房地产研究-策源-养老地产专题研究.pdf

养老地产专题研究养老地产专题研究业务发展中心业务发展中心2011.9国外养老住宅发展模式国外养老住宅发展模式国外养老住宅发展模式国外养老住宅发展模式Part. 1国内养老住宅背景分析国内养老住宅背景分析国内养老住宅背景分析国内养老住宅背景分析Part. 2国内现有养老住宅分析国内现有养老住宅分析国内现有养老住宅分析国内现有养老住宅分析Part. 3养老地产开发建议养老地产开发建议养老地产开发建议养老地产开发建议Part. 4国内外养老住宅案例国内外养老住宅案例国内外养老住宅案例国内外养老住宅案例Part. 5世界人口老龄化情况日趋严重，发达国家先富后老，在老年住宅的发展已经相当成熟世界人口老龄化情况日趋严重，发达国家先富后老，在老年住宅的发展已经相当成熟世界世界60岁以上人口占总人口的比率增长情况（岁以上人口占总人口的比率增长情况（%）年 份1950196019701980199020002010全世界8.18.18.48.69.29.810.7发达地区发达地区11.612.614.515.517.619.221.2发展中国家6.46.16.16.36.97.68.5资料来源：中国老龄科学研究中心经济发展，生活富裕寿命延长老年人口比例增大对社会形成负担研究并发展养老产业大力发展老年住宅发达国家人口老龄化解决方案发达国家人口老龄化解决方案目前国外基本养老模式主要可以分为以下四大类：目前国外基本养老模式主要可以分为以下四大类：政府政府开发商开发商政府为主政府为主开发商开发商开发主体开发主体出租出租出租出租租赁为主租赁或出售出售为主租赁或出售租售方式租售方式美国，日本根据客户自身条件，提供服务包括：就餐、洗衣、清理房间、医药管理、日常生活活动帮助等生活不能全部自理，需要专门的辅助和帮助辅助生活社区辅助生活社区辅助生活型辅助生活型美国，日本提供短工服务，专业的护士照料各种年龄段包括老人、孩子、刚出院的人、长期病号等家庭照料社区家庭照料社区所有国家完全无障碍设计，需要完好的设施和专业人员照料老年痴呆初期，需要护理恢复老年痴呆病院老年痴呆病院辅助医疗型辅助医疗型所有国家提供24小时护理照料设施提供常规的医药监督和康复治疗，需要注册护士和有执照的护工需要24小时照料，患有长期或慢性病，需要治疗和恢复护理院护理院美国，日本必要时提供辅助和护理服务身体健康，可以独立生活，但需要应急照料的老年人连续照料退休社区连续照料退休社区居家生活型居家生活型美国，日本环境优美，成熟服务体系，多种娱乐交流场所，社区活动丰富年龄有限制，喜欢参加身体锻炼和社会活动的客户活跃老年社区活跃老年社区除租赁房屋外，还提供就餐、清扫房间、交通、社会活动等服务。不提供就餐、交通、不组织社会活动特点特点欧洲和外界保持良好的联系，参加一些社会活动的客户；老年聚集区老年聚集区欧洲，新加坡喜欢安静，结交新朋友的老年客户老年公寓老年公寓独立生活型独立生活型常见国家常见国家受众群体受众群体形式形式类型类型不同的文化及社会体制形成了各个国家不同的养老模式不同的文化及社会体制形成了各个国家不同的养老模式国家背景：国家背景：崇尚自由市场经济，强调政府不应过多干预市场。养老模式：养老模式：以开发商为主导开发商为主导，以盈利为目的。政府仅为低收入老人提供福利性养老住宅。美国美国国家背景国家背景：追求社会公平，高税收，高福利，生活压力轻，贫富差距小。养老模式养老模式：由政府及非营利性的慈善机构政府及非营利性的慈善机构出资，聘用专业服务公司对其进行管理。北欧北欧国家背景国家背景：东方国家，深受西方尤其是美国经济理论及模式影响养老模式养老模式：以开发商为主导开发商为主导，政府辅助，同时，更多的会注重家庭亲情，两代居盛行。日本日本国家背景国家背景：家长式国家管理制度，政府干预深入社会各个角落。养老模式养老模式：政府主导政府主导，不以盈利为目的，注重家庭亲情，同时兼顾喜欢独居老人需求。新 加 坡新 加 坡国家背景国家背景：高税收，高福利国家，社会贫富差距小。养老模式养老模式：以政府为主导政府为主导，多属社会福利性质，后期主要由专业公司负责经营管理。德国德国背景：背景：30年代婴儿潮老龄化加剧是导致美国老年社区形成的直接原因年代婴儿潮老龄化加剧是导致美国老年社区形成的直接原因美国家庭成员年龄变化趋势美国家庭成员年龄变化趋势美国总人口约3亿，其中65岁以上的老龄人口约3600万人，约占总人口的12.4%，由于人口多， 目前美国老龄化人口已形成了一个巨大的群体。