清远市市辖区“三旧”改造实施细则.doc

- 1 -清远市市辖区“三旧”改造实施细则(修改完善稿）为做好我市市辖区“三旧”改造工作，完善城市功能，改善人居环境，传承历史文化，优化产业结构，统筹城乡发展，提高土地利用效率，保障社会公共利益，根据国土资源部关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）的通知（国土资发2016147 号）、 关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府200978 号）、 广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知（粤府201696 号）、 转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作的实施意见（粤府2009122 号）、 关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见（粤国土资规字20183 号）等相关的“三旧”改造法规政策文件，结合市辖区实际,制定本实施细则。第一章 总则第一条第一条 适用范围适用范围（一）本细则所称市辖区是指高新区、清城区、清新区。（二）“三旧”改造是指市辖区范围的旧城镇、旧村庄、旧厂房改造。（三）下列建设用地都可列入“三旧”改造范围：- 2 -1、城市市区“退二进三”产业用地；2、城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区用地)；3、国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业类的原厂房用地；4、不符合安全生产和环保要求的厂房用地；5、布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄；6、国家和省的政策规定可以实施改造的其他旧城镇、旧村庄、旧厂房用地。（四）有下列情形之一的，不纳入“三旧”改造范畴：1、不符合土地利用总体规划、城乡总体规划的；2、改造为不符合产业发展政策和行业发展规划的；3、土地权属有争议的；4、被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的；5、除边角地、夹心地、插花地以外的空地；6、国家和省的政策规定不纳入“三旧”改造范畴的其他情形。第二条第二条 改造原则改造原则实施“三旧”改造，应当遵循“政府引导、市场运作、明晰产权、保障权益、统筹规划、有序推进、节约集约、公共优先、尊重历史、客观公正”的原则。合理协调国家、集体、土地权利人和市场主体各方利益，实现利益共享，促进社会经济可持续发展。第三条第三条 机构设置及职能机构设置及职能市政府成立“三旧”改造工作领导小组，由市政府分管国- 3 -土资源工作的副市长任组长，联系国土资源工作的市政府副秘书长、市国土资源局局长任副组长，高新区管委会、清城区政府、清新区政府以下简称“区政府（或管委会）”和市发改、财政、国土、住建、规划、地税、土地储备、文广新、经信、工商等部门分管领导为领导小组成员。领导小组下设办公室，负责市“三旧”改造的日常管理工作；各成员单位确定相应业务科室及联系人，配合市“三旧”办开展各项工作。市“三旧”改造工作领导小组负责统筹全市的“三旧” 改造工作。研究制定“三旧”改造的政策措施，解决“三旧”改造中的遇到重大问题；审批区政府（或管委会）上报的“三旧”改造年度实施计划；审批区政府（或管委会）上报的“三旧”改造方案和“三旧”改造项目；审批高新区、各县（市、区）上报的完善用地手续的“三旧”改造方案；督促、检查高新区管委会、各县（市、区）政府和成员单位工作，处理市政府授权办理的其他有关重大事项。市“三旧”改造工作领导小组办公室(以下简称“市三旧办”)负责全市“三旧”改造各项工作的组织、协调、审核、检查、督办。协调相关职能部门制定市级“三旧”改造配套政策；审核区政府（或管委会）上报的“三旧”改造年度实施计划；审核区政府（或管委会)上报的“三旧”改造方案和“三旧”改造项目；审核高新区、各县（市、区）上报的完善用地手续的“三旧”改造方案；经市“三旧”改造领导小组批准，统筹下达各县（市、区）“三旧”改造年度实施计划任务；督促协调市级相关职能部门的“三旧”改造工作；指导、督办、考核高新区管委会、各县- 4 -（市、区）政府“三旧”改造工作；完成“三旧”改造领导小组交付的其他工作。