中国房地产年度展望2020-第一太平戴维斯-20201.pdf

审时读市 2020 SPOTLIGHT Savills Research 中国房地产年度展望 - 2020 修桥铺路、筑巢引凤的发展思路令中 国的房地产业及经济规模达至史无 前例的高度，但其高增长的可持续性 正面临考验。在国内经济发展日趋成 熟的同时，人口结构、外部经济环境 也在发生重大变化，各行各业均在寻 求转型调整之时，房地产业由粗放增 长向精细运营的升级已成必然。 从办公、零售到住宅、酒店，这些传 统资产类别正面临整体供过于求的 局面，导致空置率升高、价格高企， 进而压低回报率。一些现存项目硬件 老旧，重新思考设计、优化用途已成 当务之急。而对在建和规划中项目而 言，对科技发展、经济转型、人口变 化所带来的种种社会影响，都应予以 足够预判。一成不变的理念、缺乏个 性新意的建筑在迅速变化的时代中， 可能在建成之际就已经过时。 利基领域的活跃度持续增长，从物 流、数据中心，到医疗、教育、运动 设施投资。不仅包括单体项目，也常 常以主力物业形态出现在综合体项 目中，对行业需求和城市建设正发挥 越来越积极的作用。 ESG（环境、社会和治理）领域正受 到各类投资者关注。城市建设回归以 人为本也是新型城镇化的核心理念。 多方关注之下，房地产开发与管理 对专业能力的要求更胜从前，将前 沿理念融入项目之中似乎已成共识， 此外平衡政府、投资人、租户、社区 等多方利益也愈加重要。 篇首 审时读市 2020 概述 宽松货币政策让位可持续发展 生活 健康和可持续发展理念正深入影响各行各业 人口 人口结构转变带来新的课题 规划 成熟、 成长、 收缩型城市的未来之路 办公 行业开放与监管并进， 市场去化周期延长 零售 民生消费与顶级市场成为关注焦点 住宅 融资受限加速市场整合 投资 不确定性情绪笼罩市场， 买家静待投资机会 目录 4-5 6-7 8-9 10-11 12-13 14-15 16-17 18-19 32 关于报告 本报告涵盖中国16个主要一二线城市， 于2020年1月发布。 如无特别说明， 报告所提2019年市场数据为预估值， 最终数据或有一定调整。 增速走缓固然充满挑战 却也是经济发展迈向成熟的必然 中国经济在 2019 年面临前所未有的挑战之局。持续近两年的金融去杠杆，加之全球经济走弱、贸易争端难定的不 利局面，使得内部经济增速降至近 30 年来最低。为加以应对，中国持续推进经济结构改革、防控高风险领域，旨 在为长久稳健的发展建立更好根基。 关键领域的投资仍在持续人工智能、可持续能源、先进制造及创新医药等产业备受关注。对外资的开放力度也 在加强，如优化市场准入负面清单制度、放宽金融及汽车产业外资控股比例，有望吸引更多外资入华。此外，中国 股市和债市越来越多地被纳入国际主流指数，科创板开板为新兴企业打开融资渠道。政府愈发注重营造良好营商环 境，减税降负、优化流程，大幅宽松的货币政策已难再现。 概述 虽然政策激励持续出台， 对于商业活动尚未出现立竿见影的效果。 出于对经济前景不确定性及自身盈利能力 的担忧， 很多企业暂停或收紧投资计划， 着力削减成本、 节省开支。 倾向扩张的企业类型有限， 更多租赁行为集 中于续约或迁至低成本区位。 与此同时， 新增供应持续大幅增加， 多个城市空置率攀至近年高点， 租金难挡下 滑走势。 目前， 租赁需求未见显著回暖迹象， 供过于求局面仍将延续， 导致2020年的办公市场依然不容乐观。 压力之下， 零售市场表现值得一提。 得益于庞大的市场规模及持续增长的零售额， 中国或将在未来几年超过美 国成为第一大消费市场， 对国际品牌的重要性不言而喻。 但消费者偏好复杂， 不同品牌业绩表现亦有可能大相 径庭。 而随着国内新生品牌崛起， 品牌定位、 产品品质、 创新性及推新速度都在不断提升， 在消费者文化认同方 面也更具本土优势。 新的品类和营销方式不断出现， 令市场格局更加错综复杂， 亦为精准定位的小众初创品牌 提供了切入点。 新旧竞争项目众多， 商场业绩差异逐步放大， 前瞻性的定位、 合理的商户配比和积极的资管策 略愈发重要。 政府对住宅市场的态度已发生重大转变。 此前经济下行时期， 住宅投资 “松绑” 往往成为刺激增长的一种方式； 而在住房负担日益加重、 资产泡沫难以评估的背景下， 这一旧有模式正被打破。 过去三四年间， 新增家庭债务 向住宅市场集聚， 银行日益重视这一领域的风险控制， 对贷款人资格审查极为审慎； 同时开发商资金短缺、 楼 盘促销的现象并不罕见， 市场整合之势已成必然。 