世联行武汉公寓市场研究.pptx

目录武汉公寓市场2公寓LOFT热销启示3 3公寓分类、特点及客户3 1国内外酒店式公寓案例3 4公寓报广、装修鉴赏3 5第1页/共54页目前国内主流公寓产品小户型居住、商务公寓、酒店服务式公寓分类商务公寓返租式公寓酒店服务式公寓高端公寓小户型青年公寓老年公寓学府公寓依托资源依托区域商务、商业氛围，或产业或专业市场相对聚集区域如城市商务区、产业园区；专业市场区域；城市商圈内 商务、商业、旅游市场相对发达。投资者对开发商有信心，市场相对规范如城市商务区、商业区、旅游区、产业区对开发商经营管理能力要求较高多数在一、二线城市核心区域出现，商务市场相对发达。多数依托高档酒店。有外籍、中高层管理者的商务需求，以及相应的承受能力。投入成本较高，对开发商实力以及经营管理能力有一定要求城市核心区域，地段或自然资源极其稀缺。从配套到产品单体，形成豪宅体系。一般多为5星级酒店、高端商业、会所等。对开发商实力要求极高。城市刚性需求旺盛；城市核心地段，成熟居住区；成数产业园区等；交通便利、生活配套完善；城市内有大量的年轻白领置业人群强势医疗机构，省内外知名医院。环境较好的城市近郊，低密度项目，打造疗养社区。主要依托城市强势的教育资源，尤其是小学、初高中；代表项目沈阳北站公寓项目、太原街公寓项目北京CBD建外SOHO沈阳04-06年入市部分项目；华府一期沈阳万鑫武汉南国悦公馆北京柏悦居昆仑公馆华府一期铁西公寓项目北京东方太阳城北京协和医院附近社区北京海淀区多数项目公寓分类第2页/共54页公寓因其总价低、部分不限购、回报率高，已经成为商铺、写字楼等商业地产的投资替代首选。3普通公寓商务SOHO公寓酒店式公寓用地性质住宅商业用地商业用地产权性质公寓商务公寓商务公寓或公寓产权年限70年40年，不限购40年，不限购首付3成5成5成基本配套民用水电天然气商业水电，无天然气面积段小户型为主，3060平米；具备写字楼功能SOHO两用，30-120平左右面积较小，主力户型主要在90平米以下装修大多以精装修交房标准，拎包即可入住按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性地段大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便，配套设施完善；物业大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也较高价格销售价格一般高于区域整体水平公寓分类第3页/共54页普通公寓/商务公寓/酒店式公寓1 1、普通公寓：与住宅最大区别在于梯户比以及面积段（多为30-60平）。2、商务公寓：一般处于城市核心地段及商务中心区，是一种既可居住又可办公的高档物业，形态上可细分为soho，scho，STUDIO等形式。在产权上属于公寓类型，非纯写字楼，但又完全具备写字楼的功能，可注册公司。是近年来出现的一种极具投资价值的物业。 3、酒店式公寓：一般分布在城市中心商业繁华地段和CBD附近,集居住、办公、休闲为一体，并提供较高档次服务，因此倍受商务人士的青睐。侧重于居住的酒店式公寓,配套上强调保安、防火防盗、卫星电视、管道煤气等居家功能侧重于办公的酒店式公寓在配套上强调商务、办公通信、中央空调等方面公寓特点第4页/共54页商务公寓/酒店公寓基本特点n功能不同：soho两用，除了居住功能，亦可办公，n产权类型和年限不同：一般为40年，不限购不限贷；n购买客户不同： 1、投资客-看重回报率； 2、办公客户-部分中小企业及自由创业者；n 商务公寓投资潜力大：住宅租金回报率一般在2-4%左右，商务公寓一般在5%-7%左右。