花溪保利地产项目可行性研究报告.doc

贵阳保利置业贵阳保利置业··溪洛平开发项目溪洛平开发项目可行性研究报告可行性研究报告i目录目录第一部分：第一部分：项项目概况目概况.1一、项目综述 .1二、项目基本情况 .2(一)项目区位.2(二)项目四至.4(三)土地性质.4(四)规划条件.4三、项目宗地现状 .5四、项目周边概况 .6(一)交通.7(二)资源.7(三)配套.8第二部分：项目优劣势分析及定位思考第二部分：项目优劣势分析及定位思考 .47一、项目 SWOT 分析 .47(一)优势（Strength）.47(二)劣势（Weakness）.48(三)机会（Opportunity）.48(四)威胁（Threats）.49(五)SWOT 分析小结.49二、项目定位思考 .50(一)整体定位.50(二)产品定位.50(三)客户定位.51(四)产品初步价格定位.51第三部分：规划设计初步分第三部分：规划设计初步分析析 .52一、一、规划设计的可行性分析规划设计的可行性分析.52二、二、规划设计的初步概念规划设计的初步概念.52(一)整体设计初步概念.52(二)建筑设计初步概念.52第四部第四部分分：项目开发及销售计划：项目开发及销售计划.54一、项目整体开发计划 .54二、项目工程计划 .54(一)工程进度计划原则.54(二)整体工程进度计划.54三、项目销售计划 .55(一)销售进度计划原则.55(二)整体销售进度计划.55ii第五部分：项目资金计第五部分：项目资金计划划预测预测 .56一、项目技术经济指标 .56二、项目投资估算 .57三、销售回款 .58四、资金来源与运用 .59五、借款还本付息 .61第六部分：项目经济第六部分：项目经济分分析析.62一、盈利能力分析 .62(一)静态盈利能力分析.62(二)动态盈利能力分析.62二、敏感性分析 .63(一)盈亏平衡点分析.63(二)敏感性分析.63三、现金流流量分析 .65第七部第七部分分：结论及建议：结论及建议.67第八部分：附件第八部分：附件.68一、附表 1：项目成本明细表 .68二、附表 2：项目损益表 .71三、附表 3：项目全部资金现金流量表.723第一部分：项目概况第一部分：项目概况一、一、 项目综述项目综述贵阳保利置业·花溪洛平项目位于贵阳市花溪国家城市湿地公园南段，紧邻花溪区行政中心核心区和贵州花溪大学城，面向正在建设中的“大地之舞中华舞博园” ，坐拥 800亩国家 4A 级花溪公园、花溪百步桥、黄金大道等丰富景观资源，具有较高的生态住居价值。毗邻新区主干道和分别通往花溪、青岩古镇两大旅游景区方向的清溪路，初步规划的贵阳轻轨三号线途径地块北侧端头，交通便利。地块内部自然环境优美，依山傍水，具备洛平水库良好水景资源，在项目规模和品质打造方面具备环境优势，是花溪区不可多得的高品质综合用地。项目总占地面积 930 亩，分为商品房建设用地和市政用地两部分。其中商品房建设用地 437 亩，市政用地 493 亩亩。商品房建设用地整体容积率为 2.3，可实现商品房总建筑面积 897423 万平方米（包括配套商业、幼儿园、学校、会所等社区配套） ，拟建成包括别墅、联排、洋房以及高层等丰富物业形态的高端综合社区。图表 项目城市区位示意图机机 场场火火车车站站金阳金阳本项目本项目约约 20 公里公里约约 17 公里公里约约 22 公里公里4二、二、 项目基本情况项目基本情况( (一一) )项目区位项目区位项目所在城市属于贵州省省会，是贵州省唯一一个中心城市；是西部大开发国家重点建设的南（宁）贵（阳）昆（明）经济带中心城市之一；是泛珠江三角洲的重要组成部分；是北部湾经济圈连接西南经济圈的桥头堡，在西部城市发展乃至全国发展战略中均占有重要地位。图表 项目城市区位示意图项目所处的城市内部区位属于贵阳市著名的旅游风景区、文化教育聚集区、装备制造业生态工业区和农产品加工基地，是贵阳“十大经济板块”之一，产业以及旅游资源丰富，是贵阳市最适宜居住的行政区，也是贵阳市城市经济发展的重要推动力，城市未来发展的主要拓展区域之一。