2014年房地产估价师基本制度与政策考试真题及答案.doc

2014年房地产估价师基本制度与政策考试真题及答案一、单项选择题每题的备选答案中只有1个最符合题意。1 下列房地产估价相关规定中，属于部门规章的是( )。（A） 房地产估价规范 （B）房地产估价机构管理办法（C）国有土地上房屋征收评估办法 （D）房地产估价师执业资格考试实施办法2 下列建设项目中，国有建设用地使用权法定出让最高年限为50年的是( )。（A）住宅 （B）娱乐场 （C）宾馆 （D）体育馆3 下列建设项目中，应通过出让方式取得国有建设用地使用权的是( )。（A）部队营房 （B）国有企业办公楼 （C）国家投资的核电站 （D）科技博物馆扩建4 国有土地上房屋征收的主体是( )。（A） 市、县级人民政府 （B）市、县级房屋征收部门（C）房屋征收实施单位 （D）市、县级房地产行政主管部门5 根据国有土地上房屋征收评估办法，对复核结果进行鉴定时，专家组成员中房地产估价师不得少于( )。（A）13 （B）12 （C）23 （D）346 编制城市总体规划和详细规划时，必须控制的城市基础设施用地的控制界线为城市( )。（A）紫线 （B）黄线 （C）绿线 （D）蓝线7 建筑工程施工许可证由( )单位申领。（A）设计 （B）建设 （C）施工 （D）监理8 下列控制指标中，不属于建设监理控制的是( )。（A）质量标准 （B）投资限额 （C）建设工期 （D）投资回报率9 向购房人承担房地产开发项目质量责任的是( )。（A）设计单位 （B）施工单位 （C）监理单位 （D）房地产开发企业10 新建商品房转让手续费由( )承担。（A）转让方 （B）销售代理人 （C）受让方 （D）转让方和受让方共同11 某宗国有建设用地使用权法定出让最高年限为50年，出让合同约定的使用年限为40年，甲使用10年后转让乙，乙取得该建设用地使用年限为( )年。（A）10 （B）30 （C）40 （D）5012 当事人订立抵押合同时，不得在合同中约定( )。（A）债务履行期限 （B）被担保的债权数额 （C）抵押权人为抵押物保险赔偿的优先受益人（D）债务履行期届满时抵押物的所有权转移为债权人所有13 李某购房，取得房屋所有权的时问是( )。（A） 签订房屋买卖合同 （B）付清房价款（C）记载于不动产登记簿 （D）取得房屋所有权证书14 下列房屋登记类型中，房屋登记机构应向权利人发放登记证明的是( )。（A）初始登记（B）异议登记（C）更正登记（D）预告登记15 房地产估价机构资质核准属于( )。（A）自律管理 （B）行政许可 （C）工商登记 （D）登记备案16 房地产估价师的注册有效期为( )年。（A）2 （B）3 （C）4 （D）617 职业道德调节要求房地产估价人员在房地产估价活动中应以( )去支配自己的行为。（A）法律法规 （B）掌握的知识 （C）技术规范 （D）内心的良知18 王某取得房地产估价师执业资格超过3年申请初始注册，需要接受继续教育( )学时。（A）30 （B）60 （C）120 （D）15019 商品房住宅小区前期物业服务合同的甲方是( )。（A）建设单位 （B）居民委员会 （C）业主大会 （D）房地产行政主管部门20 李某自用的地下工业厂房，应税房屋原价为100万元，2013年应缴纳房产税最多为( )元。（A）4200 （B）5040 （C）5400 （D）648021 城镇土地使用税的税率是( )。（A）差别比例税率 （B）幅度比例税率 （C）幅度定额税率 （D）超额累进税率22 陈某2008年1月10日以525万元购买建筑面积148m2的自住住房，2013年5月10日转让，售价120万元，应缴纳营业税( )元。（A）0 （B）33750 （C）43800 （D）5380023 下列取得房屋的行为中，属于应缴纳契税的是( )。（A） 子女继承取得房屋 （B）以获奖方式取得房屋（C）接受赠与境外别墅 （D）住房所有权更正为夫妻共有24 2013年某市职工上一年度月平均工资为3500元人民币，该市职工李某上一年度月平均工资为4000元，李某每月住房公积金免缴个人所得税的最高额度是( )元。