万科某项目可行性研究报告.doc
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1、目目 录录决策背景决策背景_3 3一、内部因素一、内部因素_3二、外部环境二、外部环境_4第一部分第一部分 项目所属区域介绍项目所属区域介绍_5 5一、江宁区简介一、江宁区简介_5二、东山新市区简介二、东山新市区简介_6三、江宁开发区简介三、江宁开发区简介_7第二部分第二部分 项目概况项目概况_9 9一、宗地位置一、宗地位置_9二、宗地四至范围及规划要点二、宗地四至范围及规划要点_9三、项目渊源三、项目渊源_11四、宗地现状四、宗地现状_12五、宗地紧邻周边的环境五、宗地紧邻周边的环境_14六、交通出行六、交通出行_16七、生活配套七、生活配套_20八、市政配套八、市政配套_23九、土地出让条
2、件与程序九、土地出让条件与程序_24十、地价分析十、地价分析_28第三部分第三部分 法律风险分析法律风险分析_3232一、项目的风险点及风险可能性预测一、项目的风险点及风险可能性预测_32二、风险控制手段二、风险控制手段_32三、总体评价三、总体评价_32第四部分第四部分 市场分析市场分析_3333一、南京房地产市场简述一、南京房地产市场简述_33二、江宁住宅市场分析二、江宁住宅市场分析_39三、开发区商业市场分析三、开发区商业市场分析_48四、项目产品建议书四、项目产品建议书_52五、本项目在同价竞争市场中的优劣势分析五、本项目在同价竞争市场中的优劣势分析_54六、本项目在所属区域市场中的竞
3、争优劣势分析六、本项目在所属区域市场中的竞争优劣势分析_56附件:江宁及周边片区典型楼盘附件:江宁及周边片区典型楼盘_57第五部分第五部分 规划设计初步分析规划设计初步分析_6161一、规划设计草案一、规划设计草案_61二、规划设计草案分析二、规划设计草案分析_62第六部分第六部分 工程及销售计划工程及销售计划_6666一、一期开工时间确定一、一期开工时间确定_66二、开发销售计划二、开发销售计划_68第七部分第七部分 成本及投资收益预测成本及投资收益预测_6969方案一(商业按方案一(商业按 2 万万考虑,商业用地地价自己分摊)考虑,商业用地地价自己分摊)_69方案二(不考虑商业,商业用地地
4、价由住宅分摊)方案二(不考虑商业,商业用地地价由住宅分摊)_75第八部分第八部分 竞争对手竞争对手_7676第九部分第九部分 综合分析与建议综合分析与建议_7878一、优劣势分析一、优劣势分析_78二、结论与建议二、结论与建议_78决策背景决策背景一、内部因素一、内部因素1、本项目可为南京公司提供持续发展条件,符合集团重点发展长江三角洲的战略南京公司金色家园项目将于 2004 年全部开发完毕,当年结算利润不能满足持续增长要求。本项目可售面积 47 万平米,2004 年可结算面积约 10 万平米,结算金额约 3 亿元,并可为南京公司 2004-2006 年提供主要利润来源。2、本项目占地 654
5、 亩,规模大,为城郊结合部项目,是集团最擅长开发的项目类型,南京公司可以充分利用集团资源快速成熟开发此项目。3、金色家园项目的成功开发为集团全面启动南京市场奠定了基础,品牌效应也为下一步开发中档项目创造了条件。二、外部环境二、外部环境1、本项目挂牌出让,法律手续明晰,已完成“七通一平” ,可迅速启动开发。2、增值潜力大。本项目所属东山新市区在南京总体规划上定位于南京“向南发展的增长级”和“承担主城部分功能扩散和吸收南部农村城市化人口的职能” ,江宁开发区在南京的 3 个国家级开发区中规模最大、发展最快,本项目是开发区距南京主城最近的房地产项目之一,土地升值潜力大。3、环境好。本项目所处的将军路
