《珠海市城中旧村更新实施细则》.doc

1珠海市城中旧村更新实施细则 （修订公开征求意见稿）第一章第一章 总总 则则第一条【立法依据】 为促进城乡建设协调发展，优化城市生态环境，规范城中旧村更新活动，维护农村集体经济组织和村民的长远利益，根据有关法律法规和国家、省、市相关政策，结合本市实际，制定本实施细则。第二条【适用范围】 本实施细则适用于本市行政区域范围内城中旧村更新项目的规划、建设和管理工作。第三条【基本原则】 城中旧村更新坚持生态优先、规划先行的原则，应当以宜居宜业为引导进行科学规划，先规划，后实施，严格遵循规划管控。第四条【基本原则】 城中旧村更新坚持村民自治的原则，应当充分发挥村集体经济组织的主导作用，尊重其自主更新意愿。第五条【基本原则】 城中旧村更新坚持保障集体经济和村民长远利益的原则，应当保留村集体经济发展物业，保障长远收益基础。第六条【保护传承的规定】 城中旧村更新应当注重保护珠海城市特色资源，塑造具有珠海特色的城市风貌，并加强对2文物古迹、历史建筑的保护，将历史建筑及其周围环境的保护纳入相应更新单元规划。第七条【主管单位】 市城市更新主管部门负责指导、统筹、协调、监督城中旧村更新工作。各区（含横琴新区、各行政区、经济功能区，下同）城市更新主管部门负责具体组织、管理城中旧村更新工作。市、区其他相关职能部门依法在各自职能范围内履行职责。第二章第二章 一般规定一般规定第八条【更新条件规定】 城中旧村进行城市更新，应符合省“三旧”改造政策及我市城市更新政策有关规定。第九条【实施方式】 城中旧村更新可以选择以下方式之一实施：（一）村集体经济组织自行实施。（二）市场主体实施。（三）政府组织实施。第十条第十条【市场主体准入】 选择市场主体实施方式的，可以按照以下方式之一公开选择市场主体，并按照有关规定委托实施：（一）公开表决方式。在属地镇人民政府（街道办事处）的3监督下，由村集体经济组织采取公开表决方式选择市场主体。该市场主体应当在申报城市更新前已与村集体经济组织签订建设用地使用权出租合同，获得相应土地流转使用权益，土地流转期限未满且符合相关法律、法规、规章要求。（二）公开交易方式。在属地镇人民政府（街道办事处）的监督下，由村集体经济组织作为委托交易主体，拟订公开交易方案，采取招标、拍卖、挂牌等公开交易方式，进入区级或镇级农村集体资产交易平台公开选择市场主体。市场主体应当具备资金、设计、开发、市政配套等方面的综合能力，具有二级或以上房地产开发企业资质，并且近五年内在我市不得存在欠缴地价、烂尾工程等不良记录。公开交易方案应包括竞得方式、经批准的规划条件、建设周期、拆迁补偿安置方案、违约责任等内容。公开表决以及公开交易的具体程序和管理规定由各区政府（管委会）另行制定。第十一条【市场主体权益】 市场主体自表决同意之日起或取得中标通知书之日起两年内享有项目唯一拆迁补偿谈判权和预签约权。4第十二条【申报和实施主体】 城中旧村的村（居）民委员会、村集体经济组织应当依据有关规定各自履行相应职责，组织本村城市更新工作。自行实施的城中旧村更新项目，村集体经济组织是项目的申报主体和实施主体。采取其他方式实施的城中旧村更新项目，在确定实施主体前，村集体经济组织是项目的申报主体。第十三条【实施范围】 城中旧村的旧村场、生活留用地及生产留用地应当整体纳入城中旧村更新规划条件及更新单元规划研究范围。城中旧村更新项目可以与相邻、周边或其他用地进行整合联动更新，统一规划、统一开发建设。第十四条【意愿表决】 城中旧村更新项目的更新意愿、更新范围（即纳入城市更新单元规划的城中旧村用地范围，下同）、更新类型、实施方式等事项，应当提交村（居）民大会或社区股份合作公司的股东大会按相关规定进行公开表决，获得占全体成员（股东）人数三分之二以上（含本数）同意方能通过。拆迁补偿安置方案、公开交易方案等重大事项，则需获得占全体成员（股东）人数 90%以上（含本数，下同）同意方能通过。若更新区域内存在其他产权人的，还应当共同进行表决，5获得占更新区域内合法产权建筑物总面积 90%以上且占全体产权人（含成员、股东、其他产权人，下同）总人数 90%以上的产权人同意方能通过。公开表决应当在公证机构的公证或律师事务所的见证下进行。第十五条【表决结果公示】 村集体经济组织应当对本实施细则第十四条规定表决事项的表决结果在本村范围内公示。对公示内容有异议的，应当在公示期内书面向村集体经济组织或属地镇人民政府（街道办事处）提出。