n户型的差异：户型小总价相对较低，大多为30-90平之间；n居住差异：一般没有单独的厨房、无阳台、无天然气、商业水电。n物管服务：大多聘请国际知名品牌物管公司提供专业服务，因此物业管理费也较高。n首付：商业地产为5成，不能使用公积金，抬高进入门槛。公寓特点第5页/共54页目标客户定位：投资客为主要群体分类分类客户特征客户特征置业关注点置业关注点面积需求面积需求商务公商务公寓寓 小户居住公小户居住公寓寓酒店式公酒店式公寓寓投资客投资客政府官员政府官员私企老板私企老板事业单位事业单位/ /大型大型国企国企/ /金金 融证融证券房地产等行业券房地产等行业的中层管理者的中层管理者医生、教师等医生、教师等地段、投资收益地段、投资收益（短期投资回报、（短期投资回报、长期升值空间）、长期升值空间）、物业管理、开发物业管理、开发商品牌等商品牌等40-5040-50平米居住型小户型；平米居住型小户型；80-10080-100平米商务公寓或写平米商务公寓或写字楼；字楼；60%-60%-70%70%50-60%50-60%70%-80%70%-80%自用办自用办公公成长型中小规成长型中小规模企业模企业创业型小规模创业型小规模企业企业区位、形象、价区位、形象、价格、格、50-20050-200平米左右平米左右30% -30% -40%40%- - -自用居自用居住住短期居住客户短期居住客户地段区域价值看地段区域价值看好、保值、周边好、保值、周边配套设施、交通配套设施、交通便利便利40-5040-50平米小户型；平米小户型；70-8070-80平米两居室平米两居室20%-30%20%-30%年轻白领年轻白领地段、价格、交地段、价格、交通、配套通、配套4040平米一居室过渡居住、平米一居室过渡居住、60-7060-70平米一室一厅与平米一室一厅与70-70-8080平米紧凑两居室婚房平米紧凑两居室婚房- -40-50%40-50%养老客户养老客户地段、配套、价地段、配套、价格格40-5040-50平米小户型平米小户型核心客户公寓客户第6页/共54页客户需求分析投资型客户收益性收益性安全性安全性进入性进入性流动性流动性投资者关心投资者关心的四个方面的四个方面能不能挣钱？能不能挣钱？安全性安全性进入性进入性流动性流动性风险大不大？风险大不大？门槛高不高？门槛高不高？脱手容易吗？脱手容易吗？项目所在核心地项目所在核心地段保证了其收益段保证了其收益性和安全性性和安全性面积小、总价低面积小、总价低能降低投资门槛，能降低投资门槛，提升流动性提升流动性n投资客置业关注点：地段、投资收益（短期投资回报、长期升值空间）、物业管理、开发商品牌等。n投资客户需求面积：小户型投资产品。公寓客户第7页/共54页目录武汉公寓市场2公寓LOFT热销启示3 3公寓分类、特点及客户3 1国内外酒店式公寓案例3 4公寓报广、装修鉴赏3 5第8页/共54页武汉市场约有46个在售及即将入市的公寓项目，汉口中心区占公寓分布十分密集，汉阳以及远城区供应最少。9公寓分布目前在售暂未入市奥山世纪城Bobo城思玛特公寓丽岛美生福星城福星惠誉水岸国际南国悦公馆福星惠誉国际城爱家国际华城保利香槟国际金寓大华铂金华府世茂锦绣长江金涛鸿公馆名城8090优活城汉飞又一城中南国际城福星惠誉东澜岸29街大华南湖公园世家水晶郦都北大资源首座武汉城市广场翰林龙城西马名仕金海名都中央荣誉人信汇壹加壹空间裕亚俊园联发九都府蒙提公馆南国大武汉SOHO大武汉1911中城国际中华城华南国际广场金汉1903龙安港汇城圣龙国际广场中民长青里百步亭金桥汇中城时代天街众联天美国际长航蓝晶国际NO1企业社区-汉口北SOHO卓尔四季公寓金地华公馆第9页/共54页光谷南以及白沙洲片区公寓产品处于价格洼地，均价6000元；汉口中心区为价格天花板，均价14000元以上。