数宗交易在2018年末至2019年初达成， 但此后市场情绪逐步回落。 买家对市场基本面表示担忧， 亦受制于融 资紧张束缚， 标的选择谨慎； 卖家吝于大幅让步， 仍对政府刺激带动房市上扬抱有期待。 在刺激政策推出愈发 渺茫之时， 投资者或选择最为安全的核心资产， 或进入政府支持的利基资产领域寻找长线机会。 伴随经济调整 持续， 卖家或适时让步， 令2020年市场交易量略有反弹。 酒店市场正在悄然变革之中。 部分项目被改造成办公或租赁住宅； 有运营商切入碎片化的非品牌酒店板块， 探 索资源整合运营模式； 亦有投资者引入联合办公、“云厨房” 等元素， 以创意理念助力酒店增值。 新入场品牌多 定位细分市场， 以个性化产品、 特色化服务、 差异化价格吸引日益壮大并成熟的本土旅游消费客群。 大型旅游 娱乐设施如主题公园、 体育电竞场馆等， 有助于提振国内旅游消费、 带动服务业发展， 投资得到产业政策支持。 电商规模不断扩大， 近占零售市场25%份额， 与之密切相关的物流市场继续受到多方关注。 但消费增长整体放 缓， 或使投资热情降温。 保税区跨境电商物流仓储、 生鲜食品冷链、 高科技自动配送中心尤受投资者青睐。 数据 中心仍是热门投资领域， 尤其在北京、 上海、 深圳等存储能力存在巨大缺口的商务/金融中心城市及其周边城 市。 5G及自动驾驶技术的应用、 网络直播的流行以及 网络安全法 的落实， 都将进一步刺激服务器需求。 教育及医疗保健地产拥有强劲增长支撑， 但投资严重不足。 2019年私营及外资企业进入门槛有所降低， 为市场 发展带来利好。 租赁住宅市场行情有所降温， 运营商过分追求占有率， 而需求后劲不足。 小型项目的改造得以 平稳推进， 投资者寄望于资产增值获取回报。 老年公寓继续吸引投资者。 年内有数个项目完成签约， 包括澳大 利亚联实集团将在上海青浦打造的 “养生享老” 旗舰项目。 但不可否认， 盈利能力、 运营许可、 市场接受度等因 素依然是市场进一步发展的阻碍。 办公 零售 住宅 投资 其他 676 生活生活 中国正面临来自环境及人口的 双重挑战。 经济增长以及制造业 发展加重了土壤、 水气污染， 更 在大量消耗有限的自然资源。 伴 随居民生活水平提高， 饮食结构 一度向高糖高热量、 多肉食、 洋 快餐等倾斜， 各类专业服务的兴 起也带来了生活方式的转变， 久 坐少动行为愈发常见， 人口肥胖 指数上升。 人口老龄化问题更显 严峻， 这与上个世纪晚期开始推 行的计划生育政策不无关系。 人 口平均预期寿命已达到76.6岁， 人口抚养比持续上升， 将给国家 养老以及医疗保障系统带来巨 大压力。 政府已经开始着手积极应对。 国 务院于2016年印发 “健康中国 2030” 规划纲要 ， 提出若干项要 求及目标， 包括加大学校健康教 育力度， 推行健康生活方式， 广 泛开展全民健身， 健全覆盖城乡 的医疗保健服务体系， 提高医疗 服务品质， 突出解决妇女儿童、 老年人、 残疾人、 低收入人群等 重点人群的健康问题， 深化医 保、 医药体制改革等等。 过去五年中， 经济及社会发展的 重心发生了明显转变。 在经济转 型、 服务业结构升级、 质优于量、 消费升级、 转变经济发展方式等 关键词之下， 更为健康的生活方 式成为主要的发展方向。 而对房 地产行业而言， 无论零售、 住宅、 办公等具体形态， 或是区域控 规， 都应积极融合这一理念， 顺 应未来趋势。 通过区块链技术加强食品供应链的跟踪和管理， 通过无人 机和自动化系统提升物流效率， 通过垂直农场提升农产品 安全指数以及空间利用率这些应该只是开始。 零售 健康理念的盛行在零售市场有着最明显和直接的体 现。 运动休闲品牌广受欢迎， 健康类餐饮店铺层出不 穷， 健身场所备受欢迎。 青橙科技数据显示，2018年 全国健身房总数已达98,000家。除传统健身房之外， CrossFit、 单车训练、 拳击、 武术、 钢管舞、射箭、 攀 岩等细分和专业领域的发展有声有色。 超重*人群比重 68% 32%中国 美国 健康中国 中国的经济和社会发展重心正发生重大转变， 更加健康和可持续的发展理念正深入影响各行各业。 空气质量的优化、 污染物排放 的监管、 可再生能源的利用 （可再生能源占整体发电量的 20%， 太阳能发电和电网供电 几乎等效） 、 新能源汽车的推 广 （中国约占全球新能源汽车 销量的50%） 。 