男性男性女性女性n美国婴儿潮一代目前已步入老龄化时期他们将推动第二居所，老年公寓、老年社区等小套住宅的发展。n经济发达程度客观上要求老年住宅出现。n政府对老年群体的社会保障推动老年住宅的发展。n老年社区发展非常迅速，分为赢利性和非赢利性两种。婴儿潮一代老龄化现象是形成老年社区的主要原因婴儿潮一代老龄化现象是形成老年社区的主要原因美国人口年龄段分布情况美国人口年龄段分布情况美国美国养老模式：以居家养老为主，通过社区丰富多彩活动的组织满足老年人需求养老模式：以居家养老为主，通过社区丰富多彩活动的组织满足老年人需求住宅模式住宅模式n独立式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年社区。产品及配套产品及配套n规模大，建筑形态多样、配套齐全、有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动较多。开发主体开发主体n 以开发商为主，教会及政府为辅。运作方式运作方式n分为赢利性和非赢利性两类，前者大多为私人公司所办，后者主要由教会兴办，政府给予部分津贴。概览概览n美国养老模式以家庭为主，70%以上的老人采用”以房养老“的家庭养老方式老人拥有自己的住宅，并将其多余部分出租，租金用于养老。美国美国案例链接：亚利桑那太阳城案例链接：亚利桑那太阳城运作方式运作方式：n从60年代初开始建设，占地14.5平方英里。坐落在美国亚利桑那州，距离凤凰城23.4公里，距离图森市（Tuson）209公里。n由建筑商Del Webb和这片土地的拥有者J.G Bosell共同开发。n只允许55岁以上的老年人居住，提供多种物业服务设施供不同身体情况的老年人选择。运作方式运作方式：n从60年代初开始建设，占地14.5平方英里。坐落在美国亚利桑那州，距离凤凰城23.4公里，距离图森市（Tuson）209公里。n由建筑商Del Webb和这片土地的拥有者J.G Bosell共同开发。n只允许55岁以上的老年人居住，提供多种物业服务设施供不同身体情况的老年人选择。产品及配套：产品及配套：n现有超过350家俱乐部，7个娱乐中心。n现有总人口超过40000是美国最大的老年社区之一。产品及配套：产品及配套：n现有超过350家俱乐部，7个娱乐中心。n现有总人口超过40000是美国最大的老年社区之一。美国美国背景：生活压力小，社会保障水平高，人均寿命延长背景：生活压力小，社会保障水平高，人均寿命延长n60岁以上人口数量占到23%以上。n经济高度发达，资源丰富，人口总量少，人均占有资源数量大。n社会保障体系高度发达，社会处于均富状态，生活压力小。n气候寒冷，纬度较高，多数土地不适宜居住。北欧北欧养老模式：政府负担大部分养老经费，老年公寓是老人养老首选养老模式：政府负担大部分养老经费，老年公寓是老人养老首选住宅模式住宅模式n老年公寓，异地老年社区。产品及配套产品及配套n在产品设计上充分考虑老年人的需求，各种建筑元素集合处理，为老年人提供必要的社会服务，并使其有机会参加各种有意义的社会活动。开发主体开发主体n 政府。运作方式运作方式n政府出资，不以盈利为目的，慈善团体、非营利机构也是养老资金的重要来源。概览概览n北欧各国是社会养老的典范，老人多偏好居住在政府提供的老年公寓中，同时出于对自由的崇尚，DIY养老方式在北欧也已有所发展。北欧北欧案例链接：案例链接：VINDEREN老年公寓老年公寓运作方式：运作方式：n政府出资建设，从建筑设计到运营管理均由经验丰富的专业公司进行运作。产品及配套：产品及配套：nVINDEREN老年公寓高6层，室内设计了两排通道，老人住房沿通道两旁布置，在通道两旁设有两个服务核心区。底层设有老人白天活动中心等公共设施。n在访客接待室设计了一个巨大的壁炉，使老人和访客有一种“家”的温馨感觉。建造了花岗石小桥，人行小径掩映在树木和绿草当中，并设有许多路椅供老人休息。运作方式：运作方式：n政府出资建设，从建筑设计到运营管理均由经验丰富的专业公司进行运作。产品及配套：产品及配套：nVINDEREN老年公寓高6层，室内设计了两排通道，老人住房沿通道两旁布置，在通道两旁设有两个服务核心区。底层设有老人白天活动中心等公共设施。n在访客接待室设计了一个巨大的壁炉，使老人和访客有一种“家”的温馨感觉。建造了花岗石小桥，人行小径掩映在树木和绿草当中，并设有许多路椅供老人休息。北欧北欧背景：二战之后的婴儿潮及生活条件的改善使得现今德国人口中老年人比例增大背景：二战之后的婴儿潮及生活条件的改善使得现今德国人口中老年人比例增大2010年德国年德国60岁以上的老年人口比重已占总人口的岁以上的老年人口比重已占总人口的24%24%+25%1、50-60年代人口高速增长二战结束后的15年内，德国人口增长了25%。