嘉定老居住区物业管理综合情况的调研报告.doc

1关于嘉定老居住区物业管理综合情况的调研报告一、引言物业是指房屋以及与之相配套的设备、设施和相关场地。物业管理是指业主或者委托的其他人对物业以及区域内与物业相关联的共同事物进行管理和维护的活动。物业管理是我国住房私有化的产物，是 90 年代中期产生的一个新兴行业。1992 年，我区成立了第一家物业公司上海广厦物业管理有限公司。经过十多年来政府、企业、业主和社会各方不懈努力，我区住宅小区管理取得了一定的成效。主要表现为：全面改革了传统的房屋管理体制，初步建立了物业管理的市场机制，切实加大了为民办实事力度，逐步推进了住宅小区综合管理。但是随着我区经济社会迅速发展，人民群众对住宅小区综合管理和物业服务的要求也越来越高。如何搞好住宅小区的物业管理，解决老百姓反映热难点问题是我们各级政府和社会相关方面（单位）研究的课题。根据市委完善民生政策措施、力促和谐社会建设的要求以及关于加强居住区物业管理的工作精神，嘉定镇街道区人大代表工委组织部分人大代表对我区老居民住宅小区的物业管理基本情况进行工作调研。二、调研目的、方法和过程（一）调研目的通过对我区物业管理、老住宅小区居住环境、业委会运作等调查，为区政府有关部门解决物业管理中存在的热难点问题提供第一手资料，为政府有关部门安排解决民生民需实事提供依据，使我区城市发展和管理上一个新的台阶，为构建和谐社会奠定良好基础。（二）调研对象、方法和内容调研对象：基层群众、业主委员会成员、业主代表、物业公司负责人、社会各界人士。2调研方法：本次调研采取问卷、电话访问、个别访谈、实地察看等方法。共发放调查问卷 100 份，人员采取随机抽样形式。电话访问由访问者在所查看物业公司的物业任务单上随机抽取。个别访谈对象，主要是物业管理公司经理、业主委员会成员、居委干部和业主代表。调研内容：重点围绕物业公司的行风建设、老式住宅居民区的生活环境、业主委员会运作、街坊基金的亏损、物业管理费的收缴等五个方面。另外，还包括老居民区人民群众关心的物业管理中热点问题、老百姓急需政府部门帮助解决的物业管理中的历史遗留问题。（三）调研过程5 月下旬，街道区人大代表工委建立了由街道区人大代表工委主任、5 名区人大代表等组成的调研小组，拟订了调研提纲。自 6 月上旬开始，主要对老住宅小区的物业管理现状展开调研。调研过程中，听取了区房地局有关部门对我区居住区物业管理的工作汇报；走访城南小区、迎园十坊、菊园嘉富三个老式住宅居民小区；实地察看了广厦物业公司、明达物业公司、万涓物业公司、嘉定区房屋修理应急中心物业服务状况；召开群众座谈会 8 个（参加人员 71 人次），个别访谈 18 人次，收集群众意见 35 条，电话（随机）征求业主意见 7 人次，检查物业工作台帐 18 本；发放问卷100 份。广泛听取各个方面对我区（尤其是老居住区）物业管理的意见和建议。三、我区物业管理基本情况据统计，我区现有住宅小区 250 多个，建筑面积 1100 万平方米（见表 1）。目前已成立业主委员会的住宅小区有 226 多个，占符合成立条件住宅小区总数的 92%。本区经过工商登记、取得物业管理资质的企业近 147 家：其中注册在嘉定、在嘉定从事物业管理的企业 55 家；注册在外区，在嘉定从事物业管理的企业 15 家，其中骨干企业有上房、万科、金地、东湖等。3目前我区物业行业从事管理、保安、保洁、维修、绿化养护等人员近3500 人。