建筑法规(汇总第一-七部分)XXXX0830.ppt

2010年建筑专业“诚信承诺”法规知识要点,前言“诚信承诺”的执行起因,2010年建筑专业“诚信承诺”法规知识要点,0,告知承诺书（讨论稿）,0-1,告知承诺书（讨论稿）,0-2,告知承诺书（讨论稿）,0-3,不同阶段承诺事项,0-4,不同阶段承诺事项,0-5,不同阶段承诺事项,0-6,诚信承诺研究技术指标体系（草案）审核要素全表,0-7,不同阶段诚信承诺要素简表,0-8,不同阶段诚信承诺要素简表,0-9,不同阶段诚信承诺要素简表,0-10,不同阶段诚信承诺要素简表,0-11,相关法规文件资料选编,0-12,第一部分前置条件（程序审核）第二部分实体审核第三部分项目技术经济指标审核第四部分项目总平面布局要求审核第五部分其他审核第六部分其他配套要求第七部分其他要求,2010年建筑专业“诚信承诺”法规知识要点,第一部分前置条件（程序审核）,2010年建筑专业“诚信承诺”法规知识要点,1,1.计划批文审核：（定性分析特征：审批流程审核方式：承诺）2.土地权属确认（定性分析审核方式：承诺）3.核提周边有无变化情况（定性分析审核方式：审核）4.设计资质审查（定性分析审核方式：承诺）5.设计文件审图意见（定性分析审核方式：承诺）,一、前置条件（程序审核）要点,1-1,上海市城市规划条例（2003年修订）【2003】上海市人大常委会第31号公告2.上海市城市规划管理技术规定（土地使用，建筑管理）【2003】上海市市政府令第12号（2007年修订版）【以下简称：上海市城市规划管理技术规定（土地使用，建筑管理）】3.关于发布上海市城市规划管理技术规定（土地使用，建筑管理）应用解释的通知沪规法【2007】524号,二、前置条件（程序审核）中涉及的国家及地方法规,1-2,（一）、计划文件审批（略）（定性分析特征：审批流程审核方式：承诺,三、前置条件（程序审核）的审核、承诺内容,1-3-1,（二）、土地权属确认（定性分析审核方式：承诺）,三、前置条件（程序审核）的审核、承诺内容,1-3-2,1.各项建设用地必须符合城市规划和城市规划管理技术规定。建设单位或个人必须按照规定申请建设项目选址意见书和建设用地规划许可证。（参见上海市城市规划条例（2003年修订）【2003】上海市人大常委会第31号公告第四章第二十九条）2.各项建设工程必须符合城市规划和城市规划管理技术规定。建设单位或个人必须按照规定申请建设工程规划许可证。（参见上海市城市规划条例（2003年修订）【2003】上海市人大常委会第31号公告第五章第三十七条）,（二）、土地权属确认,1-3-2-1,3.建设单位在上报建设项目可行性研究报告前，应当按照规定向市或者区、县规划管理部门申请建设项目选址意见书。（参见上海市城市规划条例（2003年修订）【2003】上海市人大常委会第31号公告第六章第五十六条）建设单位或个人必须按照城市规划、城市规划管理技术规定和市或者区、县规划管理部门提出的规划设计要求，委托设计单位进行建设工程设计，并向市或者区、县规划管理部门申报建设工程规划设计方案。（参见上海市城市规划条例（2003年修订）【2003】上海市人大常委会第31号公告第七章第五十七条）,（二）、土地权属确认,1-3-2-2,（三）、核提周边有无变化情况（略）（定性分析审核方式：审核,三、前置条件（程序审核）的审核、承诺内容,1-3-3,（四）、设计资质审查（定性分析审核方式：承诺,三、前置条件（程序审核）的审核、承诺内容,1-3-4,1.乙级城市规划编制单位可以在全国承担下列任务：（1）20万人口以下城市总体规划和各种专项规划和编制（含修订或者调整）；（2）详细规划的编制；（3）研究拟定大型工程项目规划选址意见书；（参见城市规划编制单位资质管理规定第二章资质等级与标准第九条）2.城市规划编制资质证书有效期为6年，期满3个月前，城市规划编制单位应当向发证部门提出换证申请。（参见城市规划编制单位资质管理规定第三章资质申请与审批第十八条）,（四）、设计资质审查,1-3-4-1,3.甲、乙级城市规划编制单位跨省、自治区、直辖市承担规划编制任务时，取得城市总体规划任务的，向任务所在地的省、自治区、直辖市人民政府城市规划行政主管部门备案；取得其他城市规划编制任务的，向任务所在地的市、县人民政府城市规划行政主管部门备案。（参见城市规划编制单位资质管理规定第四章监督管理第二十条）4.甲、乙级城市规划编制单位跨省、自治区、直辖市设立的分支机构中，凡属独立法人性质的机构，应当按照本规定申请资质证书。非独立法人的机构，不得以分支机构名义承揽业务。