2、死亡率下降经济高速发展，医疗及营养水平得到极大提升，人均寿命增长迅速，据2010年统计数据显示，男性人均寿命为77岁、女性82岁。n两大原因造成老年人口比例迅速上升两大原因造成老年人口比例迅速上升德国德国养老模式：政府出资建设，专业公司经营，德国老人养老偏好老年公寓养老模式：政府出资建设，专业公司经营，德国老人养老偏好老年公寓住宅模式住宅模式n独立式住宅、老年公寓。产品及配套产品及配套n无障碍设计，医疗，娱乐设施齐全。开发主体开发主体n 以开发商和政府为主。运作方式运作方式n政府财政是养老经费的主要来源，为老人提供住房补贴，同时，住宅房主与民间福利集团签订提供服务的合同，获得医疗，娱乐等服务。概览概览n德国养老分为两大体系老年住宅体系和养老院体系，两者皆由政府财政拨款支持，两者一般会毗邻建设，以形成各种资源的共享的优势。德国德国案例链接：慕尼黑奥古斯提诺姆老年公寓案例链接：慕尼黑奥古斯提诺姆老年公寓运作方式运作方式n慕尼黑奥古斯诺姆老年公寓是全球诞生的第一家老年公寓,目前通过基金会和服务公司运作,已经有40多年的历史。产品及配套产品及配套n设施齐全,功能完善,服务优良,除医疗等必备配套外，洗衣室、休息室、礼拜堂、桑拿、室内游泳池（兼具锻炼和治疗作用）、健身中心、图书馆、钢琴室，发廊、咖啡吧、餐厅、迷你型高尔夫练习设施等一应俱全。运作方式运作方式n慕尼黑奥古斯诺姆老年公寓是全球诞生的第一家老年公寓,目前通过基金会和服务公司运作,已经有40多年的历史。产品及配套产品及配套n设施齐全,功能完善,服务优良,除医疗等必备配套外，洗衣室、休息室、礼拜堂、桑拿、室内游泳池（兼具锻炼和治疗作用）、健身中心、图书馆、钢琴室，发廊、咖啡吧、餐厅、迷你型高尔夫练习设施等一应俱全。德国德国背景：日本二战前后两次婴儿潮，促使日本人口逐渐老龄化背景：日本二战前后两次婴儿潮，促使日本人口逐渐老龄化2005年日本人口金字塔图示年日本人口金字塔图示020000040000060000080000010000001591317212529333741454953576165697377818589939710102000004000006000008000001000000159131721252933374145495357616569737781858993971011920年日本人口金字塔图示年日本人口金字塔图示050000010000001500000159131721252933374145495357616569737781858993971010200000400000600000800000 1000000 1200000 1400000159131721252933374145495357616569737781858993971011960年日本人口图金字塔图示年日本人口图金字塔图示n目前，日本60岁及以上的老年人口比重占日本总人口的24%，根据日本将来人口推测报告显示，到2055年，日本人口将减少至8993万人，其中老龄人口将达到40%，老龄化程度较高；n日本在30年代后期和70年代前期的两次婴儿潮，加速了日本人口老龄化；n社会养老的城市福利建设方面政府给与大力支持。日本日本养老模式：居家养老在日本占据主流，“二代居”受欢迎养老模式：居家养老在日本占据主流，“二代居”受欢迎住宅模式住宅模式n独立式住宅、老年公寓，老年社区。产品及配套产品及配套n主要养老产品”两代居“对厨、厕、门厅和居室分隔功能都做了相应考虑，对多代人生活方式和生活规律上的差异在室内空间上做了相应处理。开发主体开发主体n 民间建设，政府出资征用；各类相关企业会积极参与老年住宅产品研究。运作方式运作方式n福利型养老机构由民间建设，政府出资征用后，租给老年人居住并给予房租补贴；押金式老年人住宅由地方住宅供给公社出资建设，专供60岁以上老年家庭使用，并以押金方式提供使用权。概览概览n日本目前有95.5%的老人在家中养老，4.2%的老人住在疗养院和老人中心等老人福利设施中，”两代居“的家庭养老模式在日本非常普遍。日本日本案例链接：港北新城案例链接：港北新城运作方式运作方式n开发商建设，政府征用，专业公司运营。产品及配套产品及配套n提供无障碍设施的老龄人住宅产品、提供具有看护性质的老龄人住宅产品、提供能和家人共同生活的(二代居)住宅产品。