无异议或异议不成立的，属地镇人民政府（街道办事处）应当对公示结果进行核实确认。第十六条【补偿方式】 城中旧村更新的安置补偿可以采取产权调换、货币补偿或两者相结合的方式。第十七条【房屋面积认定】 城中旧村更新区域内房屋面积应按照我市相关规定进行认定。第十八条【规划条件研究与单元规划编制】 各区政府（管委会）应当组织开展规划条件研究，并按程序报请市控规委会审议通过后，向申报主体提供，指导更新单元规划编制工作。6申报主体应当组织编制更新单元规划，统一规划回迁住宅用地、商品房开发用地、村集体经济发展用地和公共服务配套设施用地。商品房开发用地独立安排的，回迁住宅用地容积率不得高于商品房开发用地容积率。第十九条【村集体经济发展用地】 在更新单元规划中，村集体经济发展用地应独立划定，保留其用地来源为划拨，用于原有村集体物业补偿安置和建设新增村集体经济发展物业，不得用于经营性房地产开发。新增村集体经济发展物业计容积率建筑面积不得低于原有村集体物业回迁补偿计容积率建筑面积的 10%。第二十条【测算办法】 城中旧村更新项目应当对项目总成本和计容积率建筑面积，按照更新总成本加合理利润与商品房开发计容积率建筑面积市场销售总额相平衡的原则进行科学测算，以测算结果作为制定更新单元规划的依据之一。第二十一条【回迁面积计算】 回迁补偿计容积率建筑面积按更新区域内房屋认定面积的 1.1 倍计算。7生产留用地范围内现状房屋认定面积不足容积率 1.0 的，其相应原有村集体物业回迁补偿计容积率建筑面积按该宗生产留用地土地面积、容积率 1.0 计算。第二十二条【地价计收】 城中旧村更新的地价计收按照单宗地价评估结果扣除合理改造成本评估方式执行。地价评估和合理改造成本评估的具体操作办法由各区政府（管委会）结合辖区实际另行制定。第二十三条【优先整治范围】 城中旧村更新区域内有下列情形之一的，应当优先采取整治类城市更新模式，开展综合整治工作:（一）公布为文物保护单位，或登记为不可移动文物的建筑物、构筑物。（二）列入历史文化街区和历史建筑名录的街区、建筑。（三）被列为广东省或珠海市古村落、传统村落名录的村庄。为完善基础设施和配套公共服务设施确需拆除部分无保护价值的建筑物、构筑物的，应在制定历史文化保护规划后，按照规划实施拆建。8第二十四条【综合整治范围】 符合下列情形之一的城中旧村，可以根据实际需要和城市规划要求实施综合整治（含局部拆建）：（1）建筑布局合理、建筑质量较好、地势标高符合规划要求且安全、交通、消防及其他公共配套设施不足等问题不突出。（2）与城市产业结构调整、公共和市政设施建设需要冲突不明显。（3）需实施拆建更新，但更新意愿等事项表决未通过，或在有效期限内补偿安置预协议签约率未达到相应比率要求。第二十五条【综合整治实施】 实施综合整治的城中旧村更新，应结合城市景观、规划布局、房屋质量等级及全体产权人更新意愿等因素综合考虑，按照整治类城市更新的要求编制城市更新单元规划。将危房集中或影响城市景观、交通、消防及其他公共配套设施建设的区域按照本实施细则规定实施拆除重建，同时对剩余区域参照幸福村居目标和工程内容开展综合整治，完善市政配套设施和公共服务设施，消除安全隐患，改善居住生活环境。9第二十六条【前期费用】 城中旧村更新项目房屋测绘、规划编制等前期工作费用按照相关的标准计收，由各区政府（管委会）在城市更新专项经费中先行垫付，在项目实施主体确认后，由项目实施主体返还。第三章 前期工作第二十七条【前期工作】 村集体经济组织应按规定组织开展城中旧村更新前期工作。属地镇人民政府（街道办事处）可以根据需要成立专项工作机构组织村集体经济组织开展前期工作。涉及专业技术类的工作由各区政府（管委会）采取政府购买服务的方式，分项引入具备相应的资质条件的机构具体承接，或整体打包由中介服务机构承接。村集体经济组织及属地镇人民政府（街道办事处）应当共同与承接机构签订委托合同或协议，明确具体委托事项、各方责任及义务。前款所述政府购买专业技术类工作服务的范围，限定在政策宣讲、现状房屋测绘、土地及现状房屋产权调查、规划条件研究、社会稳定风险评估、房屋面积认定、拆迁补偿安置方案编制、公开交易方案编制等方面，但不包括更新单元规划编制工作。10第二十八条【意愿等表决及公示】 城中旧村符合城市更新条件的，应当先由村集体经济组织按照本实施细则第十四条组织对更新意愿、更新范围、更新类型和实施方式进行公开表决。