（参见城市规划编制单位资质管理规定第四章监督管理第二十一条）,（四）、设计资质审查,1-3-4-2,5.两个以上城市规划编制单位合作编制城市规划时，有关规划编制单位应当按照第二十条的规定共同向任务所在地相应的主管部门备案。（参见城市规划编制单位资质管理规定第四章监督管理第二十二条）6.禁止转包城市规划编制任务。禁止无资质证书的单位和个人以任何名义承接城市规划编制任务。（参见城市规划编制单位资质管理规定第四章监督管理第二十三条）,（四）、设计资质审查,1-3-4-3,7.发证部门或其委托的机构对城市规划编制单位实行资质年检制度。城市规划编制未按照规定进行年检或者资质年检不合格的，发证部门可以责令其限期办理或者限期整改，逾期不办理或者逾期整改不合格的，发证部门可以公告收回其资质证书。（参见城市规划编制单位资质管理规定第四章监督管理第二十四条）8.城市规划编制单位编制城市规划及所提交的规划编制成果，应当符合国家有关城市规划的法律、法规和规章，符合与城市规划编制有关的标准、规范。（参见城市规划编制单位资质管理规定第四章监督管理第二十五条）,（四）、设计资质审查,1-3-4-4,9.城市规划编制单位提交的城市规划编制成果，应当在文件扉页注明单位资质等级和证书编号。（参见城市规划编制单位资质管理规定第四章监督管理第二十六条）10.县级以上城市人民政府城市规划行政主管部门，对城市规划编制单位提交的不符合质量要求的规划编制最终成果，应当责令有关规划编制单位按照要求进行修改或者重新编制。（参见城市规划编制单位资质管理规定第四章监督管理第二十七条）,（四）、设计资质审查,1-3-4-5,（五）、设计文件审图意见（略）（定性分析审核方式：承诺,三、前置条件（程序审核）的审核、承诺内容,1-3-5,第二部分实体审核,2010年建筑专业“诚信承诺”法规知识要点,2,1.项目土地性质：（定性分析审核方式：审核）2.项目工程性质：（定性分析审核方式：审核、承诺）备注：简易工业项目免于审核）3.项目基地范围、面积（定性、定量分析审核方式：审核）,一、实体审核要点,2-1,1.上海市城市规划管理技术规定（土地使用，建筑管理）【2003】上海市市政府令第12号（2007年修订版）【以下简称：上海市城市规划管理技术规定（土地使用，建筑管理）】2.关于规范商业建筑分割转让规划管理的意见(沪规法20071165号)3.关于加强商铺分割转让管理的报告(沪建交2007565号、附件)（略）,二、实体审核中涉及的国家及地方法规,2-2,（一）、项目土地性质（定性分析审核方式：承诺）,三、实体审核的审核、承诺内容,2-3-1,各类建设用地的划分应遵循土地使用相容性的原则，按经批准的详细规划执行。尚无经批准的详细规划的，应按中心城分区规划、新城总体规划、中心镇总体规划和本规定表一各类建设用地适建范围表（以下简称表一）的规定执行。凡须改变规划用地性质、超出表一规定范围的，应先提出调整规划，按规划调整的有关规定程序和权限批准后执行。（参见上海市城市规划管理技术规定（土地使用，建筑管理）第二章第十一条）,（一）、项目土地性质,2-3-1-1,表一,（一）、项目土地性质,2-3-1-2,（二）、项目工程性质（定性分析审核方式：审核、承诺）备注：简易工业项目免于审核,三、实体审核的审核、承诺内容,2-3-2,1.近年来，一些建设单位将原批准为整体的商业建筑分割成若干小单位的权属单元出售转让，引发诸多矛盾和纠纷，造成社会不稳定因素，并增加了消防、环保、卫生等方面的隐患。根据加强商铺分割转让管理的批示要求，规划管理部门应对商业建筑市政府有关分割涉及的建设项目规划许可审批严格把关，进一步加强管理。（参见关于规范商业建筑分割转止规划管理的意见）2.规划管理部门在审批商业建筑规划设计方案时，应要求建设单位、设计单位按照商业建筑设计规范进行设计，合理安排平面布局及各功能面积配置比例，严格控制将完整的平面空间划分为若干小单元分隔。（参见关于规范商业建筑分割转止规划管理的意见）,（二）、项目工程性质,2-3-2-1,3.建设单位应严格按照建设工程规划许可证批准的要求及附图进行建设，对建设过程中擅自改变原核准设计图的分隔行为，规划管理部门不予规划验收。（参见关于规范商业建筑分割转止规划管理的意见）4.对已建的商业建筑进行涉及主体承重结构改变的大修、装修工程，规划管理部门应严格审查，对其中出现改变原平面设计的小单元分隔行为，规划管理部门原则上不予批准。（参见关于规范商业建筑分割转止规划管理的意见）,（二）、项目工程性质,2-3-2-2,5.对文物保护单位和优秀近代建筑的大修以及改变原有外貌、改变结构体系、改变基本平面布局的装修工程，建设单位或业主应按照有关规定申请建设工程规划许可证，规划管理部门应当严格依照相关保护要求进行审批。