2022年房地产投资分析报告案例.docx

精品学习资源一总论房地产投资分析报告欢迎下载精品学习资源一 项目的基本情形1 项目概况项目位于石家庄市时间街东，工农路南，项目地块呈狭长的F 型，南北最长距离约 1075 米，东西最长距离约470 米，总面积 4.71 公顷，绿化率为 3505% ， 地面条件较为平整；2 项目的主要技术经济指标1：项目单位数量项目单位数量占地面积公顷4.71居住人数人2896总建筑面积平方米136670平均每户建筑面积平方米140.5居住面积平方米101750平均每户居住人数人4公建面积平方米17760人均居住用地平方米35居住户数户724车库面积平方米103003 项目主要经济指标2：功能所占面积合计总计地上面积共建面积9120117730136670商铺14900住宅93710地下面积车库1030018940设备面积 8640总投资 20000 万元不含带款利息其中自有资金： 4000 万元高层住宅开发成本： 1643 元/平方米；超高层住宅开发成本：1777 元/平方米税后利润： 4332.87 万元全部投资利率： 32.6% ：全部有资金内部收益率30.6%总投资利润率： 161.7%；自有资金内部收益率：128.5%二项目的组织与实施1、 项目工程方案说明项目总工期为一年零四个月2006 年 1 月 1 日至 2007 年 5 月 1 日当完成地下工程后开展预售工作2006.5.1 2007.5.1总项目进度分为四个周期，每个周期四个月；2项目实施进度方案见附表三项目投资估算与投资筹措方案一 开发成本1. 土地成本依据国土资源部 2002 年出台的 11 号令和有关规定， 经营性房地产项目用地必需以招标、拍卖或挂牌方式获得；本项目土地使用权是通过拍卖方式取得；土地以 50 万元 /公顷取得，共 4.71 公顷，总价合计 235.5 万元；2. 建筑安装工程费序号项目建筑面积单价元 /总价万元1高层68020.079506461.91欢迎下载精品学习资源2超高层33729.310843656.263商铺1490010841615.16合计11736.53建安工程费合计11736.53 万元3. 前期工程费序号项目运算依据金额万元1规划设计费建安成本×3%352.12可行性讨论费建安成本×1.5%176.053水文地质勘察费建安成本×0.5%58.684通水通电通路费建安成本×2.5%293.415场地平整53 元/公顷250.26合计1130.444. 基础设施配套费参见附表3附表 3基础设施配套费序号项目运算依据金额万元2绿化工程5.4 万元/公顷× 4.71 公顷× 33.5%8.523供水工程15 万元 /公顷× 4.71 公顷70.564供电工程65 万元 /公顷× 4.71 公顷306.155其它建安成本× 2%234.736合计929.875.公共配套设施建设费用参见附表4附表 4公共配套设施经社给用估算表序号项目建设费用万元1办公面积2物业面积1道路工程42.13 万元 /公顷× 4.71 公顷198.43欢迎下载精品学习资源3车库面积282 元/× 20020 =564.56 万元欢迎下载精品学习资源7合计564.566. 不行预见的费用250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44 × 5%=498.047. 开发期间税费参见附表5附表 5开发期间税费序号项目运算依据金额万元1配套设施建设税费建安成本× 6704.192投资方向调剂税建安成本× 5586.833工程质量与施工安全监督费建安成本× 4469.464供水管网补偿费0.3 吨/人× 2896 人× 600 元/吨52.13欢迎下载精品学习资源5供电用电负荷费724 户× 4KV A/ 户× 480 元/KV A1396其它税费建安成本× 2234.737合计2303.78. 开发成本开发成本为以上 7 项之和，共计17868.09 万元二 开发费用参见附表6附表 6开发费用汇总表序号项目运算依据金额万元1治理费用开发成本× 3535.022销售费用2.1+2.2+2.31412.732.1广告及市场推广费销售收入× 2565.712.2销售代理费销售收入× 2565.712.3销售手续费销售收入× 1282.63贷款利息详见“贷款仍本付息表”另计4合计1947.75欢迎下载精品学习资源三 投资成本费用估算汇总参见附表7附表 7投成本费用估算汇总表总额万开发成本元 / 欢迎下载精品学习资源一土地成本元235.5高层234超高层234二建安工程费11736.519501084三前期工程费1130.44338433.84四基础设施配套费929.8790.3690.36五公建配套费564.56101.52101.52六不行预见费498.044545七开发期间税费2303.79090八开发费用1947.7598.2898.28九投资总额合计19815.5916431777成本项目四 资金筹措与投入方案及贷款利息本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金; 二是银行贷款 ;三是预售用于投资的部分；资金运作方式如下：自有资金全部用于投资;首期贷款 4080 