沈阳中原-2017年沈阳房地产年报.pdf
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1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2017 Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2017 Code of this report | 2 Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2017 Code of this report | 3 Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2017 目 录 06 07 01 02 03 05 房地产政策
2、政策温和,规范市场为主 土地市场 浮躁拿地走向冷静出手,马 太效应明显 整体住宅市场 销量增长见顶,相对繁荣走 向平稳运行 别墅市场 热度显著提升,城市别墅崛 起 公寓及办公市场 公寓逐步走出灰暗 办公市场漩涡中不能自拔 04 新盘上市情况 品牌房企快速抢占市场 08 媒体专题 渐行渐远的纸媒 洋房市场 分布向外,类型向宽 Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2017 01-政策:政策温和,规范市场为主 房住不炒,调控中前行,房地产平稳健康发展长效机制轮廓已经逐渐显现;沈阳已由“去库存”转为“稳房价”,并推进“租购并举” Cod
3、e of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2017 全国楼市政策:房住不炒 调控中前行 2017年,是房地产业经历政策调控颇为严厉和频繁之年。这一年,全国各地出台楼市相关政策和规定的次数之多、力度之大,都超过了以往。据中原地产研究中心统计数据,截至12月,全国将近110个城市与部门(县级以上)发布房地产调控政策,发布政策次数多达250次以上。同时,随着租购并举、租售同权、共有产权、限售等政策的渐次落地,符合国情、层次分明、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制轮廓已经逐渐显现。 最重要的是,“房住不炒、租购并举”预示着我国房地产市场格局真
4、的要变了。 房住不炒 因城施策 调控 租购同权 长效机制 不动产资产证券化 共有产权 长租公寓 自持商品房 以房留人 企业并购 2017年度房地产业关键词盘点 Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2017 全国楼市政策:十九大:坚持房子是用来住的 不是用来炒的定位 中原点评: 十九大报告中总书记提出的,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的” 定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,为今 后一段时间内的房地产市场发展定下方向与基调。 去年10月份以来,国家坚持分类调控,因城因地施策,同时采取了一 些有针对性的措施,
5、落实地方政府的主体责任。在抑制住房的投机、投 资性方面,在引导住房合理需求方面,发挥了一定的作用。 就目前来看,房地产市场总体上是平稳健康的。今年四季度全国房地产 市场还将延续成交量增速回落、成交价格趋于稳定的走势。对于全年房 地产市场走势,将保持目前平稳运行的态势。 未来,国家在房地产政策方面仍将坚持调控目标不动摇、力度不松劲, 保持政策的连续性和稳定性。预计,沈阳市房地产市场在今后一段时间 内将继续延续当前稳健审慎的政策旋律。 习总书记在十九大报告中再一次强调:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居 Code of th
6、is report | 8 Copyright Centaline Group, 2017 全国楼市政策:多城发布住房租赁新政 我国住房制度正迎来根本性转变 今年以来,住房租赁市场的发展一直备受关注。这一年里,全国有超过12个省份50个城市发布了住房租赁政策。从“重购轻租”到“租购并举”,意味着我国住房制度在迎来根本性转变 近期,短短七天的时间里(11月13日11月19日),全 国超9个城市发布了租赁新政: 11月15日,成都印发住房保障、住房租赁市场、房地 产业三大领域五年发展规划,租赁方面2021年全市租 赁住房保有量达151万套; 11月16日,浙江确定温州、绍兴、嘉善、义乌为省级 住房