6、片区为近两年住宅开发的热点区域,已形成高品质住宅区氛围,且为南京生态环境最好的地区之一,人文、历史、教育氛围浓厚。4、市场机会明显。本项目定位以 3000 元/平米的多层公寓为主,该价格产品为南京主流市场,需求量大,市场供应不足。第一部分第一部分 项目所属区域介绍项目所属区域介绍江宁区位于南京南部,东山新市区属于江宁区,是南京三大规划新市区之一,国家级开发区江宁经济技术开发区(以下简称“江宁开发区” )属于东山新市区。本项目位于江宁开发区。图图 1-11-1 宗地所属区位图宗地所属区位图一、江宁区简介一、江宁区简介紧靠南京主城南部,紧邻一环线。2000 年撤县设区。面积 1600 平方公里,人
7、口 75 万人,其中非农业人口 18 万人。1995 到 2001 年 GDP 持续高速增长,年均增长率 13.07%。2001 年 GDP 达 114 亿元,占南京 GDP 总额的 9%。人均 GDP 在全市五个郊县(区)中排名第一,2001 年人均 GDP 为 15221 元人民币,约 1800 美元,相当于全市平均水平的 74%。二、东山新市区简介二、东山新市区简介东山新市区规划面积 107 平方公里,占江宁区总面积的 6.7%。东山新市区是南京东山新市区是南京“一城三区一城三区”中的一区中的一区2001 年调整后的南京城市总体规划将东山、仙西、浦口(江北)规划为 3 个新市区,加上河西
8、新城区,形成南京“一城三区” 的新城市建设格局。 “一城三区”的规划如表 1-1 所示。东山新市区是人口导入区东山新市区是人口导入区东山新市区位于江宁区北部,紧邻南京主城南部,其中心与市中心距离约 12 公里,承担主城部分功能和人口向南扩散的功能,同时承载南京南部的江宁区、溧水县和高淳县的农村人口城市化的功能。2001 年人口 14.8 万,2010 年规划人口 30 万,年均导入人口 1.5 万人。远景规划 110万人。表表 1-11-1 南京南京“一城三区一城三区”规划规划功能定位功能定位规划面积规划面积规划人口规划人口河西新城区河西新城区以商务、体育、文化等功能为主的新城区中心;居住与就
9、业兼顾的中高档居住区;以滨江风貌为特色的主城西部休闲游览地。56KM255 万仙西新市区仙西新市区城镇空间向东发展的增长级;接受上海辐射以及新经济发展的主要空间;以发展教育和高新技术产业为主要方向。80KM250 万浦口新市区浦口新市区城镇空间跨江发展的增长级;相对独立区域综合服务功能;承担吸收来自北部农村城镇化人口的功能。90KM275 万东山(江宁)新市区东山(江宁)新市区城镇空间向南发展的增长极;承担主城部分功能扩散的职能;吸收南部农村城市化人口。107KM2110 万第二部分第二部分 项目概况项目概况一、宗地位置一、宗地位置1、宗地北距南京市中心新街口约 11 公里,南距禄口机场 28
10、 公里。2、宗地位于江宁开发区一期西北部,东距已开发成熟的开发区中心百家湖仅 2 公里。3、宗地西距将军山、牛首-祖堂风景区 1 公里。牛首-祖堂风景区为南京的五大近郊公园之一, “杭州宋城集团”计划投资 30 亿元在牛首-祖堂山及以南建设 10KM2的黑森林旅游度假区。二、宗地四至范围及规划要点二、宗地四至范围及规划要点1、四至范围、四至范围宗地东邻 18 米规划道路,隔 50 米绿化带为机场高速路,西接将军北路,南侧为胜太西路及中和医疗器械、四方亿通等工企单位和商业设施(无污染) ,北侧为麻田路。如下图所示。2 2、宗地面积、形状和尺寸、宗地面积、形状和尺寸宗地总面积 43.6 公顷,折合
