论房地产估价中价值定义.doc

第 1 页 共 4 页试论房地产估价中的价值定义试论房地产估价中的价值定义一、一、 房地产估价规范房地产估价规范中关于中关于“价值定义价值定义”的相关规范的相关规范房地产估价结果报告中记载了项目名称、委托方和估价方基本信息、估价对象、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果等内容。在实际应用过程中，上述各项条款含义均准确无误，但“价值定义”一项似不确切。在 GB/T 502911999房地产估价规范的（以下简称规范 ）附录 A 估价报告的规范格式中“价值定义”一项，要求“说明本次估价采用的价值标准或价值内涵” 。而在规范第 2 章“术语”中，并未解释什么是“价值标准或价值内涵” ，只有对 2.0.7 公开市场和 2.0.8 公开市场价值的解释，其中原文为：2.0.8 公开市场价值：在公开市场上最可能形成的价格。采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。2.0.7 公开市场：在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。以上是规范对“价值定义”的所有相关规定。其中并无对“价值标准或价值内涵”的具体规范，说明什么是“价值标准或价值内涵” ，它包含哪些内容。而仅定义了“公开市场价值” ，似乎房地产估价报告中的所说的“价值定义”只有“公开市场价值”一种？2 2、 资产评估准则资产评估准则中关于中关于“价值定义价值定义”的相关规范的相关规范在房地产估价规范中没有相关“价值定义”规范时，我们可从资产评估准则中了解有关内容。资产评估准则-资产评估价值类型指导意见，是对资产评估中所评估资产的价值类型的专门规范文件。所谓”价值类型“是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。该准则中有以下相关原文条款：第2条 价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值类型。 第五条 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强第 2 页 共 4 页迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 第六条 市场价值以外的价值类型包括投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。第七条 投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额，亦称特定投资者价值。第八条 在用价值是指将评估对象作为企业组成部分或者要素资产按其正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额。第九条 清算价值是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。第十条 残余价值是指机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值估计数额。第十四条 注册资产评估师执行资产评估业务，选择和使用价值类型，应当充分考虑评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素。第十七条 当注册资产评估师所执行的资产评估业务对市场条件和评估对象的使用等并无特别限制和要求时，注册资产评估师通常应当选择市场价值作为评估结论的价值类型。从以上条款中我们可看到，资产评估价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式，它包括市场价值和市场价值以外的价值类型，其中”市场价值“是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。市场价值以外的价值类型包括投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。选择价值类型时，应当充分考虑评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，一般情况下应当选择”市场价值类”型。3 3、对比及其结论对比及其结论（一）规范文件本身（一）规范文件本身经以上将GB/T 502911999房地产估价规范和资产评估准则-资产评估价值类型指导意见中有关价值定义的相关条款进行比较，可以看出，房地产估价报告和资产评估报告中均有对价值定义的条款要求，所不同的是房地第 3 页 共 4 页产估价规范对价值定义及其内容没有深入规范，只是一带而过，让读者自己从其前后条文中理解，那么我所得出的理解就是：房地产估价的价值定义，就是要求评估正常的市场价值，也即公开市场价值；而资产评估中对价值定义则完整、细致的多，只要读者认真学习一定会明白其确切含义，不会产生歧义。（二）在实践中需要（二）在实践中需要在实际房地产估价工作中，我们时常会遇到这些情况：委估房地产为一幢钢结构厂房，因政策的原因需要拆除，委托方要求我们对拆除损失评估以便上报主管部门审批；另外国有企业经法院裁定破产，对其房地产进行破产为目的的估价。象以上二种情况，当我们受托时，首先考虑的是：能不能评估它的公开市场价值？当然不能，因为委估房地产将不会正常使用、正常出售。此时对前一种情况我们会评估它的市场价值再扣除拆除变现收入，对后一种情况我们会评估其市场价值并给予适当折扣，因为破产需要快速变现。在做这些操作时在房地产估价相关规范文件中我们是找不到与此有关的依据，这使得我们的操作无据可依，也便会带来争议和担心。（三）对比结论（三）对比结论综上所述，无论是从GB/T 502911999房地产估价规范本身不足，还是从估价工作实践所需，房地产估价相关规范文件均应对”价值定义“进一步明确规范，并拓展其内含。一方面是完善估价规范的理论体系，另一方面是与日益发展的经济需求相适应，更好的指导房地产估价工作。宁夏正业通房地产估价事务所闫树静2011年11月7日第 4 页 共 4 页