“三旧”改造工作实行属地负责制，区政府（或管委会）也要成立相应的“三旧”改造工作领导小组和办公室并确定相应职责，在业务上接受市“三旧”办的指导。区政府（或管委会）对组织上报的“三旧”改造相关材料的真实性、合法性负责。第四条第四条 部门职责部门职责（一）区政府（或管委会）负责编制辖区范围内“三旧”改造年度实施计划；指导改造项目申请人编制“三旧”项目改造方案；负责“三旧”改造项目申请的初步审查；负责“三旧”项目完善用地手续材料组卷上报工作；负责协调处理征收补偿、拆迁安置等相关的民事问题；负责“三旧”项目用地供地工作；负责改造项目的监管工作。（二）市发展和改革局负责“三旧”改造投资项目的立项、产业政策制定。、3、市财政局负责按有关规定，根据申报将“三旧”办相关工作经费纳入预算编制工作；负责土地收入收支管理；落实国家和省有关规定减免“三旧”项目涉及的行政事业收费。（四）市国土资源局负责办理农用地转用、征收土地等用地报批手续；负责土地确权、登记；负责“三旧”标图建库及其动态调整及报备等工作；负责市政府主导实施的“三旧”项目用地供地工作。（五）市住房和城乡建设管理局负责“三旧”改造中国有土地上房屋征收与补偿的政策指导，负责三旧”改造项目工程- 5 -建设监管，协助规划部门做好传统村落的保护与开发等工作。（六）市城乡规划局负责指导、组织编制和审查“三旧”改造规划和近期改造片区（或改造单元）的详细规划；提供改造片区（或改造单元）的控规资料；审批改造项目规划设计条件，办理项目的规划许可手续；负责落实传统村落的保护和开发等工作。 （七）市土地开发储备局负责编制市政府主导实施的“三旧”项目改造方案；申请改造红线；负责相关用地完善手续组卷报批；负责征收补偿、收购、收回等工作；配合核定项目改造成本。（八）市文化广电新闻出版局负责对“三旧”改造项目范围内涉及历史文化遗产的建设工程进行审核；配合市城乡规划局落实编制“三旧”改造专项规划等工作。（九）市经信局负责协助相关部门编制改造地块的产业发展规划，承担连片改造地块及重点改造片区的经济运行监测，为重点改造片区内企业，尤其是民营企业提供经济及信息化配套服务。（十）市工商局负责“三旧”改造主体的资质登记，负责按本细则办理“三旧”改造主体股权变更登记手续。（十一）市直相关部门在各自职责范围内对“三旧”改造工作进行指导和管理，并探索研究制定相关支持鼓励措施。第二章 调整完善“三旧”改造地块标图建库- 6 -第五条第五条 准确把握准确把握“三旧三旧”改造标图建库标准。改造标图建库标准。（一）纳入“三旧”改造地块数据库的地块应当以宗地为基本单元。在旧村庄和旧城镇改造中，宗地数量多且面积小的，可以将相邻多个宗地作为整体入库。对无合法用地手续的地块，按照历史用地协议约定的用地范围、规划功能单元、道路、河流及产权边界等因素合理确定入库地块范围。（二）严格把握用地时间范围及上盖物占地比例。2009 年12 月 31 日前已建设使用，地块上盖物基底面积占入库单元地块面积比例达 30%以上，符合土地利用总体规划，经第二次全国土地调查（以下简称“二调”）和最新的土地利用现状图认定为建设用地，布局散乱、利用不充分、用途不合理、规划确定改造的低效存量建设用地，可按规定纳入“三旧”改造范围。已认定为闲置土地的，不得申请纳入改造范围。上盖物基底面积占入库地块面积比例不足 30%的，经原土地权利人自愿申请，可按照 2009 年 12 月 31 日前上盖物占地面积确定可纳入标图建库的用地面积。（三）特殊情形处理。上盖物占地比例符合建设用地规划许可证、土地供应法律文书等载明的规划条件，可不受 30%比例限制。属于生态修复类改造项目，规划用途为非建设用地的，如能提供相关主管部门出具的项目属于生态修复类型的证明材料，可按规定纳入标图建库范围。 “二调”认定为非建设用地，但实地在 2009 年 12 月 31 日前已经建设使用且符合上盖物占地比例要求的，可按规定纳入标图建库范围。- 7 -第六条第六条 实行标图建库常态调整及报备制度。实行标图建库常态调整及报备制度。对于拟增补入库的地块，由市“三旧”改造主管部门依据相关规定对其是否符合入库标准进行实质性审查，审查通过后即可开展改造项目的认定、改造方案及用地报批等工作；各地级以上市按年度（每年 12 月底前）将本行政区域调整完善后的“三旧”改造地块数据库一次性报送省国土资源技术中心备案。