表 1 全区居住用房分类、特征、分布区域、总面积、总量等统计表名名 称称特特 征征分分 布布 区区 域域户户 数数（户）（户）总面积总面积（万（万 M2）总总 量量（%）里弄住宅一层或二层/平房/70 年代以前（保障型）嘉定镇街道街道、娄塘镇、南翔镇等4000101售后公房80 年代以后开发、80M2 以下（改善型）嘉定镇街道、新城路街道、南翔、安亭、黄渡镇等3555516014商品住宅（早期）90 年代以后开发、120 M2 以下（基本型）嘉定镇街道、新城路、真新街道、工业区、南翔、安亭、黄渡镇等3079020019商品住宅（晚期）90 年代末以后开发、90 M2 以上（舒适型）嘉定镇街道、新城路、菊园新区、真新、江桥、工业区、安亭、黄渡镇等5555550045农民集中住宅90 年代末以后开发、90 M2 以上（舒适型）马陆、安亭、朱桥、华亭、方泰1125018016.5别墅住宅90 年代末以后开发、140 M2 以上（豪华型）南翔、江桥、新城路2500504.5合计1100以上数据分析，里弄住宅、售后公房和早期商品住宅居民家庭户占我区居民家庭总户数的 50%左右，因此，解决我区老居住区物业管理的问题是我们工作的重点。四、老居住区物业管理存在的主要问题及原因分析为具体了解和掌握业主对物业管理行业的意见，调研小组发放问卷调查 100 份，回收 98 份，有效问卷 95 份，随机调查结果如下：将近 63%的居民认为，居住的小区各方面很一般，其中有 10%的居民认为很不满意。表 2 对目前居住小区满意率的情况统计表问卷题目选 项百分比（%）1、非常满意02、满意26.6你对目前居住的小区各方面还满意吗？3、一般63.444、不满意10%其中，居民反映最突出的问题是小区环境差、保安不到位、街坊基金严重亏损、业委会作用发挥不够、物业管理费收支矛盾突出等，分析上述问题的产生原因，主要是以下几方面因素：（一）物业管理体制尚未完全理顺主要表现在：一是一是本区物业管理工作机制尚不健全。物业管理是一项系统工程，有较强的综合性和区域特点，涉及房地、建设、规划、环卫、公安、消防等多个部门，有时各种矛盾会交织在一起，为此光靠行政主管部门难以协调各方，难以发挥对居住物业的管理、协调、指导、监督等作用，许多工作还停留在应付上级检查、突发性矛盾的应急处理上。社会、政府、业主对物业企业在物业管理中侵犯业主权利的行为，缺乏有效的制约措施，如小区保安管理，小区的案发率不与物业公司经营好坏挂钩；二是二是物业管理没有从真正意义上纳入社区管理范围。不少居住小区内居委会、物业公司、业主委员会三方各自为政，缺乏沟通、协调渠道，遇到矛盾和问题经常出现相互埋怨、指责，或一推了之的现象；三是三是对小区内违法装修、违法搭建等行为处置难度大。 物业管理条例中早就明确规定了业主的禁止行为，并规定了相应处罚办法，但是在处理违法行为时，有关部门却缺乏有效办法，甚至不作为。房地、规划与市政部门都有其执法职能，但由于职责尚欠明确，不同程度地存在推诿扯皮现象，物业公司行使的权力仅仅是制止，不能“强制”，而居委会又没有管理职能，造成违法建筑年年拆，却年年还在增。（二）历史遗留问题没有及时解决据统计，76%的业主认为居住区的环境差，历史遗留问题多。主要表现在：一是一是老居住区建设较早，大多数都建造于 80 年代以前，当时规划标准低，开发企业见缝插针，因此造成绿化少、没有停车场地、住宅密度高；二是二是老住宅区中尚存在着相当数量的不成套公房，没有单独的煤卫设施。有的售后公房居住面积小，所以有一定经济条件的住户都另买住房，留下5的老住宅除出售外，大多数都用于出租，如桃园、叶池社区，出租户占居住总数的 30%以上。外来人员的生活习惯还不能适应城市化生活的要求，乱扔垃圾的现象随时可见，卫生状况不尽人意；三是三是小区出入口多，没有公共的停车库，加上保安管理不到位， “三车”失窃现象时而发生，老百姓怨声载道；四是四是公共设施老化，如路灯不亮、下水道管径细经常发生堵塞等。图 1 老居民区存在的普遍问题老居民区存在的普遍问题60%98%0%76%10% 0%20%40%60%80%100%120%1：环境差2: 收费低3: 保安不到位物业业主68%（三）物业管理市场化机制尚不成熟主要表现在：一是一是物业管理尚未真正形成市场准入机制。