（参见关于规范商业建筑分割转止规划管理的意见）6.对沿城市道路的商业建筑的门面装修工程，规划管理部门在审核规划许可申请时，不得任意扩大其许可范围，不得涉及对建筑平面改建或平面空间小单元分隔等内容。规划许可文件中确需附有相关平面图纸资料的，应要求设计图中特别注明仅限门面工程。（参见关于规范商业建筑分割转止规划管理的意见）,（二）、项目工程性质,2-3-2-3,（三）、项目基地范围、面积（定性、定量分析审核方式：审核）,三、实体审核的审核、承诺内容,2-3-3,1.建筑基地面积大于3万平方米的成片开发地区，必须编制详细规划，经批准后实施；未编制详细规划的，不予审批。成片开发地区的详细规划，应先确定建筑总容量控制指标；在不超过建筑总容量控制指标的前提下，成片开发地区内各类建筑基地的建筑容量控制指标可参照本规定表二建筑密度和建筑容积率控制指标表（以下简称表二）的规定适当调整。（参见上海市城市规划管理技术规定（土地使用，建筑管理）第三章建筑容量控制指标第十三条）,（三）、项目基地范围、面积,2-3-3-1,表二,（三）、项目基地范围、面积,2-3-3-2,2.建筑基地面积小于或等于3万平方米的居住建筑和公共建筑用地，其建筑容量控制指标在经批准的详细规划或中心城分区规划中已经确定的，应按批准的规划执行。尚无经批准的上述规划的，其建筑密度控制指标应按表二的规定执行；其建筑容积率控制指标，应按表二规定的指标折减百分之五至百分之二十（见本规定表三建筑容积率折减率表）执行。（参见上海市城市规划管理技术规定（土地使用，建筑管理）第三章建筑容量控制指标第十四条）,（三）、项目基地范围、面积,2-3-3-3,表三建筑容积率折减率表,（三）、项目基地范围、面积,2-3-3-4,3.表二适用于单一类型的建筑基地。对混合类型的建筑基地，其建筑容量控制指标应将建筑基地按使用性质分类划定后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建筑基地和综合楼基地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算建筑容量综合控制指标。（参见上海市城市规划管理技术规定（土地使用，建筑管理）第三章建筑容量控制指标第十六条）,（三）、项目基地范围、面积,2-3-3-5,4.建筑基地未达到下列最小面积的，不得单独建设：（1）低层居住建筑为500平方米；（2）多层居住建筑、多层公共建筑为1000平方米；（3）高层居住建筑为2000平方米；（4）高层公共建筑为3000平方米。建筑基地未达到前款规定的最小面积，但有下列情况之一，且确定不妨碍城市规划实施的，城市规划管理部门可予核准建设：（1）邻接土地已经完成建设或为既成道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的；（2）因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的；（3）农村地区的村镇建设，因特殊情况，确实难以达到前款规定面积的。（参见上海市城市规划管理技术规定（土地使用，建筑管理）第三章建筑容量控制指标第十八条）,（三）、项目基地范围、面积,2-3-3-6,第三部分项目技术经济指标审核,2010年建筑专业“诚信承诺”法规知识要点,3,1、容积率（定量分析特征：建筑容量硬性控制指标审核方式：审核）2、建筑面积（定量分析审核方式：承诺）3、建筑密度（定性量析审核方式：承诺）4、绿地率（定量分析审核方式：承诺备注：绿化部门审核）5、建筑高度（定性、定量分析特征：涉及日照景观等兼顾定性审核方式：审核、承诺）,一、项目技术经济指标审核要点,3-1,1、关于加强本市保障性住房项目规划管理的若干意见2、上海市城市规划管理技术规定（土地使用，建筑管理）【2003】上海市市政府令第12号（2007年修订版）【以下简称：上海市城市规划管理技术规定（土地使用，建筑管理）】3、上海市城市规划管理技术规定（土地使用建筑管理）应用解释4、建筑工程建筑面积计算规范5、容积率计算规则暂行规定,二、项目技术经济指标审核中涉及的国家及地方法规,3-2-1,6、关于建筑层高小于2.2米的建筑面积和容积率计算问题的复函沪规法（2005）27号7、建筑外墙外保温系统规划管理规定8、民用建筑节能管理规定（建设部令第143号）（略）9、上海市建筑节能管理办法（市政府令第50号）（略）,二、项目技术经济指标审核中涉及的国家及地方法规,3-2-2,（一）、容积率（定量分析特征：建筑容量硬性控制指标审核方式：审核）,三、项目技术经济指标审核的审核、承诺内容,3-3-1,（一）、容积率,建筑容积率计算-地下室在室外地面以上部分的高度超过1米的，按下式计算建筑面积：折算的建筑面积=地下室地面以上的高度与其层高之比地下室建筑面积。