120 100 80 60 40 20 认证、 预认证与注册建筑 上海广东北京香港江苏陕西浙江天津湖北河南 医疗领域的软硬件投资持续增长， 不仅医护设施、 医 护培训更趋完善， 医保覆盖范围不断扩大， 医疗旅游、 扶助养老等新兴板块亦开始快速增长。 科技对医疗水平的提升帮助愈发明 显， 从而为不同人群提供更好的诊断 和护理。 例如图像识别技术、 医药研 发创新、 人工智能的使用， 以及健康 类app的推出。 技术 建筑需要考量更多的健康因素， 在绿色建筑评级标准上， 除 LEED及中国绿色建筑三星认证外， WELL也正获取更多关注。 与前两者相比， WELL更多关注建筑内部环境健康， 从人体工 程学角度设计室内空间及办公家具， 从而提升用户体验。 建筑 医 疗 保 健 医 疗 保 健 食 品 消费者 资源回收与利用等理念推动 更加绿色环保的消费行为。 选 择共享单车、 公共交通工具； 注重健身锻炼； 有机产品、 素 食等健康饮食方式都日益为 更多消费者接受。 体育场馆的 建设、 室内公共场所禁烟的实 行、 康养旅游设施的投资也与 消费理念的健康化密切相关。 清洁能源清洁能源 更多的城市绿化、 对低效建筑 或空间的重新设计、 完善公共 交通， 空间设计更加注重人的 尺度。 将资源有效利用融入智 慧城市建设， 不仅包括完善现 有的设计规划， 更要对未来项 目加以前瞻性考虑。 规划 * BMI25 使用世界卫生组织2016年数据 预计在 2020 年，健康服务业规模占 GDP 的比重将超过 8% 89 人口人口 中国作为全球人口第一大国，其庞大的人口成为国家整体发展方 向的决定因素。人口红利也是过去四十多年来国内经济持续增长 的有力支撑。劳动适龄人口占比从 1970 年的 44.6% 上升到 2015 年的 66.4%，向市场源源不断地提供相对廉价的劳动力，使中国 成为全球重要的制造业枢纽。 如今人口红利将逐渐被老龄化问题取代。2015 年，中国老年人口 占比仅为9.3%， 明显低于美国的14.6%。 数十年后随着大批60后、 70 后陆续退休，老年人口数量将出现快速增长。预计到 2030 年， 中国人口将达到 14.4 亿的峰值。到 2055 年，老年人口占比将达 到29%， 超过同期美国的23.1%。 届时国家将面临较重的养老负担 ； 与此同时，劳动人口比例降低，可能推高劳动力成本。 城镇化的推进节奏也出现调整。据联合国开发计划署数据显示， 2006 至 2010 年是中国城镇化进程速度最快的五年，约有 1.07 亿 人涌入城市。随后城镇化速度持续放缓，预计 2016 至 2020 年间 新增城镇人口数量将降至9,970万， 随后五年进一步降至8,150万。 考虑到城镇人口对经济的贡献， 其变化趋势必然会影响经济发展， 与人口密切相关的住房以及其他城市建设领域同样会受到影响。 上述数据均为全国数据。中国幅员辽阔，不同区域、不同城市的 人口结构以及城镇化水平存在较大差异。2020 年国家将进行第七 次人口普查，届时将可深入了解各地人口的变化情况，但预计普 查结果要到 2021 年才会公布。近年来有关人口格局的诸多猜测 也将一一得到检验。 有一类观点认为越来越多的城市正面临人口减少问题。在经济转 型的背景下，产业结构单一的城镇不能提供足够的就业机会，导 致人口净外流。随之而来的一系列问题也成为探讨焦点：地方政 府应该如何增加就业、吸引人口流入？若未能阻止人口流失，又 该如何？这一局面对于城市规划、房地产开发及废弃建筑利用会 有怎样的影响？物业改造、城市更新将如何展开？ 人口结构差异化程度的加深，还体现在不同年龄段人群、城乡地 域以及财富水平等方面。以不同年龄段人群为例，老一辈往往依 然坚持勤恳工作、攒钱买房这些传统观念。年轻一辈则更加特立 独行，他们不急于成家安定，优先发展事业、体验生活，然后才 考虑结婚生子。无论出于生活方式还是经济压力，选择“丁克” 的人也不在少数。他们倾向于提前消费，充分利用近年来涌现的 各类信用贷款。求职难度增加的同时，跳槽频率也更高；相比安 稳的工作，他们更看重发展空间；相比保险、稳妥，他们更追求 新鲜刺激。不少年轻人在网络平台发掘创业机会，抑或加入零工 经济，临时兼职以过渡。 这些都将以特有的方式左右经济和社会的走向。没有积蓄也没有 稳定高薪工作的年轻人未来如何买房？他们是否向往传统写字楼 的工作环境？如今大量工作可在移动终端、云端完成，是否还有 必要设立工位？