图表 项目城市内部区位示意图5项目所在地距贵阳市中心约 17 公里，至贵阳龙洞堡机场（4D 级国际机场）约 20 公里。片区域内交通网络健全。贵昆、湘黔铁路贯通区内，北有贵阳西站及货场，西有湖潮站和磊庄机场，东北部有贵阳龙洞堡机场，花溪大道直通贵阳市中心区，桐惠路建成并通车，312 国道和 101 省道贯穿全境，贵阳环城高速公路南环线、甲秀南路的建成通车，使花溪的交通转换实现质的飞跃。图表 项目区域区位示意图( (二二) )项目四至项目四至图表 项目四至示意图项目东临城新区大道，南临清溪路，北面临迎宾大道。6( (三三) )土地性质土地性质项目宗地为花溪区溪南新区洛平水库旁 A2、B 两地块，地块性质为商业、文化娱乐及住宅用地。( (四四) )规划条件规划条件项目总占地面积 930 亩，位于花溪区溪南新区洛平水库旁 A2、B 两地块。主要是商业、文化娱乐及住宅用地，其中 A2 地块内须配建用地面积不小于 2.75 公顷的 30 班小学一所，而 B 地块内须配建用地面积不小于 0.36 公顷的九班幼儿园一所。商品房建设用地 437 亩，整体容积率 2.3，可建设商品房总建筑面积 89.7423 万平方米（包括学校、幼儿园、会所等社区配套） ，拟建成包括别墅、洋房以及高层等丰富物业形态的高端综合社区。项目建筑密度控制在 25以内。项目绿化率约 35%。图表 地块规划示意图三、三、 项目宗地现状项目宗地现状项目宗地现状为地块目前为农户稻田用地，呈带状分布，中间较为平坦。项目宗地原7始植被丰富、林木茂盛，地块紧邻洛平水库，并且地块内部有市政大沟，同时，项目毗邻市政园林区域，景观资源丰富，具有丰富的天然景观资源和良好的水资源。图表 宗地现状示意图四、四、 项目周边概况项目周边概况项目紧邻花溪区新行政中心，面向正在建设中的“大地之舞中华舞博园，地处花溪二道延长线，新规划市政大道（洛平北路）以及花溪大道交接处； 项目 A 地块分布在洛平北路沿线，周边主要以农户为主，周边缺乏生活配套，尤其 A 地块洛平北路沿线，缺乏银行、学校、医院、餐馆等生活配套。图表 项目周边概况8( (一一) )交通交通项目区域内交通网络健全。312 国道和 101 省道贯穿全境；项目距贵阳龙洞堡国际机场约 20 公里，距贵阳主城区约 17 公里；项目通过拟建的轻轨、贵阳环城高速公路南环线及甲秀南路、花溪大道、迎宾大道等一级城市干道与中心城区紧密相联，互为配套；项目对外通过“贵昆、湘黔铁路”与昆明、湖南等城市实现快捷互动；图表 项目周边交通路线组织示意图( (二二) )资源资源项目所在区域属亚热带湿润温和型气候，具有冬无严寒、夏无酷暑、雨量充沛、无霜期长等特点。年平均气温为 15.3，年极端最高温度为 35.1，年极端最低温度为-7.3。四季分明，宜人的气候是贵阳的骄傲。另外，项目所在区域处于长江、珠江分水岭和南明河上游，有大小河流 55 条、总长390 公里，阿哈水库、红枫湖、百花湖的重要流域也在花溪区，使花溪区成为贵阳市的重要饮用水源保护区。全区森林面积 54 万亩，森林覆盖率为 36.03，生物多样性比较丰富。9( (三三) )配套配套项目周边供电、供水、邮政、电信等设施完善。现有变电站 6 座，合计容量218500KVA；供水管网 80 公里，松柏山水库、花溪水库两座中型水库总库容达 7140 万立方米，日供水量达到 25000 吨；行政村通电话率达到 63；行政村移动通信覆盖率达到 85。另外，花溪城区配套较为齐全，配套设施可为溪南新区共享。随着贵阳南延开发建设的快速推进，附近区域的环境设施和市级公共服务设施体系不断完善，可以为溪南新区整体建设创造了良好的外部环境。周边将来将拥有湿地公园、洛平水库环境工程、大学城、汽车城、夜郎都城、大地之舞博览园、10 万平米行政广场、清华紫光科技园等配套。10第二部分：项目优劣势分析及定位思考第二部分：项目优劣势分析及定位思考一、一、 项目项目 SWOTSWOT 分析分析( (一一) )优势（优势（StrengthStrength）1.1.