10公寓价格武昌在售公寓产品均价分布图汉口、汉阳在售公寓产品均价分布图徐东青山片区武昌中心区光谷片区洪山片区白沙洲片区南湖片区硚口片区江汉江岸片区汉阳片区后湖片区黄陂第10页/共54页武汉市场公寓产品以平层为主、LOFT为辅，40-65平的毛坯产品为市场主流。11产品分析武汉市场在售/待售公寓第11页/共54页武昌竞品货量统计3月-6月7月-8月9月10月11月大华铂金华府：2.18日开盘，推出278套，销售50%左右优活城：上期公寓销售90%左右，下半年另有一栋公寓楼推出福星惠誉水岸国际，公寓已销售80%左右福星惠誉国际城，年初开盘，小户型公寓销售80%丽岛美生，五月推出138套，六月底又推出168套，已销售80%8090：预计七月推售，供应量300多套29街：预计9月推售，供应量378套水晶郦都：现售小户型公寓销售90%以上南国悦公馆：预计下半年入市，供应量433套南国大公馆：今年6月推售64套，剩余10套不到福星惠誉东澜岸：7月推售，供应量400多套2012年整个武昌公寓市场货量在1万套以上，9月新推项目不多，但是存量较多，货源充足。下半年武昌公寓市场货源充足第12页/共54页2011.112011.122012.12012.22012.32012.42012.52012.62012.72012.82012.92012.102012.11众联天美国际联发九都府蒙提公馆36-64平武汉城市广场41-120平南国大武汉SOHO金海名都29-108平硚房翰林珑城保利香槟国际裕亚俊园42-88平中民长青里40-45LOFT金涛鸿公馆45-100平西马名仕31-110平大武汉1911沃克伍德公寓60平思联公馆33-63平中城国际一期50-90平华南国际广场47-75平京汉1903100-140平百步亭金桥汇LOFT中城时代LOFT金寓三期NO1企业社区-汉口北9月汉口市场存量密集汉口竞品货量统计2012年整个汉口公寓市场推出10625套，其中9月新推项目为10个（5317套），为公寓项目集中供货期。第13页/共54页70年产权、配套成熟的低价小户型（丽岛美生）以及均价不过万、高性价比的毛坯LOFT产品受市场热捧。14去化分析去化情况较好项目第14页/共54页15去化分析配套不成熟、价位高于片区住宅的40年投资产品（平层/LOFT）、以及中心区域价位坚挺的公寓产品为去化难点户型。去化情况较差项目第15页/共54页40年不限购产品、配套成熟、高性价比的毛坯LOFT产品以及均价不过万的产品受市场热捧。16去化分析去化情况较好项目第16页/共54页17与一线城市相比，目前武汉市场顶级公寓较少，热销产品多为都是打着公寓旗号的性价比小户型，因此未来武汉公寓市场也可以朝着这个标准不断创新，从而提升产品溢价空间。p北京顶级公寓：p武汉公寓产品供应还是以普通公寓为主，公寓产品价值层次不明显，并非真正意义上的酒店式公寓：p中心区位；p世界顶级配套；p五星级装修及物管；p世界级材料；p户型面积较大。p城市区位；p主流配套；p普通精装修；p中高端物管；p常规公寓户型。p主城区位；p高端配套；p国内知名材料精装；p品牌物管；p常规公寓户型。顶级公寓如：京汉1903大武汉1911高端公寓普通公寓市场现状第17页/共54页不同于住宅产品，公寓产品大多作为投资产品，从营销手段和推广方法上主要表现为： 1、 在限购政策条件下，不限购是第一卖点； 2、LOFT的高性价比、买一层送一层打动自住客户和投资客户，加大了客户的基数能够促进快速去化； 优活城、人信汇、壹加壹空间都是如此。 