11、 654 亩,其中住宅用地为 567.9 亩、商业用地 77.4 亩、代征道路用地 8.7 亩。如上图所示,宗地中住宅用地和商业用地形状为规则四方形,尺寸如下表所示。表表 2-12-1 项目用地指标项目用地指标面积和尺寸宗地总面积其中:居住用地其中商业用地其中代征道路面积43.60 万平米(654 亩)37.86 万平米(567.9 亩)5.16 万平米(77.4 亩)5800 平米(8.7 亩)长690 米242 米483 米宽562 米226 米12 米3 3、政府提供的规划要点、政府提供的规划要点政府规划要点中要求居住用地和商业用地的容积率均为 1.2,商业用地内需建一座占地3 亩的加油
12、站,其他无特殊要求,具体如下表所示。表表 2-22-2 规划要点规划要点土地规划用途商业、居住用地容积率居住用地容积率1.2,商业用地容积率2.0居住用地可建建筑面积:454320 平米商业用地可建建筑面积:103200 平米建筑形态以布置多层住宅为主,可布置部分小高层住宅建筑限高规划要点无要求(答复中为小于 100 米)日照间距与公建配套执行建设部 2002 年 4 月 1 日颁布的城市居住区规划设计规范(GB50180-93)建筑密度居住25%,商业40%绿化率40%,公共绿地1.2 平方米/人建筑退让将军北路:多层以下退让红线10 米,小高层退让红线15 米胜太西路:多层以下退让红线7
13、米,小高层退让红线10 米机场高速:多层以下退让控制线7 米,小高层退让控制线10米麻田路:多层以下退让红线7 米,小高层退让红线10 米沿四侧道路围墙退让红线2 米,围墙形式采用通透式,高度1.8 米建设要求商业用地内必须建一个占地面积约 3 亩的加油站,且位于沿东西走向的代征道路南侧。三、项目渊源三、项目渊源1 1、宗地原为东南大学科技园用地的一部分。、宗地原为东南大学科技园用地的一部分。东南大学科技园总用地面积 986 亩,均基本完成三通一平,除建成 2 层的东大科技园办公楼(临时建筑)外,尚未实质性开发。东南大学科技园分为两部分,一部分为宗地,原计划作为建设教育产业园用地;另一部分为宗
14、地以北的 332 亩用地,计划作为教职工宿舍用地,现该部分用地仍保持为教职工宿舍用地,目前正在平整场地和搭建围墙。2 2、 东大调整校区,宗地改为房地产开发用地。东大调整校区,宗地改为房地产开发用地。近期,东大调整发展策略,决定将浦口校区迁至江宁,并意向在江宁开发区二期规划的方山大学城拿下 3700 亩土地,因此放弃了宗地,由政府将宗地改为房地产开发用地。四、宗地现四、宗地现状状1、宗地已基本完成七通一平,地面上有一栋 2 层、建筑面积 500 平米左右的小楼(为东大科技园办公楼,目前仍在使用)和建筑面积 300 平米左右的临时用房,无其它建、构筑物。用地红线范围内所有建筑物、附着物的拆迁补偿
15、费包含在土地中标价款中。2、 宗地地势平坦,东北侧靠近用地边界(18 米规划路)处有一座占地面积约 5000 平米、高 4-5 米的小山包。3、 宗地东侧的机场高速路比宗地高,且北低南高,高差为 1-4 米。五、宗地紧邻周边的环境五、宗地紧邻周边的环境1 1、景观环境、景观环境宗地紧邻周边的住宅开发、教育和科技园产业的气氛浓重,但目前入住居民相对较少。宗地南侧为南京航空航天大学、民办正德学院、中英合办英华高级学校,具有良好的文化氛围。宗地西侧和北侧均为住宅区,占地面积约 2400 亩,目前均处于开发初期,开发氛围浓。宗地紧临北侧为东南大学教职工宿舍,目前正准备建设中。宗地东侧为南汽菲亚特集团等
