《珠海市香洲区城中旧村更新招标工作细则（试行）》解读.doc

珠海市香洲区城中旧村更新招标工作细则（试行）珠海市香洲区城中旧村更新招标工作细则（试行） 解读解读一、城中旧村更新为什么要招标？一、城中旧村更新为什么要招标？答：为了最大限度保障村集体和村民的合法权益，经市政府研究决定，城中旧村更新实施细则规定，城中旧村更新如果选择公开交易方式选择单一市场主体的，必须以公开招标的方式选择确定实施主体。二、选择实施主体有什么原则？二、选择实施主体有什么原则？答：实施主体的选择确定坚持以下基本原则：1、充分尊重村民意愿的原则。2、公开、公平、公正和诚实信用的原则。3、以综合实力、规划方案等因素进行综合评标的原则。三、在开始招标前完成什么工作？三、在开始招标前完成什么工作？答：城中旧村更新实施主体公开招标前，需完成以下工作：（一）在开始招标前，必须按照城中旧村更新实施细则规定开展以下前期工作：1、更新区域内用地及建筑物的摸底调查、资料收集、测绘和统计；2、编制更新单元规划；3、拟定补偿安置方案；4、编制更新计划；5、其它需要开展的工作。（二）前期工作全部完成后，村集体经济组织应当委托专业招标代理机构编制招标方案，招标方案应当包含如下内容：1、招标人名称、项目名称和基本情况；2、经表决通过的拆迁补偿安置方案；3、经表决通过的更新单元规划方案；4、建设周期；5、投标保证金、回迁房建设保证金及其他费用；6、投标人资格条件、投标文件基本要求；7、评标依据和标准、评标办法和程序；8、其他应当包含的内容。（三）村集体经济组织应当将招标方案报区城市更新管理部门审核，经市城市更新主管部门核准认定可行后，提交全体成员（股东）进行公开表决。（四）村集体经济组织应当组织全体成员（股东）对经批复的招标方案进行公开表决，获得占全体成员（股东）人数 90%以上同意的视为表决通过（若更新区域内存在其他产权人的，还应当共同进行表决。获得占更新区域内合法产权建筑物总面积 90%以上且占全体产权人总人数 90%以上的产权人同意的视为表决通过） 。（五）表决通过并经公示后，对表决程序和结果无异议或异议不成立的，由属地镇人民政府（街道办事处）对公示结果核实确认并批准后，才可以进入公开招标程序。四、在前期启动意见征询或选择前期合作主体时为什么只需全体股东投票？四、在前期启动意见征询或选择前期合作主体时为什么只需全体股东投票？答：首先，村集体经济组织是旧村更新工作的申报主体，所以在前期启动意见征询或选择前期合作主体时只需全体股东投票。其次，城中旧村更新改造范围是旧村场，旧村场土地归村集体所有，所以在前期启动意见征询或选择前期合作主体时仅需全体股东投票。最后，在前期启动更新意愿和实施方式等意见征询及前期合作企业招商阶段，尚未涉及到村民（业主）的拆迁补偿等实质性利益，在这个阶段适当降低有利于加快城中旧村前期工作的启动，因此根据物权法，实施细则规定候选企业获得占全体成员（股东）人数三分之二以上（含本数）同意方能通过；在实施主体公开招标阶段，涉及到的更新单元规划、拆迁补偿安置方案、公开交易方案等均为关系全体产权人切实利益的重大事项，须充分体现据大部分产权人的诉求，因此，若更新区域内不存在其他产权人，则仅需组织全体成员（股东）对经批复的招标方案进行公开表决，获得占全体成员（股东）人数 90%以上同意的视为表决通过，若更新区域内存在其他产权人的，还应当共同进行表决，获得占更新区域内合法产权建筑物总面积 90%以上且占全体产权人总人数 90%以上的产权人同意的视为表决通过。五、为什么征询改造意愿或引入前期合作企业时不明确补偿标准五、为什么征询改造意愿或引入前期合作企业时不明确补偿标准？答：城中旧村更新改造的前期工作除由村集体经济组织自行开展外，也可由区政府组织开展，或引入前期合作企业协助开展（即“招商” ） 。城中旧村的更新改造第一步是征询村民的更新意愿和实施方式，只有更新意愿和实施方式获得占全体成员（股东）人数三分之二以上（含本数）同意的，才能接着开展下面的工作。只有当产权人身份情况及建筑物的基本情况摸清楚以后，征得各政府部门的确认后，在开发商经过测算及与村民协商后才能出具补偿方案。在公开招标选取更新实施主体前，村民还需对更新单元规划、拆迁安置补偿方案进行公开表决。因此，在前期工作招商，无法出具具体的拆迁安置补偿方案。产权人可根据珠海市城中旧村更新实施细则及珠海市城中旧村更新区域内房屋合法性面积认定工作指引等文件初步估算补偿标准。六、前期工作如何开展？六、前期工作如何开展？答：前期工作有三种开展模式，包括由村集体经济组织自行开展、区政府组织开展，或引入前期合作企业协助开展。由村集体经济组织自行进行城中旧村更新改造的，前期工作一般由村集体经济组织自行开展。区政府组织是指在村集体经济组织不具备专业能力、资金实力等情况下，由属地镇人民政府（街道办事处）根据需要成立专项工作机构组织村集体经济组织开展前期工作。引入前期合作企业是指由村集体经济组织按照本细则规定选择一个房地产开发企业，签订前期工作合作协议，由该企业配合开展前期工作。七、前期合作企业为什么指定是房地产开发企业？七、前期合作企业为什么指定是房地产开发企业？