n日本港北新城把老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，使老年人的生活更加活泼多彩。运作方式运作方式n开发商建设，政府征用，专业公司运营。产品及配套产品及配套n提供无障碍设施的老龄人住宅产品、提供具有看护性质的老龄人住宅产品、提供能和家人共同生活的(二代居)住宅产品。n日本港北新城把老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，使老年人的生活更加活泼多彩。日本日本背景：经济发展较快，人均寿命延长，背景：经济发展较快，人均寿命延长，50-60年代出生人口进入老年时期年代出生人口进入老年时期n65岁以上的老年人达到了8.7，新生人口下降明显，未来人口压力快速增长。n经济发达，社会保障体系完善，人均寿命不断延长。n以华人为主，遵循传统传统尊老爱幼的观念，但观念逐步改变，老人单独居住养老需求增加。660万160万1961年2008年新加坡新加坡1961年年-2008年人口变化情况年人口变化情况8.7%14.8%76.5%15-64岁0-14岁65岁以上新加坡人口结构情况新加坡人口结构情况新加坡新加坡养老模式：政府主导，乐龄公寓为众多新加坡老年人提供居所养老模式：政府主导，乐龄公寓为众多新加坡老年人提供居所住宅模式住宅模式n组屋（多代居），乐龄公寓（独居老人）。产品及配套产品及配套n组屋在设计上考虑多代人共同居住的需要。乐龄公寓一般为12层到14层的精装修板式高层，户型分为35平方米和45平方米两种，一般都建在成熟社区内，各种设施齐全完善。开发主体开发主体n 政府。运作方式运作方式n政府是养老设施建设的投资主体，提供90的建设资金，对养老机构各项服务提供不同的津贴。同时，政府在建造福利房时，专门设计适合几代同堂的户型，并在购房价格上给予优惠。概览概览n由于政策引导，目前已婚子女与父母合住同一组屋或同一组屋区的住户已达41。同时政府也为希望单独居住的老年人提供了”乐龄公寓“，产权30年，可延长10年。新加坡新加坡案例链接：乐龄公寓案例链接：乐龄公寓运作方式：运作方式：n政府投资建设及运营。产品及配套产品及配套n“乐龄公寓”一般为高12层到14层板式高层，每户一般有一个卧室，有部分家俱，厅和卧室用活动隔墙分隔，节假日时提供子女探访活动。n内外设施都是按照老年人需求而设，例如更宽的大门（供轮椅出入）、衣橱、支撑扶手（户内和公共走廊）、热水器、更大的开关钮等。运作方式：运作方式：n政府投资建设及运营。产品及配套产品及配套n“乐龄公寓”一般为高12层到14层板式高层，每户一般有一个卧室，有部分家俱，厅和卧室用活动隔墙分隔，节假日时提供子女探访活动。n内外设施都是按照老年人需求而设，例如更宽的大门（供轮椅出入）、衣橱、支撑扶手（户内和公共走廊）、热水器、更大的开关钮等。新加坡新加坡国外养老模式借鉴点小结国外养老模式借鉴点小结运作方式开发主体产品及配套住宅模式运作方式开发主体产品及配套住宅模式n完善的社会保障制度、金融服务体系，加强老年人的支付能力；n后期通过专业化运营，提高服务质量。n允许开发商进入养老地产领域，提供不同收入人群以不同层次的养老需求；n政府需对低收入群体提供福利性的、不以盈利为目的的养老服务。n产品设计需充分考虑老年人的特殊需求，针对不同行为能力的老人设计不同的产品；n良好的医疗，各种娱乐，文化，体育等设施，及为老年人组织的各种活动。n不局限于固定的住宅模式，根据不同的区位，文化及地理条件，经济条件等设计出适合自身的养老住宅模式。2341国外养老住宅发展模式国外养老住宅发展模式国外养老住宅发展模式国外养老住宅发展模式Part. 1国内养老住宅背景分析国内养老住宅背景分析国内养老住宅背景分析国内养老住宅背景分析Part. 2国内现有养老住宅分析国内现有养老住宅分析国内现有养老住宅分析国内现有养老住宅分析Part. 3养老地产开发建议养老地产开发建议养老地产开发建议养老地产开发建议Part. 4国内外养老住宅案例国内外养老住宅案例国内外养老住宅案例国内外养老住宅案例Part. 5n老年人口系数老年人口系数据世界卫生组织的资料，一个国家的老年人口系数达到10以上（60岁以上人口）或7（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型社会。老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的比重，它反映人口老化的程度。