7、租赁试点城市; 租赁市场政策频出 超50城发布租赁新政 自2016年6月,从国务院办公厅印发关于加快培育和发展住房租赁市 场的若干意见开始,全面部署培育和发展住房租赁市场的步伐加快。 仅2017年10月份一个月,全国共有25个城市发布有关房地产调控政策 34次,其中鼓励住房租赁相关政策有近20次。根据中原地产研究中心统 计数据显示,截至10月30日,全国已经有超过12个省份50个以上城市发 布了租赁政策。 目前,各方都在快速布局住房租赁行业。房企也积极将长租公寓制定为 重要的业务类型。以龙湖旗下冠寓为例,冠寓在全国的布局节奏在下半 年开启加速模式,目前已成功进驻包含北上广深四大一线城市,以及苏
8、 杭,成渝,南京,武汉,天津,西安等领先二线城市。未来,冠寓目标 将在2020年,形成规模优势,力争进入行业前三,营收规模实现20亿元。 中原认为,建立租购并举的住房制度、发展住房租赁市场,对于房地产 调控来说,“租购并举”不仅是房地产长效调控的政策之一,还能够鼓 励租赁消费、稳定租赁关系,赋予租房者更多的权利。更为重要的一点 是,“租购并举”可以避免房地产市场大起大落,减少非理性购房需求。 Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2017 沈阳楼市政策:沈阳房地产市场发展史上,仅有一次真正意义上的限购;目前政策走向由原来的“去库存
9、”转为“稳房价”,目的是促进房地产市场持续平稳健康发展 2011年3月1日 首次限购, 二环内限购 2014年9月11日 取消限购 2016年3月28日 沈“22条” 2016年8月1日 沈“22条”的11 条补充意见 2017年5月22日 优化公积金贷 款额度 2017年7月20日 九部委联合印发 关于在人口净流 入的大中城市加快 发展住房租赁市场 的通知 2017年6月8日 沈阳市人民政府办公厅出 台关于进一步促进我市 房地产市场平稳健康发展 的实施意见 2017年7月24日 沈阳市人民政府办 公厅关于印发沈阳市 住房租赁试点工作方 案的通知(简称 “13条”) 2017年8月7日 沈阳市
10、人民政府 办公厅关于加强 房地产市场调控 工作的通知 标志着我市进入房 地产市场调控升级 新阶段 1 2 2017年8月9日 沈阳市商 品房预售资 金监管办法 国土资源部住房 城乡建设部关于 印发利用集体 建设用地建设租 赁住房试点方案 的通知 2017年8月28日 2017年9月28日 国务院发布 全面创新改 革试验区域, 沈阳在列 3 沈阳楼市政策:由“去库存”转为“稳房价“ 大力发展租赁市场 Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2017 土地出让统筹管理 防止出现区域性地王 申请预售面积不得低于2万平 拿证后10日内全部
11、公开销售 推新版合同 打击违规行为 下调公积金额度 政策关键词 政策要点 第一条:对库存消化周期在36个月以上的,要停止供地;36-18个月的,要减少供 地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,要显著增加供地并加快供地进度。 第五条:中心城区的商品住房项目分期开发建设的,每期申请预售面积不得低于2万 平方米(尾盘除外)。取得预售许可的商品住房项目,开发企业要在10日内公开全部 准售房源及每套房屋价格,一次性对外销售,不得分期分批销售,并在售楼现场显 著位置公示楼盘销控表。全面推行住建部、工商总局新版商品房买卖合同。 第六条:进一步规范预售商品房买卖合同撤销及信息变更等行为,明确可撤销的情
12、 形。严禁房地产开发企业和中介服务机构借合同撤销或变更之机进行期房投机、囤 积房源、捂盘惜售,牟取不正当利益的行为。 第七条:严厉打击扰乱房地产市场秩序的违法违规行为。市房产局负责组织和指导 全市房地产销售和中介行为的执法检查工作,制定我市房地产市场监管办法。各地 区要切实履行本辖区内的房地产市场监管主体责任,明确监管部门,配备监管人员, 建立房价异动区域销售现场日常巡查与现场检查纠错机制,严肃查处开发企业和中 介机构捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价、未许先售、捆绑搭售等违法违 规行为。对存在不正当经营行为的,要加大处罚力度,责令限期整改。对妨碍执法 检查或逾期未整改的,要暂停其网签资格