3、带租约出售，降低投资风险； 联发九都府蒙提公馆、BOBO城与酒店签订返租合约 4、首付款分期以及开发商为客户垫付首付，降低投资门槛 金海名都近期的首付2成，蓝晶绿洲的零首付 5、综合体带动，炒热片区商业，提升公寓的投资价值 南国大武汉soho、大武汉191118营销推广第18页/共54页目录武汉公寓市场2公寓LOFT热销启示3 3公寓分类、特点及客户3 1国内外酒店式公寓案例3 4公寓报广、装修鉴赏3 5第19页/共54页近期的武汉公寓LOFT市场可以说是一片飘红：3月28日开盘的人信汇推出498498套房源，当日销售328328套，开盘去化率为66% 66% ；4月8日开盘的南国大武汉SOHO推出840840套房源，当日销售634634套，开盘去化率为80%80%；5月6日开盘的壹加壹空间，推出493493套房源，当日销售280280套，开盘去化率为57%57%；20市场表现市场表现第20页/共54页在这个乍暖还寒的市场环境下，开盘当日去化套数都在280套以上，成为淡市下的奇葩什么才是真正的制胜法宝？21第21页/共54页不限购、高赠送率以及面积小低总价是LOFT产品的制胜法宝，但40年产权、生活成本高、居住舒适度差也是其致命劣势。 优势1、商业属性：不限购不限贷2、高赠送率：买一层得两层3、小面积低总价（总价控制在50万以内）人信汇：50-60平南国大武汉SOHO：48-53平壹加壹空间：3065平4、开盘均价人信汇均价8700元/平起，9600元/平壹加壹均价7800元/平起，8700元/平南国大武汉SOHO9300元/平起，均价10800元/平22劣势1、商业性质：40年产权2、生活成本加高：1）无天然气（三个项目都已解决这个问题2）商业水电（壹加壹空间解决）3）无晾晒空间3、居住环境复杂人信汇：7梯28户 ；南国：3梯28户4、居住舒适度南国：5.2米层高人信汇：5.4米层高壹加壹空间：4.9米层高VS第22页/共54页23南国大武汉SOHO从2月14日至5月13日39天积累4500批客户1050批认筹客户开盘当日去化634套两个半月实现840套房源基本清盘第23页/共54页2月14日启动VIP卡蓄客，两个半月实现清盘，快速的客户积累和超大的客户基数是去化的关键。242月14日启动VIP卡蓄客：办理VIP卡，开盘可享受5000元购房优惠；3月24日启动客户升级：现场办金卡交100元，提供10万元的资金证明，就能享受开盘1万元优惠（认购不成功100元可退）。4月4日启动认筹，认筹启动日800组；4月8日项目开盘，当日去化634套，去化率为80%；5月13日基本清盘4500批VIP客户2500批升级客户1050批认筹去化80%基本清盘客户情况客户情况第24页/共54页项目定位为商业性质的纯居住用途公寓，后期成交客户中44%为自住客户说明了项目定位的准确性。25明确项目追求快速变现及实现较高明确项目追求快速变现及实现较高利润的开发前提；利润的开发前提；透彻了解项目城市综合体的交通和透彻了解项目城市综合体的交通和配套优势；配套优势；寻找市场空白点，并从商业性质的寻找市场空白点，并从商业性质的纯居住用途公寓市场打造差异化产品纯居住用途公寓市场打造差异化产品竞争优势竞争优势。纯居住用途公寓纯居住用途公寓西汉口中心西汉口中心大商业上的小房子大商业上的小房子项目定位项目定位第25页/共54页入市时主要以车身和网络建立形象，线下通过短信、外展等渠道深挖地缘性客户。26推广技巧推广技巧车身：车身：100余条（强化记忆）；网络：网络：硬广、软文和论坛外展：外展：古田宗关片区的沃尔玛和中百；短信：短信：持续投放轻轨立柱：轻轨立柱：轻轨1号线宗光站。第26页/共54页开盘当日一卡对一人，到场800人，清晰简洁的电子选房流程和快速的逼定成为成交的关键。27开盘现场开盘现场第27页/共54页古田宗光地缘性客户占绝对比例，私营业主和事业单位公务员为购买主体。