年龄年龄老年人口系数老年人口系数60岁以上10%以上65岁以上7%以上中国中国65岁及以上人口发展情况岁及以上人口发展情况万人7. 04%5. 60%5. 40%5. 30%4. 90%4. 40%3. 60%02500500075001000019531964198219851987199019970. 00%1. 00%2. 00%3. 00%4. 00%5. 00%6. 00%7. 00%8. 00%65岁及以上人口老年人口系数n从1997年我国就已经开始步入老龄化社会，65岁以上老年人口规模庞大，占全球老年人口的17.3%，居世界首位，相当于整个欧洲65岁以上老年人口总和。n预计到2050年，60岁以上老年人口将达到4.4亿，80岁以上老年人口将突破8800万。我国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。n人口老龄化趋势和倒金字塔型家庭结构的日益普遍，刺激了对老年住宅的需求，为养老住宅产品提供巨大的市场和广阔的发展空间。人口老龄化趋势和倒金字塔型家庭结构的日益普遍，刺激了对老年住宅的需求，为养老住宅产品提供巨大的市场和广阔的发展空间。n从1997年我国就已经开始步入老龄化社会，65岁以上老年人口规模庞大，占全球老年人口的17.3%，居世界首位，相当于整个欧洲65岁以上老年人口总和。n预计到2050年，60岁以上老年人口将达到4.4亿，80岁以上老年人口将突破8800万。我国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。n人口老龄化趋势和倒金字塔型家庭结构的日益普遍，刺激了对老年住宅的需求，为养老住宅产品提供巨大的市场和广阔的发展空间。人口老龄化趋势和倒金字塔型家庭结构的日益普遍，刺激了对老年住宅的需求，为养老住宅产品提供巨大的市场和广阔的发展空间。未来老龄化趋势明显，推动我国养老住宅的发展未来老龄化趋势明显，推动我国养老住宅的发展我国我国60岁以上老年人口比例预测岁以上老年人口比例预测老人财富的增多客观上为养老住宅提供了强大的消费支撑老人财富的增多客观上为养老住宅提供了强大的消费支撑n随着经济发展，人们生活水平的提高，高消费能力的老年群体逐渐增多。另外 ，随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴，投资、保险等收益也纳入老年人收入构成中。随着经济发展，人们生活水平的提高，高消费能力的老年群体逐渐增多。另外 ，随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴，投资、保险等收益也纳入老年人收入构成中。n当前城市老年人中当前城市老年人中42.8%拥有储蓄存款，拥有储蓄存款，2010年我国老年人口总体消费规模超过年我国老年人口总体消费规模超过1.4万亿元，为老年住宅产品提供了强大的消费支持。万亿元，为老年住宅产品提供了强大的消费支持。n随着经济发展，人们生活水平的提高，高消费能力的老年群体逐渐增多。另外 ，随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴，投资、保险等收益也纳入老年人收入构成中。随着经济发展，人们生活水平的提高，高消费能力的老年群体逐渐增多。另外 ，随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴，投资、保险等收益也纳入老年人收入构成中。n当前城市老年人中当前城市老年人中42.8%拥有储蓄存款，拥有储蓄存款，2010年我国老年人口总体消费规模超过年我国老年人口总体消费规模超过1.4万亿元，为老年住宅产品提供了强大的消费支持。万亿元，为老年住宅产品提供了强大的消费支持。老人财富构成老人财富构成长期财富积累离退休养老金子女赡养其他（继续工作、投资、股份）社会福利保障长期财富积累离退休养老金子女赡养其他（继续工作、投资、股份）社会福利保障6065岁老人，45%以上都会再就业，增加额外收入未来将大幅增加，预计到2020年我国老年人退休金总额达28145亿元子女为老人尽孝道随着社会保障制度的强制性实施，未来老年人福利水平将会大大提高老年人大多有长期的储蓄积累，相对于中青年工作年限较长，且积累相对较多4- 2- 1家庭结构促使了养老居住观念的转变，老年人更加重视精神生活的追求家庭结构促使了养老居住观念的转变，老年人更加重视精神生活的追求n中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升；且由于计划生育政策的实施，目前“四 二 一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升；且由于计划生育政策的实施，目前“四 二 一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。