房地产开发项目可行性研究报告(代商业计划书).doc
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1、1目目 录录第一章 项目总论 41.1、项目概况 41.1.1 项目开发公司简介 41.1.2 项目简介 41.1.3 项目简介开发用地的取得 51.2、编制依据 51.3、结论 5第 2 章 项目背景及必要性 62.1、项目背景 62.1.1、益阳市地理概况 62.1.2、益阳市近期经济概况 6 2.1.3 益阳市东部新区概况 72.2、项目建设必要性 72.2.1、项目建设的宏观意义 72.2.2、项目建设符合东部新区的规划发展 72.1.3 项目建设迎合东部新区的需求 10第三章 市场分析 103.1、房地产市场现状分析 103.2、益阳市房地产现状 113.2.1、益阳市市场状况 11
2、23.2.2、益阳市房地产投资现状 113.2.3、益阳市房地产市场价格走向 133.3、区域房地产市场状况 133.3.1、区域房地产现状 133.3.2、区域竞争对手分析 143.3.3、项目目标客户分析 16第四章 营销策略 164.1、项目定位 164.1.1、项目地理位置定位 164.1.2、项目产品定位 174.1.3、价格定位 194.1.4、项目 SWOT 分析 20 4.2、销售方案 214.2.1 前期宣传 214.2.2、销售计划 22 第五章 项目建设方案 245.1、项目规划设计方案 245.2、项目建设内容、规模 245.3、项目配套设计概况 255.3.1 项目内
3、交通系统 255.3.2 项目内绿化系统 255.4、项目结构、水电设计 2635.4.1、结构设计 265.4.2、给排水设计 26 5.4.3、电气设计 275.5、项目建设进度安排 28第六章 投资估算与资金筹措 296.1、估算编制依据 296.2、总投资估算 296.3、用款计划和资金筹措 326.3.1、资金来源 326.3.2、投资计划与资金筹措 32第七章 财务效益评价 337.1、销售收入计划 337.2、销售税金 347.3、 现金流量表分析 347.4、利润表分析 367.5、风险分析 377.6、盈亏平衡分析 387.7、敏感性分析 38第八章 结论与建议 398.1、
4、结论 398.2、建议 394第第 1 1 章章 项目总论项目总论1.11.1、项目概况、项目概况1.1.11.1.1 项目开发公司简介项目开发公司简介湖南省建筑工程集团为湖南省首家房建总承包特级企业,具有建筑安装,路桥施工,房地产开发,勘察设计,工程监理,招标代理,对外工程承包等综合实力,生产经营资资本 20 亿元以上,年生产能力逾 200 亿元。集团总公司成立 50 余年来,经营版图扩展到全国各省、市、自治区和海外 30 多个国家、地区,300 余项工程分别荣获中国建筑工程鲁班奖、国家优质工程奖、湖南芙蓉奖、湖南省优质工程奖。近年来,集团总公司积极实施“全员入市”理念,连续九年创 28 项
5、鲁班奖。连续四年荣获全国企业 500 强,并进入“中国承包商及工程设计企业双 60 强”,先后被评为“十五全国建设科技进步先进集体”、“全国优秀施工企业”、“全国明星施工企业”、“全国诚信企业示范单位”、“湖南省文明单位”,被授予“中国建设系统信用、信誉 AAA 级单位”、银行“AAA”信用等级和“黄金客户”等称号。1.1.21.1.2 项目简介项目简介项目名称:怡心苑一期工程建设单位:湖南省建筑工程集团建设地址:益阳东部新区沧水铺城际干道和 319 道的交汇处,规划用地面积 :20000m2(30 亩)总建筑面积: 52000m2建筑容积率:2.6 建筑密度:26% 绿地率:35%总户数:2
6、40 户建设内容:商品住宅,小区物业管路费用房及小区居民公共文化娱乐场所等配套设施。51.1.31.1.3 项目简介开发用地的取得项目简介开发用地的取得本土地是由土地一级市场出让所得,缴纳土地使用权出让金,再去建设部门取得建设用地批准文件,取得建设用地规划许可证,最后进行招投标。该地预测的拿地价为 120 万一亩,建安费约为 1335 元/平方米。1.21.2、编制依据、编制依据上海诚信建筑设计院受湖南省建筑工程集团委托,编制怡心苑住宅小区项目的可行性研究报告,本报告编制的依据是中华人民共和国公布的有关法律、法令、法规和政策。编制项目可行性研究报告的基础资料和数据来自以下几个方面:益阳市有关部