企业品牌企业品牌保利贵州公司入黔三年时间，成功开发保利温泉新城、云山国际、保利高尔夫等知名楼盘，积聚了相应的名气，树立了强大的品牌知名度，获得消费者信赖。同时集团公司的“央企背景”使得项目在运作过程中得到地方政府部门的高度重视和大力支持。图表 保利贵阳项目示意图温泉新城云山国际国际广场春天大道国家文化生态示范小区占地 55 万方建筑面积 96万方别墅花园洋房小高层五星级酒店国际文化交流中心城市生态大盘占地 17 万方建筑面积 67万方高层“贵州之窗”贵阳首席互动文化时尚生活圈占地 2 万方建筑面积 22万方顶级写字楼服务公寓住宅商业美术馆复合型国际社区占地 8 万方建筑面积 18万方联排别墅花园洋房小高层公寓商业保利公园 2010高尔夫超高品质高端居住社区占地 3800 亩建筑面 积 26 万方别墅 洋房 高层112.2.资源及区位条件资源及区位条件项目所在地位于花溪公园和大学城、花溪区人民政府之间。簇拥花溪洛平水库湿地公园，交通便捷、视野开阔、生态景观资源丰富。项目紧邻花溪区行政中心核心区和大学城，面向正在建设中的“大地之舞中华舞博园” ，坐拥 800 亩国家 4A 级花溪公园、花溪百步桥、黄金大道等丰富景观资源，具有较高的生态住居价值 ；毗邻新区主干道和分别通往花溪、青岩古镇两大旅游景区方向的清溪路，初步规划的贵阳轻轨三号线途径地块北侧端头，交通便利；地块内部自然环境优美，依山傍水，具备洛平水库良好水景资源，在项目规模和品质打造方面具备环境优势。( (二二) )劣势（劣势（WeaknessWeakness）1.1.区域产业结构单一区域产业结构单一花溪区与贵阳市其他行政区相比经济结构较为单一，为了保护花溪区的自然生态环境，市政府、区政府严格限制了区域内的工业发展，尽可能减少环境污染，花溪区经济主要依靠第三产业的发展。2.2.区域地价高，导致项目开发成本增加区域地价高，导致项目开发成本增加由于近几年花溪房地产逐渐兴旺，对土地需求量也日益增大。加上区域规划前景的明朗，使得房地产商纷纷进驻花溪市场，从而推高区域土地价格，造成区域地价比其他地区高出许多，导致本项目开发成本的增加。 3.3.高端物业的销售周期相对较长高端物业的销售周期相对较长根据项目的容积率以及整体规划，本项目住宅物业别墅类高端产品，受总价影响，会出现销售周期较长、销售回款慢的问题，在项目的开发前期将对项目的资金使用造成一定的压力。12( (三三) )机会（机会（OpportunityOpportunity）1.1.区域经济发展优势，实现城市建设提速区域经济发展优势，实现城市建设提速贵阳市经济和城市发展持续高速向好，为项目提供了很好的大环境。贵阳市近年来无论是在经济发展还是城市建设方面都呈现飞速发展，在 2010 年 7 月初中央召开的西部大开发工作会议上，要求将黔中经济区建设成省域经济增长点，并把它列为国家新一轮西部大开发布局的“重点经济区”之一。黔中经济区正式上升为国家战略。这意味着将让贵阳获得来自国家政策层面的大力支持。如今，贵阳每年经济规模以 22%的速度递增。力争四年、确保在五年内，实现生产总值在年基础上翻一番、超过亿元，财政总收入翻一番、超过亿元，固定资产投资累计超过亿元；基本适应“十三五” 、 “十四五”更大发展的需要；新型工业化、现代服务业明显提速，产业结构进一步优化；届时也将带动贵阳房地产业发展迈向一个新的更高的平台。除此之外，贵阳市旅游与投资，交通也在迅速发展。 “7 小时快铁交通网”的建设将缩短贵州与国内主要城市的时空距离，使贵州不再边缘化，从而促进贵州与京津冀、长三角、珠三角等发达地区之间更紧密的合作。而发达的交通也将带来大量人流、物流、信息流、资金流，并使之快速的流动，加上各种生产要素的优化集成，将为贵阳市的经济发展注入全新的活力，现实城市建设的快速发展。2.2.湿地公园、大学城的建设，具有打造高品质楼盘的先天条件湿地公园、大学城的建设，具有打造高品质楼盘的先天条件随着甲秀南路全线通车，湿地公园建设启动，大学城建设稳步推进，花溪得天独厚的生态优势、加上独一无二的文化氛围开始为楼市注入持久动力，成为花溪楼市厚积薄发的强大引擎。使得花溪的整体居住环境品位大大提升。