（参见上海市城市规划管理技术规定（土地使用，建筑管理）附录二计算规则）1、有关概念（参见容积率计算规则暂行规定）（一）住宅规划容积率住宅规划容积率又称“住宅毛容积率”“住宅建筑面积毛密度”，是指每公顷居住用地上拥有的住宅建筑面积。（二）住宅建筑容积率住宅建筑容积率又称“住宅净容积率”“住宅建筑面积净密度”，是指每公顷住宅建筑基地上拥有的住宅建筑面积（三）商办建筑容积率商办建筑容积率又称“商办净容积率”，是指每公顷商办建筑基地上拥有的商办建筑面积（四）核定建筑面积核定建筑面积是指建设项目中，根据净容积率计算的建筑面积。（五）可建建筑面积可建建筑面积是指建设项目中，根据净容积率计算的建筑面积，根据有关奖励条款规定计算可增加的建筑面积，以及不计入容积率计算的其它各类建筑面积的总和。,3-3-1-1,（一）、容积率,2、已有经批准的控制性详细规划的建设项目，应按控制性详细规划核定的净容积率执行。（参见容积率计算规则暂行规定三.一.1）3、审核建设工程规划设计方案时，商住综合楼建设项目中，按不同性质的建筑面积比例换算合成后的容积率，不得大于所在建筑基地核定的综合净容积率。（参见容积率计算规则暂行规定三.一.3）4、核定建筑面积=建筑基地面积净容积率。（参见容积率计算规则暂行规定三.二）,3-3-1-2,（一）、容积率,5、可建建筑面积=核定建筑面积+奖励建筑面积+不计入容积率计算的其它建筑面积。（参见容积率计算规则暂行规定三.三.1）6、奖励建筑面积按以下规则计算：（参见容积率计算规则暂行规定三.三.2）（1）实施绿地奖励面积：由开发单位实施的沿城市道路设置的公共绿地，该公共绿地面积的50%乘以净容积率的值，计为实施绿地奖励面积，但增加的建筑面积不得超过核定建筑面积的20%。（2）实施道路奖励面积：中心城范围内，由建设单位负责拆迁并无偿提供作城市道路用地的，该段道路用地面积的50%乘以净容积率的值，计为实施道路奖励面积，但增加的建筑面积不得超过核定建筑面积的20%。（3）同时实施绿地和道路的，奖励面积的二项累计总和不得超过核定建筑面积的20%。,3-3-1-3,（一）、容积率,7、建筑基地内的以下建筑面积，不计入该基地核定建筑面积，但须计入可建建筑面积：（参见容积率计算规则暂行规定三.三.3）（1）高度在2.2米以下（含2.2米）的设备层，可不计核定建筑面积；对设备层兼作避难层的，其高度可适当放宽。（2）地下室的建筑面积不计；半地下室在室外地面以上部分的高度不超过米的不计。半地下室在室外地面以上部分的高度超过米的，按下式折算建筑面积：式中：折算的建筑面积，半地下室地面以上的高度与其层高之比，半地下室建筑面积。（3）屋顶层建筑面积不超过标准层建筑面积/的部分可不计入核定建筑面积。（4）高、多层住宅建筑底层设架空层用作通道、停车、绿化布置、或居民休闲设施等公共用途的，可不计入建筑面积。（5）市政设施用地选址确有困难的，可在建筑基地内，设置为地区服务的市政公用设施（如变电站、电话局等）。设置在拟建建筑物内的，在计算容积率时，可不计该设施的建筑面积；单独设置的，在计算容积率时，可不计该设施的建筑面积和占地面积，但在计算建筑密度时，必须计入该设施占地面积。,3-3-1-4,（一）、容积率,8、中心城范围内的保障性住房项目，单个开发地块住宅净容积率（以下同）原则上控制不超过3.0，有条件的地块可适当提高，但最高不得超过3.5；位于郊区外环线附近的新建保障性住房项目，原则上控制不超过2.5，有条件的地块可适当提高，但最高不得超过3.0。（参见关于加强本市保障性住房项目规划管理的若干意见1、住宅容积率）9、建筑基地面积大于3万平方米的成片开发地区，必须编制详细规划，经批准后实施；未编制详细规划的，不予审批。（参见上海市城市规划管理技术规定（土地使用，建筑管理）第三章建筑容量控制指标第十三条）成片开发地区的详细规划，应先确定建筑总容量控制指标；在不超过建筑总容量控制指标的前提下，成片开发地区内各类建筑基地的建筑容量控制指标可参照本规定表二建筑密度和建筑容积率控制指标表（以下简称表二）的规定适当调整。,3-3-1-5,（一）、容积率,10、建筑基地面积小于或等于3万平方米的居住建筑和公共建筑用地，其建筑容量控制指标在经批准的详细规划或中心城分区规划中已经确定的，应按批准的规划执行。