表决结果应按照本实施细则第十五条规定进行公示并核实确认。第二十九条【测绘统计】 确定更新意愿、更新范围、更新类型和实施方式后，村集体经济组织应对更新区域内用地及建设情况进行摸底调查、测绘和统计，其中：（一）用地情况包括用地单位名称、供地方式、用地面积、用地范围等内容。（二）建设情况包括建筑物坐落，产权人（涉及村民的应注明是否被征地农民及居住人数），现状、报建、产权登记的功能，基底面积，层数，建筑面积，报建、建成、产权登记的时间，附着物类型及数量等内容。各区城市更新主管部门应当结合实际情况制定统一的调查统计表。第三十条【社会稳定风险评估】在开展用地及建设情况调查统计工作的同时，村集体经济组织应当组织进行旧村更新项目11社会稳定风险评估和分析，编制风险评估报告并报属地镇政府（街道办事处）备案。第三十一条【调查结果公示】 村集体经济组织应当对用地及建设情况调查统计结果进行公示。经公示无异议或异议不成立的，可向属地区人民政府（管委会）申请房屋面积的认定工作。第三十二条【房屋面积认定】 区人民政府（管委会）按照我市有关规定组织开展房屋面积认定工作。第三十三条【规划条件研究】 在房屋面积认定工作开展的同时，属地区城市更新主管部门应当委托具有规划设计乙级以上资质的规划设计单位，按照我市有关规定编制规划条件研究方案，并向以下职能部门（或其派出机构）申请对以下事项提出意见：城乡规划主管部门派出机构对更新区域内补公项目的具体类型、用地规模和位置提出意见。城乡规划主管部门派出机构、文物主管部门对更新区域内的文物保护单位，或登记为不可移动文物、历史建筑及其周围环境的保护提出意见。12国土资源主管部门派出机构和不动产登记主管部门派出机构对更新区域内的土地权属情况提出核查意见。属地区海洋农渔主管部门和产业部门对村集体物业发展方向提出意见。第三十四条【规划条件研究】 属地区城市更新主管部门综合现状房屋测绘成果、本实施细则第三十三条中各相关部门的反馈意见，划定规划条件研究范围和更新单元范围，合理估算回迁总量，委托具备资质的专业机构测算项目总成本和计容积率建筑面积，统筹相关部门，组织开展规划条件研究及报批工作，并向村集体经济组织提供经研究确定的规划条件。第三十五条【编制拆迁补偿安置方案】 取得规划条件后，村集体经济组织应当组织编制拆迁补偿安置方案和公开交易方案。拆迁补偿安置方案应当公正、公平、合理，具体包含：（一）对全体产权人房屋的补偿方式、补偿方式、补偿标准、补偿物业建设规模及功能。（二）对原有、新增的村集体发展物业的补偿方式和标准。（三）对历史建筑及其周围环境的保护措施。13（四）搬迁费用和临时安置补偿标准。（五）其他经村（居）民大会或社区股份合作公司的股东大会认可给予的补偿。第三十六条【意见征询】 拆迁补偿安置方案、公开交易方案制定过程中，村集体经济组织应当广泛听取全体产权人意见。第三十七条【方案核准】 村集体经济组织应当将拆迁补偿安置方案、公开交易方案向属地区城市更新主管部门申报。属地区城市更新主管部门核准后，方可由村集体经济组织公开表决。涉及村集体资产处置的，属地区城市更新主管部门应当征询村集体资产处置主管部门意见。第三十八条【方案表决】 村集体经济组织应当按照本实施细则第十四条组织对拆迁补偿安置方案进行公开表决。采取公开表决方式选择市场主体的，应一并进行公开表决。如需公开交易的，应对公开交易方案一并进行公开表决。表决结果应按照本实施细则第十五条规定进行公示并核实确认。第三十九条【市场主体选择及委托】公开交易方案经核实确认后，村集体经济组织应按照本实施细则第十条规定公开交14易选择市场主体及委托实施。第四章 组织实施第四十条【项目申报】 前期工作完成后，村集体经济组织应当按照我市城市更新项目申报审批程序的有关规定，开展城中旧村更新项目申报主体资格认定、更新单元规划申报等工作。第四十一条【实施主体认定】 在两年期限内与更新区域内全部产权人签订补偿安置预协议达到签约率 90%（含本数）以上的，方可向属地区城市更新主管部门申报认定为实施主体。其中：（一）采取村集体经济组织自行实施方式的，由村集体经济组织进行签约，期限起算日为补偿安置方案表决通过之日，签约依据为经表决通过的拆迁补偿安置方案等。（二）采取市场主体实施方式的，由市场主体进行签约，期限起算日为市场主体取得中标通知书之日，签约依据为经表决通过的拆迁补偿安置方案及投标相应文件等。