7、门及湖南省建筑工程集团提供的或认可的资料、文件、函件及上海诚信建筑设计院调查研究得到的资料和信息。项目可行性研究报告编制依据主要有:建设项目经济评价方法及参数(第三版)建设项目经济评价案例投资项目可行性研究报告编制指南(试用版)中华人民共和国城市规划法中央关于稳定住房价格工作意见益阳市住房建设规划企业法人营业执照国家、湖南省有关设计和建筑规范、标准;项目建设单位提供的相关资料;编制过程中实际调查及收集的其他资料。1.31.3、结论、结论本项目符合国家建筑政策和住房政策,选址符合城市总体规划要求,建设场地具有交通、生活便利的优越性,项目具备良好的建设环境。项目所处的地理位置优越,经济的发展的渐渐
8、向益阳东部新区不断拓展,国家的大力抚持该区的经济的快速发展,故本项目是有建设的必要性和发展潜力的。6第二章第二章 项目背景及必要性项目背景及必要性2.12.1、项目背景、项目背景2.1.12.1.1 益阳市地理概况益阳市地理概况益阳,地处湖南省北部,东西最长距离 217 公里,南北最宽距离 173 公里。它北近长江,同湖北省石首县抵界;东北部濒临烟波浩淼的洞庭湖,与本省岳阳市毗邻;西和西南部是连绵千里的雪峰山,与常德市、怀化市接壤;东距省会长沙市 70 公里,与长株潭经济共同体相连;南连湘中腹地娄底市,是当今中西部大开发的前沿地带。益阳被誉为最宜居城市之一的卫生城市。全市辖桃江、安化、南县三个
9、县,沅江一个县级市和一个大通湖区,市区设赫山、资阳、朝阳三个区。全市总面积 12144 平方公里,为全省总面积的 5.83%,其中山地占 39.71%,丘陵占 10.05%,岗地占 6.7%,平原占 32.44%,水面占 11.10%。总人口 470.5 万,市区面积 53 平方公里,人口 53 万。境内由南至北呈梯级倾斜,南半部是丘陵山区,属雪峰山余脉;北半部为洞庭湖淤积平原,一派水乡景色。“背靠雪峰观湖浩,半成山色半成湖”。南部山区最高处为海拔 1621 米,北部湖区最低处为海拔 26 米,南北自然坡降为 9.5%。全市土地质量较好,有林地 56.27 万公顷,耕地 24.54 万公顷,水
10、面 13.99 万公顷,草地 8.2 万公顷,湖洲 6.53 万公顷。滨湖平原由河流冲积而成,土壤肥沃,适宜种植多种作物,是粮、棉、麻、油、糖的主要生产基地,素有“鱼米之乡”的美称,是一个新兴的城市.2.1.22.1.2 益阳市近期经济概况益阳市近期经济概况全市人民,认真落实“稳增长、促改革、调结构、惠民生”政策措施,实现了经济的平稳较快发展和社会大局的和谐稳定。一是经济运行稳中有进,经济结构持续优化。二是农业丰收已成定局,现代农业效果显现。三是工业经济增长较快,主导带动作用突出。四是固定资产投资平稳增长,项目建设成绩突出。五是消费品市场稳定,农村消费品增速较快。六是财政收入平稳增长,财政支出
11、增速较快。七是完成或超额完成了省政府下达的为民办实事任务。八是社会事业全面发展。2014 年,在省委、省政府的坚强领导下,按照中共益阳市委的决策部署,全市人民团结拼搏,务实奋进,实现了经济的平稳较快发展和社会大局的和谐稳定。全年完成生产总7值 1253.2 亿元(预计数,下同),比上年增长 10.8%;完成公共财政总收入 94.9 亿元,增长 10.3%;完成固定资产投资 1030.6 亿元,增长 22.3%;实现社会消费品零售总额454.2 亿元,增长 12.8%;城乡居民人均可支配收入 15260 元,增长 10.4%,其中城镇居民人均可支配收入 20688 元,增长 9.3%,农村居民人
