锦绣福田销售方案.doc
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1、为城市创造风景1大大田田锦锦绣绣福福田田小小区区项项目目市市 场场 分分 析析 报报 告告 及及 销销 售售 方方 案案为城市创造风景2大田县地处福建中部,戴云山西侧,全境面积 2294 平方公里,自然实体为“九山半水半分田” 。大田县是我省乃至全国知名的矿产区,煤、铁矿、铅锌矿、锰矿、铜矿、石灰石等矿产资源储量巨大,矿产开采和深加工产业,已成为县域经济的支柱来源,给成千上万城乡人民带来了殷实的致富之道,全县国民经济生产总值以年均 12以上速度快速增长,居民消费能力和生活水平也大幅提高,城乡市场经济繁荣昌盛,社会治安状况稳定良好,人民安居乐业。总体经济情况总体经济情况2005 年,全县国民生产
2、总值 29.6 亿元,其中第一产业增加值 9.78 亿元,增长 4.5;第二产业增加值 10.15 亿元,增长 17.5;第三产业增加值 8.22亿元,增长 10.6;一、二、三产业结构为 34.736.129.2。全县完成县级财政一般预算收入 10018 万元,增长 22.1;财政一般预算支出 20576 万元,增长 11.5。居民收入持续增长,2006 年城镇居民人均可支配收入 9300 元,比增 8.9;农民人均可支配收入 4432.6 元,比增 10.8;全县金融机构储蓄存款余额 26 亿元,其中居民储蓄存款 17 亿元。2 2、人口环境、人口环境全县辖 8 镇、10 乡,总人口约 3
3、8 万人,城区人口约 10 万人, (其中常住人口 8 万人,外来经商务工人口 2 万人) 。3 3、投资环境、投资环境近年来交通事业发展迅速,全县公路已基本形成以县城为中心的公路网,村村通公路,90的行政村铺了水泥路。三泉高速公路于2004年正式动工,在大田境内全长共有59.65公里,将于2008年全线通车。高速公路横贯全区,届时,大田通往泉州、厦门等沿海的路程只需2.5个小时。现三泉高速公路建设过程中已经强力拉动大田县的部分消费。2004 年全县共有个体工商户 4118 家,私营企业 364 家,增长 24.6;新增个体工商户 702 户,新办私营企业 99 家,其中新增规模以上私营企业
4、12 家,新增从业人员1980 人。个私经济完成工业产值(销售收入) 16.69 亿元,增长28.1;实现利税 9648.26 万元,增长 56.22;新上项目 142 个,总投资 3.6一、大田宏观经济分析一、大田宏观经济分析为城市创造风景3亿元,投资总额为历年之最。随着大田县“十一五”规划“南进东拓”战略的实施,以及三泉高速公路的即将开通,大田城区将拓展至石牌镇,城区面积将由现有的 11.55 平方公里增至 25.93 平方公里,城市化进程将快速进行,全县人民正充分把握实施海峡西岸经济区建设的契机,努力向小康富裕生活目标迈进。1、整体处于现代住宅的初始阶段。大田县城区居民住房以传统的自建房
5、为主,城镇居民人均居住面积不足20平方米,离小康住房标准存在不少差距,居民区存在着道路狭小,房屋间距严重不足,存在较严重的采光通风问题,建筑立面杂乱无章,建筑内部布局不合理,在房屋户型、功能方面基本处于解决温饱的阶段,谈不上现代建筑规划理念,土地利用率低,城市基础设施配套不完善,绿化环境差等种种弊端,大田城区现在还没有一个含有完善配套设施和绿化环境的住宅小区。2、营销推广方式落后,销售方式传统,没有样板楼、沙盘,销售资料简单。3、物业管理基本上是空白,专业化程度低。4、基本上以自建房为主(现政府已停止自建房审批),缺乏有号召力的品牌小区,住宅较落后,目前,市场上没有一手房面世,消费者亟待新的商