由于前期开发的商品房维修基金归集不到位，老旧小区物业管理收费标准太低等因素，使物业管理招投标工作很难实施，致使市场化运作机制尚不成熟，难以实现真正意义上的物业管理双向选择。因此，目前企业规模小、管理水平差、服务方式落后、管理人才缺乏已经成为阻碍我区物业管理正常发展的瓶颈。老居住区物业管理中没有一家品牌企业，本地企业除广厦物业近几年在搞规模经营外，大多数物业企业停留在过去房管所或开发商附属的模式中苦心经营，企业经营收入还是以物业管理费和过去存量房租金为主。企业对如何服务好业主研究不深，特别是对物业管理中专业化服务6保安、保绿、保洁这三个方面兴趣不大，且服务质量差，已引起广大业主的反感。据统计，68%的业主认为居住区的保安不到位。究其原因：客观上，老居住区环境差，物业收费标准低，收取的保安费不够支付保安人员和保安管理费用，引起保安不到位；主观上，有的物业公司管理水平差，对保安人员管理不严，保安人员缺乏责任心，引起工作不到位。部分小区虽安装了监控，但保安人员擅自离岗、漏岗，更不用说做监控值班记录了。二是二是物业管理收支矛盾难以做到完全市场化。老小区物业收费标准低、收缴率低，不少物业公司收支难以平衡，入不敷出，从而降低服务标准，引起业主不满，从而陷入了物业公司抱怨收不足费而无法服务，业主抱怨服务低劣而不愿交费的怪圈。目前老居住区物业管理费收费标准最低的（每户按大、中、小套三种标准收取，大套 7.5 元/月，中套 6 元/月，小套 4.5 元/月。保安、保洁费每户分别按 3 元-6 元/月标准收取。就是商品住宅每平方米收费 0.23 元/月，这在全市范围内也是最低的，而且近 10 年标准没有提高，而职工的平均工资在逐年提高。例：温宿路 16 弄小区共有 134 户居民。如果用四班三运转物业保安管理工作方式，至少用 4 个人，按人均费用 1.5 万元/年，每年物业保安人头费要 6 万元。小区物业管理费标准 4.5 元/月，就算每月足额收缴，即 134×4.5×127236（元），那么这 52164 元缺口谁来付？这样的小区由谁愿意管？于是出现撤走了保安人员现象发生（如叶池小区）。在调研过程中，我们了解到物业企业和居民群众对物业管理费这个问题有完全不同看法（见图）。物业公司主要观点：一、我市最低工资标准从 90 年代末 420 元提高到现在 750 元，几乎翻了一翻，可是物业管理费却近 10 年来没有增长过，因此，物业管理费有必要进行调整。二、物业管理企业在市场经营中，地位不平等。其他企业可以根据成本提高自己的产品价格，而物业管理费的提高却受到计划经济模式控制。物价部门不松7口，永远也解决不了。从某种意义来说，政府把部分责任转嫁到物业企业身上。关于业主不交物业管理费的主要原因，我们也进行了问卷调查，结果是：认为维修不及时占 34%；收费不合理占 30%；生活困难交不起占 21%；服务态度差占 15%。从图分析，要提高物业管理费标准，让老百姓多出钱，困难很大。业主不交物业管理费的另一个原因是动迁居民，据叶城物业公司反映，在工业区南区动迁户不交物业管理费（达 800 多户）已经成为多数动迁户从众行为，动迁户不交物业管理费的主要理由是：都是农民安置，北区农民集中居住区物业管理费由政府或集体补贴，所以我们也不交。工业区南区安置的房屋都是可以上市的商品房，而工业区北区安置的房屋是不可以上市的农民住宅，虽然在安置中都用房屋或货币结算，但性质是完全不同的。图 2 物业公司和居民群众对物业管理费偏低这个问题的看法 物业公司员工工资在涨，物业管理费却不增长，你说怎么办？