n同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。由此可见，随着观念的变化，对老年住宅的需求是加快增长的。同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。由此可见，随着观念的变化，对老年住宅的需求是加快增长的。n中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升；且由于计划生育政策的实施，目前“四 二 一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升；且由于计划生育政策的实施，目前“四 二 一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。n同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。由此可见，随着观念的变化，对老年住宅的需求是加快增长的。同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。由此可见，随着观念的变化，对老年住宅的需求是加快增长的。4- 2- 1家庭结构家庭结构长时间的孤独生活状态使得老年人在生理和心理上产生问题，多愁善感，日常生活受到影响；老年人不堪忍受空巢孤寂之苦，需要群体活动和空间平台；老年人更加关心生活质量的提高，不愿意和子女同住。中间代承受工作与生活双重压力，无力、无暇顾及家中老人的矛盾越发凸显。而现有的传统家庭养老方式已不能满足老年人的生理及精神方面需求而现有的传统家庭养老方式已不能满足老年人的生理及精神方面需求n在我国，养老、敬老、尊老、爱老是中华民族的传统美德，老幼相依、互敬互爱、安度晚年，家庭养老是我国传统的养老方式；在我国，养老、敬老、尊老、爱老是中华民族的传统美德，老幼相依、互敬互爱、安度晚年，家庭养老是我国传统的养老方式；n但随着老龄化进程的加快、老人财富的增多，老年人对生理及精神等方面需求的增加；使得传统的家庭养老方式不能满足当今老年人颐养天年的需求。但随着老龄化进程的加快、老人财富的增多，老年人对生理及精神等方面需求的增加；使得传统的家庭养老方式不能满足当今老年人颐养天年的需求。n在我国，养老、敬老、尊老、爱老是中华民族的传统美德，老幼相依、互敬互爱、安度晚年，家庭养老是我国传统的养老方式；在我国，养老、敬老、尊老、爱老是中华民族的传统美德，老幼相依、互敬互爱、安度晚年，家庭养老是我国传统的养老方式；n但随着老龄化进程的加快、老人财富的增多，老年人对生理及精神等方面需求的增加；使得传统的家庭养老方式不能满足当今老年人颐养天年的需求。但随着老龄化进程的加快、老人财富的增多，老年人对生理及精神等方面需求的增加；使得传统的家庭养老方式不能满足当今老年人颐养天年的需求。家庭养老设施家庭养老设施生理方面精神方面生理方面精神方面在生理特征方面，老年人的各种机能随着年龄的增加而退化，感觉能力、观察能力、行动能力等逐渐下降或丧失。普通住宅适老性差，在居住空间上未考虑老年人的生理变化特点，不符合老年人使用安全方便的要求。现有住宅一般环境景观资源较差，隔离了人与自然、人与人的接触，人际关系淡薄；普遍缺乏老年文化活动、休闲娱乐及医疗服务等方面配套设施，不能满足老年人心理需求。交流依赖学习自我价值实现休闲娱乐康体养生在精神需求方面，老年人渴望交流、忙碌而充实，并开始关注康体保健，重视身体锻炼需求特征需求特征老年人生活满意度低目前我国政府已开始高度重视养老问题，为养老地产提供前所未有的政策扶持目前我国政府已开始高度重视养老问题，为养老地产提供前所未有的政策扶持2007，十七大报告2010，全国老龄委联合民政部等国家十部委发文关于全面推进居家养老服务工作的意见n1996年8月，全国人大通过中华人民共和国老年人权益保障法，我国政府先后制定了200多个老年政策法规，数量众多，涉及面广。