答：城中旧村更新实质上是一个房地产开发项目，前期工作中涉及经济测算、规划设计、开发经营计划编制等房地产专业性强的工作，选择具备丰富开发经验的房地产开发企业作为合作企业有利于前期工作顺利推进。八、前期合作企业必须具备哪些条件？八、前期合作企业必须具备哪些条件？答：符合下列条件的房地产开发企业，方可作为前期合作对象：（一）符合以下任一项条件：1、具有二级或以上房地产开发企业资质。这主要是要求前期合作企业必须具备完善的专业技术团队、较强的资金实力以及丰富的房地产开发经验。2、2008 年以来累计参与开发广东省三旧改造项目 5 个以上或城中旧村改造项目 3 个以上，且累计开发量均达到 50 万平方米以上。这主要是从旧改经验方面对前期合作候选企业进行考量，达到以上条件，说明该房地产开发企业对广东省三旧改造或我市的城中旧村改造具备充足的经验。3、最近三年累计开发房地产项目 5 个以上且竣工项目开发量达到 150 万平方米以上。这可以从开发项目数量、竣工规模方面进行衡量，达到以上条件说明房地产企业具备较强的综合开发实力。（二）近五年内在我市不存在工程烂尾、重大质量问题或行贿等不良记录，且无欠缴地价。这主要是要求前期合作企业必须是一家诚实信用、守法经营的房地产企业。九、如何定义具有二级或以上房地产开发企业资质？九、如何定义具有二级或以上房地产开发企业资质？答：如一家房地产开发企业的控股股东、控股股东母公司或控股股东母公司的控股子公司具备二级或以上房地产开发企业资质，则即使该企业本身不具备上述资质，同样可以作为前期合作对象；但仅凭合作方具备资质，而该企业本身不具备资质，则该企业不能作为前期合作对象。 （待专题研究）十、前期合作企业选取的途径？十、前期合作企业选取的途径？答：村集体经济组织需要引入前期合作企业的，可直接从区政府的合作企业备选库中选取企业候选人，香洲区政府初步选定华发股份华发股份、格力地产、绿景集团、时代地产、仁恒仁恒置地置地、广州实地及中信地产中信地产等 7 家房地产开发企业作为备选单位；也可以由村集体经济组织发布公告根据招标工作细则里要求的前期合作企业条件自行选取企业候选人。 （标红（标红部分需明确）部分需明确）十一、前期合作企业选取的流程？十一、前期合作企业选取的流程？答：村集体经济组织将前期合作候选企业报经区政府审核，审核通过后，由村集体经济组织召开村民大会或股东大会进行公开表决，候选企业获得占全体成员（股东）人数三分之二以上（含本数）同意的，确定为前期合作企业并进行公示，经公示后，对表决程序和结果无异议或异议不成立的，由属地镇人民政府（街道办事处）对公示结果核实确认并备案。经公开表决无法选定前期合作企业的，可以重新选取候选人进行公开表决。经两次公开表决仍无法选定前期合作企业，如村集体经济组织有强烈意愿开展城中旧村更新前期工作的，由区政府根据招标工作细则第七条规定组织开展前期工作。十二、前期合作企业有哪些权利和义务？十二、前期合作企业有哪些权利和义务？答：前期合作企业应当和村集体经济组织签订前期工作合作协议，协助村集体经济组织完成招标工作细则中规定的前期工作并承担因前期工作所产生的费用，属地区更新主管部门对前期工作费用进行审核确定，在项目实施主体确定后，由项目实施主体返还。十三、公开招标选择实施主体过程中，投标人必须具备什么样的条件？十三、公开招标选择实施主体过程中，投标人必须具备什么样的条件？答：投标人资质参照前期合作企业的资格，即必须达到前期合作企业应符合的条件，具体如下：（一）符合以下任一项条件：1、具有二级或以上房地产开发企业资质；2、2008 年以来累计参与开发广东省三旧改造项目 5 个以上或城中旧村改造项目 3 个以上，且累计开发量均达到 50 万平方米以上； 3、最近三年累计开发房地产项目 5 个以上且竣工项目开发量达到 150 万平方米以上。（二）近五年内在我市不存在工程烂尾、重大质量问题或行贿等不良记录，且无欠缴地价。十四、招标采用什么方式？十四、招标采用什么方式？答：城中旧村更新实施主体招标是在市公共资源交易中心公开进行，投标人必须满足3 人或以上才具备开标资格，投标人不足 3 个的，应当重新公开招标。如重新公开招标时投标人仍然不足 3 个的，则不再进行公开招标，可采取其他方式确定实施主体（根据实际情况，由区政府牵头组织村股份公司或全体产权人经过公开表决确定） 。十五、评标采取什么方法？十五、评标采取什么方法？答：评标采用综合评价的办法，对以下内容进行评分，具体评分标准在招标文件中明确：（一）开发企业综合实力（包含资金、商誉、业绩和经验） ；（二）拆迁补偿安置实施方案；（三）更新单元规划优化方案；（四）对前期工作费用的补偿；（五）其他。（评分标准应该再具体细化，明确各项的权重、分值等？）（评分标准应该再具体细化，明确各项的权重、分值等？）十六、招标完成后，投标人应完成什么基本工作？十六、招标完成后，投标人应完成什么基本工作？答：中标人应当自中标通知书发出之日起 30 日内按照招标文件、投标文件与招标人订立城中旧村更新协议。中标人还应当按照补偿安置方案要求与全体产权人签订补偿安置协议。如自中标通知书发出之日起 3 个月内与全体产权人签订补偿安置协议无法达到总人数的 90%的，则已签订的更新协议与补偿安置协议自动解除，不予补偿。更新协议与补偿安置协议自动解除的，可以重新启动实施主体招标程序。