2%40%8%97%10%3%63%27%0%20%40%60%80%100%120%A：重新选聘物业公司B：降低服务水平C：物业公司自行消化D：提高物业费标准物业 业主（四）街坊基金亏损现象严重街坊基金是售后公房特有的基金，按售后公房每平方提取 20 元标准归集在街坊基金中，主要用于交纳路灯电费、道路维修、绿化养护、下水道的疏通和公共设施改造。街坊基金是固定的基金，除 1999 年以前国家对街坊基金本金以高出银行储蓄 5%利率作为补充外，街坊基金几乎没有8增值渠道。就是有其他收益，如汽车停放收费，也基本用于弥补保安人员费用不足。10 多年来街坊基金只有支出，没有进帐，加上街坊基金使用很规范，所以我区 80%的售后公房小区面临着亏损，亏损最大的小区接近100 万元。例：桃园小区街坊基金每年固定费用，交纳路灯电费、道路维修、绿化养护、下水道的疏通和部分保安人员费用（不含设施改造，按 2006 年价格标准计算），应为 20 万元。在没有增值渠道情况下，2007 年亏损总额已达 70 万元，2008 年将达 90 万元，以次类推街坊基金亏损将会越来越严重。按照物业管理条例第十一条规定：业主大会履行决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施职责；第十二条规定：专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权 23 以上通过。如果街坊基金减少亏损，那只有经物业管理区域内全体业主的三分之二以上同意通过，那么业主大会才能履行专项维修资金续筹方案。调查显示：在对如果街坊基金亏损后，你愿意重新筹集的认识上（表 3）愿意筹集的人数只有 26%，距全体业主三分之二（67%）以上业主同意的要求相差太远，显然要每户业主出资来续筹街坊基金困难很大。表 3 街坊基金亏损后，你愿意重新筹集意向统计表问卷题目选 项百分比（%）1、我愿意262、不愿意133、随大流49如果街坊基金亏损后，你愿意重新筹集吗？4、不表态12（五）业委会队伍的专业素质不高在当前解决物业管理中最难的问题是什么？调研中我们从四个方面提出问题：1、两项基金的归并；2、物业管理费的等级收费；3、业委会不能有效地代表业主大会办事；4、街坊（维修）基金的筹集。调查结果:业委会不能有效地代表业主大会办事和街坊（维修）基金的筹集成为居民群众心目中最难解决的问题。 （下图 3）9图 3 目前解决社区物业管理中最难的问题目前解决社区物业管理中最难的是：31.25%31.25%21.90%15.63%A:A: 维修基金的筹集维修基金的筹集 B:B:业委会不能有效业委会不能有效地代表业主大会办事地代表业主大会办事C:C: 物业管理费的物业管理费的等级收费等级收费 D D：二项基金归并二项基金归并关于（维修）基金的筹集上面我们已经讨论过，这里我们主要分析业委会不能有效地代表业主大会办事。分析原因主要是：一、一、业委会地位问题。它不光要代表全体业主行使业主的权利，同时还代表全体业主维护业主的利益。二、二、业委会成员专业素质问题。缺少房屋保养和维修，资金使用和管理方面的专业人才。特别是业委会主任如果不懂物业方面的专业知识，就很难代表业委会或全体业主说话。我们从问卷中了解到：你对你小区业委会工作满意吗？满意的占 27%；不满意的占 2.1%；一般的 70%；不知道 0.9%。这里要说明的是，这次问卷的对象中业委会成员占很大的比例，如果是一般业主，打分的结果就不得而知了。因此怎样选好业委会成员，提高业委会成员办事能力，是我们在当前在社区管理中应该认真思考的问题。五、近年来政府所做工作及取得的成效近几年来，区政府及有关职能部门围绕物业管理条例，结合我区实际，围绕居民群众反映突出的问题，采取一系列措施，取得了一定成效。具体体现在：1、加大旧住宅整治力度，全面落实住宅“平改坡”综合改造。今年我区将加大旧住宅综合整治作为提升物业管理水平的基础工作，并创新观念，规范管理，完善房屋修缮标准，力争建立与时代相适应的，具有我区特色10的居住房屋修缮和管理的长效机制。