2002年至今出台的关于中国养老的主要政策：2002，国务院办公厅转发全国老龄办公室和发改委关于加快发展养老服务业意见的通知2002年，中共中央、国务院中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定2011，全国老龄委中国老龄事业发展“十二五”规划2011，民政部社会养老服务体系建设十二五规划2006.12国务院新闻办中国老龄事业的发展白皮书优先供地优先供地制定了一系列引导和支持社会力量兴建社会养老设施的优惠扶持政策制定了一系列引导和支持社会力量兴建社会养老设施的优惠扶持政策税费减免优惠利率贷款贴息培训支持科技服务税费减免优惠利率贷款贴息培训支持科技服务社会养老保障体系的完善，为养老地产市场的壮大提供了有力保障社会养老保障体系的完善，为养老地产市场的壮大提供了有力保障1未来老年人社会福利水平将会大大提高未来老年人社会福利水平将会大大提高2社会养老保障的覆盖面扩大社会养老保障的覆盖面扩大n养老保障体系的完善，解除了医疗、养老等后顾之忧，老年人寻求更优质的生活环境，为老年住宅市场的壮大提供了有力保障。养老保障体系的完善，解除了医疗、养老等后顾之忧，老年人寻求更优质的生活环境，为老年住宅市场的壮大提供了有力保障。覆盖城乡的社会保障制度城市城市农村农村社会保障制度的强制性实施人们保险意识的增强老年人的福利水平将会大大提高老年人的福利水平将会大大提高根据十二五规划根据十二五规划“9073”的养老服务格局，未来宜居养老社区缺口约有的养老服务格局，未来宜居养老社区缺口约有1295万人，发展潜力巨大万人，发展潜力巨大n由于家庭结构等方面的变化，传统的家庭养老方式正在衰退；由于家庭结构等方面的变化，传统的家庭养老方式正在衰退；n根据十二五规划，预计到根据十二五规划，预计到2015年，我国将基本形成“年，我国将基本形成“9073”的养老服务格局，即”的养老服务格局，即90%的老年人居家养老，的老年人居家养老， 7%的老年人在适老主题社区养老，的老年人在适老主题社区养老，3%的老年人依托福利院老年公寓等机构养老；预计到的老年人依托福利院老年公寓等机构养老；预计到2015年，我国年，我国60岁以上老年人口将达到岁以上老年人口将达到2.09亿人，预计约有亿人，预计约有1295万老年客群将选择养老宜居社区，未来适老宜居社区发展潜力巨大；万老年客群将选择养老宜居社区，未来适老宜居社区发展潜力巨大；n因此，迎合老年人生理和心理需求的适老社区有着广阔的发展前景。因此，迎合老年人生理和心理需求的适老社区有着广阔的发展前景。n由于家庭结构等方面的变化，传统的家庭养老方式正在衰退；由于家庭结构等方面的变化，传统的家庭养老方式正在衰退；n根据十二五规划，预计到根据十二五规划，预计到2015年，我国将基本形成“年，我国将基本形成“9073”的养老服务格局，即”的养老服务格局，即90%的老年人居家养老，的老年人居家养老， 7%的老年人在适老主题社区养老，的老年人在适老主题社区养老，3%的老年人依托福利院老年公寓等机构养老；预计到的老年人依托福利院老年公寓等机构养老；预计到2015年，我国年，我国60岁以上老年人口将达到岁以上老年人口将达到2.09亿人，预计约有亿人，预计约有1295万老年客群将选择养老宜居社区，未来适老宜居社区发展潜力巨大；万老年客群将选择养老宜居社区，未来适老宜居社区发展潜力巨大；n因此，迎合老年人生理和心理需求的适老社区有着广阔的发展前景。因此，迎合老年人生理和心理需求的适老社区有着广阔的发展前景。十二五规划养老服务格局目前养老服务格局十二五规划养老服务格局目前养老服务格局VS2015年选择年选择14631463万人万人万人万人168168万人万人万人万人2010年年12951295万人万人万人万人n多家知名地产商以多家知名地产商以在社区中配建在社区中配建针对老年人住宅的方式试水养老地产。针对老年人住宅的方式试水养老地产。多家知名地产商紧抓养老地产发展契机，开始在全国布局养老地产多家知名地产商紧抓养老地产发展契机，开始在全国布局养老地产n n获取低廉地价及诸多政策扶持获取低廉地价及诸多政策扶持获取低廉地价及诸多政策扶持获取低廉地价及诸多政策扶持n n传统房企的新盈利增长点传统房企的新盈利增长点传统房企的新盈利增长点传统房企的新盈利增长点目前国内开发商借养老之名，方便与政府争取低廉地价、优惠政策，成为获取土地的新方式国家对房地产市场调控力度的加大迫使传统房产商谋求新的盈利增点，而养老地产正是该转型的契合点n有大量资金限制，需长期性投资渠道有大量资金限制，需长期性投资渠道保费收入保险金时间差数量差n现有投资渠道单一现有投资渠道单一n保监会准许险资有限制的投资不动产保监会准许险资有限制的投资不动产n养老投资回报率相对较高养老投资回报率相对较高n上下衔接相关产业，延伸寿险产业链上下衔接相关产业，延伸寿险产业链n多家保险企业开始涉足养老地产领域，多以升级版 养老院的形式推出。