省国土资源技术中心仅负责对其报备的格式内容是否规范齐备进行技术性审查，审查通过的即予以备案；对于拟删减的地块，需由各地举证说明拟删减原因，确有正当合理理由的（如规划修改导致近期无法实施改造，改造地块原土地权利人明确表示不同意实施改造等），可以进行删减，但已按“三旧”政策完善用地手续，享受“三旧”改造相关政策优惠，或已计入往年改造成效的地块不得删减。对上述内容审查通过的，由省国土资源技术中心出具备案函，并向社会公开备案结果。标图建库数据库可每季度调整一次。第七条第七条 同步办理土地征收和标图建库手续。同步办理土地征收和标图建库手续。符合标图建库条件，改造条件成熟、改造需求迫切的地块，特别是贫困村改造用地，可由区政府（或管委会）“三旧”改造主管部门将土地征收报批材料（需经同级人民政府审核同意）、纳入标图建库申请材料连同相关说明（包括项目性质、改造条件及同步办理土地征收和标图建库手续必要性等），上报市“三旧”改造主管部门审查，经同意纳入标图建库范围的，可按程序报市人民政府办理土地征收手续。对于符合农用地转用、土地征收正常办理条件的新增建设用地，按照现- 8 -行法律法规及政策规定进行相关报批。第三章 “三旧”改造规划及改造方案的编制与审批第八条第八条 “三旧三旧”改造专项规划的编制改造专项规划的编制（一）市城乡规划局牵头，联合区政府（或管委会）、市国土资源局、市住房和城乡建设管理局、市文广新局、市土地开发储备局等有关部门，结合当地经济社会发展实际和产业发展需求，根据土地利用总体规划、城乡总体规划，对符合“三旧”改造条件的地块进行深入调查摸底，编制“三旧”改造专项规划。规划成果经市政府批准后报省住房和城乡建设厅、国土资源厅备案。（二）“三旧”改造专项规划具体内容包括：充分做好“三旧”改造专项规划与城乡总体规划、土地利用总体规划、近期建设规划、控制性详细规划和棚户区改造规划等规划以及上一轮“三旧”改造专项规划的衔接协调。调研“三旧”图斑范围内土地现状的基本情况，划定改造核心区。结合项目近期需实施建设的公共设施和市政配套设施等重点建设平台，统筹市区公共设施和市政配套设施布局。明确各改造区用地布局、开发强度、公共配套设施等控制要求。并对安置区位置和公共配套设施的建设主体提出建议。涉及历史街区、不可移动文物或历史建筑的，制订相应保护管理措施。第九条第九条 “三旧三旧”改造年度实施计划的编制改造年度实施计划的编制（一）区政府（或管委会）根据市政府下达的“三旧”改造任- 9 -务及“三旧”改造专项规划总体要求 ，在市“三旧”办的指导下，编制“三旧”改造年度实施计划。（二）“三旧”改造年度实施计划涉及旧村庄改造项目的，要同时提交村民大会（或村民代表大会）2/3 以上人员同意项目改造模式的决议。（三）改造片区（或改造单元）的要求。根据市“三旧”改造专项规划和年度实施计划，由区政府（或管委会）申请规划部门确定改造项目用地红线，单个项目的改造红线面积原则上不能小于 15 亩。涉及边角地、夹心地、插花地（以下称“三地”）的，可按本实施细则第十九条规定办理。（四）积极推进连片改造。 “三旧”改造地块图斑不规则的，在确定“三旧”项目改造红线时，应以面积较大、较为连片的“三旧”图斑为核心。 “三旧”项目改造红线外相关联的“三旧”图斑范围、面积，连同项目改造控制范围线内的“三旧”图斑一并归纳为同一个改造项目（即与项目改造控制范围线内的“三旧”图斑同时进行拆迁安置补偿等工作），整体进行逐级报批，经市人民政府根据省人民政府委托批准后，项目改造红线外的“三旧”改造用地可与项目改造红线内已批准的新增建设用地等价置换。第十条第十条 “三旧三旧”改造专项规划及年度实施计划的审批改造专项规划及年度实施计划的审批（一）“三旧”改造专项规划原则上五年修编一次，修编成果经市城乡规划局技术审查，报市“三旧”改造工作领导小组审议，再由市城市规划委员会审定，最后报市政府批准实施。- 10 -（二）“三旧”改造年度实施计划原则上每年编制一次。由区政府（或管委会）同意后报市“三旧”改造工作领导小组审议，最后报市政府批准实施。年度实施计划建立常态申报和动态调整机制，区政府（或管委会）可根据“三旧”改造实施情况每季度调整一次。 （三）“三旧”改造专项规划及年度实施计划审批通过后，区政府（或管委会）及时向社会公布。第十一条第十一条 科学编制科学编制“三旧三旧”项目改造方案项目改造方案（一）编制主体1、属于政府主导实施的项目，由区政府（或管委会）、或者市土地开发储备局组织编制改造方案，规划主管部门等相关职能部门协助开展编制工作。