12、均可支配收入 11304 元,增长 11.6%。2.1.32.1.3 益阳市东部新区概况益阳市东部新区概况益阳东部新区位于益阳市赫山区与长沙市宁乡县交界处,区域包括赫山区沧水铺镇、衡龙桥镇等 7 个乡镇的部分辖区,现状人口 15.8 万余人,总面积 285 平方公里,是我省第一个“省市共建”的“两型社会”示范区。总体定位是:全国两型社会建设示范区、中国文化产业新标杆、世界文化旅游目的地。总体目标是新建一个常住人口 30 万人以上、年旅游客流量 1000 万人次以上,具有国际水准、可持续发展能力的生态宜居新城,使之成为全省乃至全国知名的文化体育产业新基地。重点发展文化创意、生态旅游、体育休闲、特
13、色教育、养老、商业居住等三产业。2.22.2、项目建设必要性、项目建设必要性2.2.12.2.1 项目建设的宏观意义项目建设的宏观意义益阳东部新区位于益阳市赫山区与长沙市宁乡县交界处,是我省第一个“省市共建”的“两型社会”示范区。也是全国两型社会建设示范区、中国文化产业新标杆、世界文化旅游目的地。其规划总体目标是新建一个常住人口 30 万人以上、年旅游客流量 1000 万人次以上,具有国际水准、可持续发展能力的生态宜居新城,使之成为全省乃至全国知名的文化体育产业新基地。2.2.22.2.2 项目建设符合东部新区的规划发展项目建设符合东部新区的规划发展随着益阳市发展重心有进一步往东南拓展的趋势,
14、东部新区成为高新区乃至全市建设新热点。由银城大道延伸出的益宁城际干道,早已贯通东部新区,修抵宁乡指日可待,到时将对接金州大道,一路直通长沙,东部新区也已纳入长株潭“两型社会”示范区。受此刺激,近年东部新区进入全面发展快车道,不但新兴工业快速发展,成为“产业转移承接基地”,房地产发展来势迅猛,对于昔日小镇沧水铺,必将有更多地产商跟进,循着益宁8城际干道,往东南开辟第二黄金战场。政府也在极力打造一样东部新区成为益阳乃至湖南的文化旅游胜地,养老基地。境内生态优美,植被丰富,空气质量优良。有大小水库 30 余座,水面 7 平方公里,与近 50 平方公里的山林构成了美妙绝伦的山水景观。30 余处名胜古迹
15、,给这里的自然风光带来了灵气,增添了文化底蕴,提升了旅游,商住开发价值。 附图:附图:东部新区空间、道路、产业和土地利用规划图东部新区空间、道路、产业和土地利用规划图空间规划图空间规划图道路规划图道路规划图9产业规划图产业规划图土地利用规划图土地利用规划图2.2.32.2.3 项目建设迎合东部新区的需求项目建设迎合东部新区的需求10随着益阳东部新区的不断强大发展,市民们都有倾向在该区购房,而对于该区的常住人口高达 30 万以上的,交通便利,环境优美,提供的住房需求可以说是供不应求,所以在此情况下,在城际干道附近建立一栋住宅是充分的有盈利性的,而且该区是旅游胜地,所以也能很吸引游客,甚至带动周边
16、地区的人购房需求。项目着力打造环境美好,生态友好,环境和谐的两型社会示范区的榜样;融合湖南及益阳古典建筑、当代绿色节能建筑经典;荟萃益阳特色、湘楚风情;拮取益阳潇湘文化的智勇、蛮霸、拼搏与敢为天下先的精神,打造高端闲适松散的生活品质。第三章第三章 市场分析市场分析3.13.1 房地产市场现状分析房地产市场现状分析作为中国城市化进程中的主导产业之一,房地产业从 2003 年开始伴随着我国经济的高速增长而蓬勃发展,房价也突飞猛进的大幅攀升,有学者认为房地产泡沫也在逐渐增长。2010 年,国家为遏制房价过快上涨,接连下发“新国十条”、“新国五条”等一系列政策措施,并“限贷”、“停购”、“限购”、“征
17、税”的政策。到 2014 年,国建下发“新国五条”等政策,银行降息 2.5%的贷款利率,国家下发认贷不认房,首套购房的首付下调到20%等一系列的政策有力的促进购房,同时也可能会提高房价。回顾 2014 年以来,我国国房景气指数逐月下滑,房地产投资增速显著放缓,房地产销售面积和销售额同比大幅下滑,70 个大中城市中房价下跌城市不断增加。随着房地产市场调整的不断加深,各地地方政府从 6 月开始取消限购,不断放松调控,央行也最终放松首套房认定政策,释放改善性需求。2015 年,房地产新常态下的投资增速预期会进一步下降,房地产市场持续调整,房价会继续进行合理回归,开发商应继续以量换价,加快去库存化。在