（A）175 （B）250 （C）420 （D）48025 某居住区规划总人口5万人，居住用地面积10万m2，住宅用地面积6万m2，绿化用地面积3万m2，该居住区规划人口净密度是( )人hm2。（A）3846 （B）5000 （C）5556 （D）833326 对人体危害最大的颗粒污染物是( )。（A）尘粒 （B）落尘 （C）飘尘 （D）烟尘27 在多层公共建筑中，被广泛使用最基本的消防给水系统是( )。（A）消火栓系统 （B）自动喷洒系统 （C）分质供水系统 （D）分区分压供水系统28 某房地产项目建设期2年，第一年计划投资额2000万元，第二年计划投资额3000万元，年度价格上涨率为5，则该项目建设期间涨价预备费是( )万元。（A）15000 （B）25000 （C）40000 （D）4075029 国有土地使用证和地籍档案的附图是( )。（A）宗地图 （B）地形图 （C）房产分丘图 （D）房产分幅图30 某城市某类住房需求价格弹性系数为0，表明该城市该类住房需求价格弹性类型是( )。（A）单一价格弹性 （B）完全无弹性 （C）富有价格弹性 （D）缺乏价格弹性31 关于国内生产总值GDP与国民生产总值GNP关系的说法，错误的是( )。（A）GNP=GDP+对外要素收入净额 （B）在封闭经济中GDP与GNP完全相等（C）GDP与GNP都是描述总体经济活动的指标（D）本国国民国外创造的收入应计入本国的GDP，而不应计入本国的GNP32 下列房地产融资方式中，属于直接融资方式的是( )。（A） 住房抵押贷款 （B）商品房开发贷款（C）住房公积金贷款 （D）房地产开发企业发行股票33 中央银行规定提高住房贷款的首期付款比例，属于( )。（A）贷款额度控制 （B）消费信用控制 （C）间接信用指导 （D）证券市场信用控制34 政府债券体现的权利关系是( )关系。（A）股权 （B）行政 （C）债权债务 （D）信托契约35 一份不定值保险投保时，保险标的的实际价值为300万元，保险金额为400万元；发生保险事故时，该保险标的的实际价值为600万元，实际损失为450万元，则保险人应支付赔偿( )万元。（A）300 （B）400 （C）450 （D）60036 某市20052013年住宅竣工面积见下表。下列算式中，求取该市20052013年住宅竣工面积平均发展速度正确的是( )。37 下列财务指标中，属于通过资产负债表直接计算指标的是( )。（A）速动比率 （B）应收账款周转率 （C）股东权益报酬率 （D）成本费用净利率38 对相邻企业排污造成的环境污染提起损害赔偿诉讼时效期间为( )年。（A）1 （B）2 （C）3 （D）439 李某先后向张某、王某借款及通过银行贷款购买了一套住房，并按要求将住房抵押给银行，办理了抵押手续。若李某不能履行债务，则房屋拍卖后的清偿顺序是( )。（A）银行、张某、王某依次受偿 （B）张某、王某、银行依次受偿（C）银行优先受偿，其次张某和王某同时受偿（D）张某和王某同时优先受偿，其次银行受偿40 关于不同权属状况房地产拍卖的审查与前期处理的说法，错误的是( )。（A）有共有人的房地产拍卖须有共有人的书面同意意见（B）有租赁登记的房地产拍卖须将拍卖行为告知承租人（C）产权人为国有单位的房地产拍卖只需取得产权人的许可意见（D）房屋的附属设施、公用设备与房屋同时拍卖应在公告中说明二、多项选择题每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。1 下列建设项目中，应采取招标等公开竞价方式取得国有建设用地使用权的有( )。（A）工业厂房 （B）公益设施 （C）娱乐场馆 （D）城市基础设施 （E）高档酒店2 下列建设项目中，可以采取划拨方式取得国有建设用地使用权的有( )。（A） 廉租住房 （B）军事设施 （C）城市公共交通枢纽（D）旅游设施 （E）国家重点扶持的能源设施3 国有土地上房屋征收价值评估不考虑被征收房屋的( )等因素的影响。（A）租赁 （B）查封 （C）抵押 （D）土地使用权 （E）供求关系4 成套住宅中，不能出租供人员居住的部分有( )。