线上团购闪购、跨境购全球购已经如此便利，线 下商场如何实现增长？ 来源 CEIC, 第一太平戴维斯研究部 2,073,000-1,548,000 资料暂缺 人口红利为过去四十多年来中国经济增长提供了有力支撑。 然而老龄化出现和结构化差异正影响经济和社会发展走向。 结构性转变 到 2055 年，中国老年人口占比将达到 29%， 超过同期美国的 23.1% 2015 年至 2017 年城市人口净流入与流出情况 规划 10 城镇化的发展不可能永远依托城市边界的扩张和新增项目建设， 经济转型背景下， 城市规划理应做出新的思考。 承前启后 11 规划 2020 年是中国十三五规划的最后一年， 经济总量是否会在这一年突破百万亿人民 币，答案将很快揭晓。同时，全国住房信 息联网、国土空间规划体系等高规格系统 建设预计将在 2020 年建成或基本建成， 推动土地规划和房地产发展进入可持续性 更高、系统性更强的新时代。 过去三十年间，房地产行业的飞速发展呼 应了城市人口增加导致的居住需求膨胀， 并为经济增长带来显著动力。而随着经济 转型和新型城镇化推进，不同城市正呈现 不同的发展路径。有的城市持续吸引人口 流入，如深圳和西安在 2017 及 2018 年 两年新增人口均超过 100 万。而北京和上 对北京和上海两座超大城市而言， 控制城市空间的无序蔓延和限制 建设用地规模已成当务之急。城 市中心地带也需通过更加细致的 规划，创造更加多样亲近的空 间，焕发新的活力。例如，上海 的 2035 总体规划将建设用地总量 控制在 3,200 平方公里以内。城 市公园体系建设也在大力推进， 预计到 2020 年全市公园数量将从 2012 年的 157 座增加到 400 座 左右。黄浦江沿岸的江景空间如 前滩、 后滩、 西岸、 北外滩等区域， 也融入充沛的绿化设计。 如何优化利用现有建筑空间、减 少空置或资源浪费是大城市发展 需要解决的课题。 截至2017年末， 上海有 13.2 亿平方米的建成房屋 面积，其中 6.7 亿为住宅。对于 一座超过 2,400 万人口的城市而 言，这意味着新竣工人均居住面 积约 27.8 平方米，从数字来看并 不低，但在操作层面仍有改善空 间。 推进租赁市场的发展是一种方式。 相关举措包括鼓励中间服务商盘 活房源、出让纯租赁住宅用地、 或增加房产持有成本（如征收房 产税）以调节。 在旧有建筑结构之上加以改造， 创新空间设计，联合办公、共享 居住等形态会为旧有物业带来新 的体验。而对于早期由国有企业 持有的大量城中地块，政府对于 此类建筑的活化利用、或推倒重 建，都已提出更高要求，且正逐 渐落实。 虽然中国的人口及产业结构已开 始发生变化，仍有一些城市呈现 较强的成长型特点，例如城镇化 率已达 100% 的深圳，以及人口 持续流入的二线核心城市，如成 都、长沙、杭州、武汉等。 很多成长型城市仍在推进新兴商 务区建设，通过延伸发展基建路 网和公共交通，减缓交通压力。 然而，新兴商务区普遍面临空置 压力，且短期内仍将持续。在二 线城市新兴商务区中，入驻率表 现最好的杭州钱江新城，开发时 间已超过十年。近些年启动建设 的新兴商务区必须更加理性务实 地面对市场形势，灵活调整旧有 规划势在必行。 随着规划水准提升，一些新兴商 务区的新地块规划已逐步摒弃功 能单一、大体量、大路网的传统 思路，以国际前沿的小尺度理念 建造高步行氛围，也更为重视学 校、图书馆、艺术馆等公共设施 的综合配套建设，令办公和生活 更加协调。以公共交通为导向的 开发模式（TOD）也正被更多城 市所重视，依托大交通节点的客 流优势，对周边地块进行综合规 划和开发， 提供多元功能和服务。 大数据等高新科技的应用推广及 新型建筑材料的出现，使规划者 可以将更多前沿理念用于实际， 同时考量环保、人文因素与经济 效益。中国倡导建设海绵城市， 旨在减少城市建设的生态影响， 实现至少 70% 的降雨就地消纳利 用。目标到 2020 年城市建成区 20% 以上的面积达到目标要求， 到 2030 年 80% 以上的面积达到 目标要求。 收缩型城市面临人口和产业流失， 为城市规划带来严峻挑战。应对 策略通常有两种：增加或吸引新 兴产业投资；鼓励扶持本地中小 企业和创业就业。 发改委在2019 年新型城镇化建 设重点任务中要求收缩型城市 “严控增量、盘活存量，引导人 口和公共资源向城区集中”。通 过增加社区活力和公众参与感， 更好地分配公共资源，以避免城 市空心化。