18、长效机制未完全建立前,差异化行政调控政策不应完全从一线城市退出。地方救市应考虑长期效果,让市场在资源配置中发挥决定作用.3.23.2、益阳市房地产现状、益阳市房地产现状3 3. .2 2. .1 1、益益阳阳市市市市场场状状况况自 07 年的银城楼市呈现出“群雄逐鹿”的局面,楼市指数一路攀升。梓山湖新城、11福中福国际城等千亩大盘和商业航母逐一震撼上市,碧桂园、高尔夫紫龙郡、中核实业等产地巨鳄也在圈地造城、蓄势待发。 益阳楼市存在着下列几个特点:1)房地产开发投资增长迅猛2)投资地域不断南移3)商品房品质全面提高4)房价指数加速上涨 益阳楼盘的整体概况益阳楼盘的整体概况状况状况数量数量项目名称
19、项目名称在售约 30 个碧桂园别墅、高层;滨江花园;御景东方;绿地国际花都;太一御江诚;旺佳华府;云顶上品,奥地利春天;雄森国际;阳光青年城;国色天香;金鹿花园;中环总部大厦;资江一号;西江雅苑;巴黎馨苑;香格里拉;秀峰富邦;鹏利广场、会龙山溪谷、顺德城、康城上品、江南古城、恒大绿洲、铂金汉宫等售完13 个学府花园;世纪佳苑;北美阳关城;香港城;时代华府;大学康城;梓怡华府;锦绣佳苑;梓湖东城;梓山湖领御;智地紫龙郡鑫天国际、银色现代城等3.2.23.2.2、益阳市房地产投资现状、益阳市房地产投资现状(一)房地产开发投资增速放缓。2014 年,全市完成房地产开发投资 101.12 亿元, 同比
20、增长 0.2%,增速比 2013 年回落 8.8 百分点。12从开发企业登记注册类型来看,内资企业完成投资 99.62 亿元,增长 0.4%,占房地产开发投资的比重与去年相比基本持平,为 98.5%;港澳台商和外资企业完成投资 1.29 亿元,增长 26.9%,占房地产开发投资的比重较小,仅为 1.3%,比上年高 0.3 个百分点。从房屋类型来看,住宅完成投资 73.73 亿元,增长 0.7%,增速比上年回落 4.2 个百分点,占房地产开发投资的比重为 72.9%,比上年增加了 0.4 个百分点,其中:90 平方米及以下中小户型完成投资 13.85 亿元,增长 25.6%;144 平方米以上大
21、户型房屋完成投资12.05 亿元,下降 24.0%;商业营业用房完成投资 21.99 亿元,增长 24.6%;办公楼完成投资同比下降较多,降幅达 77.5%。房地产开发投资占第三产业固定资产投资的比重约为 21.9%,2013 年为27.7%,2012 年为 35.7%,占比呈逐年下降趋势。(二)商品房销售市场不景气,库存增加。2014 年,全市完成商品房屋销售面积312.11 万平米,同比增长 0.7%,增速比2013 年回落 19.7 个百分点。其中,住宅销售面积 272.91 万平方米,下降 5.1%。132012-2014 年,全市商品房屋待售面积分别为 79.7 万平方米、121.1
22、 万平方米和132.5 万平方米,房屋存量不断增加,分别比上年增长 76.3%、51.9%和 9.4%。(三)房地产市场规模和速度仍处于中低位水平。2014 年,全市商品房销售面积312.11 万平方米,占全省总量的比重为 5.7%,销售面积居全省第 8 位,增速居全省第 7 位。全市房地产开发完成投资 101.12 亿元,仅占全国总量的 3.5%,同比增长 0.2%,比全省平均增速低 9.5 个百分点。全市房地产开发投资额在全省排第 11 位,增速在全省排第 11 位。(四)各区县(市)差异明显。从房地产开发投资来看,赫山区投资增长最快,增长45.8%;大通湖区、桃江县、安化县的增速均高于全
23、市平均水平,分别完成房地产开发投资1.17 亿元、10 亿元、7.24 亿元,比上年分别增长 31.8%、9.3%、5.7%。但资阳区(-62.8%)、南县(-20.2%)、沅江市(-17.6%)、高新区(-4.8%)均低于全市平均增速。从商品房屋销售面积来看,有 5 个县(市)商品房屋销售面积增速超过全市平均水平,分别为大通湖区(19.9%)、沅江市(18.7%)、高新区(10.9%)、安化县(6.2%)、桃江县(2.5%)。资阳区、赫山区、南县均呈下降趋势,同比分别下降62.7%、13.4%、19.2%。3.2.33.2.3、益阳市房地产市场价格走向、益阳市房地产市场价格走向商品房屋销售均
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