2、属于自行改造的项目，由区政府（或管委会）统筹“三旧”项目改造主体编制改造方案，规划主管部门等相关职能部门协助开展编制工作。（二）改造方案基本内容1、项目背景与编制依据2、项目基本情况（包括了改造红线划定）3、规划情况（包括了规划技术条件核定的申请意见）4、现状情况5、协议补偿情况6、拆迁安置及物业复建方案7、市政设施及公共服务设施建设方案8、其他配套设施配建方案- 11 -9、项目区城市设计方案10、项目改造基础成本核算11、单元控规调整方案12、改造效益测算13、改造实施模式和计划(三) 编制改造方案的基本流程1、 “三旧”项目改造主体根据“三旧”改造专项规划和年度实施计划，向区政府（或管委会）提出“三旧”项目改造申请,区政府（或管委会）出具初步审查意见；2、 “三旧”项目改造主体持区政府（或管委会）出具的初步审查意见，向规划部门申请提供项目地块的控规资料；3、 “三旧”项目改造主体根据改造地块的控规资料等统筹开展改造成本核算，同时根据现有的控规条件提出改造单元划定和规划技术条件核定的申请意见。如果因效益平衡而需要申请调整规划条件的，则由“三旧”项目改造主体提出，申请规划部门委托有资质的机构开展单元控规调整专项评估论证，如果具备调规的必要性和可行性，则可根据专项评估论证的建议提出调规申请，同时提出改造单元划定和规划技术条件核定的申请意见；4、形成编制改造方案成果。（四）改造方案的核定和审批“三旧”项目改造方案由区政府（或管委会）组织核定后，上报市“三旧”改造工作领导小组审定批准。第十二条第十二条 准确确定改造总成本准确确定改造总成本- 12 -（一）改造总成本由改造基础成本、合理利润、其他费用合计构成。（二）项目改造基础成本可分为以下部分：1、取得土地的成本，其中包括：（1）被征收土地、地上青苗、建筑物及构筑物的补偿费用；（2）安置补助费，包括迁移费、动迁村民住宅及集体物业时涉及的临迁费、房屋拆运费、搬家补偿费、电话及有线电视等迁移费、安置农业人口的费用（含社保）、被拆迁单位在停产停业期间的损失补助费；（3）在进行征收、安置时发生的前期合理费用；（4）委托当地政府进行征收、拆迁的协作经费；按拆迁总费用（拆迁总费用=本项(1)+(2)+(3)）的 1.5%计算。2、前期土地开发的成本，其中包括：（1）土地进行开发时发生的前期费用，包括改造方案编制费、控规调整专项评估论证费、现状土地及房屋测量费等；（2）土地进行五通一平时所发生的费用。3、土地农转用、征收涉及的费用及相关应缴税费，包括：耕地占用税、耕地开垦费、新增建设用地有偿使用费、城乡建设用地增减挂钩费用、教育附加费及其他与征收、安置、土地开发有关的税费等。4、复建费用，包括安置房建设费用、公建费用、城市基础和公共服务设施建设费用。5、管理费用，包括人员合理工资费用、办公费用、劳动保险费用。- 13 -6、财务费用，包括因项目改造涉及的银行贷款产生的合理手续费用及利息费用。（三）合理利润,按照项目改造基础成本的 15%计算。（四）其他费用，包括不可预见费、风险费、提前拆迁奖励费等费用，按照项目改造基础成本的 5%计算。（五）项目改造总成本。项目改造总成本=项目改造基础成本+合理利润+其他费用。第十三条第十三条 规范公益用地移交。规范公益用地移交。在旧城镇、旧厂房改造中，涉及向政府无偿移交城市基础设施、公共服务设施或其他公益性项目建设用地（含红线退缩用地）的改造项目，原权利人应当在签订土地使用权出让合同之前完成公益性用地移交工作，并负责对移交范围内原有建筑物、构筑物及其附属设施进行拆除，未按规定移交的，不予办理供地手续。移交的公益性用地应为国有建设用地，移交人不需为移交的公益性用地补缴土地出让金。在旧城镇、旧厂房改造中，将工业用地等用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地的自行改造项目均需移交公益性用地，需移交公益性用地的改造项目类型、具体比例由“三旧”改造主管部门牵头研究确定；城乡规划主管部门在组织编制或修编控制性详细规划中予以落实。对于改造地块所在的控制性详细规划或单元规划未提出预留公益性用地要求，或改造地块面积较小，无法提供有效的公益性用地等情形，可按公益性用地用途评估后，补缴与应移交用地等价的- 14 -土地价款，或通过无偿移交城市基础设施、公共服务设施或其他公益性项目建筑面积，根据其占项目总建筑面积的比例折抵应移交的用地面积；涉及将城市基础设施、公共服务设施或其他公益性项目建成后无偿移交政府的改造项目，应当在签订土地使用权出让合同时明确优先完成公益性项目建设并无偿移交政府，由开发项目主体按照工程建设项目的有关规定办理手续并实施建设。