在产业扶持上，借由 互联网推广鼓励个人创业、挖掘 当地文化旅游特色产业，创造更 多就业机会。在人口结构及自然 条件合适的区域，也可通过养老 行业的发展吸引外来投资。 在美国，随着更多工作人群逃离 大都市，搬往生活成本低、交通 时间段、生活氛围浓厚的区域， 一些小城市迎来活力复兴。同样 的趋势也正在中国上演。年轻人 出于生活成本压力，选择在非一 线城市或返回家乡购房、定居的 现象已经屡见不鲜。但一些中小 城市尤其是收缩型城市在基础建 设及生活设施方面与大城市存在 较大差异，如能利用这一机会补 短板，或可吸引人才、重现活力。 成熟城市成长城市收缩城市 海则对人口总量做出限制2035 年的 人口控制目标分别在2,300万和2,500万。 此外，人口持续减少的收缩型城市也正引 起规划者关注。 办公办公 办公 市场表现 过去数年，中国写字楼整体市场处于相对 稳健的上行区间。 虽然具体城市表现有异， 但在供应温和的区域，良好的需求支撑租 金稳步上扬。但自 2018 年末起，持续的 金融领域去杠杆、持续的贸易争端对商务 活动的影响逐步显现，进而波及办公市场 租赁需求。 2019 年，全国 16 个重点城市写字楼供应 总量预计达 672 万平方米，较去年全年增 长 22%。虽然某些新项目仍以较高预租率 入市，但在一些供应放量的区域，业主面 临激烈竞争。企业决策周期进一步拉长， 续租类交易占比提升，整体市场去化速度 有所放缓，导致多个城市整体写字楼空置 率较年初上升，16 座主要城市平均空置 率同比上升 1.6 个百分点至 24.5%。 截至 2019 年第四季度，北京和上海甲级 写字楼空置率分别达到 12.7%、17.5%； 深圳空置率超过 20%，一线城市中仅广州 空置率低于5%。 在主要二线城市中， 重庆、 杭州、福州及天津年末空置率同比下降， 部分原因在于新增供应较为有限，但并不 足以扭转市场以价换量走势。 办公市场向租户倾斜也在租金上得到了验 证。年内主要 16 座城市甲级写字楼租金 平均下跌 2.6%，包括直接调价和增加装 免期等变相降价。部分业主选择项目延迟 交付，以待更好时机入市。 金融业开放力度扩大利好外资扩张 中国金融市场 90% 的份额由内资企业占 有。在 2019 年，一系列扩大金融业对外 开放举措为外资扩大证券、银行、保险领 域业务带来新的机会。其中主要政策包括 2020 年取消证券公司、证券投资基金管 理公司、期货公司、寿险公司外资持股比 例不超过 51% 的限制；放宽外资保险公 司准入限制，取消“经营保险业务 30 年 以上”的条件；取消对中资银行和金融资 产管理公司的外资单一持股不超过 20%、 合计持股不超过 25% 的持股比例限制。 对外资企业而言，规模达 44 万亿美元的 中国金融行业存在巨大商机。彭博智库预 计，除非经济大幅下滑，则至 2030 年， 中国的金融开放每年将为外资银行和券商 带来超过 100 亿美元的利润。更多外资企 业进驻，不仅直接利好办公楼市场，带来 新增或扩租需求， 也将打开新的融资渠道， 为经济增长带来新的动力。 1213 慎选择并采取必要措施以最小化风险，在 当前经济环境中显得尤为重要。 科技及消费行业引领需求 经济转型背景之下，各行业增长速度也呈 现差异。一些重点新兴行业表现抢眼，已 在写字楼租用活动上得以体现。 人工智能、 5G 等科技领域发展欣欣向荣；随着中产 阶级规模持续扩大、电商业快速发展及消 费贷渠道增加，国内零售市场也在持续增 长。2018 年，最终消费对经济增长的贡 献率达到 76.2%。中国经济对制造、出口 和固定资产投资的依赖程度一向较高，而 如今国内消费正成为经济增长的重要驱动 力。 2019 年，国际零售品牌积极进入中国市 场寻求扩张，同时国内品牌业绩呈现上升 势头。年内，阿迪达斯亚太及大中华区新 总部在上海正式投入使用，于市区承租约 30,000 平方米的整栋写字楼；麦当劳在北 京和上海分别新租（约 2,400 平方米）和 搬迁（约 15,000 平方米）；雀巢在广州 新租 2,000 平方米；欧莱雅在上海和广州 也都有扩租动作。国内品牌方面，麦肯锡 报告显示安踏、海澜之家已进入全球 20 大效益最高的零售品牌之列，已在国际市 场有所作为。 中国商务环境调查结果显示，有接近八成 的消费行业受访者将中国列为其全球三大 投资目的地之一，中国于全球消费业的重 要性和潜力可见一斑。 