房地产项目方案开发节点详规.doc
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1、房地产项目开发节点详规主要工作内容工作部门主 要 阶 段主办部门工作内容分项主办部门现状图落实地块具体位置及周边情况拓展部规划设计条件落实规划条件,了解限制性条件拓展部现场踏勘对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等 影响设计的因素详细了解。拓展部了解周边配套情况了解地块周遍的商业、教育、交通等情况拓展部土地信 息收集 了解该区域未来规划情 况了解地块所属区域的规划,对以后项目设计的 影响和支撑。拓展部了解地块的上市方式和 土地款同土地所有方进行接触,了解土地出让方式和 土地款,以及能否调整。拓展部土地获取阶段土地初 判了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情 况成本测算拓展部了解当地的房地产
2、市场 状况产品形式、市场价格、市场格局、发展趋势及 前景、设计周期的安排拓展部对接发 展中心汇报土地初判结果宗地的详细情况、项目分析、房地产市场分析、 初判结果拓展部区域内宏观经济、发展前景等的分析拓展部该项目在区域房地产市场中的位置、定位、发 展。拓展部现状图(四至电子文件)拓展部市场深度调研销售:参与市场调查,进行地块周边及辐射 范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分 析等。 设计部:负责协助进行区域市场调研拓展部项目最终定位销售 设计部:根据以往及周边项目成交客 户分析和产品分析等,对项目定位、客户定 位、产品定位提出策略性建议拓展部成本测算:针对多个方案进行初步成本测算、 利润率分析及
3、比选设计:协助进行方案设计和成本测算拓展部土地深 判可行性研究报告设计周期及付款计划工程部、设计部、销售:根据土地的开工条 件、市场情况,共同制定设计节奏。 拓展部项目方案确定拓展部现金流测算拓展部对接发 展中心深判结果项目可行性报告及后续工作拓展部研究并确定融资方式如信托基金、战略合作、贷款平移等财务、法务:给予技术及资源上的支持拓展部区域宏微观市场研究拓展部项目招商报告(前期阶 段)项目招商版盈利能力分析拓展部项目商业策划书财务:制定项目财务数据拓展部合作伙伴确定拓展部合作方案确定拓展部明确合作伙伴、寻找合 作方式(招商阶段)合作细节确定财务、法务:制定合作方式、投资回报拓展部引资(商业计
4、划书)签署战略合作协议财务:制定合作方式、投资回报拓展部寻找合 作资金 (与战 略发展 部共同 研究)合作实施(实施阶段)合作公司成立及相关手续办理财务、法务:协助办理股权、增资等相关财 务问题。拓展部投方案标项目方案确定设计中心:项目方案拓展部投标、 摘牌投经济标确定土地上限拓展部拍卖竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分 析、制定拍卖战术拓展部挂牌竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分 析、制定出价战术拓展部签订土 地出让 合同确定用地图、桩点坐标、 用地条件交纳政府净收益,契税,交易费法务:合同条款的草拟和完善 财务:提供资金拓展部土地出让合同法务协同:提供土地出让合同设计部用地规划
5、许可 证出让金、交易费交费证 明财务:提供资金缴纳出让金、交易费设计部办理房地产设计资质预审表设计部委托工程咨询资格机构编制申请报告设计:协助提供相关项目资料设计部企业投资项目备案向项目备案机关提交申请报告设计部建设用地规划许可证设计部原地上物土地证登报声 明(原有土地证作废)设计部确权土地补偿费(原户主需 交纳的土地使用费)设计部土地出让合同发展中心:提供土地出让合同、付款凭证及 相关图纸设计部核定用地图、核定用地 相关图、规划地界坐标 图设计部交费证明缴纳土地费用设计部1:500 现状地形图 3 份 (反楼座)设计部详规设计:委托设计详规设计部土地出让合同设计部交费证明缴纳土地费用设计部建
6、设用地规划许可证设计部地籍图 4 份(薄膜图)设计部土地登记申请书设计部办理土 地证土地确权来源证明文件设计部申请人主体资格证明、 法人代表证明或个人身 份证明设计部土地抵押贷款积极与银行联系,寻找合作伙伴,进行土地评 估,选择合适贷款承载公司设计部:提供但当地政府同意的土地评估公 司,协助办理评估、抵押登记等手续提供土 地证及出让合同财务中心1、项目所在地房地产市场总体供求现状 2、项目周边竞争性楼盘调查销售:参与协助设计对区域内及周边进行市 场分析、客户需求分析、产品分析、已成交 客户分析、竞争楼盘分析等设计部3、项目所在商圈或临近 商圈现状调研(商业部 分)商圈主要商业业态分布状况、经营
