2022年XX县娱园旅游度假区开发项目可行性分析方案.docx

上饶 ·万年娱园旅行度假区开发工程可行性报告万年县招商局工程部2003 年 5 月目录第一章工程背景1.1 区位条件1.2 微观环境1.3 市场环境1.4 产权及机制1.5 开发觉状1.6 优势分析1.7 困难分析其次章 旅行资源调查与分析2.1 旅行资源状况2.1.1 起伏的地貌2.1.2 秀丽的水体2.1.3 宜人的气候2.1.4 民风纯朴的农村景色2.2 资源组合评述2.3 资源总体评判 第三章客源市场分析3.1 客源市场定位3.1.1 逗留目的分析3.1.2 地理来源分析3.1.3 游客嗜好分析3.2 限制条件分析3.2.1 季节性、周期性限制因素3.2.2 其他旅行点的存在第四章 旅行产品市场定位4.1 定位原就4.2 开发思路4.3 市场定位第五章旅行产品设计与功能分区5.1 旅行产品设计5.2 游玩线路组织设计第六章 旅行区形象策划与产品营销策略6.1 营销策略6.1.1 策略6.1.2 营销步骤6.1.3 目标市场6.2 促销宣扬6.2.1 正确的促销思路6.3.2 促销渠道6.3.3 促销策划第七章 开发的效益估算7.1 景区建设规模7.2 建设成本费用估算7.2.1 基础设施建设费7.2.2 绿化工程费7.2.3 治理费7.2.4 不行预见费7.3 效益分析7.3.1 直接效应7.3.2 间接经济效益第八章 实施步骤与保证机制8.1 分期实施8.1.1 工程分期8.1.2 各期目标8.1.3 实施步骤8.2 保证机制8.2.1 投资开发方式8.2.2 经营治理体制万年县娱园旅行度假区旅行工程策划总体方案受万年县珠山乡党委、乡政府及万年县娱园旅行开发有限责任公司的托付，万年县招商局、万年县旅行局、万年县水利电力勘察设计室对娱园水上旅行度假区进行旅行开发总体策划；策划的内容包括工程地旅行资源调查与评判、客源市场分析与目标市场定位、旅行产品开发总体构想与定位、旅行产品论证与设计、旅行地势象策划与营销、投资成本估算与效益分析以及分期实施步骤与策略；第一章 工程背景1.1 地理位置工程开发地余源水库位于江西省万年县珠山乡，地理座标为北纬 28 °40 15 ，东经 117 °07 26 ；北面是北源村，南部金流村，东有雩紫峰，西至江西水泥厂；库区有余源和金流两个村委会；1.2 交通条件工程所在地万年县位于江西省东北部，境内有皖赣铁路；大路有 206 国道穿境而过，从县城通往各乡镇的路面都实现了硬化；目前库区与外界的交通联系只有一条机耕 道；随着县乡镇对该机耕道的拓宽、平整，该库区进展旅 游业的区位交通条件将得到明显改善；1.3 市场环境在大力进展旅行业的形势下，江西省提出了“生态江西，休闲花园”的旅行进展构想，上饶市提出了大力实施“鲲鹏战略“，加快旅行业进展的如干看法；随着社会劳动率的不断提高和城镇社会经济的快速进展，城镇居民闲暇时间愈来愈多，外出旅行的客观需求愈来愈剧烈，形成了庞大的旅行客源市场；虽然万年周边地区水体旅行资源比较丰富；但同类型的水库（湖区）旅行工程就不算太多；开发得比较好的是上饶枫泽湖、婺源鸳鸯湖、万年龙泉湖；但针对鹰潭、景德镇等地的客源市场，本工程开发就有明显的区位优势； 龙泉湖开发先行一步，正在向市场逐步推销，就是本工程主要的市场竞争对手；1.4 产权及机制库区边岸、半岛等陆地及其资源产权绝大部分归珠山乡人民政府全部，少部分为陈营镇人民政府全部，库内水域资源产权归珠山乡人民政府全部；上述两家单位同属于万年县人民政府领导，关系融洽，便于和谐；水库边岸、半岛上的山林资源一般按现行政策由珠山乡或陈营镇下属村、林场治理，部分实行了承包方式经 营，多数处于自然状态；放养水面由珠山乡人民政府收 回，交给娱园旅行开发有限责任公司一并经营；1.5 开发觉状目前只有江西水泥厂工人、家属和邻近居民到库区游泳游玩，也有一些摄影爱好者来此拍照艺术照片；半岛上没有人工建筑；水库内只有少量条件简单的木船或木排供村民往来、樵采和捕鱼，旅行开发尚未起步；1.6 