（参见上海市城市规划管理技术规定（土地使用，建筑管理）第三章建筑容量控制指标第十四条）尚无经批准的上述规划的，其建筑密度控制指标应按表二的规定执行；其建筑容积率控制指标，应按表二规定的指标折减百分之五至百分之二十（见本规定表三建筑容积率折减率表）执行。,11、表二适用于单一类型的建筑基地。对混合类型的建筑基地，其建筑容量控制指标应将建筑基地按使用性质分类划定后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建筑基地和综合楼基地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算建筑容量综合控制指标。（参见上海市城市规划管理技术规定（土地使用，建筑管理）第三章建筑容量控制指标第十六条）,3-3-1-6,（一）、容积率,12、建筑基地未达到下列最小面积的，不得单独建设：（参见上海市城市规划管理技术规定（土地使用，建筑管理）第三章建筑容量控制指标第十八条）（一）低层居住建筑为500平方米；（二）多层居住建筑、多层公共建筑为1000平方米；（三）高层居住建筑为2000平方米；（四）高层公共建筑为3000平方米。13、建筑基地未达到前款规定的最小面积，但有下列情况之一，且确定不妨碍城市规划实施的，城市规划管理部门可予核准建设：（参见上海市城市规划管理技术规定（土地使用，建筑管理）第三章建筑容量控制指标第十八条）（一）邻接土地已经完成建设或为既成道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的；（二）因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的；（三）农村地区的村镇建设，因特殊情况，确实难以达到前款规定面积的。,3-3-1-7,（一）、容积率,14、中心城内的建筑基地为社会公众提供开放空间的，在符合消防、卫生、交通等有关规定和本章有关规定的前提下，可按下表的规定增加建筑面积。但增加的建筑面积总计不得超过核定建筑面积（建筑基地面积乘以核定建筑容积率）的百分之二十。（参见上海市城市规划管理技术规定（土地使用，建筑管理）第三章建筑容量控制指标第二十条）核定建筑容积率由城市规划管理部门按表二和本章的有关规定确定。开放空间的条件和计算方法由市城市规划管理部门另行制定。,15、建筑物之间因公共交通需要，架设穿越城市道路的空中人行廊道的，应符合下列规定：（参见上海市城市规划管理技术规定（土地使用，建筑管理）第三章建筑容量控制指标第二十一条）（一）廊道的净宽度不宜大于6米，廊道下的净空高度不小于5.5米；但穿越宽度小于16米且不通行公交车辆的城市支路的廊道下的净空高度可不小于4.6米。（二）廊道内不得设置商业设施。凡符合前款规定的廊道，其建筑面积可不计入建筑容量控制指标范围。,3-3-1-8,（一）、容积率,16、对于在室外地坪标高以上，且层高小于2.2米（含2.2米）的建筑（除设备层、半地下室外），在容积率计算中应计入建筑面积。（二）对于层高小于2.2米的半地下室，在室外地坪标高以上部分的高度不超过1米时，在容积率计算中不计建筑面积；在室外地坪标高以上部分的高度超过1米时，在容积率计算中应计折算的建筑面积（半地下室室外地坪标高以上的高度与其层高之比乘以半地下室建筑面积）。（三）（参见建筑层高小于2.2米的建筑面积和容积率计算问题的复函沪规法（2005）27号）17、原有建筑的建筑容量控制指标已超出规定值的，不得在原有建筑基地范围内进行扩建、加层。（参见上海市城市规划管理技术规定（土地使用，建筑管理）第三章建筑容量控制指标第十九条）,3-3-1-9,（二）、建筑面积（定量分析审核方式：承诺）,三、项目技术经济指标审核的审核、承诺内容,3-3-2,（二）、建筑面积,3-3-2-1,1、建筑面积计算（参见上海市城市规划管理技术规定（土地使用，建筑管理）附录二计算规则）“对高度在2.2米以下（含2.2米）的设备层，可不计建筑面积”是指在计算容积率时，设备层的建筑面积可不计。“对设备层兼作避难层的，其高度可适当放宽。”是指其高度不超过该建筑标准层高度。2、多层建筑坡屋顶内和场馆看台下，当设计加以利用时，净高超过2.1m的部位应计算全面积；净高在1.2m2.1m的部位应计算1/2面积；当设计不利用或室内净高不足1.2m时不应计算面积。（参见建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005）第3.0.4）3、地下室、半地下室（车间、商店、车站、车库、仓库等），包括相应的有永久性顶盖的出入口，应按其外墙上口（不包括采光井、外墙防潮层及其保护层）外边线所围水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积；层高不足2.2m者应计算1/2面积。