28客户情况客户情况周边专业市场私营业主投资自住皆宜，事业单位公务员强力购买支撑；产品居住和投资价值受广泛认同，购买群体职业多元化，去化渠道广泛。古田宗关地缘性客户占绝对比率，区域深挖（外展派单、短信、CALL客、轻轨立柱）效果较好；周边宝丰、长丰及汉口中心、汉阳有效辐射；远距离区域形成吸纳补充（短信、 CALL客、 车身）。第28页/共54页昭示性强的售楼部使得自然到访客户增多，而天然气以及民用水电的释放使得过渡性自住客户占比44%。29客户情况客户情况售楼部位置好、昭示性强、阵地包装到位，自然到访客户较多；外展带动一定数量上门成交，朋友介绍认筹阶段逐渐突显；户外、短信效果稳定，网络低投高产，车身直接带动成交有限，但起到形象树立和强化记忆的作用。青年城市精英青睐时尚创意空间、拆迁户有“买一送一”捡便宜心理，且经济实 力不足，购置总价低的小户型公寓产品用来过渡居住；由于总价低，中小投资客转向投资回报较高的办公类产品；过度居住后用于投资，投资间歇性居住，部分客户投资兼自住。第29页/共54页总结30第一，快速的客户积累和超大的客户基数是南国项目两个半月内从入市到基本清盘的成功关键；第二，精准的项目定位（即商业性质的纯居住用途公寓）找到了市场空白点，并通过解决天然气以及民用水电问题提升自住客户占比；第三，推广上车身广告的选择以及昭示性强的售楼部选址起到明显效果，同时线上线下深挖地缘性客户使得周边客户占比66%；第四，开盘当日“一卡对一人”的选房制度、简洁的选房流程以及快速的逼定技巧也是销售率提升的关键。第30页/共54页目录武汉公寓市场2公寓LOFT热销启示3 3公寓分类、特点及客户3 1国内外酒店式公寓案例3 4公寓报广、装修鉴赏3 5第31页/共54页国内外酒店式公寓案例调查研究国内外酒店式公寓案例调查研究第32页/共54页案例目录综合体案例国内国外上海深圳泰格公寓金中环公寓ASCOTT （雅诗阁 ）翠湖天地华府天地北京世金汉宫世界城海晟国际公寓柏悦居昆仑公寓美国曼哈顿Manhattan House455 Central Park WestThe Lincoln Park第33页/共54页深圳规模：34000平米，7栋，4-25层，232套公寓运营模式：产权长期持有，只租不售管理公司：FRASER (新加坡) 专业管理公司租金：9009999元/天；1200099999元/月，一般都有折 扣。最多8折 ，带精装修主要租户：外籍跨国公司（有通勤车接送）租客为主（7080 ）， 分布较广，蛇口周边写字楼、关外（宝安、龙岗外企），散客以南山为主出租情况：目前出租情况较好，近7成，以长租客为主产品面积：单房：35-113、两房：147-171、三房：198-286 四房：248-419平溢价因素：中国第一个LEED认证（美国USGBC颁发）泰格公寓泰格公寓第34页/共54页深圳金中环酒店公寓金中环酒店公寓规模：总占地7368平，总建面10.3万，容积率13.7，酒店式公寓约300套运营模式：先发售，入伙后跟部分小业主签订35年返租协议，有些业主不愿签署此协议，想委托中介出租管理公司：金中环物管，带精装修租金：9803980元/天，现为试营业，有折扣价格：21000主要租户：因入伙时间较短，现主要为短期商务人士出租产品面积：单房：3035、一房一厅：50-55、两房：81-85 三房：100以上溢价因素：加入国际服务品牌“世界金钥匙酒店联盟组织” 