优势分析（ 1 ）工程地的区位条件是进展当地旅行业的主要优势；特殊是工程位置处于万年县城近郊和江西水泥厂厂 后，可以形成客流、物流的“盆地效应”，有利于形成旅行客源规模和旅行资本积聚；而工程地本身的资源品质是旅行开发后走内涵式进展的内在因素；（ 2 ）立项单位的党政领导，对进展旅行业有高度的熟悉和积极性；环绕本工程做了大量相关工作，政府主导是本工程取得胜利的有效保证；（ 3 ）整个工程地理环境处于一个相对封闭的状态；水库由低山丘陵环绕，除了一条机耕道外，没有其他对外机动车道，便于周边环境的整体爱护和工程的经营治理， 这是工程开发以后不断提高品位的重要条件；1.7 困难分析（ 1 ）地质地貌条件不是非常优越，在社会上的知名度较低；该水体主要用于本地的水利浇灌，功能比较单 一，对其他地区没有什么影响；库区边岸土层不够肥沃， 植被种类不够丰富，园林绿化工程难度较大、周期较长；（ 2 ）旅行基础设施缺乏；库区目前除了通电和机耕道正在方案拓宽平整以外，电信和无线通讯条件急需改善，否就，将直接影响到该工程的实施；（ 3 ）万年经济欠发达，长期以来是以农业和工业为主，第三产业比重较小，旅行业更是新生事物；虽然进展旅行业已经提上了议事日程，但是，在群众中对旅行业的熟悉仍有肯定的差距，特殊是对于应当如何进展旅行业， 仍缺乏必要的科技和人才支撑；其次章 旅行资源调查与分析2.1 旅行资源状况2.1.1 起伏的地貌余源库区环周丘陵起伏；库区周边最高峰为雩紫峰， 海拔 552M ；由于构造地层较软，地表风化剥蚀较严峻， 无陡峭山峰、象形石等观看景观；但库区四周群山环绕， 远山近水，富有层次感；库区沿岸地势迂回曲折，半岛星罗棋布，随水位的变化而相应变化；水面被分割得千姿百态，犹如迷宫，为旅行开发供应了良好的条件；2.1.2 秀丽的水体工程策划地总库容达 1100 万立方 M ，有效库容 807万立方 M ，在 10.2 平方公里的集雨面积内，群山叠翠， 林木葱茏，除少量生活污水外几乎没有污染源，使水库保存了单纯干净的一湖秀水，水体能见度可达3M以上，库区港湾相连，水域富有变化；湖区山水相映，景色迷人， 尤如镶嵌在群山中的一块秀玉，每当早晨太阳初升，湖水烁金；黄昏，晚霞如胭脂，为湖面染上一层金色；月夜， 宁静得湖面一片银白，微风吹来，摇荡生辉，令游人如痴如醉；2.1.3 宜人的气候万年处于北亚热带，气候暖和潮湿，阳光和熙，无霜期长；由于库区森林掩盖率较高，加之水面的温度调剂作用，营造了舒爽宜人的小气候，库区空气清爽，富含空气负氧离子及植物精气（空气杀菌素），具有较高的空气质量，相宜游客开展消遣休闲保健度假活动；2.1.4 民风纯朴的农村景色库区周边余源和金流两村自古民风纯朴，乡民们的婚 嫁、节庆活动丰富而有特色，如玩彩灯、舞狮子、舞剑、 打秋千、挤棍，加之金流进村处有4 栋（樟树、黄连、楮树、枫树）百年以上的古树，极具地方特色与旅行开发价 值；库区四周山水相映，风光旖旎，春夏秋冬景色各异， 旅行者到此游玩有回来自然之感，好像置身于浓墨重彩的山水画之中；2.2 资源组合评述（ 1 ）工程策划地以自然旅行资源为主，人文旅行资源为辅，组合度良好，旅行可开发性强；（2 ）远山近水，线条美丽，山水比例恰当，符合黄金分割比，给人以一种秀丽、和谐的美感；（ 3 ）人文旅行资源虽然数量不多，级别不高，但也是地方特色，能起到锦上添花的互补作用；2.3 资源总体评判（ 1 ）本工程地是一个以水体为主，地方特色突出的旅行客体，自然旅行资源要素较为齐全，人文旅行资源相辅相成；（ 2 ）库区资源组合度良好，水面区域开阔，富有层次变化，自然纯朴，可开发性强，相宜运用中国园林构景手法进行主题性开发，将之建成集观光消遣、休闲度假、水上竞技为一体的多功能综合性城郊新型水体旅行区；（3 ）有良好的自然生态环境，库区青山秀水，绿视率高，基本未受到污染，远山近水，树竹摇荡，田园村舍， 阡陌纵横，民风纯朴，具有浓郁的江南农村景色，能对城市游客群体产生较强的吸引力；（ 4 ）加大环保力度，视一湖秀水为旅行开发的资源基础，有方案转变湖区植被树种的单调，大量营造观看林；（ 5 ）靠近主要客源地；地方政府重视，工程地基本无社区居民居住，开发投资费用相对较小；第三章客源市场分析对工程地旅行开发的过程，从规律上说，应第一从讨论市场的实力开头；市场讨论的目的是确定潜在市场并测算其规模，最终使得治理者正确地懂得其身处的经营环境；旅行客源的市场规模可以用以下公式表示：G= M1+ M2/D其中 G：客源市场规模；M1 ：市场引发力或称出游动机；M2 ：目的地的吸引力；D ：客源发生地与目的地间的距离影响力所以，第一必需明确该工程的目标市场，再有针对性地讨论该市场的出游动机、对该市场而言目的地的吸引力、以及相关的距离影响力；对经理人员来说，最重要的信息并不肯定是潜在市场的总量，而是有必要明确该市场的特点；市场划分好之后， 我们就可以把目标确定在那些对我们的产品有效需求的人群身上，然后，旅行休闲度假区的一切设计都应以已确定的这部分人的特殊要求为依据；市场讨论仍应分析来自其他旅行目的地及既定商圈内其他同行经营者或潜在替代品生产者的竞争；而这一讨论必需在“旅行产品生命周期”的背景下进行；3.1 客源市场定位3.1.1 逗留目的分析（ 1 ）消遣休闲：本工程按区域性旅行休闲度假景区规划，其设计容时量为1-2日；主要针对景德镇、鹰潭两地双休日消遣休闲市场；（ 2 ）保健：本旅行地可以成为区域性的保健中心，其开展的游泳、钓鱼、水上工程、游园和其他相关工程对景德镇和鹰潭、上饶三地的相关市场将是非常有竞争力 的；3.1.2 地理来源分析（ 1）交通时间：一般认为区域性的旅行休闲度假中心的吸引力范畴是车行1.5 小时的距离；这就打算了旅行圈沿已有交通线延长的范畴；（ 2）旅行者的距离知觉：实践中旅行者对距离的心理知觉往往与实际距离是有区分的，其影响因素大致有： 交通的便利程度；历史上形成的行政区划；方言等文化特点造成的心理认同感；人民连续性往来的情形； 出游者的出游心理压力；3.1.3 游客嗜好分析（ 1）依据工程地的资源条件及旅行市场需求趋势，本旅行地拟在现有山水自然资源条件的基础上规划开发为以人造、人文、消遣休闲性的景区；（ 2）满意人们消遣、公务、保健、观光的需求；3.2 限制条件分析3.2.1 季节性、周期性限制因素（ 1）季节性：由于气候的四季更变，季节性是旅行开发必需着重考虑的因素，所以，该旅行工程将不行防止的受到全年性的季节性市场条件影响，依据有关讨论可以认为：春季（ 3-5 月）是小旺季；夏季（ 6-10 月）是旺季；秋季（ 11-12月）是平季；冬季（来年2 月）是淡季；（ 2 ）周期性：双休日短途旅行市场的特点就是：周五、周六、周日客人多，其他时间客人少；（ 3）假日性：五一、十一、春节的黄金周客人将会大大增加；3.2.2 其他旅行点的存在（ 1）邻近旅行点：有必要关注的景点包括龙泉湖；鸳鸯湖；（ 2）竞争性分析：从整体来说邻近旅行点开发比较早，已经有肯定的知名度，部分景点的条件更是本旅行地所无法比较的，所以，至少在最近一个时期，对来源于区域以外的客源，工程地的竞争力是较弱的；但对于主要感爱好的双休日短途旅行者来说，其他的旅行景点他们早已经去过了，非常需要新奇的去处，也就是说，其他景点对于万年周边地区的短途旅行者来说，已经进入了“产品生命周期”的末段，而工程地正处于其前段；工程地最需要亲密关注的竞争对手是龙泉湖，由于存在着自然条件的相像性；第四章旅行产品市场定位4.1 定位原就旅行产品市场定位的精确与否是关系到工程地旅行开发成败的关键，必需建立在对工程地资源特性、品位、规 模、市场客源需求、以及地缘条件和区位优势等方面的科学、深化讨论的基础上；综合上述分析，本工程的市场定位、产品设计应遵循以下原就：（ 