《建筑物区分所有权司法解释》、《物业服务司法解释》解读.doc

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释20097 号，2009 年 3 月 23 日最高人民法院审判委员会第 1464 次会议通过）中华人民共和国最高人民法院公告最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释已于 2009 年 3 月 23 日由最高人民法院审判委员会第 1464 次会议通过，现予公布，自 2009 年 10 月 1 日起施行。 二 00 九年五月十四日 为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据中华人民共和国物权法等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。第一条第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。第二条第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。第三条第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。第四条第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。第五条第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。第六条第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。第七条第七条 改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。第八条第八条 物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。第九条第九条 物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算。第十条第十条 业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。第十一条第十一条 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。第十二条第十二条 业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。第十三条第十三条 业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。第十四条第十四条 建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。第十五条第十五条 业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；（三）违反规定进行房屋装饰装修；（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。第十六条第十六条 建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。第十七条第十七条 本解释所称建设单位，包括包销期满，按照包销合同约定的包销价格购买尚未销售的物业后，以自己名义对外销售的包销人。第十八条第十八条 人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。第十九条第十九条 本解释自 2009 年 10 月 1 日起施行。因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用本解释。本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释具体应用法律若干问题的解释 （2009 年 4 月 20 日最高人民法院审判委员会第 1466 次会议通过） 法释20098 号 中华人民共和国最高人民法院公告 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释已于2009 年 4 月 20 日由最高人民法院审判委员会第 1466 次会议通过，现予公布，自2009 年 10 月 1 日起施行。 二九年五月十五日 为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据中华人民共和国民法通则、中华人民共和国物权法、中华人民共和国合同法等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同； （二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。 第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。 第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 第七条 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。 第八条 业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。 物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。 第九条 物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。 第十条 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。 物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。 第十一条 本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。第十二条 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。 第十三条 本解释自 2009 年 10 月 1 日起施行。本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。 建筑物区分所有权司法解释 、 物业服务司法解释解读 -北京市惠诚律师事务所西安分所 田冲律师 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 （以下简称建筑物区分所有权司法解释 ） 、 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 （以下简称物业服务司法解释 ）已分别于 2009 年 3 月 23 日的最高人民法院审判委员会第 1464 次会议、2009 年 4 月 20 日的最高人民法院审判委员会第 1466 次会议通过，自 2009 年 10 月 1 日起施行。现律师就上述两个司法解释的颁布与实施并结合目前房地产销售、物业服务市场的现状做一简要分析，以期为房屋买受人及物业使用人的法律实践中带来一定的合理预期： 一、对建筑物区分所有权司法解释中的一些亮点的解读 1、该解释对“业主”的身份进行了明确的界定 该解释第一条规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 ”，该条规定明确了业主的身份。