新兴商务区建设欲速不达 一些城市的重点新兴商务区发展可圈可 点，但有一些板块发展缓慢。事实上，考 虑到搬迁后可能带来的员工流失，加上愿 意成为“第一个吃螃蟹”的企业仍在少数， 新兴板块发展缓慢也在情理之中。而宏观 经济放缓、来自市中心传统商务区存量写 字楼的竞争也令新兴区域去化周期进一步 加长。 预计 2020 年全国 16 座重点城市还将迎 来近 1,128 万平方米的写字楼供应。与此 同时，租赁需求增长缓慢，将再度推升来 年写字楼市场空置率，业主方需积极调整 运营思路和租赁策略以应对挑战。除租赁 条件优惠， 对物业进行更具针对性的定位、 提升配套和服务，都有助于提升项目吸引 力。对于新兴商务区而言，仅凭高标办公 楼宇宣传已经很难形成产业集聚号召力， 所在区域主管机构的政策落地能力及服务 水平将扮演更关键的角色。 据中国美国商会发布的2019 中国商务 环境调查报告，接近一半（48%）的受 访会员表示，如果中国市场的开放程度与 美国市场相当，这些企业将考虑增加在华 投资。而开放之意，除市场准入外，还应 包括市场透明度、知识产权保护和公平对 待。旨在促进外商投资、保护外商合法权 益的外商投资法将于 2020 年起正式 施行。 租户风险 联合办公热度在 2019 年逐步消散。头部 品牌 WeWork 上市失利，令市场各方重 新审视这一模式的发展前景以及潜在的租 户风险。业主应充分了解租户所在行业及 租约条件，充分采取提前退租防范措施， 尽量避免租户整租的情况或租户行业的单 一化。 联合办公品牌大多面临短期营业收益与长 期融资负债错配的重要难题。但租户风险 并非仅限于这类租户，网贷 P2P 行业依 然需要加以关注。2011 年至 2015 年，国 内网贷企业数量从 50 家快速增加到 3,500 家，其中很多公司高调入驻甲级写字楼。 直至相关监管政策出台抑制行业过快发 展，许多由风投注资、运营不善的公司纷 纷停业清算，掀起写字楼 P2P 企业“退租 潮”。截至 2019 年 10 月，国内 P2P 网 贷行业正常运营平台数量降至约 427 家， 预计未来几年中还将继续减少。 经济调整时期，传统产业转型及新兴产业 的出现必然伴随一定风险。资本市场追捧 热点题材，为初创公司带来资金支持的同 时，也凸显了监管层面的政策滞后，结果 往往导致一些新兴行业及企业以前所未有 的速度扩张，催生诸多行业乱象。备受市 场关注的“共享”行业（如共享单车、共 享雨伞）、长租公寓、新能源汽车、电商 平台及应用程序设计等行业在喧嚣之后， 事实证明只有为数不多的玩家可以立足。 新经济行业的高风险使业主方难以抉择。 面对大量空置面积，一些急于去化的业主 不得不降低对入驻企业的门槛要求，亦有 业主不愿错失初创企业中的“潜力股”， 并愿意承担一定风险。剖析潜在风险、谨 城市租金增速 空置率 2019 年2020 年 2019 年2020 年 上海-0.9%17.5% 北京-1.6%12.7% 广州-2.4%4.8% 深圳-10.0%24.6% 成都-0.3%21.9% 重庆-4.7%31.1% 天津-2.1%37.0% 杭州-0.8%19.1% 南京-1.7%16.6% 武汉-2.7%33.7% 西安-1.0%33.5% 苏州-2.1%29.0% 宁波-1.3%15.0% 昆明-4.3%42.5% 厦门-3.7%27.1% 福州-2.6%25.1% 来源 第一太平戴维斯研究部 租金增速及空置率，2019 年 vs 2020 年预测 办公 来源 第一太平戴维斯研究部 行业生产总值增速，2018 年 12 月 2019 年 9 月 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 工业建筑交通运输批发和零售住宿和餐饮金融房地产信息技术租赁服务农林牧渔 18年12月19年3月19年6月19年9月 来源 网贷之家，第一太平戴维斯研究部 全国 P2P 网贷行业正常运营平台数量，2014 年 1 月 2019 年 9 月 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 4,000 14年1月14年7月15年1月15年7月16年1月16年7月17年1月17年7月18年1月18年7月19年1月19年7月 来源 第一太平戴维斯研究部 16 座城市新增甲级写字楼供应，2017 年 2021 年预测 0 2 4 6 8 10 12 2017201820192020E2021E 百万平方米 一线城市二线城市 零售零售 1415 “春风里”已陆续在多个城市布局。