（三）采取政府组织实施方式的，由政府实施机构进行签约，期限起算日为补偿安置方案表决通过之日，签约依据为经表决通过的拆迁补偿安置方案等。相应主体一经认定为实施主体，补偿安置预协议即可生效，15视为正式协议。第四十二条【项目中止】 在两年期限内与更新区域内全部产权人签订补偿安置预协议未达到签约率 90%的，中止项目申报受理和实施。项目中止申报受理和实施之日起五年内，不再受理该城中旧村更新申请。采取市场主体实施方式的，可向市场主体计收项目违约金。具体违约金计收标准由各区政府（管委会）另行制定。第四十三条【资金监管】 村集体经济组织作为项目实施主体，以自有资金或通过公开交易出售商品房开发用地筹集资金开发建设的，应当将自有资金或公开交易所得存入政府部门指定的监管账户，由属地镇人民政府（街道办事处）进行监管，按照工程进度支付使用。市场主体作为项目实施主体的，拆迁补偿安置资金由属地区政府（管委会）或镇人民政府（街道办事处）进行监管。资金监管具体操作办法由各区政府（管委会）另行制定。第四十四条【强制措施】 城中旧村更新项目实施主体认定后，有关权利人就搬迁补偿安置等重大事项未能与实施主体达成一致意见的，由村集体经济组织召开社区股份合作公司的股东大会或者股东代表大会集体讨论作出补偿决定。16拒不履行股东大会或者股东代表大会讨论通过的决定事项，拒绝签订补偿协议的，可由当事人报请区人民政府（管委会）依法作出补偿决定（裁决），并在项目更新范围内予以公告。对补偿决定（裁决）不服的，当事人在法定期限内可依法申请行政复议或者提起行政诉讼。被拆迁人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，且在补偿决定（裁决）规定的期限内不搬迁的，由区人民政府（管委会）依法申请人民法院强制执行。第四十五条【合约纠纷处置】因实施城市更新对更新区域内土地及其上盖物业的受让人、承租人、抵押权人的正当权益造成影响的，依照其与土地及其上盖物业的所有权人签订的出让、出租、抵押合同的约定进行补偿，对补偿标准存在争议的，由合同约定双方自行协商或采取民事诉讼途径解决。第五章 附 则第四十六条【前期工作合作企业处置】 已引入前期工作合作企业且签订前期工作合作协议的城中旧村，村集体经济组织可以选择继续履行合作协议有关约定或解除前期工作合作协议。由前期工作合作企业承接项目开发建设工作的，应当按照本实施细则第十条规定处理。17尚未签订前期工作合作协议或前期工作合作协议尚未生效的城中旧村，不得继续引入前期工作合作企业。第四十七条【政策连贯性】 2000 年经市政府确认的香洲区 26 个城中旧村中已签订改造合同的改建项目，其房屋确权和原房地产权证收回注销工作仍按原城中旧村改建政策规定处理。第四十八条【名词解释】 本实施细则所称“其他产权人”，是指在城中旧村更新区域内拥有房屋等合法产权的除本村集体经济组织和村民（股东）以外的组织和个人。第四十九条【名词解释】 本实施细则所称“公示”，是指在项目现场、政府网站将相关内容进行公布。涉及表决结果的，还应当在我市主要媒体上公示。公示期不得少于七日（自然日）。第五十条【名词解释】 本实施细则所称“拆迁补偿安置资金”，是指实施主体承担的专用于回迁住宅和村集体经济发展物业建设的费用。第五十一条【名词解释】 本实施细则所称“计容积率建筑面积”，包括计容积率的回迁房屋建筑面积、村集体经济发展物业建筑面积、商品房开发建筑面积及配套设施建筑面积，但不包含补公项目计容积率建筑面积。18第五十二条【名词解释】 本实施细则所称“更新单元测算容积率”，是指计容积率建筑面积与纳入更新区域的城中旧村原有用地面积的比率。第五十三条【名词解释】 本实施细则所称“补公项目”，是指按规定在更新区域内无偿移交给政府的独立用地上用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益的项目。第五十四条【区级政策衔接】 有城中旧村更新项目申报的区，应于本实施细则印发之日起 6 个月内制定本地区城中旧村更新实施具体操作规范。第五十五条【解释权】 本实施细则由市城市更新主管部门负责解释。第五十六条 本实施细则自 2018 年 月 日起施行。2015年 11 月 3 日市人民政府公布的珠海市城中旧村更新实施细则（珠府2015123 号）同时废止。本市相关规定与本实施细则不一致的，以本实施细则为准。