增未来一线城市的新增住房消费会形成“租赁住房消费会形成“租赁共有产权共有产权商品住宅”结构,商品住宅”结构,新增市场需求的近六成会通过租赁及普通住房实现。当然,对于开发企业来说,在这些城市的纯商品房开发机会越来越少,剩下商品住宅项目还是要走品质化的路线,做好做精产品,满足这些城市日益庞大的改善性群体和品质需求。但只要市场供需趋于稳定,量价就会持续趋稳,不会出现大的起落。 城市间的人才竞争会趋于白热化城市间的人才竞争会趋于白热化, 部分部分中西部中西部普通二线城市会持续成为房地产成交
9、量的重点市场普通二线城市会持续成为房地产成交量的重点市场。 当下,2 中国指数研究院中国指数研究院 中国房地产指数系统中国房地产指数系统 本报告数据来自本报告数据来自 CREIS 中指数据或其他公开资料。详情请查询中指数据或其他公开资料。详情请查询 http:/ 或致电或致电 400-630-1230、010-56319252。 中国城市间竞争关系面临重构:一方面一方面,以交通为核心的基础实施建设,以交通为核心的基础实施建设正在改变中国正在改变中国,十三五末期,中国八纵八横的高铁网会进一步联通,将极大改变现有城市间的时空距离。其中中西部的郑州、武汉、成都、重庆、西安等城市都会是关键枢纽城市,与
10、其所在省市下辖县市进一步联通,加之城市基础实施条件的不断改善,将吸聚更多的人口进入;另一方面,全国另一方面,全国城市间的产业梯次分工城市间的产业梯次分工正在形成正在形成,前述重点中西部城市都在新一轮的产业布局分工和转移中面临较大机遇,自身又具备较好的科技教育基础,加之“引人”政策的实施,会带动更多的人口集聚。当然,相比其他较发达二线城市,这些中西部城市的生活成本特别是房价水平可承受性较好, 才能具备争夺人才的基础, 未来需要特别关注市场快速增长过程中价格的稳定性, 才能实现持续的增长。 重视城市群,更要重视都市圈。重视城市群,更要重视都市圈。城市的发展有其自身的规律,从早期单一城市通过吸纳周边
11、人口不断壮大,到逐步对外疏解产业、资源形成都市圈,再到扩大到更大范围的城市群概念,是一个连续的过程。就实际发展程度而言, 我国目前除了长三角、 珠三角和京津冀三个城市群之外, 其它城市都处于城市单一发展阶段,下一阶段最有可能步入的就是都市圈形态。如果和美国相比,其经济总量排前 10 位的大都市圈面积约占全美2.1%,人口占全美 26%左右,GDP 之和占比达 35%,未来我国也会形成以北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、苏州、成都、武汉、杭州、南京、青岛等经济体量较大城市为主的都市圈结构,其中核心城市会和周边的三四线城市形成良好互动,因此位于这些都市圈范围内的三四线城市值得关注。 了解客户、了
12、解客户、实现实现更持续的增长更持续的增长 要规模要规模,更要持续更要持续。过去两年,中国房地产企业的市场集中度提到了前所未有的高度,而且还在以加速度的趋势延续。规模化的发展本身是一件好事,可以让资源更集聚,配置效率更高,更容易实现规模经济。阶段性的追求规模,更是解决企业成长过程中各类问题的重要手段。但是,对于风险,很多房企有时更会选择性的遗忘。或许是在过去一轮轮市场调控中有惊无险的走了过来,心态更自若。但是,今天的企业运行环境正在发生变化,一方面是总量见顶、结构分化的市场行情,一方面是长短政策调控机制转换的关键节点,决策稍有偏差或激进,就会十分被动。更重要的是,目前企业动辄成百上千亿的销售规模
13、,面临调整时也会有“船大难调头”的压力。在这个行业面临深刻变化的关键点,我们还是呼吁企业理性发展;要规模,更要持续。个别年要规模,更要持续。个别年份销售额份销售额的历史性突破,莫如每年稳定的增长来的历史性突破,莫如每年稳定的增长来得得持续,来持续,来得得健康。健康。 更深刻的理解客户需求更深刻的理解客户需求,是把握未来是把握未来变化变化的唯一法则的唯一法则。在一个单一的卖方市场中,企业是很难真正有动力去关注客户需求的。过去多年,尽管有很多企业在客户研究和关注方面颇有建树,但是在一轮轮市场行情中国中国房地产市场房地产市场 2017 总结总结 & 2018 展望展望 3 本报告数据来自本报告数据来