万元全部用于第一期投入，不足部分由销收入扣除销售税金和投资利息后补足；本项目开发总投资共计20000 万元，依据规定，自有资金投入不得少于总投资的20， 由此可以运算出，需要自有资金 4000 万元， 需要贷款合计4264.41 万元， 预售房地产收入用于投资合计11920万元；本项目资金筹措及投资方案情形见附表8附表 8资金方案与资金筹措表建设经营期欢迎下载精品学习资源序号项目合计1234欢迎下载精品学习资源1投资总额2000060005720508032001.1建设投资19815.595924.525643.125047.9532001.2贷款利息184.4175.4876.8832.052资金筹措2000060005720508032002.1自有资金4000192012008802.2借款含利息4264.414264.414117.742.3销售收入在投入119204520420032002. 贷款本金归仍与利息支付销售收入扣除有关销售税费后，作为可以运用的资金，用于投资及仍本付息；详细仍本付息方案见附表 9附表 9i=1.85% 贷款仍本付息估算表建设经营期12341期初借款累计4155.481732.362本期借款408040803本期应计利息184.4175.4876.8832.054本期底本息归仍4264.4125001764.415期末借款累计4155.481732.361764.416归仍借款本息来源4264.4125001764.416.1投资回收4264.4125001764.41序号项目合计四项目销售收入及利润的估算一 住宅销售单价的估算依据成本估算及市场分析的结果，经济适用房高层售价2500 元/，超高层售价 2750 元/车位售价初定为5 万/个；二 销售总收入的估算依据上述估算的住宅、车库单价，估算出销售总收入见附表10附表 10销售总收入估算表销售方案期间收款情形欢迎下载精品学习资源时期销售比例销 售 数量第 一其次期第三期第四期期欢迎下载精品学习资源第 一住宅 50%期车位 50%第 二住宅 50%50875 13140.37 万欢迎下载精品学习资源期车位 50%200 个1000万第三住宅 50%30525 7884.22 万期车位 50%120 个600 万第期四住宅 50%车位 50%20350 81 个5256.15 万405 万合计28285.74 万元三 项目利润估算欢迎下载精品学习资源本项目土地增值税估算情形见附表11；项目可运用资金估算见附表12；项目税后利润的估算见附表13，即税后利润总额为14747 万元；附表 12序号项目合计项目可运用资金估算表建设经营期41-2-3附表 1326727.1412362.658017.594346.95税后利润测算序号6 项目合计1建设经营期231234567891011销售收入总成本费用营业税训练专项基金训练费附加 城市保护建设税防洪工程保护费印花税及交易治理费土地增值税 利润总额所得税428285.7413140.378484.225661.15200007720708052001818.77707.02424.21283.0656.5728.2816.9711.329949.4929.6921.842.4321.2112.739.3450.9125.4515.2710.19155.8577.7746.6631.426466.971691.142858.682097.142134.1558.08943.36692.06附表 11土地增值税运算表序号项目金额万元备注1扣除项目金额24944.931.1+1.2+1.3+1.41.1开发成本17868.09见“开发成本构成表”1.2开发费用1947.5销售费用 +治理费用 +财务费用1.3销售税金及附加1555.72销售收入× 6.431.4加扣 203573.621.1×202销售收入28285.743增值额3340.812-14增殖率13.4%5增值税率 20%6增值税免交12341销售收入28285.7413140.378484.225661.152销售税金及附加1555.72777.72466.63314.22.1营业税1414.29707.02424.21283.062.2训练专项基金56.5728.2816.9711.322.3训练费附加9949.4929.6921.82.4城市保护建设税42.4321.2112.739.342.5防洪工程保护费50.9125.4515.2710.192.6印花税及交易治理费155.8577.7746.6631.423土地增值税可运用资金欢迎下载精品学习资源12税后利润4332.871200.061915.321405.08五财务分析一 财务内部收益率由项目的全部投资现金流量表附表14和自有资金现金流量表附表15， 项目损益表，运算如下行业基准收益率取10附表 14全部投资财务现金流量经营建设期欢迎下载精品学习资源序号项目合计1234欢迎下载精品学习资源1销售流入28285.7413140.378484.225661.151.1销售收入28285.7413140.378484.225661.152现金流出21818.7760007187.316568.94256.072.1建设投资2000060005720508032002.2销售税金及附加1818.77909.23545.54364.012.3土地增值税2.4所得税2134.1558.08943.36692.063净现金流量3548.84-60005953.061915.32713.054折现现金流量2429.35-5891.025844.931812.83662.61由全部投资财务现金流量表可得到评判指标： 