（A）客厅 （B）卧室 （C）厨房 （D）卫生间 （E）封闭阳台5 下列房地产不得抵押的有( )。（A）幼儿园的教学楼 （B）某大学的校办工厂 （C）依法查封的房屋（D）正在建造的商品房 （E）已出租的商品房6 根据房屋权属登记信息查询暂行办法规定，可以公开查询的信息包括( )。（A）房屋坐落 （B）司法查封情况 （C）他项权利设定时间（D）与房屋权利有关的原始凭证 （E）与仲裁事项直接相关的原始凭证7 根据物权法，不经登记也发生物权效力的行为有( )房屋。（A）买卖 （B）合法建造 （C）抵押 （D）赠与取得 （E）受遗赠取得8 房地产估价师初始注册的条件有( )。（A）年龄小于65周岁 （B）取得房地产估价师执业资格 （C）受聘于房地产估价机构（D）在房地产估价机构有出资或股份 （E）具有完全民事行为能力9 依法转让商业用途房地产开发项目，应缴纳的税费有( )。（A）营业税 （B）耕地占用税 （C）土地增值税 （D）城市维护建设税 （E）教育费附加10 下列居住性用地控制性详细规划指标中，属于指导性指标的有( )。（A）建筑密度 （B）用地面积 （C）人口容量 （D）停车泊位 （E）建筑形式11 下列区域中，适用2类声标准的环境功能区有( )。（A） 商业金融区 （B）仓储物流区 （C）科技研发区（D）集市贸易区 （E）居住、商业混杂区12 房产分户图的主要内容有( )。（A）丘界 （B）房屋边长 （C）房屋建筑面积 （D）房屋权界线 （E）四面墙体归属13 普通股股东享有的权利有( )。（A） 股票转让权 （B）要求赎回权 （C）参加表决权（D）公司剩余财产的分配权 （E）股息红利分配要求权14 下列统计指标中，属于反映总体单位标志值差异程度的变异指标有( )。（A）全距 （B）众数 （C）标准差 （D）平均差 （E）变异系数15 在有保留价且保留价保密的拍卖中，邀请公证人参与证明拍卖活动的合法性，此时保留价知情人有( )。（A）委托人 （B）拍卖人 （C）买受人 （D）竞买人 （E）公证人三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣0.5分。本大题总分最多扣至零分。1 目前，我国住房供应政策是以商品性住房供应为主。 ( )2 受让人未缴清全部国有建设用地出让价款的，不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。 ( )3 以划拨方式取得国有建设用地转让的前提是转让方办理了建设用地使用权出让手续。 ( )4 房屋所有权人同意征收是实施国有土地上房屋征收的前提。 ( )5 按照等价有偿的原则，对被征收房屋价值的补偿，不得高于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。 ( )6 以出让方式提供国有建设用地使用权，建设项目规划条件未纳入国有建设用地使用权出让合同的，该出让合同无效。 ( )7 部分使用国有资金投资的工程建设项目必须进行招标。 ( )8 因不可抗力造成开工延期，导致土地闲置的，不征收土地闲置费。 ( )9 房地产开发项目用地只能以出让方式取得。 ( )10 商品房预售合同当事人必须约定房屋面积误差的处理方式。 ( )11 抵押人经抵押权人同意转让抵押房地产的，应将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。 ( )12 宅基地上的房屋所有权人与房屋所占用土地的所有权人不一致。 ( )13 当事人订立房屋抵押合同，未经登记，不产生法律效力。 ( )14 房屋登记信息中的他项权利设定类别可以公开查询。 ( )15 房地产估价机构设立分支机构，在分支机构所在地应有2名以上注册房地产估价师。 ( )16 科研院所从事房地产研究人员取得房地产估价师资格后，经所在单位书面同意，可在房地产估价机构注册。 ( )17 房地产估价机构的不良行为应作为该机构法定代表人或执行合伙人的不良行为记入其信用档案。 ( )18 住宅专项维修资金专项用于保修期内住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 ( )19 个人自住的别墅免征房产税。 ( )20 建设用地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人缴纳城镇土地使用税。( )21 土地增值税的扣除项目包括了与转让房地产有关的税金。 ( )22 在中困境内无住所且在境内居住不满一年的个人，从中国境内取得的所得无需缴纳个人所得税。 ( )23 外商投资企业及其在职职工无需缴存住房公积金。 ( )24 住房公积金贷款期限在一年以内的，遇法定利率调整，仍可实行合同利率。 ( )25 城市土地区位的涵义，最重要的是以地理坐标表示的几何位置。 ( )26 建筑材料是重要的室内环境污染源，既有辐射污染源，也有致敏源，甚至还有一些有毒物质。 ( )27 砖混结构的建筑物宜采用独立基础。 ( )28 预算定额是以施工工序为研究对象，为表示生产产品数量和生产要素消耗综合关系编制的定额。 ( )29 房产分幅图是测绘房产分丘图和分户图的基础图件。 ( )30 “吉芬商品”是指价格下降后，收入效应小于替代效应的商品。 ( )31 只要商品的销售收入能够补偿经济成本，厂商就一定能够获得正常利润。 ( )32 提高法定存款准备金率是为了调节控制社会总需求，进一步控制通货膨胀。 ( )33 房地产信托业务属于商业银行的资产业务。 ( )34 封闭型基金公司的资产结构中不允许有负债。 ( )35 个人购房抵押贷款保证保险属于强制保险。 ( )36 统计中的随机变量是指受偶然性因素的作用，变量值呈现出上升或下降唯一方向性变动的变量。 ( )37 房地产开发集团的分公司，不是法律主体，但可以是会计主体。 ( )38 代理人超越代理权，被代理人知道后未作任何表示，由此引起的民事责任被代理人也应承担。 ( )39 抵押权、质权、留置权、地役权都属于担保物权。 ( )40 强制拍卖过程中出现中止事由时，人民法院不能单方中止拍卖程序。 ( )四、综合分析题每小题2分，每小题的备选答案中有1个或1个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。（一）甲房地产开发公司(以下简称甲公司)拟将正在建设的高档商品房项目作为抵押物，向乙银行贷款1亿元，委托丙房地产估价机构(以下简称丙机构)进行评估。丙机构经调查得知：该项目总建筑面积为15000m2，其中，已被人民法院预查封1000m2。经批准可销售的建筑面积为14000m2，其中，有3000m2已预售并办理了商品房预告登记。甲公司依法办理该项目抵押登记后，拟将该项目整体转让给丁公司。1 开发建设该项目，甲公司应依法取得( )。（A）建设项目选址意见书 （B）建筑工程施工许可证（C）建设工程规划许可证 （D）建设用地规划许可证2 甲公司本次可抵押的商品房建筑面积为( )m2。（A）10000 （B）11000 （C）14000 （D）150003 为准确获得已办理商品房预告登记的信息，丙机构应通过( )确定。（A）调查该项目购房人 （B）查询该项目的房屋登记簿（C）要求甲公司出具其预告登记证明 （D）查询甲公司已备案的商品房预售合同4 评估过程中，丙机构应做的工作包括( )。（A）进行实地查勘 （B）调查了解法定优先受偿权利情况（C）要求甲公司提供国有土地使用证和房屋所有权证（D）按照甲公司要求确保抵押物评估价值不低于1亿元5 甲公司转让该项目给丁公司不需要( )。（A）乙银行同意 （B）人民法院解除查封（C）规划部门同意 （D）房屋登记机构批准（二）陈某属低保户，拥有某市旧城区一间百年老房的所有权。该市政府从2011年2月开始对该区进行改造。甲房地产估价机构承担该项目房屋征收评估工作。乙房地产开发公司依法取得该地块建设用地使用权，投资10亿元开发建设商业零售、商务办公、酒店餐饮和居住建筑面积各占四分之一的城市综合体，并按居住建筑面积的10配建公共租赁住房。2013年10月20日该项目取得商品房预售许可证。