（参建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005）第3.0.5）,（二）、建筑面积,4、建筑物的门厅、大厅按一层计算建筑面积。门厅、大厅内设有回廊时，应按其结构底板水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。（参见建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005）第3.0.7）5、建筑物间有围护结构的架空走廊，应按其围护结构外围水平面面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算。（参见建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005）第3.0.8）6、立体书库、立体仓库、立体车库，无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。（参见建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005）第3.0.9）,3-3-2-2,（二）、建筑面积,7、有围护结构的舞台灯光控制室，应按其围护结构外围水平面积计算，层高在2.2m及以上者应计算全面积，层高不足2.2m者应计算1/2面积。（参见建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005）第3.0.10）8、有永久性顶盖无围护结构的场馆看台，应按其顶盖水平投影面积的1/2计算面积。（参见建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005）第3.0.12）9、建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，应计算1/2面积。层高在2.2m及以上者应计算全面积；层高不足2.2m者应计算1/2面积。（参见建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005）第3.0.13）,3-3-2-3,（二）、建筑面积,10、设有围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，应按其底板面的外围水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积；层高不足2.2m者应计算1/2面积。（参见建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005）第3.0.14）11、雨篷的建筑面积计算规则为雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.10m者，应按雨蓬结构板的水平投影面积的1/2计算。（参见建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005）第3.0.16）12、有永久性顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，应按其顶盖水平投影面积的1/2计算。（参见建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005）第3.0.19）,3-3-2-4,（二）、建筑面积,13、高低联跨的建筑物，应以高跨结构外边线为界分别计算建筑面积，其高低跨内部连通时，其变形缝应计算在低跨面积内。（参见建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005）第3.0.20）14、以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积。（参见建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005）第3.0.21）15、建筑物外墙外侧有保温隔热层的，应按保温隔热层外边线计算建筑面积。