7、状况、经营 特点、预期发展方向商业销售部:针对重点商家进行专向访谈同 时组织相关专业人士进行专业论证资产管理区域市 场调研4、同期操作商业地产项 目调查(商业部分)竞争项目设计规模、定位种类、操作方式、设 计周期 提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目 实地调研了解相关信息商业销售部:运用立润操作平台,重点访谈 了解重点商家对竞争项目的相关看法、同时 了解投资客户对竞争项目的投资意向资产管理规划设计阶段项目定 位公建部分拟选业态种类 确定、所选业态数量确 定通过行业发展状况分析,消费需求分析确定可 设计公建部分业态种类。结合市场相关类型物 业供求状况确定所选业态设计数量商业销售部:配合完成公
8、建部分业态选择与 数量确定资产管理市场定位、客户定位、产品定位、价格定位设计:依据控规指标提供产品类型建议,协 助项目定位工作 商业招商:配合完成公建类定位资产管理经济测算设计:逐步细化成本测算及利润率分析 财务:现金流测算设计部 设计计划销售:根据宗地状况、市场条件和公司的回 款要求,协同设计部初步制定土地设计计划 和销售计划。 商业:结合市场现状配合设计完成项目公建 部分设计不同业态产品设计顺序建议 工程:根据工程情况及销售推广方案排定工 期设计项目考核指标初定设计:提供初步的项目设计排期和总体经济 指标要求及各阶段经济指标要求营销项目发展报告资金流工程:根据工期制定工程款支付计划,和财
9、务结合,明确资金要求 设计:配套费及土地款支付计划财务设计前 期明确产品设计思路销售:根据区域市场内客户需求状况和在销 楼盘热销产品分析,对户型设计、户型配比、 面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准 等规划设计提出改善性意见设计明确设计院选择标准设计制定设计组织计划设计方案与设计院选择与合同签订法务:合同文义审核设计:成本审核设计制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准,及规划指标、环境 指标的初订设计:依据建筑规划、景观规划及交工标准 初步确定建安、环境等成本指标。 商业:结合行业特点提供有关需求建议,配 合设计完成相关设计 工程:参与制定交工标准,根据以往项目 经验总结及当前市场情
10、况,对主要部位做法、 结构方案、设备方案等提出建设性意见设计规划方案结合成本测算 的研讨及确定对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场 调整售价,确保预期利润率。销售 、商业:结合项目地块的基本素质、 成本测算情况和预期销售情况,对项目规划 设计提供合理性意见 工程:从施工角度,对主要部位做法提出建 设性意见 设计:提供各项前期配套费用标准设计彩色总平面图(含经济指标)送规划预审设计部:负责提供图纸设计部方案设 计组织修建性详规成果设计:提供参考意见设计详细性规划方案(配套场站点)报建及确定(公示会市政府)设计部:负责提供图纸设计部建筑平、立面功能效果 及成本测算的研讨及确 定各部门共同商讨成
11、本指标,逐步深化。销售、商业:根据产品成本情况和结盘、在 售项目销售经验总结,对建筑平、立面的工 程效果提供合理化建议 工程:从施工角度,对主要部位做法提出建 设性意见设计彩色立面效果图送规划预审及审批(上报市政府)设计部:负责提供图纸设计部建筑方案报建图设计:提供报建图纸设计景观概念方案设计及确定销售、商业:结合项目定位、客户需求情况 和以往销售经验总结,提供景观需求、景观 规划等建设性意见 工程:从施工角度,对主要部位做法、材料 的选用等提出建设性意见 设计:成本核算及成本指标控制设计指标确 认阶段项目成本指标确定营销:和营销对销售费用指标,进行讨论确 定 商业:结合不同业态经营客户需求,
12、提供有 关配套设备设施种类、数量建议 工程 设计 财务:项目前期、工程、配套、 费用等指标落实设计项目考核指标确定营销:结合公司战略要求和项目自身状况, 协调其他各部门制定项目的考核指标体系 工程:根据项目方案及销售推盘方案制定工 期设计年度考核指标调整营销:根据集团及公司发展战略的要求和公 司库存、新增、新开资源的数量制定公司年 度考核指标体系 工程:制定工期设计施工图设计院的选择与合同签定设计:配合设计进行设计招投标工程管理: 对结构方案、设备选型进行评估法务:合同 的审核设计 制定建筑、综合管网、 景观施工图设计任务书 (交工标准确定、建筑、 景观限额指标确定)按产品型式不同提供建筑设计