第四章 改造开发模式第十第十四四条条 旧村庄改造旧村庄改造旧村庄改造可选择自行改造、引入市场主体参与改造或由政府统一组织实施改造等模式进行改造。（一）村集体经济组织自行改造或引入市场主体参与旧村庄改造。1、确定项目改造模式。在符合城乡总体规划、土地利用总体规划和“三旧”改造专项规划的条件下，旧村庄改造可由村集体经济组织自行改造和与有关公司合作改造。村集体经济组织申请自行改造的，须经村民大会（或村民代表大会）2/3 以上人员同意，并对村庄改造相关事项进行公示，公示无异议后，报镇（街道）、区政府同意后实施。村集体经济组织需引入有关公司合作改造的，村集体经济组织应根据项目改造方案、确定的拆迁补偿安置方案、村民大会（或村民代表大会）2/3 以上人员同意合- 15 -作改造的决议及公示结果、镇（街道）及区政府审核意见，委托农村“三资”交易平台或者市公共资源交易中心公开选择参与改造合作公司并确定实施改造主体。凡是集体经济组织引入有关公司合作改造的改造模式，村集体经济组织不得向他人转让土地使用权，合作公司必须具有法人资格，且须具备国家核定的融资项目规模，类型相适应的工程施工承包资质、管理水平先进、专业技术力量雄厚、业绩突出、信誉良好；且须有自有资金和中长期融资能力作为项目建设保障，不得搞项目反担保。合作公司自有资金额度不应少于改造项目总投资额的 30%，还必须满足项目招标文件或合同文件约定的其他条件。2、组织编制“三旧”项目改造方案及申请“三旧”改造项目。旧村庄改造主体通过区政府（或管委会）向市城乡规划部门提供单元控规条件资料，按规定编制改造方案，向区政府（或管委会）“三旧”办提出改造意向申请，改造方案以及“三旧”改造项目申请经同级政府审核后，报市“三旧”改造工作领导小组审批。3、完善用地报批及土地征收手续。旧村庄改造取得项目批准后，改造主体申请取得项目改造红线，由区政府（或管委会）统筹组织完善相关用地手续。经批准的旧村庄改造项目涉及新增建设用地的，由市政府安排建设用地指标，由区政府（或管委会）负责统筹组织用地组卷报批及实施征地工作。- 16 -4、办理协议出让手续。旧村庄改造主体根据项目改造红线，提出办理用地手续申请，并报送村民大会（村民代表大会）同意的决议、拆迁安置补偿协议及费用支付票据、临时安置方案等材料，由土地出让主管部门审定后拟订协议出让方案，报区政府（或管委会）批准后，协议出让给村集体经济组织或由其成立的全资子公司，也可以协议出让给原村集体经济组织与合作公司成立的项目公司，或者村集体经济组织与合作公司共同确定的改造主体。（二）政府统一组织实施旧村庄改造。1、组织编制改造方案以及“三旧”改造项目申报区政府（或管委会）(或者市土地开发储备局)根据“三旧”改造年度计划组织做好相关村民大会（或村民代表大会）表决工作，向市城乡规划部门提供单元控规条件资料，按规定编制改造方案，改造方案以及“三旧”改造项目申请由区政府（或管委会）提出审核意见后，报市“三旧”改造工作领导小组审批。2、依据相关政策，完善用地手续。（1）“三旧”改造项目经市“三旧”改造工作领导小组会议的批准后，市国土资源局核实旧村庄改造红线范围内的地类和面积，由市政府统筹落实需要的建设用地指标（包括占补平衡指标）。（2）区政府（或管委会）组织“三旧”改造项目用地报批组卷工作。若属市土地开发储备局负责的项目，由其负责项目相- 17 -关用地报批组卷工作（原则上由市政府确定项目负责单位）和委托相关镇（街、场）组织完成项目用地报批组卷材料；区政府（或管委会）负责协调落实涉及项目报批组卷的违法用地、集体所有权证发证、提供参与社保人员名单和涉及报批材料签章等工作；项目报批组卷材料完成后逐级上报；待省政府批复后，再由区政府（或管委会）负责安排相关镇（街、场）落实征地和拆迁工作。4、采取公开招标等公开方式，确定项目改造主体（土地使用权人）。市政府统筹实施的“三旧”项目，由市土地开发储备局组织编制项目具体招标出让方案，报市政府审批后，由市公共资源交易中心进行公开招标等，确定该项目改造主体（土地使用权人）。除市政府统筹实施以外的其他“三旧”项目，由区政府（或管委会）实施，区政府（或管委会）指定的相关职能部门组织编制项目具体招标出让方案，报同级政府批准后，由市公共资源交易中心进行公开招标等，确定该项目改造主体（土地使用权人）。5、缴纳拆迁保证金以及相关税费。