14、自 CREIS 中指数据或其他公开资料。详情请查询中指数据或其他公开资料。详情请查询 http:/ 或致电或致电 400-630-1230、010-56319252。 中,大多数是细节让位于供求关系,精雕细琢于品质带来的收益远不及一波市场上行轻松带来的多。今天,我们认为开发商的增量机会更多在于如何把握分化行情下不同都市圈、不同城市的空间,而未来更多的存量机会更要积极的面对。在这一过程中,如何把握每一个客户、每一个人的需要至关重要。过去多年的积累,行业龙头企业都积累了巨量的客户资源,每一个业主都有纷繁百变的需求,而基于社区这一载体,使这些开发商成为离这些业主需求最近的市场主体,如何理解并把握由此
15、诞生的社区消费、社区金融、社区服务机会,就变得十分重要。 如何更快的领先一步如何更快的领先一步?新技术新技术、新工具新工具。在相对传统和稳定的市场环境下,房企的市场决策有很大的趋同性。无论是城市布局的大战略,还是产品定位、项目投资的小决策,这种趋同模式都发挥了重要的作用。但是,在市场面临变化时,更早的察觉、更早的领先一步反应就变得十分重要。今天,随着大数据技术和各类模型算法的普及,能更好的模拟大规模的人口迁徙、城市产业变迁以及客户需求升级,这就为更快、更精准的进行城市布局、项目投资及产品定位调整提供了可能。新的时代,房企对于新技术和新工具的使用已成了一个必备选项。 今天,房地产市场正处在变革的
16、关键期,政策趋势引导下的市场运行模式将逐步告别过去频繁波动的阶段。未来至少五年,这种转折和变化会深刻影响到每一个市场主体的行为决策。在这一过程中,多观察一下市场的变化再决策比盲目扩张更加重要。决策的过程中,城市发展新的格局、都市圈人口聚集的新形态、存量客户的挖掘,都是需要持续研究和突破的话题,而大数据及新技术等的使用,会让这种研判和决策更有锐度。 4 中国指数研究院中国指数研究院 中国房地产指数系统中国房地产指数系统 本报告数据来自本报告数据来自 CREIS 中指数据或其他公开资料。详情请查询中指数据或其他公开资料。详情请查询 http:/ 或致电或致电 400-630-1230、010-56
17、319252。 摘要摘要 一、一、2017 年中国房地产市场形势总结年中国房地产市场形势总结 1. 政策:政策:地方调控深化,长效机制加速推进,积极引导预期地方调控深化,长效机制加速推进,积极引导预期 2017 年,房地产政策坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”基调,地方以城市群为调控场,从传统的需求端抑制向供给侧增加进行转变,限购限贷限售叠加土拍收紧,供应结构优化,调控效果逐步显现。同时短期调控与长效机制的衔接更为紧密,大力培育发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点,在控制房价水平的同时,完善多层次住房供应体系,构建租购并举的房地产制度,推动长效机制的建立健全。 2. 价格:价格:百城整
18、体价格趋稳,百城整体价格趋稳,环比环比涨幅连续涨幅连续 8 个月个月回落回落 整体来看,整体来看,2017 年房地产调控力度持续加大,效果显现,价格趋稳。截至 11 月,百城新建住宅价格环比涨幅连续 13 个月在 1%以内, 连续 8 个月回落。累计来看,1-11 月百城住宅价格累计上涨 6.74%, 较 2016年全年收窄 11.97 个百分点。分城市来看,分城市来看,一线城市 1-11 月累计上涨 1.41%,二线城市累计上涨 8.76%,三线城市累计上涨 11.63%,在各线城市中最为突出。 3. 供求:供求:重重点城市成交下行,三四线城市增长显著,全国销售创新高点城市成交下行,三四线城