13、限额指标,提供 景观限额设计指标销售、商业 :结合项目定位和客户需求及 经验判断,参与建筑、景观规划和交工标准 的讨论制定 工程:提供工程技术专业建议设计施工图 设计组 织结构方案及设备选型研讨及确定设计:针对不同结构方案进行经济测算,方 案优选 工程:参与结构方案及设备选型研讨,筛选 最佳方案,反馈设计设计地质勘察报告组织勘察招投标、签订合同、组织现场勘察, 并通过设计向设计提供地质勘察报告设计:负责提供规划总平面图工程总平面图设计放线图设计桩位图设计施工图报建图设计消防、人防报建图设计施工图审查全图及计算书设计编制典型楼座建安预算设计施工图会审设计:参与施工图会审,审核对成本影响较 大的项
14、目,提出优化意见 工程:根据以往经验总结对施工图的完整性、 设计选材、选型的合理性、经济性及施工的 可行性进行审核,及时反馈设计,进行调整 变更设计 施工图成果施工图全图结合以往客服反馈经验,图纸设计便于使用 维修设计编制典型楼座建安预算,建安成本综合测算、 分析、反馈并进行图纸优化销售:根据项目预期销售均价和利润率要求, 根据不同施工方案的成本情况,讨论并加以 优化 设计:负责图纸优化变更 工程:对设计选材、选型的合理性、经济性 及施工的可行性进行审核,使方案优化设计部综合管网方案设计设计部:提供各专业局设计条件设计景观扩初及施工图设计设计:成本核算及费用控制设计景观施工图成本测算、分析、反
15、馈并进行图纸优化销售 :结合宗地状况、项目定位和成本测 算情况,参与景观施工的讨论制定 设计:负责图纸优化变更 工程:对选材、工艺做法提出专业性意见设计部设计方案(含总平面方案)申报表设计:配合提供设计院盖章确认设计部开工开盘建设工 程规划 许可证规划方案及市政方案送 审 土地出让合同发展中心:提供土地出让合同、付款凭证及 相关图纸设计部修建性详细规划 2 份,电子文件 1 份(注:规 划方案审定前,提交 10 本规划设计方案,电子 文件 1 份)设计:提供所需图纸设计部申报单位(人)委托代理的,需提交授权委托 书设计部建筑设计方案申报表设计:配合提供设计院盖章确认设计部1/500 现势地形图
16、 1 份设计部土地出让合同发展中心:提供土地出让合同、付款凭证及 相关图纸设计部投资计划设计部建筑设计方案 2 份(含建筑效果、总平面、各 层平面、立面、剖面图等)、重要项目需提交 模型设计部建筑方案送审申报单位(人)委托代理的,需提交授权委托 书设计部投资计划(项目备案)设计部大配套财务:提供资金保障设计部取得许可证小配套财务:提供资金保障设计部消防证明设计:负责提供消防报建图设计部绿化证明设计:负责提供绿化报建图设计部人防证明设计:负责提供人防报建图设计部地名证明销售部:确定楼、栋眼号排布和地名意义设计部施工总、分包,监理及各专业分包等单位的联系、考察、选择协助工程提供队伍信息工程部建设工
17、程规划许可证设计部规划局批复的项目总平图及电子文件设计部首层平面图设计:出图及图纸问题解决 工程:现场配合设计部按照施工总平图进行楼 座点放置,出放线报告按照施工总平图进行楼座点放置,出放线报告工程:配合勘测、清除现场障碍设计部施工单位配合做记录、 现场保护施工单位配合做记录、现场保护组织施工单位做好记录及现场保护设计部现场工 程放线移交施工单位设计:现场发现问题,及时解决 工程:组织施工单位交接,做好交接记录设计部施工许 可证建设用地规划许可证设计部建设工程规划许可证设计部惠州市建筑工程施工图纸及技术资料报告书设计部工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同设计部建设资金证明(银行存款证明)(注
18、:资金情况满足施工中标价的 1/3 以 上)财务建设项目年度投资计划(当年计划)设计部施工图审查设计:负责提供施工图及计算书设计部质量监督登记表工程:配合办理,与相关部门接触,搞好关 系设计部安全措施工程:制定现场文明施工及安全施工标准, 组织施工单位做好现场围墙及现场相关安全 措施。设计部安全施工措施登记表工程:配合现场安全,进行安全措施实施的 监督及安全管理设计部交费各专业会签单建委各内部相关部门及配套各专业局确认设计部营业执照设计部销售许 可证资质证书设计部国有土地使用证或建设用地规划许可证设计部年度投资计划(项目备案)设计部建设工程规划许可证设计:负责提供所需的全部图纸设计部建设工程施