13、;情节严重的,要列入严重失信企业“黑 名单”;性质恶劣的,要依法清出市场;构成犯罪的,要移送有关部门依法追究刑 事责任。市房产局、规划国土局按职责分工建立二手房网签系统,进一步规范存量 房市场秩序和中介机构行为。 6月8日政策:政策力度较小,主要以规范市场行为为主 沈阳楼市政策:重要政策解读进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见 Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2017 房地产 调控方向 限售、限价 土地 限制 培育租赁市场 公积金政策 行政 监管 增加土地供应 限房价、竞地价 限地价、竞配建 限地价、竞房价 建立
14、租赁市场平台 租购同权 二套房五年内不可上市 交易、价格报备 严格执行一房一价制度, 房价只能降不能涨 提高首付及利率 3次及以上申请公积金不予受理 违法违规检查将成为常态 8月7日政策:多管齐下,标本兼治,主要目的是控房价、打击炒房,对于真实需求影响较小,对于短期投资 客影响较大 沈阳楼市政策:重要政策解读关于加强房地产市场调控工作的通知 Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2017 沈阳楼市政策:重要政策解读中央开始全面创新改革试验!沈阳入选! 9月14日政策:国务院正式发布沈阳同京津冀、上海、广东(珠三角)、安徽(合芜蚌
15、)、四川(成德绵)、湖北武汉、陕西西安七个地区,共同列入全面创新改革试验区 政策分析: 无论从地理位置,还是创新资本上来看,沈阳都 称得上是“东北地区重要的中心城市”。 这一次,国家发出明确信息,发展东北,第一个 就要发展“沈阳”! 此外,沈阳具有东北亚中心区位、工业经济发达、 金融辐射力强、综合交通网络便捷、文化影响力 大等优势! 有数据证明,90%以上的企业在开拓东北市场时, 都会将区域总部落户在沈阳。 相信新一批项目的逐步落实,沈阳发展会更迅速、 更高效,每一个领域都会持续爆发。 Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 20
16、17 1、继续坚持“房住不炒”的主基调。 2、继续因城施策,调控中前行。 3、继续构建租购并举的长效机制。 国家 政策 1、仍以“稳房价”为主要任务。 2、继续大力发展“租购并举”的住房制度。 3、根据2017年的土拍价格,来年房价上涨是大概率事件,随之而来的是政策收紧的可能性,主要表现在规范市场、信贷、土拍等方面。 地方 政策 2018楼市政策方向预判 未来中国房地产政策走向不会“一刀切”,“因城施政”“同城多政”仍将是主要发展趋势,沈阳作为二线城市中房地产相对健康的城市,2018年预计不会有太大动作,以维持现有政策为主,限购为小概率事件 Code of this report | 14 C
17、opyright Centaline Group, 2017 02-土地:浮躁拿地走向冷静出手 土地市场供应减少,需求旺盛,楼面地价快速走高,竞拍条件加码趋势明显。二手土地市场活跃,收并购取地方式渐成为主流 Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2017 2017年,全年共成交经营性用地49宗,成交主要集中在二环至三环和三环外区域,其中浑南、铁西、于洪、大东受关注度最高 2017年成交土地分布 49宗 占地247万平米 建筑面积520万平米 Code of this report | 16 Copyright Centaline
18、 Group, 2017 序号 区域 宗地编号 宗地名称 用地面积 规划用途 容积率上限 起拍价 (元/建筑平米) 成交价 (楼面地价) 溢价率 竟得企业 1 于洪区 YH2016-23 于洪区汪河路北2号地块 32512.8 居住 2.1 2381 2740 15.08% 沈阳鼎峰瑞阳 2 浑南区 HN-16003 GN-MZ-02-08 127324.51 居住 1.5 1508 3520 133.42% 金辉 3 浑南区 HN-16010 GN-SW-01-56-2 56789.79 居住 1.7 2090 2940 40.67% 金辉 4 于洪区 2016-010 丁香屯-3 6827