第35页/共54页深圳世金汉宫世金汉宫规模：总占地1万，总建面15.7万，B栋建面19943.34，C栋建面14601.47，酒店式公寓共718套运营模式：对外发售，酒店式管理，由业主对外出租管理公司：茂业集团租金：5000-6000元/月价格：C栋价格21000，B栋25000，带精装修主要租户：地王商圈工作中高管、港人、外籍人士产品面积：31-65、复式双套房溢价因素：三大商圈交汇点、豪华装修，五星级酒店服务 第36页/共54页深圳酒店公寓特征小结大多为对外发售后小业主对外出租运营模式大多聘请国际知名品牌管理公司物管公司租金较高但因地段不同差异较大，售价一般都在2万以上租金或售价租客以外籍跨国公司员工长期租住为主，购买客户主要为深圳本地私营业主和港澳台投资客为主租客和购买者面积较小，主力产品大多在90平米以下，装修档次较高产品面积第37页/共54页上海ASCOTT ASCOTT （雅诗阁（雅诗阁 ）规模：共848套运营模式：产权长期持有，只租不售管理公司：雅诗阁集团租金：30000-60000元/月，豪华装修主要租户：外籍跨国公司中层管理人员为主，长租较多，汇丰银 行租客近5成产品面积：高级一房：86 、 豪华两房：133、豪华三房：176溢价因素：雅诗阁全球国际性服务公寓连锁领导者之一 、国际品牌、享誉全球第38页/共54页上海翠湖天地翠湖天地规模：建面13万，容积率4，共645套运营模式：对外发售管理公司：88新天地价格：均价6万，4-8万，带豪华装修主力客户：外籍华人、海外人士、港台以及少量江浙私营企业主产品面积：2房 140平米；3房190平米；4房280平米；复式320平米， 溢价因素：一线湖景资源、“住宅天地”规划为纯粹高端居住区第39页/共54页上海华府天地华府天地规模：总占地1.46万，总建面70000，容积率3.2，共108套运营模式：对外发售管理公司：戴德梁行价格：65000-90000，带豪华装修主要租户：外籍华人、海外高端客户、港台为主产品面积：270-700溢价因素：地段上海新天地正对面 豪装产品一层一户、主人专属电梯、中西厨 家居智能化系统第40页/共54页上海酒店公寓特征小结大多为对外发售后小业主对外出租运营模式大多聘请国际知名品牌管理公司物管公司租金超高，顶级豪宅公寓售价惊人，几乎都在6万以上租金或售价租客以外籍跨国公司中高管长期租住为主，购买客户主要为外籍华人、海外人士和港台客户为主租客和购买者产品面积较大、顶级高端公寓以大户型为主产品面积第41页/共54页北京世界城世界城规模：总占地1.4万，总建面7.9万，容积率5.5，公寓建面61130平，共719套运营模式：对外发售管理公司：第一太平洋戴维斯价格：27000,带精装修主力客户：90为活跃投资客产品面积：一房：55 、 一房一厅：86、总裁级官邸豪宅：363溢价因素：朝外商圈、建国门商圈和国贸商圈三大商圈交汇 第42页/共54页北京海晟国际公寓海晟国际公寓规模：总占地7万，总建面21.3万，容积率2.98，五期酒店式公寓共850套运营模式：对外发售管理公司：仲量联行价格：23000，带精装修主要租户： 60为活跃投资客产品面积：单房：45、 一房一厅：70溢价因素：核心商务区、顶级物管第43页/共54页北京柏悦居柏悦居规模： 总占地3.13万，总建面35万，容积率8，7-33层柏悦居建面39212平，酒店式公寓244套，层高3.4和3.8两种；34-49层酒店建面4万平米，237套客房；50-58层的柏悦府建面17410平，仅28套,主楼63层249.9米，两栋写字楼42层，186米运营模式：对外发售管理公司：美国凯悦国际酒店集团价格：柏悦居4.5万，已售罄，柏悦府在售，均价7万，豪华装修主力客户：柏悦居海外高端客户（30）、香港客户（50）柏悦府海外国际名流产品面积：一房：132-138 、两房：240-242 （柏悦居） 550-860（柏悦府）溢价因素：城市地标、绝版地段、顶级物管第44页/共54页北京昆仑公寓昆仑公寓规模： 