19、市增长显著,全国销售创新高 全国层面,全国层面,2017 年销售面积、销售额将再创新高。截至 11 月,商品房累计成交面积 14.7 亿平方米,较去年同期增长 7.9%。三四线城市整体表现突出,同比增长超过 10%。主要城市来看,主要城市来看,成交方面,2017 年政策趋严,热点城市调控密集出台,供需动力不足,主要城市成交同比持续回落,50 个代表城市商品住宅成交面积同比下降超两成,一至三季度降幅持续扩大。另外,成交结构方面,多数城市各层次产品价格提升显著,成交结构表现分化,一线城市小户型成交占比提升,多数二三线城市成交结构上移。 4. 土地:土地:成交规模近四年首增长,缓解供应压力,但高价地
20、存风险成交规模近四年首增长,缓解供应压力,但高价地存风险 供求方面,供求方面,2017 年 1-11 月,300 个城市土地市场供求呈现回升趋势,为近四年来首次增长,各类用地推出同比增长 10.8%,成交同比增长 12.5%,缓解楼市供应压力。价格方面,价格方面,受调控政策影响,热点城市各类用地成交楼面价、溢价率均下降,部分二线和三四线城市土地市场高热,拉高了全国整体住宅楼面均价,全国300 个城市各类用地成交楼面价同比上涨 25.6%;平均溢价率为 32.7%,较 2016 年下降 12.1 个百分点。此外,2017 年高总价、高溢价土地成交 382 宗,未来风险仍突出。 中国中国房地产市场
21、房地产市场 2017 总结总结 & 2018 展望展望 5 本报告数据来自本报告数据来自 CREIS 中指数据或其他公开资料。详情请查询中指数据或其他公开资料。详情请查询 http:/ 或致电或致电 400-630-1230、010-56319252。 5. 企业:企业:龙头加速领跑、中型企业进退分化,竞争格局面临巨变龙头加速领跑、中型企业进退分化,竞争格局面临巨变 业绩方面业绩方面,2017 年,品牌房企销售业绩再创新高,碧桂园全年销售金额有望接近 6000 亿元,恒大和万科销售金额也将突破 5000 亿元,龙头房企提前完成全年销售目标,市场占有率快速提升,行业规模效应不断发酵。拿地方面拿地
22、方面,企业拿地补仓热情不减,品牌房企拿地金额占同期房屋销售金额四成左右,整体趋于理性,拿地重心向三四线城市下沉。策略方面,策略方面,行业分化加剧,兼并重组成为一种趋势。同时,行业进入发展新周期,房地产行业的业务模式和服务方式亟待重构,品牌企业通过全产业链的复合布局保持规模增长。 二、二、2018 年中国房地产市场趋势展望年中国房地产市场趋势展望 1. 市场展望:市场展望:成交回落,价格趋稳,供应中低速增长成交回落,价格趋稳,供应中低速增长 经济方面,经济方面,2018 年宏观环境稳定,经济发展具备韧性。十九大后经济结构改善动力充足,经济总量高增长的重要性正在逐渐让位于经济结构的优化。货币信贷方
23、面,货币信贷方面,金融严监管、去杠杆政策延续,外围货币环境变化对人民币汇率的影响仍未消除,内外因素共同决定短期内货币政策不存在放松的基础,而适度的中性调控更符合国内经济结构调整的需要。房地产政策方面,房地产政策方面,短期调控不会放松,进一步稳定预期,同时长效机制建设加快,继续深化促发展,2018 年调控效果将进一步显现。 在此背景下, 根据“中国房地产业中长期发展动态模型”分析, 预计 2018 年全国房地产市场将呈现“成交回落,价格趋稳,新开工、投资中低速增长”的特点。需求方面需求方面,预计 2018 年是本轮房地产周期的调整期,商品房销售面积受到政策、货币环境的影响,将出现回调,预计全年降
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