1 ）组合原就；从单体资源来看，本工程地的资源品尝、景象美丽度和规模度都不算特殊优秀，要防止在市场上“单打独闯”，应与周边互补性旅行资源组合开发， 联合推向市场；（ 2 ）特色原就；特色是旅行地的“特殊本质”和“特殊运动形式”；旅行产品开发必需做出自身鲜明的特色，一旦失去特色，就失去开发的价值；因此，无论是在挖掘其自身优势，仍是人工造景都应突出“特色”二字；（ 3 ）市场原就；旅行开发是一项经营性投资，不是单纯的公益性投资，经济效益是旅行企业追求的第一目 标，假如没有经济效应企业就无法生存，也没有存在的理由；因此，旅行产品的开发应结合市场需求开发适销对路的产品，取得中意的经济效益；（ 4 ）自然美与人工美统一原就；由于本工程地资源类型的丰满度、美丽度和人文旅行资源的知名度方面并不非常抱负，因此，人造景观将成为工程地的主打产品，人工美与自然美的和谐统一是打算工程地旅行产品景观相的重要因素；4.2 开发思路依据工程地的资源特质、资源展布的形状结构、景观分异度和丰度值，并结合其区位条件等，确立了本工程地的旅行开发理念与模式；开发理念为：以资源为依靠，市场为导向的旅行开发理念；开发模式为：资源市场产品市场；从上述旅行客源分析可见，本工程地向性结构以区域向性和本地向性为主，区域向性主要是吸引上饶市、景德镇市、鹰潭市等设区市的游客；本地向性主要是指对本地居民及周边县、市等小城市居民的吸引力；从资源开发利用的方式来看，本工程地应以大众性、消遣性、参与性、休闲性旅行产品为特色，以山水资源为载体进展消遣型、休闲度假型的旅行产品；4.3 市场定位通过对工程地的综合分析与论证，本策划认为应以“娱”作为工程地开发的中心灵魂，旅行产品开发应环围着一个“娱”字来做文章；鉴于“余源”和“娱园”是同音词，本策划采纳“娱园”作为该旅行地推向旅行市场的正式名称；本工程地的旅行产品的市场定位为：消遣休闲度假型旅行产品；旅行企业的名称为“万年县娱园旅行开发有限责任公司” ；第五章旅行产品设计与功能分区5.1 旅行产品设计本工程地旅行景区总体规划为7 个区域，它们是花卉园、怡情园、戏水园、植物园、红豆园、欢快园、鸟趣园、迎宾园：5.1.1 主景区旅行产品设计花卉园； 随着把江西建成沿海发达地区后花园步伐的加快，人们越来越追求高质量、高品尝的居住环境和工作环境花卉园的建成，既可以为游客供应一个增长知识的场所，又可以出售花卉苗木，从而为度假区增加一个创收工程；怡情园： 由养鱼池、钓鱼台、荷花塘构成；在堤坝外面现有的水塘内开创三个区域养观看鱼，设垂钓台，种荷花；这个工程的设计可谓一举二得；一是增加了旅行的丰满度；二是解决了从入口处或堤坝的这段距离无景可卖的问题；戏水园 ：分三个区域；激情消遣区，轻舟自娱区，冬夏游泳区；（ 1 ）激情消遣区，以水上快艇运动消遣为主，具有肯定的刺激性，很适合青年旅行 者，是一个参与性极强的工程，有肯定的市场；（ 2 ）以旅行者自己驾船消遣戏水为主，工程有用浆划的小木船，碰碰船，脚踏船；（3 ）冬夏游泳区，堤坝西侧，地势平整，为游泳爱好者的自然浴场；植物园： 由桃花园、樱花园、枫树园构成；这些植物的季相分明，能形成规模的视觉冲击力，具有很好的观看价值；（ 1 ）桃花园；桃花春季盛开与湖区的绿树碧水及漫山遍野的映山红交相辉映，景色美丽；与同学春游旅行季节相吻合，对同学春游吸引力较大；（ 2 ）樱花园；由于樱花属异国花卉， 可满意游客的奇怪；并且樱花四、五月开花与春游和“五一”旅行黄金周相连接，易于旅行市场促销，是一个很好的卖点；（3 ）枫树园；从植物构景角度来看，秋季为万木凋谢季节，但枫树在秋天的火红景色非常迷人，因此，以枫树园的建造对吸引“国庆”期间的旅行者非常有利；红豆园： 该园的开发以爱情为主线，开创四个园区，即瑰园、箭园、石园、情园，表达年青人的浪漫爱情、中年人成熟的温馨爱情、老年人白头谐老的永恒爱情；（ 1 ）瑰园；以各类玫瑰为构景，具有较好的观看性和爱情意境，并兼营玫瑰销售，增加工程的经济含量，可操作性强；（2 ）箭园；即丘比特的爱情之箭，表达青年人的浪漫爱情，让游人参与射箭，是个参与性很强的园区，深受年青人宠爱；（ 3 ）石园的设计取意于“海枯石烂”永不变心的爱情；在中心区域设计大型的石柱景点，表达“海枯石烂”的爱情主题，周边以各种奇石为衬景设计一个室内奇石展厅，展现中国的石文化，集观看与购物为一体，出售的石艺品有工艺石和爱情石；（ 4 ）情园；此园的设计目的在于增加乐趣， 天下有情人在此种象征爱情的植物，让爱情主题得到升华；并融环境美化于一身，可谓一意两用；供应的树种有红豆杉、玫瑰等；并在树上挂上认植的姓名、时间等；欢快园： 该园由“农家乐”和“贝贝天地”组成；农家乐设置的工程有风车、水车、水碓、磨房、染坊、陶坊、梨田、农具展现，让游人动手参与；贝贝天地设置的工程有跷跷板、摇椅、蹦蹦床、独木桥、滑梯等，让游人带着孩子参与活动，找回一份久远的童趣；鸟趣园： 在库区西侧有个半岛是“工”字形，最窄处约有 20M ，可人工挖掘成一个孤岛，再用索桥进行连接，岛上可养如相思鸟、驼鸟、孔雀、鸳鸯、 鹦鹉等鸟类，供游人观看和喂养，仍可开展斗 鸡、斗羊、斗狗等表演赛；迎宾园： 以一层的建筑为主，外型以原木作材料（有别于龙泉湖的竹楼），内部装饰为现代化的起居室，开创旅行度假，增加旅行地的经济附加值， 完善旅行服务设施，提高旅行地的市场竞争力； 大门和堤坝： 度假区入口处以原木为材料作一个大门，门旁立一巨石，上书“娱园”二字；为提高堤坝的景视率，可将堤坝建成仿长城；5.3 游玩线路组织设计一日游路线支配由大门进花卉园观看花卉怡情园采莲或垂钓嬉水园嬉水迎宾园休息用餐乘船到植物园采摘登雩紫峰返到红豆园小憩鸟趣园观看鸟类欢快园；与仙人洞联合组成二日游路线：D1 ：县城荷溪古村仙人洞、吊桶环神农宫（在盘岭用餐）九子沟大赦庵赣东北苏维埃遗址金流村迎宾园（晚餐、住宿）；D2 ：迎宾园（早餐）红豆园鸟趣园迎宾园嬉水园（餐饮船上用餐）怡情园花卉园县城；第六章旅行区形象策划与产品营销策略6.1 营销策略有效的营销必需是以市场为导向，对市场进行细分,针对目标市场实行相应的产品策略、价格策略、促销策略、销售渠道策略以及此四方面的整合，以期获得最大的经济效益、社会效益和生态效益；6.1.1 营销步骤本工程的营销拟采纳一般的营销步骤进行；即经受确立营销部门，进行市场细分，挑选目标市场，实行正确的营销策略四个步骤；进行市场细分和挑选目标市场将在6.2.2 阐述；其余就放在 6.2.3 和 6.3 说明；6.1.2 目标市场挑选目标市场的方法许多，它随市场细分划分的标准的不同而异，结合此工程的特点建议以地理标准和年龄结构标准进行市场细分并选定娱园旅行渡假区的目标市场；1、按地理标准细分市场按地理、经济距离的远近将娱园旅行渡假区的客源市场细分为：一级客源市场、二级客源市场；一级客源市场为万年县本县及周边县区市场；从长远看，经济距离较远的二级市场（上饶、鹰潭、景德镇）的开发是可能的；但从万年县旅行进展的现状而言，在设施落后，促销经费有限，旅行接待体会不足，满意旅行者需求的主要产品仍在开发期的现状，可集中优势兵力把全部的营销资源（人、财、物）用于开发一级旅行市场； 2按年龄结构细分市场娱园旅行渡假区的资源以自然资源为主，人文资源为辅；这种资源特色适合开发表达消遣性、参与性、休闲性的旅行产品，因此，有必要依据年龄结构进行市场细分， 从中发觉对娱园这种产品需求量比较大的目标人群；老年人宠爱寂静的环境、新奇的空气，参与对保健养生有积极作用的活动；娱园旅行渡假区错落有致的地貌，一泓清亮的秀水，可供开发各种主题的岛和半岛正是老年人颐养天年、享受天伦的好地方；近年来城市化进程明显加快，老年人旅行意识逐步加强，中青年工作压力的增大而导致陪伴老年人的时间逐步削减，使得老年人的出游率增加迅 速；因此，重视老年人养生长寿、休闲度假的旅行产品， 