尽管从规范性文件的效力位阶上来说，司法解释仅仅属于一个部门规章，但是从其作为法院审判的依据方面来说其效力非常之高。该规定的出台是对陕西省物业管理条例第七条内容效力的补正（物权法 、 物业管理条例对业主的界定都只是“所有权人”，而根据我国不动产登记生效的立法模式来说，只有登记于房产登记薄的权利人才能视为业主。而陕西省物业管理条例对业主的定义为“已领取房屋所有权证的，房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主。尚未进行房屋权属登记，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中视为业主”，该规定尽管很符合实际也符合物权法律的精神，但是其作为地方性法规的效力位阶比较低，而物权法最大的立法原则就是物权法定，即物权的创设、内容、取得方式、流转以及登记等等只能通过物权法律来规定，不允许进行随意的创设以及增减等。 陕西省物业管理条例对业主的定义虽然符合实际情况，但是因为物权权利的特殊性以及不可随意创设性，其上述规定的确属于对物权法以及物业管理条例的扩大性解释，不仅违反了物权法物权法定的原则且不符合立法法对法律位阶效力以及创设权的规定。基于解释的上述规定，至此， 陕西省物业管理条例对业主身份界定的内容效力得以补正） 。 2、解释对非权利人无偿利用特定共有部分的行为不视为侵权 该解释第四条规定：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。 ”。按照相关民法理论可知，非权利人对非自己专有的公共部分的利用首先应当经过权利人的一致同意以及支付相应的报酬或者是对价，而作为建筑物区分所有权的相关内容，业主或使用人对公共部分的使用应当取得权利人的同意并支付对价。解释基于实践中诸多的类似问题的频发性，以及吸取了民法通则处理相邻关系的一些原则和精神，对上述行为予以放行，不视为侵权行为。但上述行为排除侵权性有几个要件，缺一不可：一、行为人或者说从事该行为而不构成侵权的权利主体一定是业主，而非使用人或其他权利人（当然业主已经进行了上述行为后，后续的使用人或其他权利继承人继续从事上述行为的，笔者认为符合该司法解释的立法精神，应当仍然排除其侵权性） ，其他人因为不具有特殊的身份当然不能成为免责主体；二、基于对专有部分特定使用功能的合理需求。这是构成免责的必然性内容，也是与处理相邻关系相类似的内容（民法处理相邻关系的原则：有利生产、方便生活、团结互助、公平合理） 。但何谓合理需求，在审判的实际操作中应当由法官来行使自由裁量权，当然应当符合一般的合理、公平的理念和社会大众对合理、公平的认知水平；三、使用的无偿性。这也是基于处理相邻关系的公平合理原则，行为人基于该行为获得了利益，对于其他业主来说属于一种积极利益的损失，当然违背了公平合理的原则，所以无偿性成为了免责的一个必要要件。 3、解释对业主将住宅改变为经营用房的过程中利害关系人身份范围进行了确定 该解释第十条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。 ”、第十一条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。 ”。 物权法设计的将住宅改变为经营性用房必须经过利害关系人同意的制度因为对利害关系人的身份范围没有界定而缺乏明确的可执行性，致使审判中法官自由裁量权的幅度过大，对于当事人来说，在很大程度上丧失了合理的预期。根据解释的上述规定可知，利害关系人是指本栋建筑物内的其他业主，如果在建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，能够举证证明其房屋价值、生活质量因行为人将住宅改变为经营用房而受到或者可能受到不利影响的，也属于利害关系人的范畴。并且很明确的规定：将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。更增加了物权法的可操作性。 4、解释明确了擅自占用、处分业主共有部分的侵权责任和举证责任 解释第十四条规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。 ” 基于目前业主普遍的法律意识的淡漠，实践中建设单位、物业管理企业擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动的事件频频发生，例如：物业服务企业利用业主共有的小区道路设置停车位而获益的行为、建设单位、物业服务企业利用小区建筑物的外立面、楼顶等设置广告牌而获益的行为、在小区内的空地搭设临时建筑作为存放自行车等名为为业主提供方便实为侵权的行为等等 根据上述规定可知，业主基于建设单位、物业公司以及一切实施上述侵权行为的任何人的上述行为，都有权要求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失且行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任；业主有权要求将其不当得利或者侵权所得冲抵专项维修基金或业主决定的其他用途。 二、对物业服务司法解释中的一些亮点的解读 1、解释对于无效合同和无效条款作出了明确的界定 解释第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。 ” 基于合同的性对性原则，物业服务企业作为物业服务合同的一方主体，应当全面、适当的履行其合同义务，鉴于物业服务的特殊需要可以就部分专业服务内容委托给专业服务公司，但这并不能免除其履行专业服务部分的义务，仍然就专业服务公司履行义务不当而承担违约责任和损害赔偿责任。实践中很多物业服务企业为了利益最大化，将物业服务全部转让或者委托其他物业公司来完成，自己从中抽取利润，而发生物业纠纷时却以此为由提出抗辩，致使纠纷加深。鉴于上述情况，也鉴于合同的诚实信用原则，该解释对物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人的行为界定为无效，其基于该行为而签订的委托合同亦属于无效，以最大化的保障业主的切身利益。 2、解释对属于物业服务合同的内容进行了界定 解释第三条规定：“物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分”。 实践中很多物业服务企业作出公告、承诺、服务细则后随意进行变更而又不愿意承担变更造成的法律责任，以这只是单方的承诺或者是公告，而不是物业服务合同的内容为由进行抗辩，增加了业主享有服务的不确定性。解释上述的规定，彻底杜绝了这样的情况，以最大化的减少纠纷，从而保障业主的合法权益不受侵害。 3、解释对物业服务企业利益保障的专门规定 解释第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 ”。 实践中，业主会以种种理由为借口迟延、拒绝交纳物业服务费用。而对于物业公司来说，其就已经提供的服务收取报酬的合法手段比较羸弱。有些物业服务企业通过采取不当的手段催缴物业费，例如：停电（不卖给业主电） 、停水、停暖等措施。这恰恰从一个侧面说明物业服务企业对业主的制约机制以及手段欠缺，所以才会有更多的物业企业越来越多的青睐于采取违法措施催讨物业费。解释的上述规定明确了物业企业的相关权利，但是可操作性仍然欠缺，还得在保障手段的合法性的前提下对手段、措施的有效性问题继续探讨研究。 综上，律师仅就上述司法解释中的个别规定进行了探讨分析，上述两解释的出台势必会为建筑物区分所有权、物业服务法律实践带来新的确定性，以增加对物权法的合理预期。