总建面约1.2万，共23套运营模式：对外发售管理公司：昆仑大酒店价格：60000-70000，豪华装修主力客户：海外高端客户和香港客户为主产品面积：393-720溢价因素：国内首施智能化系统、生态系统第45页/共54页北京酒店公寓特征小结大多为对外发售后小业主对外出租运营模式大多聘请国际知名品牌管理公司物管公司租金售价均较高，顶级高端公寓售价惊人租金或售价小户型公寓购买者主要以外地投资客为主，对于顶级高端公寓以海外人士和香港客户为主租客和购买者产品面积区间拉的较大，投资类以小户型为主，顶级高端公寓以大户型为主产品面积第46页/共54页纽约曼哈顿价格：20000美元/平米概况：建于1951年，20层，581套公寓价值点排序：地段Location 景观Landscape 建筑Architecture 产品Features地段优势：中央公园、CBD、顶级商业街，建筑特色：昭示性强，古朴典雅、品质感、大花园、入户大 堂、花园气派富有吸引力、大露台产品特征：大堂休息厅、顶级私家花园、门房及管家服务、24 小时车库、噪音低、私家车道、工人房、大凸窗、 大露抬 、天台花园、景观人行道、储藏间 Manhattan HouseManhattan House 第47页/共54页Luxury apartment 455 Central Park West455 Central Park West概况：建于2002年，26 层，100套公寓价格：4 bedrooms from $3,599,0003 bedrooms from $2,690,000价值点排序：地段Location 建筑Architecture 产品Features地段优势：中央公园、CBD、顶级商业街，建筑特色：昭示性强，外立面典雅、品质感、露天广场、中 庭、花园气派富有吸引力产品特征：大堂休息厅、顶级私家花园、门房及管家服务、24 小时车库、噪音低、私家车道、工人房、凸窗、高 级健康会所、天台花园 第48页/共54页Luxury apartment建筑概况：红色砖, 16 , 16 层公寓建于1985 1985 建筑特色： 大厦有一个一层石灰石基地, a canopied , a canopied 入口与 看门人、一致的开窗法、分离空调器、尖边路环境 美化, , 屋顶舱板和车库。 它没有阳台、壁炉, , 和健身 俱乐部。 地段优势：他位于林肯中心，临近地铁站， 临近CBD 景观资源：中央公园、北部临近河沿公园产品特征：大堂休息厅、顶级私家花园、门房及管家服务、24 24 小时车库、噪音低、私家车道、工人房、凸窗、高 级健康会所、天台花园 The Lincoln Park第49页/共54页曼哈顿酒店公寓特征小结CBD核心地段，近地铁口地段中央公园景观资源资源租金售价均超高，一般在20000美金以上租金或售价大多年限较老，好多为历史遗留建筑年限产品及服务品质均较高产品第50页/共54页酒店公寓案例研究对我们的启示大多为对外发售后小业主对外出租运营模式大多聘请国际知名品牌管理公司物管公司租金售价均较高，顶级高端公寓售价惊人租金或售价小户型公寓购买者主要以投资客为主，对于顶级高端公寓以高端客户作为资产长期持有者为主租客和购买者产品面积区间适当拉开，以投资类以小户型为主，大户型顶级高端公寓为标竿产品产品面积对外发售聘请国际知名物管品质高端保证高价深挖投资客，不放顶级客投资小户型为主大户型为标竿第51页/共54页目录武汉公寓市场2公寓LOFT热销启示3 3公寓分类以及特点3 1国内外酒店式公寓案例3 4公寓报广、装修鉴赏3 5第52页/共54页53第53页/共54页54感谢您的观看。第54页/共54页