年内将结合新城建设的总体工作部署，突出嘉定老城区综合改造，力争完成 30 万平方米房屋综合“平改坡”项目，并加大旧住宅综合整治力度，共排定了 60 多万建筑面积的住宅进行综合整治，总计投入资金 1600 多万元。2、设立售后公房的补贴。区房地部门会同区地区办向区人民政府提出专题报告，要求区政府参照周边区对售后公房给予管理费补贴的模式，切实提高售后公房为主的住宅小区的管理水平。3、扩大物业管理社区党建的试点工作。区房地局在认真总结新成路街道的试点经验基础上，在有条件的街道、镇继续开展物业管理社区党建联建工作。今年确定嘉定镇街道、南翔镇、安亭镇为物业管理社区党建工作的街道、镇，继续深化物业管理社区党建工作。4、今年 7、8 月开展物业管理优质服务“双月”竞赛活动。活动自 7 月1 日到 8 月 31 日，将包含物业管理技能大比武、 “抗高温、送清凉”便民服务、防汛防台四级响应演练及实战等项目，倡导优质服务，旨在深化物业管理优质服务内涵，加快提高物业管理行业职工技能，提升物业管理行业人员服务水平。5、配合市有关部门关于加强住宅小区综合管理三年行动计划（2007-2009）在我区的贯彻落实，力争区里建立住宅小区综合管理联席会议制度，做好小区综合管理的各项工作。总的来说，我区的物业管理趋势向好。在近几年行风测评中，群众满意度高于全市平均水平。物业管理中较好的企业有广厦、明达、磊成等，这些公司的主要成绩是以业主利益为重，认真做好自己服务工作，在经济和社会效益方面取得双赢。我们认为：嘉定的物业管理虽然存在着一定问题，群众意见较多，但是领导重视，社会各方面为解决这些问题有成功的案例，而且取得了突出成绩，所以我们应予充分肯定。六、关于加强我区物业管理工作的建议11物业问题是加强社区建设、构建和谐社会的重要内容之一。物业管理的最终目标是向社会化、市场化、专业化的方向发展，要做到“严格管理、科学管理、长效管理”，为进一步提高我区物业管理水平，尤其是加强老旧小区的物业管理，提出如下建议：（一）进一步明确工作责任主体，建立长效管理机制物业管理工作是一项系统工程，要在明确责任主体、理顺各方关系的基础上，建立一套行之有效的物业管理长效机制，形成职责分明、措施得力、政令畅通、信息及时、办事高效的管理网络系统。一是一是要建立健全组织机构，明确责任主体。建议建立以区地区办为牵头，其他职能部门为成员单位的领导机构，加强对住宅小区的综合管理。其主要职能是：制定相关的我区住宅小区综合管理方面的政策；研究我区住宅小区综合管理发展方向；审核和批准住宅小区综合管理改造和建设规划和社会发展规划；解决和协调住宅小区综合管理中存在的问题。其工作总体思路是以规范居住房屋租赁为抓手，以加强住宅小区综合管理为重点，以为广大市民创造和谐的居住环境为目标，坚持属地管理和综合治理相结合，层层落实管理责任，按照上海市加强住宅小区综合管理三年行动计划，进一步理顺住宅小区综合管理的体制、机制和法制，基本消除住宅小区综合管理中政府的缺位。另外，建议建立由社会各方有关人员组成的物业管理研究协会，起到调查研究、社会监督的作用。二是二是要对全区物业状况做到家底清、情况明。要全面掌握全区售后公房或商品房具体、准确的数据，了解他们在两项基金上的使用情况以及目前存在的问题，管理部门应该主动去发现问题，寻找解决问题的办法。有些问题确属本部门不能解决的，应及时上报区政府。如，南门开发区多数业主不交物业管理费之事。又如，街坊基金亏损的原因及目前亏损的程度，要进行专题调研，制定有效解决问题的办法。12三是三是要调整健全物业管理的相关制度。根据中华人民共和国物权法的有关规定，要及时制订并出台我区关于物业管理的相应制度，进一步明确业主、业主委员会、物业公司在日常管理中各自的权利和义务。