在老龄化社会日趋接近的中国必有庞大的市场，取得更多的竞争优势；娱园旅行渡假区可抓住此难得的机会领先开发这块市场，以取得区位优势；青年宠爱求新求异，求刺激，好冒险，而且处于组建家庭的人生阶段；做足做活 “情”字文章，开发惊险刺激的水上消遣工程，结合曲折的水域，连绵的群山，郁郁葱葱的森林，必定对青年人散发无穷的魅力；中年人正处于事业的鼎盛期，并在家庭占居中心位置，很少单独出游，一般以商务旅行和以活跃家庭气氛为目的的全家假日游，前者一般都在知名度较大的旅行区进行，因此，商务旅行不是娱园的目标市场；对于全家假日游，却有很大的拓展空间，家庭旅行者的旅行意识强，他们不太关注旅行吸引物，而比较关注日常旅行消遣活动，同时他们对于各种旅行活动都乐于尝试，特殊是度假的需求高，只要立足创新，留意设计一些独创的以家庭度假和消遣为主题的工程，完善儿童安全保证体系，供应优质的服务，利用自然的区位优势，在这一目标市场 中，比竞争对手占有更大的市场份额是有可能的；6.1.3 营销策略1、产品组合策略市场需求是多元的，因而产品设计也应多元化；对旅行产品进行细心组合，形成不同的游玩、消遣线路，使不同的目标市场的游客都能做出适合自己的挑选；娱园自然人造景观丰富，历史化遗留景观不足；可以和县内的其它旅行资源如仙人洞、神农宫等组合成一条或几条线路，对它们统肯定位，整体营销；这种借船出海，联动开发的战略使各个产品优势互补，交相辉映，增强目标市场的吸引 力；2、差异化竞争策略江西省水利资源丰富，森林掩盖率居全国前列，丘陵地貌地区简单形成许多的人工水库；有条件开发成景区的水库也不在少数，各地近年来加快了湖区的开发步伐，这极大地加剧了相互之间的竞争，摊薄了娱园旅行度假区的客源；其中，有全国最大人工湖之称的柘林湖和国家级风景名胜区之称的仙女湖就是其中的典型；娱园面对这种不利的竞争状况只能利用特殊的竞争策略争夺市场；在学习柘林湖和仙女湖有益体会的同时，不要盲目仿照，而应躲开竞争，做到人无我有，在规划、立意、产品、促销、服务等各个方面实现差异化；需要指出的是不仅在行动上要的确实现差异，而且要使这种差异化为目标市场所认知， 旅行者感知到的差异化才是有效地差异化；因此，在宣扬娱园时，不仅需要突出卖点，而且要在恰当的时间，适当的地点，应用恰当的方式突出卖点；3、敏捷定价策略旅行的核心产品是服务，而服务是无形的，服务的质量很难在购买之前识别，但价格却有高低之分；对于同类旅行产品，旅行者往往倾向于购买价格低的旅行产品；这好像能够给我们一点启示，在与其他旅行渡假区竞争时， 除其它方面差异化外，在价格上实施更加敏捷的策略，在定价上寻求优势；可以实行全省人工湖门票最低策略，而只定游客运输、消遣、餐饮、住宿方面的价格，这既能树立价廉物美的好形象又可进行差异化竞争；敏捷的价格仍表达在数量折扣和实行淡旺季浮动价上；一次性购买旅行产品金额大的游客赐予肯定数量的优惠，刺激其扩大消 费；旺季提价，淡季降价，敏捷地应用价格杠杆不仅可以提高经济效益，而且可以很好地调控人与资源，人与环境的关系，获得良好地生态效益，实现可连续进展；6.2 促销宣扬6.2.1 正确的促销思路公众对旅行目的地的熟悉简单以偏概全、以点带面， 简单对旅行地的某一些方面，某一些局面，甚至某一两件详细事物的明白而推广到旅行地全体，然后形成对该旅行地的形象评判；所以针对这一现象，在促销过程，娱园水上旅行度假区应当扬长避短、有所侧重，对于那些能够代表和表达旅行地进展特点的正面因素要加以突出，那些负面因素予以排除，即使某个重大负面大事被曝光之后，应立刻改善和订正，并再次从正面予以报道，化不利为有 利；旅行地内发生的能代表旅行地势象先进、典型的大事是旅行地势象信息发出的重要源泉，对目标市场公众形象熟悉起导向和示范作用，因而应当予以特殊的重视；良好旅行区形象评判和旅行地势象期望越高，旅行区内成员越倾向于以自己作为旅行区一份子而感到光荣和骄傲，同时也就越珍爱和爱护该旅行地的良好形象，而对那些利用旅行区的良好形象谋取私利的成员赐予驳斥和训练；因此， 