16、知名企业。2 2、周边噪音分析、周边噪音分析(1 1)机场高速车流分析)机场高速车流分析白天 12:0012:30 时段为车流高峰期,平均车流量约 15-20 辆/分钟,夜间由于航班少,车流量较少。(2 2)噪音分析)噪音分析主要噪音源为机场高速的车流噪音。宗地东侧边界、距机场高速 70 米处的噪音,南北两端高、中部低,噪音强度 55-68dB, 最高噪音强度 68dB,位于宗地内的土坡上(约 5 米高) 。注:点位距机场高速注:点位距机场高速 7070 米,自北向南分布,相邻点位间隔米,自北向南分布,相邻点位间隔 100100 米左右。米左右。宗地内部及其它侧边界的平均噪音强度为 5258d
17、B。六、交通出行六、交通出行1 1、 道路道路东大科技园办公楼东大科技园办公楼 (宗地内部)(宗地内部)科技园标志牌科技园标志牌 (宗地南侧)(宗地南侧)正在平整场地、搭建围墙正在平整场地、搭建围墙 (北部地块)(北部地块)正在修建的道路正在修建的道路 (宗地内部)(宗地内部)宗地所属开发区一期内道路建设完善,从宗地可便捷地接驳一环线和二环线、通达南京市中心新街口和江宁区政府所在地东山镇等,如下图所示。(1 1)与南京市中心的联系:距离新街口)与南京市中心的联系:距离新街口 1111 公里,车程公里,车程 20-2520-25 分钟分钟可通过将军路共青团路中山南路直接通往新街口市中心。将军路共
18、青团路红线宽 60 米,双向六车道。可通过将军路共青团路、机场高速、宁溧公路、宁丹公路通往一环线(绕城公路)和老城快速路环线,再通过城市内部路网到达主城各个区域。(2 2)与江宁区政府所在地东山镇的联系:距离)与江宁区政府所在地东山镇的联系:距离 5 5 公里,车程公里,车程 1515 分钟分钟主要有三条道路:秦淮西路:红线宽 34 米,三块板,双向四车道。胜太西路:红线宽 34 米,三块板,双向四车道。天元路:红线宽 34 米,三块板,双向四车道。2 2、 公交出行公交出行由于宗地所处江宁开发区一期入住居民较少,因此目前宗地周边公交线路较少、不方便,但随开发区内住宅开发量和入住居民的增加,预
19、计公交将很快得到改善,届时无需设小区巴士。(1 1)2 2 条公交线路通往主城条公交线路通往主城105 路每 5 分钟一班车,连接主城(雨花台)与河海大学,南航站位于宗地南端,拉法基站位于宗地北侧 300 米;时雨线连接主城(雨花台)与东山,将军北路站位于宗地北侧 500 米。均为无人售票车,由于道路宽、车辆少、上下乘客少,由宗地至雨花台仅 10 分钟。主城(雨花台)至宗地最晚班次 21:00,宗地至主城(雨花台)最晚班次20:30。(2 2)101101、103103 路连接主城与东山,路连接主城与东山,102102、106106 路连接主城与开发区,但最近的站点距宗地路连接主城与开发区,但
20、最近的站点距宗地均在均在 1.51.5 公里以上,超出步行距离,乘车不方便。公里以上,超出步行距离,乘车不方便。3 3、 轨道交通轨道交通规划有两条连接市中心的轨道交通线经过宗地附近, 但估计最早到 2010 年才通车。根据全市轨道交通规划,地铁 5 号线由主城沿机场高速从项目东侧穿过,通往禄口机场;地铁 3 号线由主城沿宁溧公路到达江宁开发区百家湖。由于 2 号线 04 年开工、09 年才能建成,因此 2 条规划地铁线的建成时间均在2010 年以后。3 号线的建设时间较 5 号线早,预计 08 年前后可能开工,但距宗地约 2 公里,已超出步行范围。图图 2-72-7 宗地周边轨道交通规划宗地
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