19、工许可证设计部公用基础设施配套证明设计部获取前期物业备案证明物业:签订物业合同、业主公约、普通住宅 小区提供物价局核定的物业管理服务费收费 等级和中准价格标准(5 万平米以上的要通 过招投标手续完成) 设计:负责提供所需的全部图纸设计部基础工程形象部位达到正负零及图象文件工程:到达基础部位,递交报验材料,组织 五方验收,提供基础验收证明设计部获取面积计算成果表设计部:提供地名批复及附图、图审证等证 件 设计部:提供全套施工图营销项目总平面图设计:出图设计部获取商品房网上销售数据录入合格证明营销:配合网上录入设计部规划成果设计部企业投 资项目 备案大配套设计部移苗,组织清除地面上下障碍物,为施工
20、提供现场工程临水、临电工程:根据现场情况确定临水、临电的位置、 数量,协助临时电送电、接入水接入,做好 保护。财务:提供资金设计部临水、临电设计部平整场地工程施工组织方案设计:负责提供所需的全部资料 设计:共同确定甲供分包项目及各种特殊材 料的档次价格。工程勘察(拿下土地后即定队伍,进行勘查,向设 计提供设计依据)设计:负责提供总规划图等所需的全部资料 设计:配合招标 法务:合同的审核工程桩基施工单位设计配合招标、测算成本工程监理设计配合招标、测算成本 法务:合同的审核工程开工准 备招投标、签订合同土建施工单位设计配合招标、测算成本 法务:招投标文件的法务审核、合同的审核工程甲供材、分包商设计
21、配合招标、测算成本 法务:合同的审核工程沉降观测设计配合招标、测算成本工程土建施工单位的公开招标及合同备案工程:确定备选施工单位、考察筛选队伍、 提供招标资料、组织招投标、签订合同、进 行合同备案 设计:共同确定合同约定的各项条款设计部组织监理、施工单位一起对图纸会审设计:配合会审工程施工图会审会同设计院进行会审,签定会审记录设计:负责提供所需的全部图纸,并配合会 审工程设计交底会同设计院进行技术交底,签定交底记录设计:负责组织设计单位交底和变更工程办理质检委托设计:配合办理相关手续工程 质量监督手续 办理安全检查委托设计:配合办理相关手续工程申办项目临时、永久路口的报建手续设计:配合办理相关
22、手续工程环卫、环保等相关手续申办项目临时施工用水、临时用电、排污手续设计:配合办理相关手续工程办理施工人员暂住手续设计:配合办理相关手续工程施工放线组织施工单位进场、建立平面和高程控制系统。 建立控制主轴线(基线)标桩,并在现场清楚 标明墙、柱轴线位置,组织施工单位进行有效 保护并接管设计:负责提供所需的全部图纸和技术支持工程规划验线监理单位组织工程部、设计、规划局验线设计、设计:配合验线工程试桩施工,根据施工图及有关施工规范制定桩 基施工标准,审核桩基单位的施工组织设计, 施工人员资质,进场材料是否合格等设计:配合确定桩基施工标准工程 桩基施工桩基全面施工设计:负责提供所需的全部图纸和技术支
23、持工程委托桩基检测单位、签订合同工程桩基检测 进行桩基施工质量检测,并提供桩基检测报告工程土方工程工程支护工程工程开槽(办理各种手续, 组织协调环卫、市容等 政府部门)降水工程工程地基备案、材料报送监督站、联系组织验收人员准时参加设计:配合参与验收工程开工基础施工地基处理工程混凝土垫层工程地下防水工程混凝土基础设计:负责提供所需的全部图纸,配合解决 图纸设计问题工程承建单位自评工程监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检 查工程材料报送监督站,协调监理组织相关部门验收设计:配合参与验收工程基础验收备案签定建筑工程分部工程(基础)验收表工程基础处理竣工结算核对全部设计变更、现场签证及各项扣款的增
24、 减项造价。工程:申请结算,提供全面的现场签证(监 理、工程部经理签字确认)、水电扣款等基 础性资料设计项目亮 相前准 备推盘策略确定产品策略销售部、营销:根据项目定位、市场状况和 项目推广策略,对产品推广排期和阶段性重 点聚焦产品提出合理化建议设计:根据产品 推广排期,提供具体产品的房型图、户型卖 点综述、专业设计人员支持、负责讲解产品 等项目销售价格策略营销:协助现场根据具体组团、楼座、楼层、 朝向等因素制定价格体系及制作销控 设计:提供成本测算,确定销售基本均价项目销售推广策略销售:参与项目推广策略的讨论,提出合理 化建议,实现推广效果的最大化 设计部:提供设计院背景、产品设计理念、 产
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