而一 些中小型及区域性开发商也在进一步丰富 和扩充旗下商办系列，更希望以大型标杆 性项目强化品牌形象。弘阳集团通过升级 南京弘阳广场，推出超大型综合体定位的 “弘阳茂”。与之类似，预计 2020 年开 业的长沙百联购物公园，也将是百联集团 旗下首个旗舰综合体项目。 建立产品线的初衷往往在于通过标准化加 快开发速度和资金周转。但事实上，商业 领域愈发难以实现住宅开发的标准化，更 多是借此树立开发商声誉，并消费者和品 牌心中建立口碑；或通过资产证券化获取 后续资本支持。在资产能力愈发重要的背 景下，精准的定位和招商能力仍是成就商 业的关键。 传统商圈迎来重生机会 市场调整时期，预计更多商场将趁机对项 目进行翻新调整。随着核心城市收紧建设 用地指标及市场竞争加剧，老旧商业、不 良资产、工业遗存物业的改造潜力被更多 投资者关注。 近年，多个城市发展呈现多中心布局，同 时伴随人口及新建社区愈发搬离城中，市 场对“优质地段”的理解较之以往大有不 同。传统商圈的平均租金仍然高企，但一 些核心城市的传统商圈受老旧项目拖累， 租金涨幅及入驻表现已并不出众。在两年 前，核心商圈整体空置率较非核心商圈低 约 2.0 个百分点，而在 2019 年末，两者 几乎持平。 但另一方面，核心商圈多年积累的知名度 及均衡大客流的优势，也很难轻易消逝。 随着人口结构的变化及网络的发展，多元 化的消费结构在中国已逐渐形成。消费者 心得满满，更有主见，消费行为往往同时 介入各种渠道及消费层级。而能同时容纳 多种消费偏好的依然是混杂多样、体量庞 大的城市核心商业群。 除了集聚顶级奢侈品的豪华商场，现时商 业已很难以“档次”进行简单定位。核心 商圈项目有别于大而全的区域型超级购物 中心，亦不同于针对社区消费的中小型商 业，更应在特点及个性上多下功夫，从硬 件的建筑个性、软装的氛围营造，到挖掘 新鲜的品牌组合。无论是压缩零售比重、 更换用途，或是强化餐饮、娱乐等单一用 途，任何概念落实都应是主动的计划，而 不是被动的选择。 响，但家乐福及麦德龙分别成功出售股份 予苏宁和物美等事件表明不但行业发展呈 进一步集中化，传统超市运营商也在探索 中展现较强的适应能力。 零售专卖店整体表现平平，但细分市场差 异极大。其中，汽车销量下滑，成为拖累 整体零售市场的主要因素。新能源车仍保 持同比增长，但市场分化加剧。领先品牌 持续进驻优质购物中心或核心地段的首层 铺位，承租力及扩张需求强劲。此外，化 妆品依然是表现最为出众的细分领域，多 个品牌高端产品线录得强劲销售业绩，并 积极在优质项目中布局门店。 奢侈品在 2019 年延续了一年前的良好表 现。数家顶级商场仍维持 10% 至 20% 的 销售增速，显著好于整体市场。不过，一 些品牌增设新店后，陆续对部分旧店进行 关闭，门店总数变化不大。顶级品牌向顶 级、成熟的开发商及旗下商场集聚的趋势 愈发明显。 强资产运营能力更受重视 预计 2020 年新增供应较 2019 年增加 45%。其中，上海和广州的新增商业面积 预计将超过 100 万平方米，而厦门增幅最 高，超过 70 万平方米的新增供应带动存 量上升 36%。 商场未来收益表现很大程度上取决于运营 商专业能力，地段本身已不足以形成足够 保障。首层普通铺位的租金增幅寥寥，业 主仍有望通过其他方式实现整体租金的上 扬。对边角区域及难点区域的处理能力以 及对市场需求风向的敏锐程度，正成为带 动零售物业租金及价值增长的关键。 奢侈品商场受益于境外消费回流，表现仍 好于大市。随着政府陆续下调关税，及更 多品牌缩小价差，预计将有更多消费者选 择在国内购买奢侈品。但伴随顶级开发商 进驻更多城市，顶级市场留给二线开发商 和后进者的空间已经越来越小。 虽然潜在商业供应压力仍存，已令不少老 旧项目被迫关停或改造转换用途，但在住 宅市场面临周期调整的当下，仍有众多开 发商加强商办领域内的产品线配置，以寻 获未来发展机遇。大型成熟开发商正触达 更多细分消费者，华润主打社区商业的 “润街”、大悦城以生活方式为主导的 市场表现 零售物业在经济放缓行情之下展现一定韧 性，消费者信心指数仍处于历史高位。北 京、 成都等城市出台的鼓励夜间市集消费、 争取品牌首店入驻等举措，也令一些项目 有更多空间调整余地吸引消费者前往。 