正确的促销策略应当是提高娱园旅行地势象标准，突出正面因素，走全民促销之路；6.2.2 促销渠道促销渠道多种多样，娱园旅行度假区可实行自身的实际情形，挑选相应的渠道或渠道组合；可供挑选的渠道有（ 1 ）人员推销（包括：推销员直接到目标市场推销、研讨会推销、旅行博览会或展览会推销；）；（2 ）广告宣扬（报纸、邮寄声像制品、杂志、电视、户外广告媒体如霓虹灯、广告牌、灯箱、橱窗、广播、包装袋等等；）；（ 3 ）公共关系（以宣扬旅行地整体形象为主的广告宣传、新闻宣扬、社会交往等等）；（4 ）营业推广（邀请客户、新闻媒体免费来娱园旅行等等），向目标市场的部 分客户发放优惠券，开展有奖销售活动，开展主题宣扬， 展销活动；6.2.3 促销策划促销除促销渠道有所区分外，促销方式也因人、因地而异，无论运用哪种方式，都必需特别制胜，以最小的促销投入取得最大的促销成果，现建议采纳以下几种促销渠道方案；1、绽开立体宣扬攻势（ 1） 向社会有奖征集一首美丽的“娱园”主题歌曲（ 2） 编辑“娱园”游玩手册及宣扬海报；（ 3） 确立娱园各期促销的形象主题；（ 4） 主打娱园“盛夏”旅行牌；2、实行“推”的促销策略组建一支精干的推销员队伍，分散在目标市场密集的社区进行定期展销，同时结合销售量赐予肯定的价格优 惠，如赠送折价券、特价包、赠奖品等；3、加大广告宣扬力度，实行“拉”的战术建议在万年县部分公交车上刷上娱园秀丽的风光，印上一句生动易懂的宣扬语，颜色为海蓝色，公交车来来往往于闹市，流淌的海蓝色反常地惹眼，极大地刺激久居闹市的人们对娱园的新奇空气、去娱园度假消遣的希望；第七章 开发效益估算7.1 景区建设规模本工程地的游玩景区面积约为4 平方公里，采纳分期开发、滚动进展的模式，前期开发范畴为：三个半岛、一 个小岛、一个小区、一座山坳、一个中心湖区以及渡假区 的有关接待设施；涉及的建筑工程包括：码头、停车场、 景点、植被绿化、标志性石雕、通讯设备、游步道、桥、 滑索等；7.2 建设成本费用估算本工程地拟采纳的开发、经营方式为：合资开发经营，为此本工程的建设成本费用是以此为依据进行估算工程或费用名称投资金额（万元）的；7.2.1 基础设施建设费（1） ）码头码头设计为宽 10M ，纵深 10M按不同季节水位建设成阶梯式的泊岸，建设费为4 万元（2） ）通讯1万元（3） ）停车场5万元（4） ）溜索5万元（5） ）游步道15万元（6） ）石雕10万元（7） ）木屋、草亭12 万元（8） ）综合楼（迎宾园内）30 万元（9） ）消遣设施24万元（ 10 ）景区大路（大门至堤坝） 30 万元7.2.2 绿化工程费1、植物园、花卉园40万元2、坝区（修古城）5万元3、山体绿化20万元7.2.3 治理费按基础设施、绿化工程费的2% 计，为 4.22 万元7.2.4 不行预见费按基础设施、绿化工程费的2% 计，为 4.22 万元；表 7 1 工程前期总投资估算汇总表基础设施建设费绿化工程费治理费不行预见费合计156654.224.22229.447.3 效益分析本工程为旅行进展的长期投资，其实质是产业投资， 所带来的效益有：显性的直接旅行经济收益、环境效益、以及隐性的间接经济效益；7.3.1 直接效益（1） ）经济收益估算参照市场上现有的类似工程，结合本工程地的特色和市场客源猜测进行估算，按年平均旅行人次2 万人次计算，每人次平均门票及船费 10 元计 门票 5 10 元/ 每人，船费 5 元/ 每人，就年毛收入 20 万元，扣除 20% 的治理费，就年净收益为 16 万元；外加旅行食宿、旅行购物等收益，按每人次 10 元消费水平年毛收入 20 万元；据此运算甲方基础设施建设投资回报期为：投资回报期为： 229 .44 ÷36=6年（2） ）环境效益：旅行开发的首要工作就是环境的美化、道路的建设与整治、景观建设、山体绿化、基础设施建设、封山育林 