当前，我区正值小区业主委员会换届高峰，房地部门要指导好业委会的组建及物业公司的选聘工作，特别是过去在业委会和物业公司签订的服务合同中没有明确的权利和义务，这次要落实完善。如，保绿、保洁、保安三项服务要明确服务主体和责任，将完成质量与业绩考核相挂钩。又如，物业费到底应该由谁来收取，在服务合同中应该详细说明。为此，区房地部门要尽快拿出这方面的指导意见。四是四是要切实采取行之有效的考核办法。要增加物业管理考核项目，如，业主委员会运作行为是否规范，业主委员会和物业公司签定的服务合同是否全面或完整，物业公司信息发布是否透明等。考核采取定期检查和不定期巡查相结合的方式，强化日常管理，对违反有关考核规定的企业予以通报批评，降低甚至取消物业管理资质，把考核和奖惩挂起钩来，确保整个物业管理工作水平的不断提高。（二）进一步加大政府支持力度，改善居民居住环境本次调查中，在对“当前老的住宅居住区物业管理最应该解决的事”选项中，认为政府政策上支持的占 83%。在“目前管理中认为政府应该怎么做”选项中，要求政府加大资金投入的占 62%，要求政府出台相关的物业管理政策的占 50%。从以上的民意调查中我们了解到，居民群众希望得到的是政府在政策上的支持、财政上的投入。一是一是要出台相应的政策办法，依法处理各类矛盾。如在街坊基金亏损的问题上应该出台相关的政策，特别是依靠广大业主每年提取除维修基金本金外的利息资金来补充街坊基金不足和道路使用补偿（停车）费来充抵街坊基金亏损，政府部门一定要拿出指导性意见。另外，我们从（表）中了解到，重新筹集街坊基金也不是不可能，数据告诉我们随大流的业主13近半数达 49%，所以重新筹集关键是政策的支持及宣传和发动工作。又如，政府每年除对集中的售后公房进行补贴外，要扩大其他售后公房或动迁用房补贴范围，政府对售后公房进行补贴，应该公开补贴项目；同时要评估被补贴的小区物业管理水平是否提升和群众的满意度。再如，对外来人员在住宅小区“群租”隐患，公安、工商、规划、人口办、消防卫生、地税、综治等相关部门要提出相关工作方案，采取争取早日实施。二是二是要在财政上予以支持，加快旧区综合改造。目前，我区老居住区大概有 50 万平方米。这些老的住宅年代最久为 60 年代建造，其内部大部分没有独立的煤卫设备，存在着下水道堵塞、乱拉线路，电线老化裸露，没有足够的消防设施等，在外部没有围墙、没有绿化、没有停车场地、没有自行车棚、晚上没有灯光等。我们在叶池社区实地看到的，这些老的住宅大部分都是出租户，外来人员占 90%，住在这里的本地人大多数是退休工人、低保户或低收入者。据反映，这里治安情况复杂，安全系数低，当地居民生活十分清贫。近些年来区政府为嘉定的建设花了大量的精力，但这里却成为一个被遗忘的角落。为了真正体现解决民生问题，让改革开放的成果受益于广大居民群众，我们希望政府部门加快对老居住区改造的步伐。具体的措施：一是落实机制。区、街道两级建立老居住区改造办公室，并形成相关部门各司其责、协同配合、依法处置的工作机制和综合协调机制；二是本着早改造、早得益、成本轻的原则，尽快制订相应动迁安置政策（通过业主自我管理的作用，让全体业主决定安置政策公平性、合理性、科学性）和规划建设方案；三是开展老居住区改造调查工作，切实掌握我区老居住区的基本情况，以点带面，分类改造，另外对群众反映强烈的突出问题如桃园宝塔型房屋的改造，要加快落实实施。（三）进一步完善物业管理市场机制，培育品牌服务企业一是一是要尊重企业的经营自主权。坚持运用市场竞争机制，规范运作，14优胜劣汰。坚持标本兼治、重在治本的原则，严格市场准入和清出制度。进一步完善投诉举报制度，加大日常监管力度，健全市场监督机制，对违法、违规经营的物业管理企业做到严厉查处。物业管理小区逐步实行招投标和业主选聘及解除物业管理公司。物业服务实行“明码标价”。