花溪“优居”特点越来越明显。3.3.城市旅游避暑资源，吸引高端项目客群纷至沓来城市旅游避暑资源，吸引高端项目客群纷至沓来作为一个城市高端大盘，注定了本项目的目标客户群除了本地的客户之外，外地客户也是一个重要的来源。而城市旅游资源的丰富为这一目标客户群的实现奠定了坚实的基础。13( (四四) )威胁（威胁（ThreatsThreats）1.1.政策施压，导致市场产生观望气氛政策施压，导致市场产生观望气氛由于近来房地产市场调控不断， “限购” 、 “限贷” 、 “加息” 、 “上调银行存款准备金”等措施，对交易量产生一定影响。导致市场产生一定的观望气氛。2.2.竞争对手瓜分市场竞争对手瓜分市场由于“湿地经济潮”加上大学城建设的影响，使不少省内甚至国内知名品牌地产开发企业开始关注花溪市场。在这些企业当中不排除恶意竞争的可能。( (五五) )SWOTSWOT 分析小结分析小结通过对项目 SWOT 的分析可知，项目最大的优势在于拥有的自然资源，包括项目自身内部自然资源以及项目所处区位的外部自然资源，自然资源是项目的核心竞争力；最大的发展机遇来自于城市发展的快速提升，快速提升的城市发展将直接为项目的开发奠定坚实的基础；而两者之合力则可产生更为庞大的推动力，有效的支撑项目的后续开发以及盈利能力的提升。项目的劣势和威胁除了政策风险难以控制外，其余均可借助项目地块自身条件通过合理定位、采取适当的营销措施避免或减少其影响。图表 SWOT 总结示意图trengthtrength：（优势）：（优势） 1 1、 企业品牌企业品牌 2 2、 资源及区位条件资源及区位条件WeskWesk：（劣势）：（劣势） 1 1、 区域产业结构单一区域产业结构单一 2 2、 区域地价高，导致项目开发区域地价高，导致项目开发 成本增加成本增加 3 3、高端物业销售周期相对较长、高端物业销售周期相对较长pportunitypportunity：（机会）：（机会） 1 1、 区域宏观形势向好，城市区域宏观形势向好，城市 消费范围扩容消费范围扩容 2 2、 湿地公园、大学城的建设，湿地公园、大学城的建设， 具有打造高品质楼盘的先具有打造高品质楼盘的先 天条件天条件 3 3、 城市旅游资源丰富，高端城市旅游资源丰富，高端 物业客户覆盖广物业客户覆盖广hreatenhreaten：（威胁）：（威胁） 1 1、 政策施压，导致市场产生观政策施压，导致市场产生观 望气氛望气氛 2 2、 竞争对手瓜分市场竞争对手瓜分市场SWOT14二、二、 项目定位思考项目定位思考( (一一) )整体定位整体定位项目总占地 930 亩，总建筑面积超过 80 万方。项目自身的规模优势、资源优势等与贵阳市宏观经济发展环境和定位契合，拟在地方政府的全力支持下，结合产品的多样性，可解决大学城刚需以及二、三次改善性客户的需求。打造成为区域内首席高端生态社区。( (二二) )产品定位产品定位结合容积率和地块特征考虑，项目建设初步定位为独立别墅、联排别墅、花园洋房、高层、配套商业以及配套公建 6 种形态。其中，独立别墅 6000 平方米，占地上建筑面积的 1%；联排别墅 62212 平方米，占地上建筑面积的 9；洋房 99560 平方米，占地上总建筑面积的 15%，高层 457972 平方米，占地上总建筑面积的 68%。项目配套商业 28500 平方米，占地上总建筑面积的 4%，配套及公建 16900 平方米，占地上总建筑面积的 3%。( (三三) )客户定位客户定位主力置业客户群，25-50 岁，来自本区域和贵阳市两城区及省内外客户；以大学城教师、市中心工作、企事业单位公务员及省内外二、三次置业者为主；由于本项目体量较大，且配有独栋、联排等高端产品。考虑到贵阳市乃至贵州省经济水平在西部地区还处于相对低位，高端客户群体容量相对有限，因此本项目目标客户群体还需要着力拓展贵阳周边（成都、重庆、昆明、长沙、广州等城市）度假避暑的客户群体；本土和其他地区商务/旅游目的来黔的人士。