全部资金税后内部收益率FIRR=30.6 全部资金税后净现值NPV=2429.35 万元静态投资回收期： 3-1+|-46.94|/1915.32=2.02452.0245× 4=8.1 月动态投资回收期： 3-1+|-46.09|/1812.83=2.0252.025×4=8.1 月附表 15自有资金现金流量表经营建设期序号项目合计12341销售流入28285.741.1销售收入28285.742现金流出21818.7719209129.238333.314256.072.1自有资金4000192012008802.2销售收入在投入119204520420032002.3销售税金及附加1818.77909.23545.54364.012.4土地增值税2.5所得税2134.1558.08943.36692.062.6贷款本息归仍4264.4125001764.413净现金流量3647.13-19204011.14150.911405.084折现现金流量2654.17-1885.133407.28118.151013.87自有资金现金流量表评判指标： 财务内部收益率：FIRR=128.5 净现值： NPV=2654.17静态投资回收期： 2-1+|-1885.13|/3407.28=1.561.56×4=6.2 月动态投资回收期： 2-1+|-1920|/4011.14=1.781.78× 4=7.12月附表 16损益表欢迎下载精品学习资源序号6 项目合计建设经营期1234欢迎下载精品学习资源评判指标1销售收入28285.7413140.378484.225661.152总成本费用200005720508032003销售税金及附加1818.77909.23545.54364.014土地增值税5利润总额6466.971691.142858.682097.146所得税2134.1558.08943.36692.067税后利润4332.871200.061915.321405.088盈余公积金433.29120.01191.53140.519可安排利润3899.581080.051723.791264.51欢迎下载精品学习资源1：全部投资的投资利润率=利润总额 / 总投资× 100 =6466.97/20000=32 2：全部投资的利税率 =利税总额 /总投资× 100 =1555.72+2134.1/20000 × 100=18%3：自有资金投资利润率=利润总额 /自有资金 =6466.97/4000=161.7%4：税后利润率 =税后利润 /自有资金 =4332.87/40000=108.3%二 项目财务分析汇总附表 17财务分析汇总表动态指标静态指标欢迎下载精品学习资源运算财务内部收基础益率FIRR 全部财务净现值FNPV 动态投资回收期投资利润率静态投资回收期欢迎下载精品学习资源投资30.6%2429.35 万元8.1月32%8.1月自有资金128.5%2654.17 万元6.2月161.7%7.12月六不确定性分析本项目的不确定性因素主要有：建设成本、销售价格、建设周期、贷款利率；这些因素可能受到当地政策、经济、社会条件的影响， 有可能发生变化，影响本项目经济目标的实现；一 盈亏平稳分析假设本项目总投资不变， 而且销售投资回收进度如基准方案所设，当销售率为 54%时，全部投资利润为零，也就是说，投资恰好保本；一般认为，当盈亏平稳点的销售收入率 70%时，项目风险最低；本项目的盈亏平稳点为54%，可见风险度较低；二 敏锐性分析影响本项目财务效益的主要不确定性因素为开发成本和销售价格；开发成本中最有可能发生波动的是建安工程费；因此， 本项目敏锐性分析针对全部投资评判指标财务内部收益率和投资利润率 ，分别运算销售价格上下波动10%和建安工程费上下波动10%时，对财务评判的影响；运算结果详见附表18附表 18敏锐性分析表售价变动建安工程费变动欢迎下载精品学习资源-10%0%10%10%0%-10%全部投资财务净现值万元财务内部收益率 投资利润率-4901.312429.359760.023656.522429.351202.1830.6%61.2%20%30.6%41.2%18.19%32%45.81%26%32%38%由附表 18 中的数据可得出1. 当建安工程费增加10%时，全部投资评判指标为：财务内部收益率为20%，投资利润率为 26% ；以上运算结果说明，假如建安工程费增加 10%，其全部内部收益率大于基准收益率10%；因此，在项目开发建设中，建安工程费的增加会影响财务内部收益率和投资利润率，但仍有活动的空间；2. 当销售价格降低 10%时，全部投资评判指标为：财务内部收益率为负值，投资利润率为18.19%；以上结果说明，销售价格下降10%对项目经济效益有很大影响，内部收益率达不到基准收益率；因此为了保证获得预期的效益，需要加强市场营销工作，尽量使销售方案得到实现；欢迎下载