（参见建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005）第3.0.22）,3-3-2-5,（二）、建筑面积,16、建筑物内的变形缝，应按自然层合并在建筑物面积内计算。（参见建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005）第3.0.23）17、本规定所称的外墙外保温系统，是依据建设部外墙外保温工程技术规定（JGJ144-2004）行业标准规定，由保温层、保护层和目定材料（粘接剂、锚固件等）构成并适用于安装在外墙外表面的非承重保温构造总称。（参见建筑外墙外保温系统规划管理规定）18、外墙外保温系统设计，应当符合国家夏热冬冷地可区居住建筑节能设计标准（JGJ134-2001）或者公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）。国家尚未制定节能标准的建筑领域，应当符合市建设交通委制定的本市节能标准以及为实施标准相配套的技术规范（以下统称节能设计标准）。（参见建筑外墙外保温系统规划管理规定）,3-3-2-6,（二）、建筑面积,19、自2006年1月1日起申请办理建设工程规划许可证的建设项目，应当符合节能设计标准。如采用外墙外保温系统建筑节能措施的，应当在提交的施工图设计文件中包含外墙外保温系统的内容，并经施工图设计文件审查机构审查通过。外墙外保温系统的建筑面积应计入建筑工程建筑面积，但该部分建筑面积不纳入计算容积率和建筑密度。建设单位应当在建设工程规划许可证申请表中注明该部分建筑面积的数据。外墙外保温系统的厚度应计入墙体厚度，在计算建筑间距、建筑退界时，应当符合上海市城市规划管理技术规定。（参见建筑外墙外保温系统规划管理规定）20、2006年1月1日前已取得建设工程规划许可证的建设项目，仍应遵循按图施工、按建设工程规划许可证验收的原则。（参见建筑外墙外保温系统规划管理规定）,3-3-2-7,（二）、建筑面积,21、2006年1月1日前已取得建设工程规划许可证的建设项目，申请许可证阶段无外墙外保温系统设计内容而在建设过程中新增的，且符合上海市城市规划管理技术规定间距、退界规定的，市或者区(县)规划行政管理部门在竣工规划验收时，予以核免外墙外保温系统的建筑面积，且不将该部分建筑面积纳入计算容积率和建筑密度。申请核免该部分建筑面积的，建设单位应当提交新增外墙外保温系统的施工图设计文件。新增的外墙外保混系统应当符合节能设计标准，并加盖设计单位出图章。因新增外墙外保温系统而产生建筑边线位置外移与原规划许可图纸不一致的，在竣工规划验收时予以认可。（参见建筑外墙外保温系统规划管理规定）,3-3-2-8,（三）、建筑密度（定性量析审核方式：承诺）,三、项目技术经济指标审核的审核、承诺内容,3-3-3,（三）、建筑密度,1、建筑密度的定义指建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比率（用百分比表示）。2、住宅建筑密度的控制住宅建筑密度原则上不宜超过30%。在满足居住功能的前提下，鼓励保障性住宅房型、朝向等多样化设计，体现紧凑型、小户型住房的建设导向；并注重合理确定户型比例，适合不同社会人群的居住需求，同时也可以充分利用城市空间，有效降低建筑高度，减少对周边环境的影响。（参见关于加强本市保障性住房项目规划管理的若干意见）,3-3-3-1,（四）、绿地率（定量分析审核方式：承诺备注：绿化部门审核）,三、项目技术经济指标审核的审核、承诺内容,3-3-4,（四）、绿地率,1、各类建筑基地内的绿地面积占基地总面积的比例（以下称绿地率）必须符合上海市植树造林绿化管理条例规定的指标。（参见上海市城市规划管理技术规定(土地使用建筑管理)第七章建筑基地的绿地和停车五十三条）2、中心城范围内的保障性住房项目，基地内绿地按标准配置确有困难的，绿地率可适当降低，但应根据控制性详细规划在附近地区内综合平衡；位于郊区外环线附近的新建保障性住房项目，按标准配置绿化确有困难的，经征得绿化管理部门同意，绿地率可适当降低，但不得低于25%。（参见关于加强本市保障性住房项目规划管理的若干意见）,3-3-4-1,（四）、绿地率,3、一切建设项目的绿（林）地面积占用地总面积的比例，应当达到下列标准：（参见上海市植树造林绿化管理条例中关于绿地率规定的指标第十一条）（一）新建居住区内不得低于百分之三十五，其中用于建设公共绿地的不得低于建设项目用地总面积的百分之十。（二）新建工业项目在浦西地区内环线外不得低于百分之二十，在浦东新区和经济、技术开发区内不得低于百分之二十五，新建产生有毒有害气体的工业项目不得低于百分之三十，并根据国家标准设立宽度不少于五十米的防护林带。