( (四四) )产品初步价格定位产品初步价格定位结合目前贵阳市场的发展现状，并且本着保守估算、减小项目立项风险的定位原则，初步判定本项目各种物业形态可实现销售价格如下：独立别墅：16880 元/平方米联排别墅：9845 元/平方米15花园洋房：7300 元/平方米高 层：6400 元/平方米此外，本着保守估算、减小项目立项风险的定位原则，在项目测算时并不考虑价格涨幅。图表 项目市场比较定价表影响因素影响因素权重权重保利洛保利洛平项目平项目金阳新金阳新世界世界中铁逸中铁逸都国际都国际万科金万科金域华府域华府花果园花果园腾龙湾腾龙湾藏珑藏珑溪山御溪山御景景银地班银地班芙小镇芙小镇地段0.1250.0550.070.080.070.10.060.0550.0550.08价格0.1250.050.040.050.0450.0650.050.050.050.04配套0.1080.070.060.060.060.070.0550.0550.0550.055交通0.0920.0550.070.070.070.070.060.0550.0550.055物业管理0.0920.0850.070.0750.080.0650.060.060.060.06景观0.0920.080.060.070.060.060.060.0750.0750.075规划前景0.0920.080.060.060.060.0550.060.070.070.07楼盘规模0.0760.070.060.060.0550.070.060.030.0550.03产品结构0.0580.050.040.0450.050.040.040.040.0450.045市场资源0.0580.050.030.0350.040.030.030.030.030.03品牌0.0410.040.020.030.040.020.010.010.010.01其他0.0410.040.0250.0350.0350.0250.0250.0250.0250.025各项目权重合计10.7250.6050.670.6650.670.570.5550.5850.575类比项目权重系数8.2699631.19834710.902991.007520.992541.175441.027030.948721.01739别墅价格16680 13000 12600（起价）联排价格9854 洋房价格7300 5500 7000高层价格640062005000600053004450（起价）5300 16第三部分：规划设计初步分析第三部分：规划设计初步分析一、一、 规划设计的可行性分析规划设计的可行性分析占地面积：930 亩其中建设用地：437 亩市政用地：493 亩建设用地综合容积率：2.3总建筑面积：89.74 万方其中住宅：65.42 万方配套商业：2.9 万方配套及公建：1.69 万方二、二、 规划设计的初步概念规划设计的初步概念( (一一) )整体设计初步概念整体设计初步概念规划设计充分尊重原有的地形地貌，保留了区内的全部林地和主要的天然水体；规划设计充分考虑建筑群体与周围现状地形的关系，合理进行功能布局，妥善处理建筑群体内各组成部分之间与地块和周围道路之间的关系；景观设计上将建筑景观和临近的生态自然景观融为一体，尽可能做到户户观景；社区整体绿化做到点、线、面结合，丰富层次，明细结构，明晰功能；( (二二) )建筑设计初步概念建筑设计初步概念临水库住宅考虑布置舒适型别墅，内部较为平整，考虑花园洋房分布，交通沿线，景观面较少处，紧凑高层为主；以人文关怀为视角进行建筑规划，将整个社区按产品类型规划为若干组团，各组团自成特色。几个组团之间设置一个社区服务点，体现细微关怀；各组团分区明确，道路组织流畅，同时也有利于分区开发；商业街、会所、学校、幼儿园等公建配套分布合理。保利花溪洛平项目的整体规划充分体现了原有地形地貌的自然之美，必将成为贵阳高17品质居住小区的典范之作。最终规划布局以设计图纸为准。图表 1 项目初步设计方案的建筑排布示意图18第四部分：项目开发及销售计划第四部分：项目开发及销售计划一、一、 项目整体开发计划项目整体开发计划初步估计，项目整体开发完毕（最后一批房源建设完成）需 5-6