项目改造主体（土地使用权人）按照有关约定，及时向区政府（或管委会）支付“三旧”改造项目拆迁保证金，向有关部门支付用地报批费用、征地拆迁安置费用等相关税费。第十第十五五条条 旧厂房改造旧厂房改造（一）企业自行实施改造。- 18 -1、企业自行实施改造的类型在符合城乡总体规划、土地利用总体规划和“三旧”改造专项规划的条件下，旧厂房改造项目可分以下类型进行申报：（1）旧厂房改造项目原产权人（或无合法手续材料但已实际建设使用的）申请旧厂房改造的，向区政府（或管委会）“三旧”办申请项目改造意向，同时编制项目改造方案，报区政府（或管委会）审核后，上报市“三旧”改造工作领导小组批准“三旧”改造项目。（2）申请“三旧”改造范围内涉及多个产权的，可以通过作价入股、搬迁补偿、联营、收购归宗等方式，将房地产的相关权益转移到单一主体，经当地镇（街、场）政府确认；同时编制项目改造方案，报区政府（或管委会）审核同意后，上报市“三旧”改造工作领导小组批准成片连片“三旧”改造项目。（3）多个产权人联合改造的，由相关产权人向工商部门登记注册成立项目公司，经当地镇（街）政府确认，以项目公司名义编制项目改造方案，报区政府（或管委会）审核后，上报市“三旧”改造工作领导小组批准“三旧”改造项目。2、核发项目改造红线。已批准的“三旧”项目，改造主体向市城乡规划局申请核发规划红线和规划设计条件。3、完善改造项目用地相关手续及确定出让方式。（1）无合法手续且已实际建设使用的旧厂房改造项目，不涉及改变其用途的，经市人民政府根据省人民政府委托批准- 19 -后，其项目用地由区政府（或管委会）土地出让主管部门按照原土地用途拟订协议出让方案，报区政府（或管委会）批准后，协议出让给项目改造主体，项目改造主体按有关规定缴交土地出让金。（2）旧厂房改造项目涉及改变土地用途的，待完善相关用地手续后，其项目用地由区政府（或管委会）相关职能部门拟订协议出让方案，报区政府（或管委会）批准后，协议出让给项目改造主体，项目改造主体按有关规定缴交土地出让金。（二）由政府统一组织实施改造。根据城乡规划需要，若原产权人无法自行改造或项目范围内国有资产占比较大，则由政府统一组织实施改造。具体参照“政府统一组织实施旧村庄改造”模式执行。第十第十六六条条 旧城镇改造旧城镇改造旧城镇改造项目在实际中存在诸多的权属人、土地权属归宗较难的，原则上由政府统一组织实施改造。在符合城乡总体规划、 “三旧”改造专项规划和“三旧”改造年度实施计划的条件下，由市城乡规划局核发项目改造红线，经测绘、评估后，以政府确定价格作为土地公开出让起始价，委托市公共资源管理中心以公开招标等方式，确定拆迁改造主体（土地使用权人）。具体参照“政府统一组织实施旧村庄改造”模式执行。第五章 规范“三旧”用地审批- 20 -第十七条第十七条 合理划分合理划分“三旧三旧”改造审批权限。改造审批权限。涉及将旧村庄集体建设用地转为国有建设用地的，改造方案报所在的市、县级人民政府审批，土地征收手续报市人民政府根据省人民政府委托进行审批。涉及完善土地征收手续的，按照用地行为发生时间分类处理：（一）用地行为发生在 1986 年 12 月 31 日之前的集体建设用地，因改造需要必须征收为国有建设用地的，参照旧村庄集体建设用地转为国有建设用地方式办理。（二）用地行为发生在 1987 年 1 月 1 日至 1998 年 12 月31 日之间的，依照 1988 年修订的土地管理法的相关规定，落实处理（处罚）后按土地现状办理征收手续，其中改造方案由市人民政府审批，完善土地征收手续报市人民政府根据省人民政府委托进行审批。（三）用地行为发生在 1999 年 1 月 1 日至 2009 年 12 月31 日之间的，依照 1998 年修订的土地管理法的相关规定，落实处理（处罚）后按土地现状办理征收手续，其中，改造方案由市人民政府审批，完善土地征收手续报市人民政府根据省人民政府委托进行审批。农村集体土地完善建设用地手续后保留集体土地性质，或国有土地完善建设用地手续的，按照规定权限报市人民政府审批，并同步审批改造方案。第第 18 条条 加快完善历史用地手续。加快完善历史用地手续。对纳入“三旧”改造范围，符合土地利用总体规划和城乡规划、没有合法手续且已实际使用的建设用地，上盖物基底- 21 -面积达到改造项目总面积 30%以上，或上盖物占地比例虽不足 30%，但符合建设用地规划许可证、土地供应法律文书等载明的规划条件，并且拟采取拆除重建、加建扩建、局部拆建、完善公建配套设施等方式改造的，可按照现状地类完善建设用地手续。具体按省国土资源厅规定办理。