19、4.1 居住 1.65 1756 1762 0.34% 辽宁添翼晶城 5 铁西区 TX2016-06 东北制药总厂 110310.93 居住 2.2 5000 6420 28.40% 华润 6 铁西区 TX2016-07 化工厂北地块 66551.39 居住 2.6 4180 5930 41.87% 保利 7 苏家屯 SJT2016-13 苏家屯区湖西街道中央大街东银梨路北地块 77684.78 居住 1.1 1158 1165 0.60% 华夏幸福 8 和平区 CB2016-6号 省气象局西地块 12946.83 居住、商业 3 2861 6160 115.31% 佳兆业 9 于洪区 201
20、7-002 赤山路南八家子 45538.84 居住、商业 1.8 3300 5700 72.73% 华润 10 浑南区 HN-16008 GN-WJ-04-13-1 86531.79 居住、商业 1.7 3000 6000 100.00% 华润 11 浑南区 HN-17001 GN-BX-01-08-3 15003.48 居住 1.6 2200 4500 104.55% 亿博 12 浑南区 HN-16007 GN-AT-09-06/17 10204.59 商业 8.5 1399 4100 193.07% 华润 13 经济技术开发区 JK2016-52 星海路-3 15916.43 居住 1.6
21、 2800 6500 132.14% 华润 14 经济技术开发区 JK2016-53 星海路-4 20588.35 居住 1.6 2800 6500 132.14% 华润 15 于洪区 2017-003 千山西路39号-1 19104.83 居住 3.5 2421 5000 106.53% 万科 16 大东区 A0106 职业技术学院地块 64834.97 居住 2.2 2511 5500 119.04% 中粮 17 沈北新区 沈北2016-010 蒲河大道北侧-195 135568 商业(其他商务用地) 1.5 524 530 1.15% 沈阳中盟自贸 18 浑南区 HN-17005 GN-
22、SW-01-58-1 2589.93 商业 1.2 2191 7140 225.88% 华新联盛 19 浑南区 HN-17004 GN-SW-02-39-1 25535.29 居住 2.5 2500 5800 132.00% 中海 20 沈北新区 沈北2016-014 101国道西侧-104地块 34880 居住、商业 2 1164 1500 28.87% 百益龙 21 经济技术开发区 JK201549 六号街市场 8591.54 商业 1.2 1495 1610 7.69% 华新联盛 22 于洪区 YH2017-06 于洪区汪河路南1号地块 70346.6 居住 2 2811 5500 95
23、.66% 美的 23 苏家屯 SJT2017-07 苏家屯区银杏路北地块 92995.28 居住 2.5 2000 3620 81.00% 澳海 24 经济技术开发区 JK2016208 大潘地税所 7039.77 居住、商业 2 847 890 5.08% 正宸置业 25 沈河区 2017-004 万寿寺街东-2 9758.49 居住、商业 2 5718 6600 15.42% 金地 26 经济技术开发区 JK201637 中南世纪城东 29652 居住 1.8 1406 3550 152.49% 中南 27 浑南区 HN-17006 格林北 64070.01 居住 2 3500 6500
24、85.71% 龙湖 28 和平区 2017-005 民富小区 65138.86 居住、商业 7.5 6306 6306 0.00% 恒大 29 和平区 2017-008 党校社区 13674.97 商业 11 3979 3979 0.00% 沈阳灵浠置业 30 铁西区 TX2016-04 保工街北四路 4333.14 商业 1.6 7500 7600 1.33% 沈阳福泰源 31 浑南区 DL-15007 GN-ZG-01-14-1 12739.79 商业 1.5 3215 5500 71.07% 华新联盛 32 苏家屯 SJT2017-08 临湖街道新兴屯村、大淑堡村地块 141853.79
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- 沈阳 中原 2017 房地产 年报
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