6 关于陈某住房征收补偿的说法，正确的为( )。（A） 陈某应与乙房地产开发公司订立补偿协议（B） （B）陈某可以要求在改建地段进行房屋产权调换（C）陈某对评估结果有异议，可向甲房地产估价机构申请复核评估（D）陈某因住房已过设计使用年限而得不到货币补偿，应按低保户标准安置7 代理该项目工程招标的工程招标代理机构的资格应为( )。（A）甲级 （B）乙级及以上 （C）丙级及以上 （D）暂定级及以上8 “十一”黄金周期间，乙房地产开发公司可以进行该项目的营销活动为( )。（A）制作公交车身广告介绍该项目名称 （B）向前来参观者免费发放VIP卡（C）在项目销售大厅展示项目沙盘 （D）在房地产展销会上预售房屋9 乙房地产开发公司建造该项目所涉及的印花税可按( )的比例免征。（A）10 （B）250 （C）100 （D）250（三）甲公司通过出让方式取得一宗建设用地使用权，规划用途为普通住宅，建筑控制高度为30m。该项目计划建设工期2年，项目可行性研究确定的投资额为3亿元。甲公司取得土地后立即开展了该项目的建筑设计工作，并于半年后开工。由于资金紧张，甲公司以该宗土地及在建工程向乙银行抵押融资，签订了期限为2年的借款合同，并共同办理了抵押登记。1年后，该项目实际投资额占全部开发投资额的60。随后，甲公司因拖欠工程款被债权人丙公司起诉，丙公司要求人民法院强制拍卖其土地及在建工程，以偿还到期债务。10 作为对本项目建设的规划控制，建筑控制高度属于( )。（A）用地控制指标 （B）建筑形态控制指标 （C）城市设计引导指标 （D）环境容量指标11 关于本项目建筑设计的说法，正确的为( )。（A）地上建筑物仅能设计为多层建筑 （B）地上建筑物耐久年限为1540年（C）按建筑物控制高度设计的地上建筑物应设置电梯（D）按建筑物控制高度设计的地上建筑物应采用钢筋混凝土结构12 本项目可行性研究对3亿元投资额确定的方法为( )。（A）通过投资估算指标确定 （B）利用施工定额进行测算（C）利用预算定额进行测算 （D）利用概算定额进行测算13 甲公司从乙银行取得的贷款属于( )。（A）中期贷款 （B）担保贷款 （C）特定贷款 （D）自营贷款14 “实际投资额占全部开发投资总额的60”按统计指标分类为( )。（A）比较相对指标 （B）强度相对指标 （C）结构相对指标 （D）比例相对指15 关于丙公司请求拍卖房地产的说法，错误的是( )。（A）该房地产拍卖委托人应为丙公司 （B）人民法院决定采取拍卖方式处置时应告知乙银行（C）该房地产因设置有抵押权，人民法院不支持其拍卖请求（D）人民法院支持该拍卖请求时应以评估价格为基础确定拍卖保留价答案与解析:一、单项选择题1B 2D 3B 4A 5B 6B 7B 8D 9D 10A11B 【试题解析】 以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。40一10=30(年)。12D 13C 14D 15B 16B 17D18C 【试题解析】 注册房地产估价师在每一注册有效期内即3年内，接受继续教育的时间为120学时，其中，必修课和选修课每一注册有效期各为60学时。取得执业资格超过3年申请初始注册的房地产估价师，也需经继续教育达到合格后，方准予初始注册。19A20 D 【试题解析】 自用的地下建筑中，工业用途房产，以房屋原价的5060作为应税房产原值。应纳房产税的税额：应税房产原值×1-(1030)×12。2013年应缴纳房产税最多=100×60×(1-10)×12=6480(元)。21 C22 B 【试题解析】 此题出题依据已过时。2015年3月30日，财政部关于调整个人住房转让营业税政策的通知(财税201539号)规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。148m2的住宅应属于非普通住房，该案例背景属于超过2年的非普通住房对外销售。因此应缴纳营业税=(120-525)×5=3375(万元)。