第十九条第十九条 规范规范“三旧三旧”改造涉及边角地、夹心地、改造涉及边角地、夹心地、插花地（以下称插花地（以下称“三地三地” ）报批方式。）报批方式。“三旧”改造涉及“三地”办理农用地转用或土地征收手续的，由区政府（或管委会）纳入批次用地依法报批，或与主体地块一并组卷上报。涉及的新增用地计划指标由各地在下达的计划指标内安排。涉及土地征收的，经农村集体经济组织表决同意，可不再举行听证、办理社保审核和安排留用地。 “三旧”改造涉及“三地”面积大于 3 亩，或累计面积超过项目主体地块面积（不含“三地”面积）10%，且原则上不超过 20%，符合土地利用总体规划和城乡规划的，可将其农用地转用和土地征收报批材料，连同由市、县人民政府对申报地块的相关说明（包括是否符合“三地”定义、图形特征、单块面积、累计面积占改造项目主体地块用地面积比例、是否可以单独出具规划要点、是否符合相关规划、纳入改造范围的必要性、社会经济预期效益等）一并报市人民政府根据个案处理原则进行审批。超标“三地”属于国有建设用地，且主体地块的改造方案已经有权机关批准的，由市人民政府根据个案处理原则进行审批。 - 22 -第六章 土地及房屋的征收、补偿、安置及纠纷处理第二十条第二十条 征收工作实施征收工作实施 区政府（或管委会），负责根据相关法律法规制定集体及国有土地征地拆迁补偿和安置方案并组织实施。第二十一条第二十一条 征收纠纷处理征收纠纷处理因土地征收及房屋征收补偿安置等发生纠纷的，区政府（或管委会）要引导当事人通过以调解为基础的多元处理方式妥善解决，若未能解决，且影响项目工作进度，可按以下方式处理：（一）有关土地权利人就旧村庄是否实施改造、征收补偿安置等重大事项未能达成一致意见的，由村集体提交成员大会或者村民代表大会讨论决定；村集体经济组织少数成员拒不履行成员大会或者村民代表大会讨论通过的决定事项，且无法通过其他方式调解的，可由村集体经济组织通过诉讼司法途径解决。（二）农村集体经济组织少数成员拒不履行经农村集体经济组织表决通过并经市县人民政府批准的改造方案（含搬迁补偿安置内容），按照以下情形分类处理：1、改造过程涉及征收集体土地，利害关系人对补偿标准有异议的，依据中华人民共和国土地管理法实施条例第二十五条规定向批准征收土地的人民政府申请裁决。对于违反土地管理法律、法规规定阻挠征收土地的，按照中华人民共和国土地管理法实施条例第四十五条规定，由县级以上人- 23 -民政府土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。2、改造过程不涉及征收集体土地但必须对村民的房屋进行拆迁的，县级以上地方人民政府参照国有土地上房屋征收与补偿条例第三章补偿相关规定执行。人民法院裁定准予执行的，可由提出申请的市、县人民政府负责执行。第七章 鼓励措施第二第二十二十二条条 公建配套项目鼓励措施公建配套项目鼓励措施实施改造的“三旧”改造项目内，属市、区政府或高新区管委会建设的公共设施和市政配套设施等公建项目，可由项目改造主体负责建设，涉及的费用纳入改造成本核算。第二第二十三十三条条 土地出让金鼓励措施土地出让金鼓励措施（一）政府统一组织实施的“三旧”改造项目土地出让纯收益的返还。政府统一组织实施的“三旧”改造，土地出让后，扣除相关成本，其土地出让纯收入可按不高于 60%的比例用于补偿原权利人。1、 “三旧”改造项目由政府统一组织出让后核算土地纯收益。若项目产生土地纯收益，属于“旧村庄”改造的，区政府（或管委会）要向村集体经济组织进行公示，征求相关权利人- 24 -的意见，并将收益按 60%返还给原农村集体经济组织，专项用于包括保证被征地农民原有生活水平补贴支出、补助被征地农村居民社会保障支出、农业土地开发支出以及农村基础设施建设支出等在内的支农支出。属于“旧厂房”、 “旧城镇”改造的，将收益的 60%返还给原权利人。2、若项目需要配套旧村庄图斑外新增建设用地才能达到开发改造经济平衡的，因旧村庄图斑范围内土地本身无产生土地纯收益的，不列入上述范围。（二）自行改造旧厂房项目，不涉及改变其用途的，完善土地征收等有关用地手续后，补缴土地出让金按评估土地市场价格的 40%收取。对于现有工业用地改造后不改变用途，只提高容积率、提高利用率的，不再增缴土地价款。（三）自行改造旧厂房项目涉及土地改变用途的，根据公开选定评估机构评估的新用途土地市场价格及原用途市场价格，应缴纳土地出让金 （新用途土地市场价格原用途市场价格）×40%。