多家保险企业开始涉足养老地产领域，多以升级版 养老院的形式推出。只有存款和国债两种投资渠道发布保险资金投资不动产暂行办法，为险资放行养老养老社区上游：医疗保险、护理保险和养老保险等下游：老年医学、护理服务等保险资金3.44养老4%6险资进军养老地产，有效拓宽其投资领域，并拉长寿险产业链险资进军养老地产，有效拓宽其投资领域，并拉长寿险产业链我国未来老龄化趋势明显，随着老人财富的增多及421家庭结构的产生，促使社会养老居住观念的转变，老年人更加重视精神层面的追求；而现有的传统家庭养老方式已不能满足老年人在生理和精神方面的需求多家险资和知名开发商抓住养老地产发展契机，结合自身产业优势，试水养老地产，并开始全国战略化布局政府已开始高度重视养老问题，并制定了一系列优惠扶持政策，并通过不断完善的养老保障体系，为养老地产市场的壮大提供有力保障小结：无论从社会背景、政策角度、需求程度及发展趋势来看，养老地产正面临前所未有的发展机遇小结：无论从社会背景、政策角度、需求程度及发展趋势来看，养老地产正面临前所未有的发展机遇国外养老住宅发展模式国外养老住宅发展模式国外养老住宅发展模式国外养老住宅发展模式Part. 1国内养老住宅背景分析国内养老住宅背景分析国内养老住宅背景分析国内养老住宅背景分析Part. 2国内现有养老住宅分析国内现有养老住宅分析国内现有养老住宅分析国内现有养老住宅分析Part. 3养老地产开发建议养老地产开发建议养老地产开发建议养老地产开发建议Part. 4国内外养老住宅案例国内外养老住宅案例国内外养老住宅案例国内外养老住宅案例Part. 5目前我国养老住宅正处于由第二阶段向第三阶段发展过程中目前我国养老住宅正处于由第二阶段向第三阶段发展过程中形成条件形成条件老龄化初期老龄化中期老龄化加剧运营主体运营主体政府政府+开发商开发商为主社会保障社会保障社会保障水平低政府给予一定支持社会保障体系完善第一阶段传统养老院第二阶段老年公寓第三阶段老年社区第一阶段传统养老院第二阶段老年公寓第三阶段老年社区长住养老候鸟式养老长住养老候鸟式养老依托驱动因素的不同，将现有养老住宅分以下几种类型依托驱动因素的不同，将现有养老住宅分以下几种类型农家休闲养老农家休闲养老n驱动因素：驱动因素：与乡村旅游相结合，集体建设用地，销售农民住宅的30年使用权异地购房养老异地购房养老n驱动因素：驱动因素：在宜居气候条件、强势生态资源所在地购房旅游、养老康疗型养老康疗型养老n驱动因素驱动因素：受用地性质的限制长期持有经营，嫁接专业医疗及康复机构居家式养老居家式养老n驱动因素驱动因素：土地市场化运作，针对老年人打造老年住宅，采取直接销售的方式，仅提供普通的养老服务立体化养老立体化养老n驱动因素驱动因素：大型综合养老社区，采取租售结合方式，养老配套服务完善产品特色产品特色产品特色产品特色针对客户针对客户针对客户针对客户运营方式运营方式运营方式运营方式典型案例典型案例典型案例典型案例n用地性质：用地性质：一般为非居住用地非居住用地，且土地通过划拨、协议等方式取得；n区位环境：区位环境：依山傍水，生态资源良好；n功能体系：功能体系：通过与专业医疗机构、康复疗养机构专业医疗机构、康复疗养机构合作，提供全方位的健康体检、老年特色疾病的照料看护、病愈的康复疗养等专业化的健康管理服务，并辅以满足交流、学习、娱乐的活动中心。n对年龄有一定限制年龄有一定限制，主要针对身体健康欠佳和对保健养生格外关注的老年人为主。n出租及会员制出租及会员制，由于受用地性质的限制，一方面依托自身养生、休闲等配套设施接待养生体验度假，另一方面并将提供医疗看护服务的老年公寓实行会员制入住，会员费加管理费，无产权。n台湾长庚养生文化村、北京太申祥和山庄、北京燕达国际健康城。n康疗型养老住宅的功能体系居住功能康体养生功能医疗护理功能学习交流功能休闲娱乐功能康疗型养老嫁接专业医疗资源，强调提供专业化的健康管理服务，采取会员制方式，主要面向对健康格外关注的中高端老年群体康疗型养老嫁接专业医疗资源，强调提供专业化的健康管理服务，采取会员制方式，主要面向对健康格外关注的中高端老年群体运营主体运营主体运营主体运营主体n以开发商为开发主体，政府、专业医疗机构协助案例链接：台湾长庚养生文化村案例链接：台湾长庚养生文化村台塑集团，不用政府补贴，接受