（三）新建医疗卫生单位、科研教育单位、宾馆和体育场馆等大型公共建筑设施，在浦西地区内环线内不得低于百分之三十，在浦西地区内环线外、浦东新区和经济、技术开发区内不得低于百分之三十五。（四）新建铁路两侧绿（林）地宽度各不得少于三十米，改建、扩建铁路两侧绿（林）地宽度各不得少于二十米，公路主干道两侧绿（林）地宽度各不得少于二十米；新建地面主干道路红线内的绿地面积不得低于道路总用地面积的百分之二十，其他地面道路红线内的绿地面积不得低于道路总用地面积的百分之十五。（五）除上述新建项目以外的其他新建项目在浦西一区内环线内不得低于百分之二十五，在浦西地区内环线外、浦东新区和经济、技术开发区内不得低于百分之三十。（六）在浦西地区内环线内成片改建、扩建的居住区不得低于百分之二十五。（七）改建、扩建工业项目，在浦西地区内环线内不得低于百分之十，在浦西地区内环线外、浦东新区和经济、技术开发区内不得低于百分之二十。,3-3-4-2,（四）、绿地率,4、计算绿地率的绿地面积，包括建筑基地内的集中绿地面积和房前屋后、街坊道路两侧以及规定的建筑间距内的零星绿地面积。（参见上海市城市规划管理技术规定(土地使用建筑管理)第七章建筑基地的绿地和停车五十四条）建筑基地内的集中绿地面积，在居住用地中应不少于用地总面积的10%，在体育、医疗卫生和教育科研设计用地中应符合有关专业规定，在其他类别用地中应不少于5%。居住小区内每块集中绿地的面积应不小于400平方米，且至少有三分之一的绿地面积在规定的建筑间距范围之外。沿城市道路两侧的公共绿地或绿化隔离带，不在建筑基地范围内的，不得作为小区集中绿地计算。但中心城范围内，沿城市道路两侧的公共绿地，由开发单位实施的，可按50%比例纳入建筑基地面积，且增加的建筑面积不得超过核定建筑面积（原建筑基地面积乘以核定建筑容积率）的20%。,3-3-4-3,（四）、绿地率,5、位于浦西内环线以内的建筑基地，确实难以达到规定绿化指标的，可将屋面地栽绿化面积（每块面积不得小于100平方米）折算成地面绿地面积。（参见上海市城市规划管理技术规定(土地使用建筑管理)第七章建筑基地的绿地和停车五十六条）其折算公式：F=MN式中：F-地面绿地面积，M-屋面地栽绿化面积，N-有效系数（见下表）。,3-3-4-4,（五）、建筑高度（定性、定量分析特征：涉及日照景观等兼顾定性审核方式：审核、承诺）,三、项目技术经济指标审核的审核、承诺内容,3-3-5,（五）、建筑高度,1、建筑高度的定义：（一）中华人民共和国国家标准高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版）第2.0.2条对建筑高度的术语解释是：建筑物室外地面到其檐口或屋面面层的高度，屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。（二）中华人民共和国国家标准建筑设计防火规范GB500162006在其总则的1.0.2条注释为：1建筑高度的计算：当为坡屋面时，应为建筑物室外设计地面到其檐口的高度；当为平屋面(包括有女儿墙的平屋面)时，应为建筑物室外设计地面到其屋面面层的高度；当同一座建筑物有多种屋面形式时，建筑高度应按上述方法分别计算后取其中最大值。局部突出屋顶的嘹望塔、冷却塔、水箱间、微波天线间或设施、电梯机房、排风和排烟机房以及楼梯出口小间等，可不计入建筑高度内。,3-3-5-1,（五）、建筑高度,（三）中华人民共和国国家标准民用建筑设计通则GB503522005第4.3条431建筑高度不应危害公共空间安全、卫生和景观，下列地区应实行建筑高度控制：1）对建筑高度有特别要求的地区，应按城市规划要求控制建筑高度；2）沿城市道路的建筑物，应根据道路的宽度控制建筑裙楼和主体塔楼的高度；3）机场、电台、电信、微波通信、气象台、卫星地面站、军事要塞工程等周围的建筑，当其处在各种技术作业控制区范围内时，应按净空要求控制建筑高度；4）当建筑处在本通则第1章第103条第8款所指的保护规划区内。注：建筑高度控制尚应符合当地城市规划行政主管部门和有关专业部门的规定。432建筑高度控制的计算应符合下列规定：1）第431条3、4款控制区内建筑高度，应按建筑物室外地面至建筑物和构筑物最高点的高度计算；2）非第431条3、4款控制区内建筑高度：平屋顶应按建筑物室外地面至其屋面面层或女儿墙顶点的高度计算；坡屋顶应按建筑物室外地面至屋檐和屋脊的平均高度计算；下列突出物不计人建筑高度内：1)局部突出屋面的楼梯间、电梯机房、水箱间等辅助用房占屋顶平面面积不超过14者