（四）自行改造（或者合作改造）旧村庄项目，根据公开选定评估机构评出的新用途土地市场价格，应缴纳土地出让金新用途土地市场价格×20%。第二十第二十四四条条 优先核发不动产权证、拓宽融资渠道优先核发不动产权证、拓宽融资渠道项目改造主体向区政府（或管委会）缴纳保证金后，国土资源部门根据省、市政府已批复的相关“三旧”改造项目用地- 25 -情况，在项目改造主体与国土资源部门签订国有土地出让合同并缴纳土地出让金后，城乡规划主管部门和国土资源部门可根据改造项目拆迁面积的大小（或一定规模净地面积），优先核发不动产权证给项目改造主体，在区政府（或管委会）的监管下，可按照相关规定申请办理银行融资贷款。鼓励各类金融机构按照风险可控、商业可持续原则，根据“三旧”改造项目特点和需求，创新金融产品和服务，为项目改造主体提供全方位的金融支持。第六章 政府监管制度第二十五条第二十五条 “三旧三旧”项目改造周期项目改造周期“三旧”改造项目经市“三旧”改造工作领导小组批复后，改造主体必须在 1 年内完善用地、规划等相关手续。在签订国有土地出让合同后 1 年内动工建设。因特殊情况无法完成上述手续而确需延期的，应提前 2 个月向市“三旧”办申请，延期最长不超过 1 年。改造项目面积大于 15 亩到小于（含）100亩的项目，要求在 5 年之内完成改造工程建设；改造面积大于 100 亩到小于（含）200 亩的项目，要求在 6 年之内完成改造工程建设；改造面积大于 200 亩到小于（含）300 亩的项目，要求在 7 年之内完成改造工程建设；改造面积大于 300 亩到小于（含）400 亩的项目，要求在 8 年之内完成改造工程建设；改造面积大于 400 亩到小于（含）500 亩的项目，要求在 9 年之内完成改造工程建设。- 26 -第二十六第二十六条条 项目保证金制度项目保证金制度项目改造主体向区政府（或管委会）缴纳的项目保证金，区政府（或管委会）要设立专账管理制度，不得以任何理由挪作它用；项目改造主体在建设安置回迁房时，按照安置房工程建设进度，可向区政府（或管委会）申请项目保证金的退还，区政府（或管委会）应及时办理批准退还手续（不计利息）。保证金原则上按不低于拆迁及安置总额的50%收取。第二十第二十七七条条 “三旧三旧”项目退出机制项目退出机制（一）“三旧”改造项目经市“三旧”改造工作领导小组批复后，项目改造主体应与区政府（或管委会）签订“三旧”改造监管协议，具体监管措施由区政府（或管委会）制定后报市“三旧”办备案。（二）“三旧”改造项目原则上不得转让（包括股权转让）。如果“三旧”改造项目在完成拆迁补偿以及安置等事项或工业项目，由改造主体提出申请，经过镇（街道）确认，区政府（或管委会）审定后，并上报市“三旧”办备案，则允许项目转让。（三） 在批复规定期限内，没有实施拆迁和动工改造的项目，可申请退出，经区政府（或管委会）审核，并报市“三旧”改造工作领导小组批准后，可以退出。并可向区政府（或管委会）申请退回项目保证金（不计利息）。被取消“三旧”项目改造主体资格的，5 年内不得再申请参与我市辖区的“三旧”改造。（四） “三旧”改造项目经省、市政府批复并签订国有土地出让合同后，项目改造主体 1 年内未动工建设的，或提出延- 27 -期申请动工建设未获批准的项目，区政府（或管委会）发函催促，仍然不按规定落实的，报市“三旧”改造工作领导小组批准后，取消“三旧”改造项目改造主体资格，土地按闲置土地办法处置。第二十八条第二十八条 融资监管融资监管“三旧”改造项目需要进行抵押融资的，改造主体应报区政府（或管委会）批准，并向不动登记部门申请办理相关不动产登记手续；有关“三旧”改造项目的融资贷款事项，区政府（或管委会）会同相关银行负责监管落实，按照专款专用的要求，确保融资贷款全部用于该项目的开发建设。第二十九条第二十九条 风险评估风险评估开展“三旧”改造工作应切实加强风险源头防范，从源头上预防和减少社会矛盾，确保社会稳定并推进科学决策、民主决策、依法决策。对“三旧”改造过程中涉及的重大事项，应进行社会稳定风险评估，改造主体必须提供风险评估报告。第七章 附则第三十条第三十条 政策衔接政策衔接、1、本实施细则适用于高新区、清城区、清新区范围内的“三旧”改造项目，各县（市）可参照本实施细则执行，也可参照本实施细则制定相关政策。- 28 -（二）本实施细则自印发之日起实施，市政府原出台的“三旧”改造有关政策、意见与本细则不一致的以本细则为准；省和国家新出台政策与本细则不相同的，按省和国家的新政策执行。（三）本细则有效期 5 年。