等，这些举措都对旅行地的生态环境平稳起着积极的促进作用；7.3.2 间接经济效益本工程的间接经济效益主要表达在：非农业用地的地价升值、产业结构的调整、带动第三产业的进展等；旅行开发会加大对土地的使用量，必定带动本地非农业用地的地价升值，给地方经济注入活力，带来收益；由于旅行产业的高附加值，旅行工程的开发使一部分农夫弃农从旅，旅行经济收益在当地的国民经济收入的比重加 大，产业结构发生相应的变化；旅行是一个劳动密集型产业，旅行开发将给当地居民供应较多的就业机会，有大量的人充实到旅行行业中来；同时，旅行服务网点也会增 多，带动当地第三产业的进展；第八章实施步骤与保证机制8.1 分期实施8.1.1 工程分期依据对娱园库区资源状况，客源市场需求，开发资金筹集力度，策划工程支配等因素的综合分析，娱园旅行景区的工程实施，应采纳集中力气，分期开发，滚动进展的模式；详细工程开发宜划分为二期完成，2003年2005年为一期 3 年， 2006 年2021 年为二期 5 年，总实施期限为 8 年；8.1.2 各期目标；1、一期目标（ 2003 年 2005 年）：（ 1 ）、主要开发工程：花卉园、红豆园、欢快园、嬉水园、怡情园、植物园、迎宾园主体开发基本完成；码头、停车场、通讯设施、道路先期完成；住宿、餐饮、购物、水电、排污配套开发；（ 2 ）、建设目标：主体景区开发基本完成，形成肯定规模的旅行接待才能，在本县主要旅行客源地有肯定知名度，产生明显的经济效益、社会效益和生态效益，为后期开发奠定坚实基础；2、二期目标（ 2005 年 2021 年）：（ 1 ）、主要开发工程：金流名俗村、古树名木、鸟趣园、石雕、雩紫峰登山、揽胜、朝圣等衬托景区主体开发完成；空中溜索对外营业；各工程开发点配套细化完 成；（ 2 ）、建设目标：旅行景区开发基本完成，具有年接待游客 4 万人次的较强接待才能和良好的市场吸引力， 获得显著的综合效益，成为上饶市品牌性水上旅行区；8.1.3 实施步骤1、坚持突出重点，集中力气，分期分批开发，滚动式进展的原就；2 、政府资金重点保证道路、通讯等基础设施的先期工作完成；3、理顺经营治理体制，作好旅行行业治理工作，营造相宜旅行进展的软环境；4 、解放思想，勇于突破、创新，加大宣扬促销、招商引资力度；5 、重视客源市场调研、开发工作，在一期建设基本完成的基础上，对核心市场强化促销工作力度；6 、视环境保育为生命线，坚持走可连续进展的道路；8.2 保证机制8.2.1 投资开发方式1 、坚持谁投资谁受益的原就，政府赐予优惠政策， 筑巢引凤，多渠道解决开发资金筹集问题；2 、景区租赁经营制；自四川碧峰峡景区租赁开发成功以后，租赁制已广泛运用于我国旅行开发之中；在资源全部权不变的前提下，由经营治理方，租赁旅行开发经营权，一般为 30 年；租赁方按旅行规划的统一要求，在肯定监督保证之下，有权对旅行资源自主开发经营治理；亦可将水库待开发区，按旅行规划设计，由投资商进行工程单项租赁；3 、股份有限责任公司；该经营方式打算于开发资金的民间筹集方式，股东按投入资金量的比例，享受权益、承担义务，应设立股东大会、董事会，实行总经理责任 制；8.2.2 经营治理体制1 、旅行是一种市场化运作的经济行为，应按市场经济规律，本着政府治理，企业经营的原就调整，完善旅行经营治理体制，推动娱园旅行度假区开发的顺当进行；2 、由珠山乡政府牵头，旅行开发商、县旅行局等几方共同参与的“娱园旅行开发治理和谐小组”使多元化管理向一元化治理方向进展；3 、依据投资方式的不同，选用相适应的经营模式， 如股份制经营、合作经营等；联系单位：万年县招商局电话： （ 0793） 3833446传真 ：（0793） 3842750万年县方案委 员会电话： （ 0793） 3840512 传真：（0793） 3837108万年招商信息网址 ：电子信箱： dapengchen