二是二是要实现分等级物业管理标准收费。加快建立适应市场经济要求的物业管理收费机制。由于多种原因，目前的物业管理收费方法没有从根本上按经济规律办事，因此，必须尽快建立适应市场经济要求的物业管理收费机制和尽快形成“以质论价、质价相符、合同约定”的收费体系，逐步提高物业服务收费标准，在提高服务质量的前提下，逐步扭转物业管理企业长期亏损的局面，确保该行业良性循环、健康发展。三是三是要进一步规范业主委员会运作行为。我们希望政府有关部门在进一步完善我区物业管理的市场机制同时，特别是对业主委员会运作行为要进一步规范，明确相应措施，不能放任自流，对业主委员会和物业公司签定的服务合同全面或完整，要有审核的部门，使业主委员会真正成为全体业主利益的维护者。四是四是要公开物业管理公司的信息。物业公司信息发布是否透明？包括物业服务实行“明码标价”。 （说明：我区本土物业除广厦物业有一个网站外、嘉城物业有一个网页外，其他物业好象没有什么网站？）要化大力气、要制定相应考核指标。同时，要在税收政策上扶植物业公司的发展，引导我区物业企业之间进行强强联合，做强本土物业的品牌为我区广大业主更好的服务。（四）进一步做好其他基础工作，提升我区物业管理水平一是一是要提高物业管理和从业人员整体素质。在全区以非正规就业方式建立专业化保安、保绿、保洁服务公司，加强对社区管理人员、房地所管理人员、开发企业、物业企业、业委会等方面相关人员的培训，提高从业人员的整体素质。15二是二是要建立一整套物业管理信息系统。把我区所有从事物业管理工作的行政管理人员及机构情况、在我区实施物业管理的物业管理企业情况、我区所有物业的基础情况、业委会相关情况等等内容，建立数据库进入电脑信息系统，保证该基础资料信息的系统性、及时性、准确性。各有关部门和单位也要根据该信息系统，各自建立好自己的管理系统，为提高服务水平打下一个良好的基础，为各级领导作决策提供依据。三是三是要依法收缴和使用物业公共维修基金。切实加强物业公共维修基金的管理工作。按照专户储存、业主所有、专款专用的原则，由区物业主管部门具体负责维修资金的归集、核算、拨付、使用等相关的管理工作，统一核算到户、计息到户，并按规定建立健全相关的监督检查制度。小区的公共维修部位进行维修时，物业管理企业应提出申请，经业主委员会通过、主管部门审批后方可使用。有关部门要进一步加强对公共维修基金的有效监督，加大对挪用基金现象的查处力度，对挪用物业公共维修基金的行为进行严厉处罚，情节严重的，依法追究有关责任人的刑事责任，切实保障公共维修基金的正当使用，取之于业主，用之于业主，防止产生不必要的社会纠纷。以上是关于嘉定区老居住区物业管理综合情况的调研报告。由于本次物业管理综合情况调查活动时间短，而物业管理内容多、涉及面广，加上我们调查小组的思想认识和业务水平有限，调研的深度和广度都存在着局限性，因此本报告中难免会存在着不妥之处，为此恳请大家批评指正。本次调查工作，我们得到了区房地局、广厦、明达、磊成、万涓、叶城等物业公司和部分社区居委会积极配合及基层群众的全力支持，在此我们表示衷心的感谢。16主要参考文献：1、 党的社会工作导论（上海人民出版社 主编/施凯）；2、 物业管理条例（2003 年 6 月 8 日/国务院制定）；3、 上海市商品住宅维修基金管理办法（2000 年 10 月 8 日上海市政府制定）；4、 上海市实施物业管理条例的若干意见（沪府发200361 号）5、 中华人民共和国物权法（2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）；6、 上海市加强住宅小区综合管理三年行动计划（2007-2009 年）（2007 年 6 月 15 日/市政府办公厅转发市房地资源局文件）。嘉定镇街道区人大代表工委调研小组二七年七月十八日