2016年2月17日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知 (财税201623号)规定：对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90m2及以下的，减按1的税率征收契税；面积为90m2以上的，减按15的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90m2及以下的，减按1的税率征收契税；面积为90m2以上的，减按2的税率征收契税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策，上述城市个人住房转让营业税政策仍按照财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知(财税201539号)执行。23B24D 【试题解析】 教材已删除此考点内容。单位和个人分别在不超过职工本人上一年度月平均工资12的幅度内，其实际缴存的住房公积金，允许在个人应纳税所得额中扣除。张某缴存住房公积金免缴个人所得税的最高额度为：4000元×12=480元。25D 【试题解析】 人口净密度=规划总人口住宅用地面积=500006=8333(人hm2)。26C 27A28D【试题解析】 涨价预备费=2000×(1+5)-1+3000×(1+5)2-1=40750(万元)。29A 30B 31D 32D 33B 34C35B【试题解析】 不定值保险是指保险当事人双方在订立保险合同时不预先确定保险标的的保险价值，仅载明须至事故发生后再估价和确定损失与赔偿的保险。不定值保险中，无论保险标的的实际价值如何变化，保险人应支付的赔偿金额都不得超过保险合同约定的保险金额。如果实际损失小于保险金额，保险人仅赔偿实际损失；如果实际损失大于保险金额，保险人的赔偿额以保险金额为限。36C【试题解析】 通常，计算平均发展速度采用几何平均法，其公式如下37A 38C 39C 40C二、多项选择题每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。1A，C，E 2A，B，C，E 3A，B，C 4C，D，E 5A，C6A，B，C 7B，E 8A，B，C，E 9A，C，D，E 10C，E11A，D，E 12B，C，D，E 13A，C，D，E 14A，C，D，E 15A，B，E三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣0.5分。本大题总分最多扣至零分。1 2 3× 4× 5× 6 7 8 9× 10×11 12× 13× 14 15× 16 17 18× 19 2021 22× 23× 24 25× 26 27× 28× 29 30×31 32 33× 34× 35× 36× 37 38× 39× 40×四、综合分析题每小题2分，每小题的备选答案中有1个或1个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。1B，C，D2B【试题解析】 甲公司本次可抵押的商品房建筑面积=该项目总建筑面积15000m2一人民法院预查封面积1000m2一商品房预告登记面积3000m2=11000m2。3B，C 4A，B，C 5C，D 6 B，C 7 A 8 C9B【试题解析】 对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征。在其他住房项目中配套建设公租房，依据政府部门出具的相关材料，可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的印花税。因商业零售、商务办公、酒店餐饮和居住建筑面积各占四分之一，居住建筑面积=100÷4=25。印花税免征比例=25×10=25。10 B 11 B，C，D 12 A 13 A，B，D14 C【试题解析】 结构相对指标又称比重指标，是指现象总体经过分组后由各组有关数值与总体相应总值对比的综合指标。该指标的计算公式为：结构相对指标()=×100。15A，C8