零售物业市场表现稳健，部分原因在于更 多业主对激烈竞争的市场现状有所准备， 导致整体入市节奏更趋谨慎，重点城市购 物中心存量增速连续三年放慢。而有信心 入市的项目，签约水平通常已有保证。 2019 年，16 座城市累计零售商业供应量 同比下降 11%，存量增加 9%。其中，上 海供应量达90万平方米， 为各城市最高。 西安、 宁波、 昆明供应则超过60万平方米。 与 2018 年相比，2019 年开业的项目中， 除重庆来福士购物中心、昆明恒隆广场等 个别项目，普遍缺乏具备足够影响力的大 型标杆项目。相较之下，上海的数个翻新 项目令人耳目一新，延续了近年上海改造 项目叫好叫座的口碑。2019 年的港汇恒 隆广场、华润时代广场对原有结构进行大 幅改造，内部动线流畅性大为增加，加之 地理位置的优越，项目改造后的形象和品 牌组合均大幅提升。 全年供应有所增加， 但整体租金走势平稳。 目前，市场租金上涨主要由现有优质项目 调改带动。2019 年，首层平均租金全年 累计上涨 1.3%，空置率微升 0.2 个百分 点至 7.3%。其中，空置率最低的深圳为 4.3%，昆明则因供应攀至历史新高，空置 率同比上升 3.4 个百分点。 自 2015 年来，消费对 GDP 的贡献度始终 维持在 50% 以上，已成为经济增长的主 要动力。过去十年全国范围的住宅开发及 销售热潮似乎难以再现，政府通过平抑房 价支撑实体发展的信念不减。消费市场更 加多样的消费者构成、消费信贷及支付体 系的发展，持续崛起的本土品牌，都在为 市场发展添加动力。 聚焦民生消费与顶级市场 餐饮及超市两大民生业态表现稳健。 其中， 头部城市餐饮升级需求值得关注。西式 快餐在低线城市持续扩张之余，在上海及 北京的店铺增速正显著减缓，市场日渐饱 和。与之相对的是中高价位汉堡及披萨餐 厅的数量明显上升。Shake Shack、Beef & Liberty、Chilis 等品牌已陆续进驻。 超市行业在持续调整变革中呈向好迹象， 食品 CPI 的上涨也利好超市业绩。虽然行 业在年初受一系列新零售超市收紧扩张影 来源 第一太平戴维斯研究部 租金增速及空置率，2019 年 vs 2020 年预测 来源 CEIC，第一太平戴维斯研究部 主要品类销售额月度同比增速，2016 年 1 月 2019 年 10 月 -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 01/2016 01/2017 01/2018 01/2019 网上零售百货超市专卖店餐饮 来源 第一太平戴维斯研究部 16 座城市新增购物中心供应，2017 年 2021 年预测 0 2017201820192020E2021E 一线城市二线城市 1 1 2,000,000 4,000,000 6,000,000 8,000,000 0,000,000 2,000,000 来源 第一太平戴维斯研究部 部分城市商圈空置率比较，2019 年第三季度 0%4%8%12%16% 南京西路 张江 王府井 中关村 春熙路 建设路 珠江新城 番禺 钟楼-解放路 小寨 江汉路 街道口 上海北京成都广州西安武汉 核心商圈非核心商圈 零售 城市租金增速 空置率 2019 年2020 年 2019 年2020 年 上海1.3%8.6% 北京1.5%6.5% 广州4.3%8.4% 深圳1.5%4.3% 成都0.8%4.5% 重庆0.1%12.0% 天津1.6%11.0% 杭州1.6%8.1% 南京0.6%5.1% 武汉0.6%6.5% 西安0.4%4.5% 苏州-0.3%9.7% 宁波0.6%7.0% 昆明1.3%10.5% 厦门0.8%5.1% 福州4.3%4.9% 1 2 3 4 5 -5%0%5%10%15%20%25% 城市线级 同比价格变化 住宅住宅 17 住宅 市场表现 2019 年中国住宅市场延续了“稳”字主导 的调控基调。年初两会政府工作报告即强 调要落实城市主体责任，改革完善住房市 场体系和保障体系，促进房地产市场平稳 健康发展。因城施策的机制令各地政府有 更多余地，更有针对性地调整当地政策。 整体而言，住宅市场依然处于调整状态。 自 2016 年以来全国商品住宅竣工量持续下 降，到 2019 年 1-11 月累计商品住宅竣工 量为 4.5 亿平方米。与之相左的是，住宅 销售额仍保持增长态势，2019 年 1-11 月 累计成交商品住宅 13.1 亿平方米。同期销 售总额增长至人民币 12.2 万