捷群广告-2017融创玖璋台推广总结.pptx
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1、,融创玖樟台操盘实录,L.1,碰到要卖天价的假豪宅怎么办,上限主体下限,玖樟台,2.5万东方星城、天阳文晖、尚城国际、天城府、杨柳郡本案因产品形态的唯一性,并无绝对意义上的业态竞品,但可以通过稀缺的洋房形态实现竞争阶层的跃升,与上层定位的中央公馆、新都会1958等相同总价区间的公寓产品形成竞争,实现对其客户的牵引与形象的对等;,市场格局占位5万+武林壹号武林外滩君玺华家池(4.5万+)4万+新都会、朗诗文晖地块中央公馆(近3万)东宸、中央公园,如何在城东实现,高层35000+洋房40000+,本案最大营销策略命题,市场逻辑/产品逻辑/客群逻辑,POINT 1 建立消费者的购买逻辑,建构项目价格
2、的三个逻辑,市场逻辑 1-洞察土地价值,据统计,2016的土地价格被刷新了23轮,与2013年的土地价格比较,涨幅最大的是未来科技城和申花板块,城东新城涨幅只有11%,之所以会有相对滞后的印象,是由于在1月本案土地成交之后,土地市场比较平静,所以给市场造成了一种错觉。,未来新宅地预见土地价值,建筑面积达18万方的彭埠单元R21-33地块,将在近期入市,如果以申花板块为例,1月份天阳以19695拿下武林邸地块,8月融创创下34028的楼板价,7个月地价涨幅达到73%;而城东在本案之后没有过新宅地的成交,如果按此推算,时隔7个月,该新宅地的价格将突破28000.,本案,2016年12月26日,杭州
3、当年最后一场土拍,经过31轮报价,世茂集团最终以66.42亿元成功竞得江干区彭埠单元R21-33地块,折合楼面价高达36461元/平方米。未来该地块预期出售价格将在45000以上。,POINT 2 运用市场可信的未来预期增加购买信心,市场逻辑 2-板块归属定义,市场数据似乎在告诉我们城东很好卖。但对于城东卖40000仍然没有说服力,武林东翼,文晖,城东新城核心,一脉华家池(凯旋路),那么该以何种板块归属,才能赢得恰当的竞争占位,获得价值最大化?,德胜路是浙江人的德胜路 机场路是杭州人的机场路华家池板块已经牢牢树立了4.5万+的市场价格认知,并形成了中央公馆的板块外延在这个区域内的地缘客户对华家
4、池的眷恋要高于武林门本案客户与华家池板块的客户地图将有二分之一交圈,板块定义市场观点 Viewpoint,+项目板块价值归属,武林东翼武林最恰当的表达6公里市中心价值底色,一脉华家池一条机场路/凯旋路一脉华家池一个板块价值坐标,文晖文晖价格未建立一条区域地理牵引线,城东新城核心城东新城太远一条生活背景线,POINT 3 利用有价值和有说服力的上游板块增加项目的地段价值,+机场路的价值解构,一脉华家池,贵重轴,一条九里松,浓荫境,一个国宾道,国宾礼,一座西洋村,文明源,林荫玖樟台 一脉华家池机场路700余棵香樟浓荫如盖,绵延数里,一脉华家池2016年,在林木映掩的繁华深处,融创悄然落子承接区域国
5、宾气韵和时代国宾荣光,以城市低密洋房之姿,谱写杭州人居新传奇POINT 4 挖掘城市文脉,可以为地段重塑精神内核,产品逻辑 1 从2-3个象限内找到唯一性,市中心7层纯正洋房极度稀缺以7层洋房的名义,为城心纯正洋房正名,纯正洋房基因,从洋房的稀缺、情怀,纯正,,完美逐渐剥离出玖樟台洋房的核心DNA,7,POINT 5 在市场中发现产品类型的稀缺性,并在推广中标签化,产品逻辑 2 以一条storyline去串联产品价值,普通开发商在设计产品,而大师是在设计场景,场景正在成为颠覆传统豪宅的新力量,成为未来发展的关键词,未来,人们喜欢的不是产品本身,,而是产品所处的场景,场景时代就此到来,场所精神宁
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