6、品房投放市场。5、2003-2005年大田城区开发的较有规模的商品房有昌盛花园(总占地面积16667平方米,规划建筑面积28419平方米) 、镇东花园(以卖地为主),在2005年都已销售完毕,上述两个小区无论在景观还是配套方面都乏善可陈,目前昌盛花园二手房交易的价格多在2300-2500元/。6、据调查,现阶段城区一般区域的普通低层商品房售价约 25002800元m2,二手房售价在 20002500 元m2之间,且供不应求;商业店面价格更是不断看涨。结论:房地产市场处于起步阶段,具有很大的上升空间和市场。结论:房地产市场处于起步阶段,具有很大的上升空间和市场。二、大田居住及房地产开发现二、大田
7、居住及房地产开发现 状状为城市创造风景4目前,大田房地产市场上可类比楼盘项目为“岩城文化广场”和“东方嘉园” 。1 1、岩城文化广场、岩城文化广场该项目位于大田县城区次中心地段,规划总用地 41525,由岩城文化广场与凤翔名府两部分组成,该项目东与建山路相倚,西与仙亭山森林公园相邻,北至规划 18 米道路,南到原通用厂围墙,凤翔名府由 2 幢 9 层小高层和 3 幢23 层高层住宅组成,北边 18 米路旁设一排低层商住楼,总建筑面积 99880。该项目在最大的优势为配套建设一个文化广场,区位优势较明显。该项目因土地成本和建设成本(文化广场部分)较高,商业体量较大,因此定位为高端产品,保守估计商
8、品房开盘价在 3500 元/左右,其单位成本高出福田小区约 1000 元/,对我公司项目价格具有较大的促进作用。该项目目前正处于前期规划设计修改阶段,预计 2007 年底开盘。2 2、东方嘉园、东方嘉园东方嘉园项目位于大田县凤山东路南侧、象山路北侧(原华闽纸业地块) ,规划用地面积约 35551.1,容积率约 2.37,总建筑面积约 84256.,规划有多层和小高层住宅、沿街商业(少量) 、车位。该项目商品房规模定位为大田县中心 10 万平方米花园式高尚住宅小区,唯一东南亚风情大型中庭园林。但其园林景观设计缺乏新意,建筑间距较小,所谓“东南亚风情大型中庭园林”更是无从谈起;再加上大田县水泥厂位
9、于该项目北侧,空气粉尘污染严重,周边配套设施较陈旧,项目周边分布有大量旧式住宅,缺乏商业气氛。在消费者的心中区位价值不高。该项目预计 2007 年底入市,目前正处于前期规划设计修改阶段。三、竞争性楼盘分析三、竞争性楼盘分析为城市创造风景5根据调查分析,从目前大田县的人口结构、人均收入、房地产价格、消费力资源等因素来看,以本项目的规模和档次,我们把目标客户锁定在大田城区和周边城镇。1 1、大田县初次购房的客户、大田县初次购房的客户这类客户主要来源于在企业、事业单位上班,目前还住公房,没有自己的住宅。 2 2、 、大田县二次购房的客户、大田县二次购房的客户此类客户对现有居住环境不满意,对改善目前自
10、身居住条件愿望十分迫切,这类客户属于城市中上收入人群,住房消费能力强,消费意识相对超前,对高层住宅容易接受,是本项目的主力购买群体,这部分购买群体数量十分庞大。3 3、 、大田县城区周边乡镇大田县城区周边乡镇大田县周边乡镇石牌、上京、桃源、太华、湖美、前坪等,近几年经济的飞速发展,居民收入极大提高,随着大田城市化进程的进一步提高以及对子女就学、就业的考虑,乡镇居民将掀起进城的高潮,据统计,每年乡镇居民以各种方式进城的有近千户,是项目的重要目标客户群体。4 4、大田在外经商的人员、大田在外经商的人员这部分人员主要分布在厦门、泉州、广州、深圳等地,从业人员约 1.5 万人,这部分客户群体由于久居都
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